【龔成問答信箱】（Q20141-Q20160）

Q20141：

老師，現時全球不斷印銀紙，股市應該長期向上，是否就不會有股災出現？

龔成老師：

1971年開始無再用金本位的貨幣制度，即是由1971年開始，我地已經不斷印銀紙，這段時間，資產價格大增。

但久不久，都會大跌，1973年港股跌9成，1987年股災，1997年金融風暴跌7成，2001年科網爆左跌6成，2008年金融海嘯跌7成。

無人知幾時發生，但歷史不斷發生。

真正的股災，是在你想都想不到的情況出現。
大家想到的股災，就絕對不是股災。

------------------------------------------------

Q20142：

龔sir 您好! 我終於完成了你的網上課程大富翁18課，所以趁機會整理一下自己的財務狀況，再請教您的意見! 多謝您常常耐心解答讀者的問題，而且您每天都向我們灌輸正面及積極的思維，實在令我獲益良多! 謝謝您!

內容可能有點長，首先多謝您耐心閱讀！
以下是我現時的狀況:

3X歲
每月收入：45K
每月支出：15K
每月供緊危疾及醫保：$700
每月可儲淨現金：30k
現金: 90萬
儲蓄保險: 20萬
現時股票大約70萬(詳情如下)：

水桶1(約34.8%):

吉利汽車（0175）， 1000股，平均價24.2，持倉佔比5.0%
中國鐵塔（0788）， 2000股，平均價1.9，持倉佔比0.5%
阿里巴巴（9988）， 1000股，平均價208.7，持倉佔比28.3%
中國生物製藥(1177) ， 1000股，平均價7.5 ，持倉佔比1.0%

水桶2(約51.4%):

盈富基金（2800）， 3000股，平均價25.5，持倉佔比8.7%
南方A50 (2822) ， 400股，平均價20，持倉佔比0.5%
安碩恒生科技 (3067) ， 200股，平均價16.5，持倉佔比0.4%
中國人壽（2628）， 1000股，平均價20.9，持倉佔比2.9%
中電控股（0002）， 500股，平均價88，持倉佔比6.0%
中銀香港（2388）， 500股，平均價32 ，持倉佔比2.2%
太興集團（6811）， 4000股，平均價3 ，持倉佔比1.6%
友邦（1299）， 600股，平均價69.4 ，持倉佔比5.7%
港鐵 （66）， 2000股，平均價38，持倉佔比10.3%
恒基地產 (12) ，2000股，平均價30，持倉佔比8.2%
香港交易所 (388) ，100股，平均價360，持倉佔比4.9%

水桶3(約13.7%):

工行（1398）， 4000股，平均價4.6，持倉佔比2.5%
建行（0939）， 10000股，平均價6 ，持倉佔比8.2%
匯賢（87001）， 7000股，平均價3 ，持倉佔比3.0%

問題１：我知道持有以上18隻股票是過多，請問我應該怎樣取捨，以達至持倉5至10隻股票 ? 我未能多花時間留意每隻股票的狀況，所以希望只持有一些可以不用太理會的股票。

問題2: 如果重組股票組合，應該在甚麼時機賣出部分股票?

問題3: 以我的年齡、淺薄的投資知識及短缺的時間，我應該怎樣分配股票(水桶1-3)的比例?

問題4: 我平常買賣股票都是設定價位，並不會即市操作。請問以這樣類似月供，但每月手動的方式，是否適合? 但有時會買不到或賣不出? 抑或我應不理價格，定期定量買入? 還是等低位才大手買入?

問題5: 我和先生有一自住樓，但小朋友即將出生，長遠再購入一大單位的話，居住環境會較舒適，當然支出會相應大增。

但很矛盾的是現時並沒有時間及精力去處理買樓事宜，卻又擔心年齡愈大按揭愈難，將來樓價也會愈來愈難負擔，所以仍有點猶豫不決。您對此有甚麼意見? 這可能要用盡我現有的資金。

多謝龔sir的耐心解答，期待你的答覆～祝願身體健康! 平平安安! 事業更上一層樓!

