【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
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‼️所以，本書探討的目的，就是讓人們知道：生活在一個一切都待價而沽的社會裡，我們要付出怎樣的代價。

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今天是天天VLOG挑戰的第4天，最近陸續有幾家BD找上門來，讓我想起了以前在新創公司做BD的日子，跟現在做旅行自媒體vlogger思考的角度不太一樣，因為這些意外找上門來的驚喜，重新設想以一個內容創作者的角度要怎麼跟BD溝通？

這樣說好了，如果創作者能站在Business Development的角度，甚至用BD的思維來做自己的BD，很可能就有更多合作的機會，內容創作者在初期跟待價而沽的新創公司有些相似，內容還沒什麼人看？沒關係！了解自己在做什麼跟產品的價值就好，有熱情跟目標就要主動積極向前衝，尋找並拓展任何潛在的成長機會，這是以前的工作經驗所教我的（雖然很多技巧已經忘得差不多了哈）

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以下為本段內容文稿：

又到年底了，很多人在想著生涯的下一個階段；像是要不要離職啊？要不要跟老闆談加薪啊？職務要怎麼調整啊？或者是待價而沽，看看會不會有人看上自己，高薪禮聘？

最近啊，我讀到了一篇文章，介紹一個大名鼎鼎的歷史人物，那就是「諸葛亮」。

多數人喔，會以為他是遇上伯樂的千里馬；但事實上，他是精心的佈了一個「局」，讓伯樂來找他。

我讀了這篇文章之後很有感，今天我就融合這篇文章，和我自己的觀點，來跟你分享，你所不知道的諸葛亮。

「臣本布衣，躬耕於南陽，苟全性命於亂世，不求聞達於諸侯。」這是我們在國文課本裡面，都讀過諸葛亮的《出師表》。

他自述劉備三顧茅廬的知遇之恩，把他從南陽的草廬裡面請出來當軍師，從此以後傳為佳話。

但如果你仔細推敲「三顧茅廬」這件事喔，你會發現喔，這過程處處都是戲啊！斧鑿子極深，但是演技也很高。

所以呢，換得後世所有懷才不遇的人的想像，希望喔自己哪天醒過來，有個老闆把你視若珍寶，三番兩次的來找你。

好不容易遇上了，還等你睡完午覺醒過來才談正經事，讓睡眼惺忪的你談談未來的規劃跟發展；然後老闆還淚流滿面的握著你的手，跟旁邊的高級幹部說：「有了你，就像如魚得水啊！」

哈囉～醒醒吧！真相可能不是像你想的那麼的單純，好嗎？諸葛亮的出山喔，也許是一場佈了很久的局。

在劉備的三顧茅廬前，其實諸葛亮已經具備了三個條件：

第一個條件，他「有關係」耶。你以為諸葛亮跟你我一樣，是「一般人」嗎？

他旱地拔蔥的被劉備相中，《出師表》裡面，諸葛亮把自己形容成為一介平民；而劉備呢，「猥自枉屈」的上門拜訪、求取賢才。

然而呢，追溯諸葛亮的出身，他的祖先曾經是漢朝的中央監察官耶；他的父親是漢末守郡的官員。

他的叔父則是地方官豫章的太守，由此可見啊，諸葛亮他不僅不是一介草民，甚至於可以說是他出身自官宦之家耶！

我們再來看看他娶了誰？他的老婆是荊州士族的領袖，黃承彥的女兒；這個人呢，也是荊州刺史劉表的外甥女，而他的岳母呢，是荊州蔡瑁的姊姊。

所以呢，你看看這個關係網絡，整個荊州地面的頭面人物，都被他串起來了，不是嗎？

而當時劉備，他不只是得到了諸葛亮，還有龐統啊、蔣琬啊、費禕啊、馬良啊、馬謖啊～這些人等。

他們都是荊州派系的勢力啊！所以啊，要說諸葛亮出山之前，就以已經是派系的有力人士，這一點都不為過啊！

你想想，當年劉備被趕到新野，他去整合地方的派系勢力、力圖振作，這是不是一個合理的行動？它跟台灣的選舉有沒有很像啊？

而諸葛亮的第二個條件，叫做「有佈局」。劉備怎麼會找上臥龍先生呢？其實呢是「設計好的巧遇」。

在劉備三顧茅廬之前，當時劉備帳下的謀士，叫做「徐庶」，因為他的母親被曹操擄走了，所以他為了找媽媽，不得不跳槽到曹營。劉備面對重要人才的流失，他快要抓破了頭了啊！

而徐庶離職之前，就告訴劉備：「我有朋友叫諸葛亮，他比我強好幾個等級，現在呢他是一個27歲的阿宅，請你去請他，當你請得到你就一定發了！

你知道嗎？有了徐庶的力推，再加上劉備他曾經拜訪過三國時代，最頂尖的高端人力仲介～叫做「水鏡先生．司馬徽」；他也給劉備兩個名字，分別是「臥龍諸葛亮」跟「鳳雛龐統」。

