#房事真心話 #公設比排擠你
#居住空間 #廢到哭公設
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屋主自建佔地約30坪，
樓高六樓共有六戶，
地停另賣。

房子位於巷弄中，離捷運站約3~5分鐘。
含樓梯、逃生空間及機電設備等等，
公設比為35%，權狀約28坪多，
換算起來室內約18坪多一點點，
喊價1500萬，
兩房一廳。

阿明最近看到網友PO買房文分享，
公設比突破天際，心有戚戚焉。

長期以來，
台灣的大樓公設比呈現逐年增加的趨勢，
一直在逐步墊高。就阿明觀察，
房子的高公設成因概括有三點。

單一建案的建築面積逐漸縮小，
畢竟土地取得成本越來越高，
而且市區閒置用地變少，
所以小坪數建案湧現，
是拉高公設比的主因之一。

由於建築基地小、戶數不多，
但必要性的公設加休閒措施
不能缺少的狀況下，
讓每戶的公設坪數配比拉高。

後來的集合式大樓住宅普遍廣設
休閒設施，如游泳池、健身房、
卡啦OK室及交誼廳等等，
都快變成時下大樓的標準配置了。

最後是必要性設置，
因營建署在94年修正「建築技術規則」，
對設置逃生梯、室內梯、
戶外安全梯和防災中心都有嚴格規定，
建商在建造規劃必須完全按法規要求，
當然這些都會被涵蓋在公共設施當中。

攤開房屋公設歷史來看，公設比曲線
從最早7%~12%提升到19%~21%，
一直到現在已經膨脹到30%~45%，
天啊，這麼高的公設吃掉了民眾
「真正住和使用的空間」，
尤其房價越來越高，花這麼多錢，
卻有高達2/5的空間沒有實際用到，
這樣是否正常呢？

阿明覺得應該降低高公設現象。
這需要政府主管機關修改法規
才能遏止不良現象，
不過身為勤儉持家的平民老百姓，
我們在買房時也要好好掂量清楚才行。

前述提到建築面積過小的問題，
除非主管機關修改法規，
否則現行法規制度下，
這類情事會持續存在，
買房的人只能選擇不購買，
不然就得被迫接受高公設比。
但這類型的房子像蝸居，
居住空間小小的，
錢都花到公設去了，合理嗎？

第二點提到的集合式大樓設置豐富的休閒
設施算是一種普遍的現象，
或許這也是市場競爭的結果。

早期建商推出具休閒公設的房子，
新推出時受到新住戶歡迎，
我拉高公設比你覺得新公設新鮮有趣，
何樂不為呢？
所以之後各式休閒公設還不斷推陳出新。

不知道你對這些休閒公設的看法如何呢？
阿明是認為，休閒設施多的住宅會
增加維護費用與管理費用，
居住人的持有成本會連帶上升，
這對平常很少使用休閒公設的人並不划算。

但是如果你是會常用到休閒公設的朋友，
這對你會是如魚得水哦。
所以買到高休閒公設的人怎麼辦？
「盡量使用，物盡其用。」哈哈哈~~

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至今還不忍批評他的，只剩柯粉和黃國昌了吧。

//柯文哲市長，這是台北市「建築管理」未來的SOP嗎？！遠雄公司的大巨蛋建案可以如此，台北市其他建案也可以「比照辦理」嗎？！我認為這個獨厚遠雄公司的執法行為是個嚴重錯誤！！！這就像台大醫學院的學生必修之基礎醫學專業課程必須及格方得畢業，校方明知該生部份「必修專業課程」不及格，但是仍然頒發畢業證書並且在該「假性畢業」學生的「假畢業證書」上加「註記」，該生只要在開業之前要把不及格的科目補修完成即可！必修科目不及格是無法取得畢業證書，這是天經地義的道理！//

2020年8月8日清晨06:41台北市府發新聞稿，其主旨為：「大巨蛋辦理變更設計完成，都發局同意復工」。

2020年7月9日台北市府召開記者會，柯文哲市長直言：「我核淮，我負責」。

在7月9日的記者會中，罕見且絕無僅有的，台北市府獨厚遠雄公司，開創了我們國家建築管理的第一個惡例，大巨蛋明顯違反建築技術規則97條及127條之法令規定，但是台北市府在7月17日先行核淮建造執照第三次變更設計，更於台北市建築師公會預計在8月11日抽查該案之前，率先在8月7日核淮復工。

我對大巨蛋案「復工程序」的了解是：1⃣️建築師公會就「變更設計範圍」作抽查，此次變更設計的範圍是全區，因此，五個下沈式廣場的所有室內及室外安全梯均在抽查範圍。2⃣️若8月11日建築師公會抽查無誤，則遠雄公司方得開始進行「申請復工」之程序。3⃣️若抽查到上述之安全梯不符合法令，則遠雄公司應辦「第四次變更設計」。

建築技術規則是剛性法，全國適用。在2014到2018年間，我任職台北市府都市發展局期間，就大巨蛋案的建築管理審查，「我不核淮，我負責」！

我這麼説，原因無他，我的要求只有一個，我也相信我的標準放諸全國皆可行，那就是：「所有建案的申請人、設計人、監造人，必須遵守建築法令」！從2016到2018年間，台北市都市發展局多次正式會議及正式公文均清楚告知遠雄公司大巨蛋的設計不符合建築規則97及127條之規定，在2018年3月9日的「北市都建字第10734863700號」文中，更是清楚的明載遠雄公司的現行設計必須修正。此事涉及防火區劃及都市防災的重大議題，絕對沒有妥協的模糊空間！