龔成老師：

1）你的分配大致可以。你整個組合，有防守性產品，同時有股票這類進攻產品，基本上無問題。

中國鐵塔（0788）增長力略減左，暫時水桶1-2。3067是水桶1。中電（0002）是水桶2-3。

以一個$100萬以上的組合，大約可持有10-15隻，因此，你又唔算好散，只是適當的整合就得。

中國人壽（2628）、太興集團（6811）不宜加注，原有貨持有就得。

2）如果你3X歲，水桶3未必需要持有，這幾隻水桶3股都可以賣出。除非你本身較保守，就可以考慮持有。

3）水桶1可25%，水桶2可75%。到你有至多的知識，可以將水桶1加至40%左右。當然，都要考慮你的風險承受程度。

至於水桶3，0-20%。

4）如果你未有掌握大市買賣時機，以及未有企業估值的概念，你用自行分注的模式，可以的，總之將一注資金分開多注，慢慢買入就得，將買入價平均。

同時，當見到大跌市時，就可以加注。這是最平衡的做法。

5）不要太強行去換樓，自己的負擔能力是最大的考慮因素，如果這方面未得，就儲更多資金先，利用儲蓄及投資滾大，到有一定的數量後，你已經感到無太大壓力，到時先換樓。

------------------------------------------------

Q20143：

想問如果有10萬元本金，怎樣可每個月有1千至2千收入？

龔成老師：

$10萬要平均一個月收$1500，即是一年$18000，回報率18%，這是一個很高的回求回報率！

你預背後要承受一定的風險，才可爭取到這個回報。

我建議你用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

如果你這刻好想用$10萬收息，不是不可，但預一般的工具，一年收息約$5000。

------------------------------------------------

Q20144：

阿sir 你好，想問問如果一啲未有盈利既公司，應該點計佢既合理價？用咩估值法比較好？同埋又點分析呢？例如宜家美國果啲科技公司，好多都無盈利，但又升到天花板咁高

另外，S&P500 個合理價可唔可以用你教既PE去計？

龔成老師：

每類公司都有不同的估值方法，有些公司可以同時用多種方法。

如果無盈利，可以用預測的盈利作計算，考慮一個佢已經建立好完整的生意，到時的盈利多少。然後就用行業的市盈率做推算。

至於S&P500，你可以睇翻佢過往的市盈率水平，然後大致將佢分區，以過往去推算平貴度。

------------------------------------------------

Q20145：

你好！想請問1971買唔買得過？

我用物管同業平均PE計到佢值8.18，唔知咁計啱唔啱？((59,061,000×1.1977×1.6)÷415,000,000)×30= 8.18

條式係 （(19年度股東應佔溢利 乘 人民幣兌港元 乘 盈喜公佈每股盈利增長百分比) 除 已發行總股本）乘 同業平均下限PE
係pe嘅公式

龔成老師：

你的計算方法，方向不是錯，但會出現了一些誤差。

最大的問題是最後X30，這是同業平均下限PE，但你要好清楚當中的「可比較性」。

中國物管行業，你會見有些企業市盈率好高，當中有8一個重要因素，就是有強大的母公司支持，市場預期母公司不斷發展物業，但的生意就能持續增長，因此值一個高市盈率。

但如果這因素不足，就不能用一個太高的市盈率去作計算基礎。

弘陽服務（1971）質素是有的，但未算好強。

佢主要係中國從事提供物業管理服務，包括安保、清潔、綠化及園藝、設施管理、維修及保養服務。

睇翻佢資料，佢總合同建築面積達2700萬平方米，其中在管總建築面積達1600萬平方米，在管項目主要分布於南京市及江蘇省，佢的在管物業主要為弘陽地產（1996）所開發的項目。

