如何與房東/客好聚好散？
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衞航下午應法律扶助基金會之邀，參與警廣「聰明法寶」公益節目，分享租屋族如何保障自身權益，簡短分享如下，請有需要的朋友參考：
一、租屋族一定要注意的事。
👉 二房東無權出租，除非經屋主授權。
建議租屋前請房東出示所有權狀、房屋稅單，並與身分證做比對，證明是屋主本人或確實經屋主授權。
👉 務必確認承租地址、範圍及附帶設備。
舉例來說，曾有房東利用想租房子的人欠缺經驗或急著找房子，看屋時載明附有電視、冷氣、冰箱等電器，搬家時才知道租約上寫的是另一間，實際承租房屋家具破舊，無任何電器用品，對房客權益影響很大。
甚至還有各項設備都要另外付押金的案例，對於沒有詳細看清楚租約條款的租客，根本是層層剝削。
👉 審閱期不得少於三天。
且請記得閱讀租約條款對房客有沒有特別不利的地方？
租約正本是不是有兩份？
內容是不是一樣？
房東口頭承諾的內容有沒有寫在租約裡面？
以避免被某些無良房東設計。
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二、在租約條款方面：
👉 清楚約定押金數額、租金數額、繳納方式等。
包括：每月租金多少錢？是月繳還季繳？現金交付或轉帳？以免未來衍生爭議。
👉 押金數額，不可以超過二個月租金總額。
(租賃住宅市場發展及管理條例，以下簡稱租賃條例第7條第1項)如果房東要求超過，請記得要求修改，以免負擔過重。
👉 社區管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費，或其他公共設施更新所需分攤的費用，都要寫在租約裡，且最好有獨立單據或計算依據，以免發生爭議。
有的房東甚至收定水電費，或每度水電都收取過高金額，請大家要特別注意檢視。
👉 如果想要轉租當二房東，必須獲得房東同意。
實務上常見沒有約定，房客卻擅自轉租，甚至額外賺錢，例如：租給電信業者當基地台，一旦被發現，很可能被房東終止租約。
👉 除非另有約定，否則應由房東負責修繕房屋及附帶設備。
房東應該在簽訂租賃契約前，向租客說明由房東負責修繕項目及範圍，並提供聯絡方式(租賃條例第8條第2項)，請大家務必要留下房東常用的聯絡方式及互動經過(如LINE對話紀錄，可以證明早已通知房東修繕)，方便留下證據。
👉 不得記載事項。包括：
不得約定房客納稅時不得申報租賃費用支出、
不得約定房客不得遷入戶籍、
不得約定廣告僅供參考等。
(其他詳請參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
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三、承租入住後，又該注意哪些地方？
👉 已收金額務必要求簽收或留存匯款(或轉帳)紀錄。
曾有房東收現金後，因未簽署收據，竟主張房客沒有付房租，對已付租金又無法舉證的房客而言，非常不利。
👉 如果約定由房東負責修繕，但沒有在收到房客請求後適當進行修繕(如抽水馬桶沒有在當天或隔天恢復通暢)，房客可以自行修繕，並請求房東償還其費用或於租金中扣除(租賃條例第8條第3項)。
👉 如果房子內部有裝修必要，房客要取得房東同意，才可以依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築的結構安全。
例如：有些房客為了室內使用方便，而自行拆除隔間牆，如果拆到承重牆，恐怕會損害建築結構，若造成損害勢將面臨房東求償，租約期滿回復原狀也非常麻煩，所以一定要取得房東同意，依法令辦理。
👉 如果有法定情形，例如：
(1)房客毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當賠償；
(2)遲付租金或費用達二個月租金，經催告仍拒繳；
(3)未經房東書面同意而轉租等，
房東都可以提前終止租約，請租屋族務必注意避免。
👉 租約到期或終止後，請會同點交返還房屋。房客返還房屋並清償債務(積欠租金或恢復原狀費用)後，記得請求返還押金。
要特別注意的是，很多人以為只要人搬走就可以請房東退還，但實際上租約通常會約定房客要負責回復原狀，因此如果沒有恢復原狀，房東可扣除費用才退還剩餘押金，但至多不能超過一個月押金。
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四、常聽到有些房客長期不繳房租，或人間蒸發遺留很多個人物品，如果你是房東該怎麼處理？
👉 最簡便的方式是簽訂經公證的租賃契約，針對未依約付租金，或租期屆滿未交還房屋的狀況，只要「載明應逕受強制執行」，就可以直接聲請執行房客的財產或所得，並取回房屋。
👉 沒有簽訂經公證的租賃契約，而房客欠租達二期以上，經催告仍不繳租金，房東即可依法終止租約要求房客遷出返還。若房客拒絕辦理，房東可訴請返還並要求支付相當於租金的不當得利。
👉 若房客無法取得聯絡，或經聯絡還是不願意來搬個人物品，除另有約定(例如約定為廢棄物，任由房東處理)外，經房東定相當期限催告仍不取回時，房東就可以自行處理(租賃條例12條第2項)。
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五、如果不知道租約條款如何約定，網路上有沒有範例可以參考？
👉 當然有。內政部不動產資訊平台有很多種契約書範本可以下載參考或用來簽署。
👉 以租房子來說，有「住宅租賃契約書範本」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
(網址：https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx)
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六、遇到住宅租賃糾紛，可以尋求那些協助管道？
👉 法律扶助基金會對於遇到住宅租賃糾紛，經濟上又比較弱勢的民眾，有提供免費的法律扶助服務，歡迎有需要的民眾撥打法律扶助基金會全國專線412-8518，如果用手機撥打請加（02），口訣是「412幫我一把」，就可以預約申請。
👉 要特別說明的是，申請法律扶助是免費的，只要預約後攜帶：
(1)戶籍謄本或戶口名簿、
(2)國稅局的財產及所得資料，
(3)案情補充資料，
經法律扶助基金會審查，確定「申請求助案件有道理」，而且申請人屬於「經濟上弱勢」民眾，就會指派律師提供協助，歡迎善加利用。
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誠摯希望每個人都能略懂日常法律常識，才可以確保自己與家人的各項權益。

