堅持考試還是先工作好？

星期六下午整理訊息，看到網友來訊詢問堅持考國家考試還是先工作好？我一直認為沒有標準答案，以下分享去年寫的舊文「回頭看我的坎坷落榜路」搭配舊圖，供參考：

在大學畢業時，我根本沒想過要考律師、司法官等國家考試，只是想著研究所畢業後找份工作有飯吃就好。進了法研所後，幾位同學考上律師與司法官，那時不懂事，誤以為法律系畢業就是要考個律師或司法官，還誤以為考上後就有美好生活。於是，我決定開始準備考司律考試。

2007年第一次考司律考試落榜，由於落榜在意料之中，沒有很難過。2008年跑去高雄考，明明比去年更認真，卻差了更多分，加上產經研究所必修被當，是研究所求學的谷底。2009年入伍，抽單位籤，國防部二抽一，前面的人把籤抽走，我從國防部文書兵變成了542野戰砲兵，下單位後知道差一分落榜。原以為2008年是谷底，沒想到2009年是更深的谷底，好險剛下實戰單位根本沒時間悲傷，就這樣走出落榜陰霾。

2010年差不到一分落榜，大受打擊。但同一天，投第一個履歷也是第一個面試公司給我工作機會，雖然不能專心準備司律考試，但為了生計我就去工作了。幾個月後，另一家研究機構開出參與債務清理法與企業併購法修法的工作機會，我想，這是研究所所學破產法的最好機會，就投履歷面試，也錄取了。後來這份工作讓我有機會參與公司法修法與公平交易法相關研究計畫。

我有時會想，如果我當初繼續堅持準備司律國考，我現在會是怎樣的結果？當年收到工作錄取通知，該堅持繼續準備國考？還是抓住意外冒出來的機會？以後見之明來看，我選擇先去工作而放棄繼續準備，讓我充實更多非法律的專業，也接觸更多產官學研人士。

而對於律師，則是做了律師之後才發現和自己想像的不一樣。不少人以為考上律師後就賺大錢，以我觀察到的，在中小型事務所做受雇律師或許月薪比一般上班族高，但如果論年薪，身邊有不少進某汽車和金融業的年薪高了受僱律師許多。還有看過當年放棄考律師改做業務的，現在慶幸自己沒有繼續考律師。

更不要誤以為只有考上律師才能提供非訴訟的法律服務，現在不只很多會計師、記帳士、地政士提供法律服務，更多顧問也提供法律服務，不但不受律師法限制，收的還很可能比律師多。

如賴英照老師為拙著寫的推薦序：「事實上，不是每一個人都必須對國考鍥而不捨，屢敗屢戰。每一個人都有自己的選擇。」我們在追尋目標時，也需要接受更多的可能，走出自己的路。

既然講到國考，還是要打個書《早知道就這樣準備國考：P律師從落榜到上榜的考取秘訣》，博客來購書連結：
ppt.cc/fx9hgx

#早知道就這樣準備國考

【樂活大溪★復興~幸福桃花園】109年06月28日(日)農曆五月初八

早安 🌾您該相信的是自身的經驗、膽識、想法與感覺，而您的人生會過得如何，取決於您自身的選擇。
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👨‍⚖️每周一呂宗達律師法律免費諮詢
因呂律師有事情，故暫停乙次！
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🎠桃園市復興區竹筍季推廣活動-「2020閃亮復興 綠竹迎賓」

1️⃣6月28日，民眾於上午11：30至15：00止，於枕頭山商圈單一店家消費滿300元即贈送真空包桂竹筍、同時還可獲得現金抵用券50元。

2️⃣凡於商圈累計消費滿1000元即贈送價值300元的復興區特產，累計消費滿2000元即贈送價值500元的復興區特產。

3️⃣6月28日下午13：30起，活動現場將舉辦一元競標活動，活動所得將全數捐給慈善公益團體。

❤️民眾不但可以把復興區優質的農特產品帶回家，更可以做公益，一舉兩得。各項好康數量有限，送完為止，請民眾把握機會。還沒想到端午假期哪裡踏青嗎？6月27、28日來桃園市復興區台七線14.8公里處枕頭山，是您最好的選擇。

活動聯絡人：03-3821500分機127林小姐

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為何拼命考律師？

#律師法第127條

碰到分手問題，除了找人聊天，你還能做什麼？
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錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV  估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

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