由於1996本身規模唔算好大，因此，都唔能夠弘陽服務的增長力好強。

所以，你在計算是估高了這公司。

------------------------------------------------

Q20146：

老師呀，咁想問有冇啲乜嘢高增長類嘅優質股推介

龔成老師：

坦白講，現時大部分潛力股都升左，這刻買入反而有風險。

安碩恒生科技（3067）是勉強可考慮的，這ETF可長線。

這基金追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。

不過，現價都唔平，大約在合理區頂，因此，這刻不能大注投資。最好的策略，就是月供，或自行分注小注慢慢收貨，原理如同不斷儲貨，這樣就能平均買入價，減少風險。然後就長線持有。

------------------------------------------------

Q20147：

成哥 好想請問下如果買樓 紅磡 深水埗 元朗 屯門 東沖 邊度好

龔成老師：

如果以投資價值來計，紅磡會較好。當進行長期樓市分析時，地點佔了好大因素，因此市區、交通較方便的地方，質素始終較高。

加上區份長遠可供應的數不算多，因此紅磡會較好。

------------------------------------------------

Q20148：

龔sir 我想問下如果儲到一筆首期 應該買樓或是投資股票較合適呢？
樓是自主住的

龔成老師：

如果你有實際的自住需要，而現時你首期足，供樓方面無問題，其實已經可以開始睇樓，選對就買。

但如果你資金好勉強，就唔建議太急，不如投資股票，將資金滾存更多，遲D先買。最好是你買樓後，仍有一定的資金剩。

比起分析樓市升跌，你本身的供樓能力更加重要。

香港樓市，中短期有可能向下（但不會大跌），長遠會向上。

首先要睇經濟基本面，如果經濟持續地差，失業率上升，樓市終會向下，這會對樓市有中期性的影響，不過，就算跌，都不會大跌，最多只是小跌，如果經濟差的情況不是太大，甚至不跌，這是由於背後的需求大。

在長遠計，我仍相信樓市在長遠計，因供求關係，仍是向上多。因為現時香港買樓的需求仍大，而長期供應不足，加上政府往後施政只會更加困難，好多所謂的大計劃都未必能夠實行，又或最後規模細左。

另一方面，需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。

另外，樓市另一作用是「投資」，現時的租金無大跌情況，以投資回報率的角度分析，樓價都不會大跌，因此樓市平穩。

長遠計，租金及樓價會平穩，有少少向上，但不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩向上。

------------------------------------------------

Q20149：

龔sir 你好，現時有10 手9988, 均價275, 請問是否可溝貨？

快手298 買入，是否可以再加持？
thanks a lot

龔成老師：

阿里（9988）將面對內地監管可能收緊，因此風險度增加左，不過，我相信佢的整體優質度仍在，內地不是不想佢賺錢，只是想規管佢。佢已建立好完善的業務，因此本身是無得輸，只是賺多賺少問題，現時監管多左，點都會影響賺錢能力。

又以佢的螞蟻貸款業務來講，這部分是一些網上的小型貸款業務，增長快，但監管並不如銀行般緊，因此，中央會有更多的監管針對這部分，影響了賺錢能力。

整體上，阿里，長遠仍是有發展，賺錢能力雖然有少少減，但長遠會同政府同意一些監管方法，以及找到合理的賺錢模式，你預阿里現價約在合理區頂部，這股可長線。不過，中短期會波動。