<討債一定要上法院嗎？律師教你寫支付命令>

面對欠錢不還，很多人想到的問題是，我的債權才幾千、幾萬，如果要上法院、請律師根本不划算，但是不採取法律途徑，對方又一副人肉鹹鹹的態度，該怎麼辦？

今天要介紹一個合法快速討債的方法，也就是大家一定聽過但可能又不太熟悉的「支付命令」。

🙋‍♂️：支付命令是什麼？有什麼優點？

🅰️：支付命令是一種當對方欠你錢，你可以債權人身分就該筆債權向法院聲請核發的命令。聲請支付命令後，法院會將支付命令送達債務人，如果債務人沒有在送達後20天內異議，債權人就可用支付命令聲請強制執行對方的財產(譬如薪水、車子、不動產等等)來還債；如果對方異議了，在異議的範圍內支付命令就會轉為訴訟程序。

也就是說，聲請支付命令後，如果對方不異議，我們可以直接以支付命令強制執行債務人財產，不用經過冗長的訴訟；如果異議，也會直接轉成訴訟程序，不用擔心不知道起訴狀怎麼寫，是一種非常便利的程序。

🙋‍♂️：支付命令怎麼寫？

🅰️：可至司法院網站下載制式範本，除了將雙方姓名、地址等資料填入外，一定要說明債權的數額、利息計算方式及起算日，並檢附可證明債權的證據(合約書、借據、line對話等等)。

如未能檢附相關證據證明有債權存在，有可能遭駁回，建議撰寫前仍應洽律師諮詢；案情複雜、標的金額大者可委由律師代為處理，以保權益。

🙋‍♂️：要向哪個法院遞出？

🅰️：一般都是向債務人住所管轄的法院遞出(詳細規定請參考民事訴訟法第1、2、6、20條規定)，如果不確定請洽律師或法院訴訟輔導科。

🙋‍♂️：支付命令有什麼限制嗎？

🅰️：如果這筆債權是以債權人必須先為對待給付為前提，但債權人本身尚未給付，或債務人住在國外或完全不知去向需要公示送達的情況，都不能聲請支付命令(民事訴訟法第509條)。

🙋‍♂️：聲請支付命令要多少錢？

🅰️：新台幣500元，可遞狀時現金繳納；如果在外縣市，可以在郵寄聲請狀的時候，一併附上500元面額的郵政匯票繳納(受款人請記載法院名稱)。

#律師真心話得獎了 #痞客邦金點賞
沒想到文章竟寫到得奬😂😂
當初只是想與大家分享法律知識，努力法普，幫助更多需要的人

不枉我常常在處理完案件後，又繼續寫文到凌晨2、3點!!

得獎是肯定，也感謝粉絲的支持，未來我們仍會持續分享更多有用法律知識。
#有法律問題請私訊
#另我們都是執業律師也可接受委仼，皆可私訊討論！

實用文整理如下
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【婚姻小孩相關】

1.訴請離婚：https://goo.gl/f2uUvi

2.爭取孩子監護權：https://goo.gl/wRF4Kq

3.扶養費&贍養費爭取必知：https://goo.gl/g5bEqA

4.監護權移轉程序：https://goo.gl/ZWLzse

5.孩子改姓氏流程：https://goo.gl/jPCgIZ
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【借錢不還相關】

1.欠錢不還的幫手-支付命令：https://goo.gl/KC3j31

2.聲請本票裁定：https://goo.gl/uRU353

3.先假扣押他人財產：https://goo.gl/kmhoqV

4 強制執行：https://goo.gl/sFHZ3T

5 無本票、借據怎麼要求還錢：https://goo.gl/foMCMJ
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【車禍類相關】

1 .常見7問題因應：https://goo.gl/JKe8bS

2 無人受傷之車禍賠償計算：https://goo.gl/CP8j1T

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【家產繼承】

1 .拋棄繼承要知道的13件事：https://goo.gl/qDtXmV

2 拋棄繼承&限定繼承：https://goo.gl/B1RAuM

3 .如何立遺囑：https://goo.gl/p8mqYj
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1.被騙就是詐欺罪嗎？https://goo.gl/bjsPwR

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