我在過去幾個星期密集的和其他縣市的建管處主管請教此事宜，我們的共同結論為：台北市府開了一個絕無僅有的惡例，大巨蛋（和全國每一個建案一樣）必須嚴格遵守的建築技術規則之法條，從來沒有一個建案有如此重大的防火區劃及都市防災議題不符合法規要求，而先行核淮建照並允許在申請使用執照之前補正的！

我在任時，「我不會核准，因為我負責」！

柯文哲市長，這是台北市「建築管理」未來的SOP嗎？！遠雄公司的大巨蛋建案可以如此，台北市其他建案也可以「比照辦理」嗎？！我認為這個獨厚遠雄公司的執法行為是個嚴重錯誤！！！這就像台大醫學院的學生必修之基礎醫學專業課程必須及格方得畢業，校方明知該生部份「必修專業課程」不及格，但是仍然頒發畢業證書並且在該「假性畢業」學生的「假畢業證書」上加「註記」，該生只要在開業之前要把不及格的科目補修完成即可！必修科目不及格是無法取得畢業證書，這是天經地義的道理！

柯文哲市長，這不是你在多次記者會上所言的對遠雄「特別嚴格」，這是「LET THE WATER GO」！

8月11日台北市建築師公會即將對大巨蛋案進行抽查，敬待公會深入了解大巨蛋五個下沈式廣場的十餘座逃生梯並未以一小時以上的防火區劃相連，此設計將使得萬一有災難發生時，在現場的所有人無法藉由室內或戶外安全梯安全抵達一樓的避難層！

綜上，「我核淮，我負責」，我認為是種不負責的「情緒語言」！

#大巨蛋復工
#大巨蛋不符合建築技術規則97及127條
#我核淮 我負責

柯P打大巨蛋 船過水無痕？

呂欽文／建築師、台大建築與城鄉研究所兼任教授（台北市）

大巨蛋進入都審修正階段，如果剩下的巴士停靠動線、戶外逃生梯作法與全區容留人數設定等問題的解決方案能被市府接受，可望恢復全面施工。本報資料照片

據報導，喧騰四年、停工長達三年半的台北大巨蛋，已進入都審修正階段。如果剩下的諸如巴士停靠動線、戶外逃生梯的作法與全區容留人數設定等問題的解決方案能被市府接受，大巨蛋可望恢復全面施工。一般民眾都看得出來，剩下的問題，較之於市府一開始宣稱有七大消防標準疑慮，因而堅稱要拆蛋的嚴重性，真不可同日而語。

四年的時間，我們不能說台北市府沒有爭取到任何改善。市府讓本案加做了八座樓梯，是功勞一件！但這樣的「改善」，需要花費四年與社會鋪天蓋地的爭議才能換得嗎？除了停工之外沒有別的方式能做到嗎？

北市府要大巨蛋停工唯一的理由，就是「未按圖施工」。從專業上看，作此判斷是不符工程慣例、超乎比例原則的！想想，在總樓地板面積近十五萬坪的建築量體，竟因為那幾個無關整體結構系統安全、事前事後都可輕易增減的樓梯而停工！這只能說是過度解讀法規。

逃生梯當然很重要，事關人命，不能馬虎；但樓梯變少是經過設計方依法規重新檢討後，確認可以不需那麼多！四年後只加回了八座，也證明那十七座樓梯不是不能少的。至於加回的八座，是市府增加逃生標準後業者配合加上去的！有趣的是，據了解，這幾座樓梯遠雄在爭議一開始就有準備補上去。也就是說，市府當初如果用「勸說」的方式，不見得不能讓遠雄就範。有人會說，不停工如何要求遠雄？了解建築使用流程的都知道，應允事項如沒做完全，是不可能拿到最後使用執照的。

柯Ｐ對待大巨蛋，說「始亂終棄」或是「高高舉起輕輕放下」都不為過。但因為停工，世大運改地方了，多少國際比賽的規畫被取消了；更嚴重的，因為延後營運，台北市府與市民可以爭取到的權利金與營收，都成為空氣。

本文在這個時候揭台北市府的瘡疤，並不是火上加油，而是想提請社會注意改朝換代與政策延續的問題。

近年來因政權更替而汙名化前朝決策，已成為新的流行。四年前柯市府鬧大巨蛋的同時，台中市的林佳龍也把進行中的台灣塔數十億工程作廢，造成專業界譁然。四年後，又改朝換代了。韓國瑜說要重新評估陳菊的輕軌；盧秀燕也一度說要暫緩興建林佳龍的山手線，在蔡總統表態挺山手線後，盧秀燕也表示「欣然接示」。

新政府不應一竿子打翻前朝決策，讓政策有延續性是民主的底線，除非前朝的決策非基於專業而是基於政治操弄而訂定的。

所以，如果政策回歸專業，大家會支持，是民主政治的不二法門。當然，作為專業者的我們，亦應秉持專業歸專業的態度，絕不去做為政治塗脂抹粉甚而當遮羞布的工作！