如果有貨，可持有，但就唔需要太急加注，最近由貴去翻合理區頂部，但由於你已有貨，因此，唔建議加注太急。

至於快手（1024）係全球數一數二大的直播平台，絕對是一隻優質股，有獨特性，有客戶群，有潛力，長遠的發展力正面。這股有長線投資價值。

快手與業務夥伴合作提供了一系列產品和服務，於滿足平台上自然產生的多種需求。快手提供的產品和服務包括娛樂、線上營銷服務、電商、網絡遊戲、在線知識共享等。

快手科技已建立了穩定的用戶，在全球已佔據了重要的位置，企業有一定的優勢，以及獨特地位。加上用戶仍在快速增長，以及增長趨勢仍持續，預期有一定的發展。

雖然這刻盈利不多，甚至因加強發展業務而出現虧損，但這類股的分析特點是將來，等之後的收成期。

由於已擁有一定的優勢，以及仍增長中，企業要將用戶化成現金並不困難，只是時間問題，以及多少問題，預期2022年盈利模式已穩定，同時有一定的盈利。

簡單來說，企業有質素，有發展。

現價雖然無之前咁貴，但仍略貴，但短期股仍會十分波動，如果想入貨加注，這刻唔建議。

------------------------------------------------

Q20150：

老師，好多謝你每日抽咁多時間解答咁多人既問題，唔只係投資上的問題，更多更重要係人生上的疑難。
有個職業交叉點好想問問老師的意見～

今年27歲，一直都做同一間公司。兩年前開始在公司做得唔開心，但好處係可以準時收工，同事關係亦很好。

正因為可準時收工，因此有時間在1年前發展副業做花藝。花藝方面每月大約有$10000或以上的收入，同時亦有意計劃今年生育。

原本計劃在現有公司做到生完小朋友（預算大約明年年頭），可以享受產假之餘，同時可以過到壓力測驗買樓。

但每天都抱住好想辭職和唔太開心既心態工作好辛苦，就你意思，你會建議一直忍住到原本計劃的時間才辭職/ 現在放心一搏全職做花藝呢？

補充少少 未辭職的另一原因是一直struggle 花藝會否是長遠的職業好選擇，因為之前老師有提及過手工藝未必是長遠發展的好選擇，會比較困身，難做成提及被動收入的行業。

多謝你既意思呀老師！

龔成老師：

如果你準備買樓，就最好等完成買樓過程先，當然這段工作時間你要調整心態，唔好太過負面，否則你好辛苦。

完成在買樓動作，過左按揭後，就可以辭職。

如果你現時單利用副業模式，花藝方面都有$1萬收入，我相信是有發展的，所以你之後可以全力去試，雖然手工藝未必能做到好大，但我相信是你的興趣，你可以試左先，之後再睇下點樣搞大佢。

------------------------------------------------

Q20151：

龔Sir你好，本人31歲，開始買股票大約已經過一年有多了，但我仍然會說我仲係新手。

月薪約$18,000，水電煤租家用每月支出$7,000，學費每月$2,000

以下是我持有的股票

阿里巴巴（9988） 200股@188.87
中海油（883） 2000股@6.95

以下是我持有的月供股票
每個月月供$7,000
（2）（5）（2800）各$2,000
（6823）$1,000

中電（2） 330股@77.44
匯豐（5） 798股@40.42
盈富（2800） 880股@26.49
香港電訊（6823） 1461股@11.24

我有幾條問題想請教下龔Sir

1. 我另外有很少的蟹貨，是（928）和（3313）各一手，請問我應該點處理他們 ?

2. 我目標係想5年內有一百萬港元或以上，請問咁樣會否太貪心 ?

3. 因為我認為我缺乏現金買股票，所以有諗過賣曬（9988）可以多D現金買其他股票。
如果我現在賣曬（9988）咁樣做會唔會係錯誤的決定 ?

4. 現在暫時有現金5萬，想買D倍升股又唔知擇邊D股，請問有冇好介紹? 令我更快有更多錢 ?

5. 另外想請問我的月供股票需要換組合嗎 ? 定係繼續咁樣ge組合供 ?

麻煩你！

龔成老師︰

1） 雅高控股（3313）和蓮和醫療（0928）無投資價值，建議沽出。

另外，中海油（0883）質素只算中等，不宜持有太多。所以，此股唔好再加注了。

2） 我地一般係希望組合可以做到一個合理增長，講緊係每年10-15%左右，如果你要5年內做到100萬，就要將月供加大至約$12000，會較為適當。

3） 價質架股票，長線會自行增值，所以只要有質素，我地就應該長線持有。阿里巴巴（9988）係優質潛力股，你長線持有會最理想。

4） 現時大市只在合理區，你5萬蚊先儲起，等大跌市才用。

5） 要，因為你組合相對你年紀，係太保守。匯控（0005）、香港電訊（6823）和中電（0002）增長力唔高，主要係收下息。

你月供組合，應該以增長股為主，以下都係合適選擇。

平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、領展（0823）

潛力股︰安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園（1448）。

現時大市只在合理區，每月儲蓄唔好盡用。最好留有部份，等大跌市出現時，可以用來掃貨。

------------------------------------------------

Q20152：

hello 龔SIR, 想麻煩你幫我做個案分析
本人40歲, 現在無持有任何股票,無物業, 租住私樓,未婚

銀行現金: 50萬
保險月供: $5000 （供到55歲）
每月儲蓄: $3000-5000

1. 現金50萬中應該用多少出來投資? 哪隻股票較好?