你說如果你是劉備，在沒有見到諸葛亮是圓是扁的之前，是不是已經充滿美好的想像、粉紅色泡泡一大堆了啊？

然而你深一想，諸葛亮跟徐庶，他們本來就是麻吉啊！所以這個過程，是不是諸葛亮要徐庶幫忙力推，這很難說吧！

再加上啊，古代的資訊流通狀況，一個只是在家裡蹲的阿宅，他能夠被水鏡先生點名，有可能嗎？

這時候的諸葛亮，像不像是還沒有賺到一毛錢，他的股價就已經飛漲的公司呢？

而諸葛亮有的第三個條件，叫做「有準備」。

你想想喔，如果是你，睡完午覺都還沒有回神，你未來的老闆已經在等你了，你有辦法在那個狀況底下，說出朵花嗎？可是劉備一上門，諸葛亮可是立馬拿出政策白皮書耶！

《隆中對》它把劉備未來的發展策略，做了詳盡的規劃，而立下了將來的國策發展方針，那就是「佔領荊州，再取益州，然後東聯孫吳」。

還要劉備扛著「漢室後裔」的品牌形象，去吸引人才。這根本啊就是為了劉備量身打造的企劃案了！

如果你相信諸葛亮是信手捻來，那我只能說你太天真了！說個俏皮的喔，要劉備三顧茅廬，很有可能是前兩次諸葛亮的企劃案，還沒寫好吧！

所以囉，說完了「有關係、有佈局、有準備」這三個條件，無論你從劉備的角度，還是諸葛亮的出發點，「三顧茅廬」它從來就不是一個單純的故事啊！

今天談的比較多是從諸葛亮的形象工程，到他的具體準備，但是如果從劉備的角度，這何嘗不是一起唱個雙簧，營造出自己「求賢若渴」的形象嗎？

當你看懂了這些，就要很務實的回到你的身上了！你想被看見嗎？你希望自己的價值被正確的兌現嗎？面對宛如雞肋的職場，你該怎麼辦？或者是你想要更上一層樓，要怎麼樣開始呢？

我把諸葛亮的三個條件，我們來一起套用看看～

如果你想改變，有沒有建立一些相關的人際網絡呢？你有沒有建立良好人際關係的能力呢？尤其是溝通的能力？

時代已經不同了喔，諸葛亮的時代非常重視地緣啊、血統啊和聯姻；但現代人，更重視跟人溝通協作的能力。

有了這個能力，可以讓你跟各種不同背景的人一起工作，甚至於是世界上任何角落的人才，但是你不用娶她！

而接著呢，你要讓自己開始學會「佈局」，那就要學習「前提」與「背景」這樣的思考模式；任何事情的結果，都是多元因素複雜交織而成的，它從來就不是單一因素，造成的美好結局。

很多人想企圖要「一個答案」就讓自己成功，那麼請問，如果真有這「一個答案」，你要花多少錢買它呢？

佈局啊，不一定會讓你得到原本設定的，但是如果沒有佈局，你是連機會都沒有啊！

如果你覺得自己很優秀，那麼你「做了什麼」讓別人相信你的優秀呢？你要「誰」相信你呢？你要在「什麼管道」跟「時機」，創造必要的關注呢？你想把優秀投注在「什麼領域」呢？

這些問題喔，其實都不是容易回答的，然而試著爬梳這些，你才能夠知道要具備什麼「前提」跟「背景」，把這一切建構起來的過程，它就是「佈局」啊！

而最後，成功是給有準備的人，有人覺得這句話被說爛了，但我覺得喔，爛掉的從來都是人、而不是這句話，這句話對我來說，是真理！

在創業的過程當中，我每天都在面對不確定，沒有任何答案能夠保證有好的結果；任何好的結果，也沒有辦法單一歸因啊！

我只能不斷的準備我自己，每天要求自己進步一點點。

然而所謂的「準備」跟「把自己搞得很忙」，這兩者之間是有本質上的差異，很多人喔，會把「忙」當成是有在準備。

如果呢，你只是在習慣的生活圈裡、用習慣的工具、跟習慣的人相處；你做再多事，都不會有用的。

請你回頭想想，在沒有Google的年代裡，你真的相信諸葛亮他是宅在家嗎？他每天跟荊州人八卦、然後抱著一屋子的典籍，就能夠寫出《隆中對》嗎？

如果再往前推，他為什麼選擇「劉備」？你以為他在家裡卜卦、作個法，就能夠知道能跟誰合作？到誰的陣營裡最能夠發揮自己？

在他出山之後，對於戰爭跟地形的掌握，總該不會是線上遊戲實習的結果吧？當年怎麼會有「線上遊戲」這種鬼東西呢？

所以說，「準備」它就是一個突破舒適區的過程，你也可以說，這是進行一個風險投資的項目。這個過程不會太舒服，也完全不保證回收跟獲利，那你還幹不幹呢？

如果你不幹？那「三顧茅廬」會是你的美好幻想，你會跟自己「如魚得水」。

然而如果你決定幹了！那就有機會「創造」出一個伯樂、一份事業、一段回味無窮的人生，祝福你！

希望今天的分享，能夠帶給你一些啟發與幫助，我是凱宇。

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參考文章：https://www.storm.mg/lifestyle/1870686