2. 每月應該用多少去月供股票? 哪隻股票較好?

3. 在疫情下很多行業都做唔住, 但股票卻不斷升, 是正常現象嗎? 大市仍有上升空間嗎?謝謝

龔成老師︰

1） 現時大市合理區，而新經濟股就有少少貴，50萬可先動用一半，以分注形式，慢慢咁入貨。餘下就等大跌市機會，才出手。

以下股票都適合你，當中"平穏增長股"應佔較大比重。

平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）。

增長力較強的，可選安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園（1448）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。

另外，"保險"其實只係理財中防守性部份，買足夠保障就可以，增值應留比優質資產（如優質股、物業等）去做。你可以睇下，有無需要調整。

2） 你每月應先用5成儲蓄，去做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。餘下一半，同樣等大跌市時機。

3） 短期股票走勢，可以完全跟基本面無關係。但長線，只要一隻股票有質素，佢真正價值自然會在股價中反映出來。

現時大市在合理水平，中短線會升定跌，我估唔到。但現水平，唔算係貴，長遠仍有一定上升空間。

------------------------------------------------

Q20153：

你好龔成老師，我41歲單親帶住個仔仔，想請教你我的財務組合ok ma?因為著前途苦惱中，想令財富增加令生活穩定

以下是手持股票平均價如下:

3988-31000股$3.7
0011-1000股$196
2800-500股$29.4
6823-33000股$10.5
0003-16000股$11.4
0778-4000股$7.2
1686-4000股$7.25
6088-3000股$3.7
1772-200股$137

我差不多全是收息股，3988，0011是18年尾買（蟹貨），其他都係近期買，但股價都向下走，
於是就入左6088和1772，你可以分析一下我的組合有問題嘛？

6088和1772值得長線持有嘛？
先謝謝你花時間了解及分析，候覆

龔成老師︰

你組合比較偏重係收息股，以你年紀，應該先做好財富增值。當累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

你現時應將部份收息股（3988, 0011, 6823, 0778），換碼至一些"平穏增長股" 和 "潛力股"，並以"平穏增長股"為主。

平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、領展（0823）、粵海（0270）

潛力股︰小米（1810）、中生（1177）、福壽園（1448）、安碩恒生科技（3067）、港交所（0388）、阿里（9988）、騰訊（0700）。

你現有持股中，贛鋒鋰業（1772）上市時間唔算長，這類企業數據較少，好難分析。

只見佢的盈利略有波動，業務上有點潛力，但不宜持有太多。

FIT HON TENG（6088）質素中等，雖然都有投資價值，但企業不是最高質之列。

不過，這股始終不是無質素，暫時可以守住，但在有較大反彈時，可以賣出部分，餘下再守。

------------------------------------------------

Q20154：

龔成， 睇左你Facebook 都年幾， 我想問手持嘉華國際， 平均價3.7 ， 應該點部署

龔成老師︰

嘉華國際（0173）算是香港的中型地產商，都有投資的價值。

如果睇翻佢的財務數據，雖然收入有點波動，但地產企業常有這情況，特別是中型一類，有時會令股價較為波動。

整體來說，都有質素的，但又未去到好強。你預佢只能平穩增長，潛力唔算好大，長線持有係可以，但不宜持有太大比重。

------------------------------------------------

Q20155：

龔老師你好，先講我下嘅生活背景，我47歲，從事陪月工作6年，薪金大概每月$25000左右

之前跟人炒倫敦金結果信錯人蝕$10萬，我一年前留意你的FB和買了你四本著作，獲益良多

開始明白資產配置好緊要，如何買入優質股永久持有便是資產，你提供的比亞迪我賺了6位數

十分滿足和開心，感謝你無私分享，你真係我們投資路上的明燈，非常欣賞平時好多正能量知識為我們加油打氣

每月家用+交通費+雜費支出$12000，去年買一個每月供$3300左右的年金，10年供完

我和女兒2018年各供20年的危疾+意外+住院醫療保險各$70萬保額的供款，每月供$4000左右

每月供領展$1500；盈富$2000；港鐵$1500，比亞迪就$120便停供，在$262買出一手，現時還有少部份打算長線持有

華夏恒生1手，（請問安碩和華夏邊隻好些？幾錢先平？打算分注入）
中生製藥2手
現金$20萬，住公屋
每月可儲$3000-5000

請問我的資產配置健康平衡嗎嗎？
如果我實現人生的第一個100萬，如何可以做到？

我是一個讀書唔多，對數字唔敏感和沒有記性的人，我其實好想報讀你提供課程，但我擔心自己讀唔到

我非常明白老師是非常繁忙，你時間許可先覆我

龔成老師︰

好多謝你架支持!

安碩恒生科技（3067）相對華夏恒生科技（3088）費用成本會較低，長線計會較好。但你要留意，由於幾隻恒生科技ETF都係初上市，追蹤誤差只能作參考。實際誤差未必一樣，你要知道這個風險。

你現時資產配置上，都可以。由於大市只在合理區，每月儲蓄唔好盡用。要留有部份，等大跌市機。

以你人生階段計，投資上要保守少少。中生（1177）、比亞迪（1211）、安碩恒生科技（3067）這類潛力股，不宜佔組合太大比重。未來重心，係應該放係"平穏增長股"上。

平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、領展（0823）、粵海（0270）

20萬現金，扣除大約半年開支的應急錢後，現時可以先將小部份入市。餘下的同樣等大市有明顯回調，才出手。

至於課程方面，其實適合初學者的，因為整個課程的設計都是針對初中階投資者的，課堂頭3堂都是初階的內容，只要你課後好好溫習，能跟到之後的內容。

每一課後都會有指引比你，要你在一星期內找那些資料，溫那些內容，只要你跟著去完成，到你讀完整個課程後，你已能自己選股、投資時機、配置、評估平貴，在投資上已掌握了一定的知識。

另外，你上課之前，多睇理財、股票類的書，留意一下財經新聞，到時就較易跟到。

------------------------------------------------

Q20156：

Hello 龔Sir

1. 我宜家開始月供港鐵500同港交所500，請問咁嘅組合有冇問題？

2. 同埋我有一手陽光房地產3.9入，係咪應該放住先？

3. 我想買嘅股票都未去到合理價，但又好驚錯過咗個價就買唔返，應該點做？

4. 我最近留意到9992同埋2633，老師點睇？
麻煩晒你呀！

龔成老師︰

1） 如果你係年青至中年人士，這組合係可以。

2） 陽光房地產（0435）主要係收息，若你較年輕，這類股票不宜持有太多。只是一手的話，可持有。

3） 如果唔係貴得太緊要，你可以先入一小注，去平衡入唔倒貨架風險，或者用月供去儲貨都可以。

4） Pop Mart泡泡瑪特（9992）是一家覆蓋潮流玩具全產業鏈的一體化平台，當中包括藝術家發掘、IP運營、消費者觸達及潮流玩具文化的推廣。

根據弗若斯特沙利文報告，分別以2019年的零售價值（市場份額為8.5%）及2017年至2019年的收益增長計，集團是中國最大且增長最快的潮流玩具公司。

合作伙伴中不乏知名品牌，好似迪士尼、HELLO KITTY等等。而產品中，最為人所認識就是"盲盒"，此銷售模式為集團貢獻不少。

雖然中央規管會有負面影響，但長線質素和發展前景依然係度。2019年純利為4.5億，但現時市值超過1000億。在這個水平投資，風險絕對唔細。就算想投資都要控制好注碼。

雅各臣科研製藥（2633）在香港從事非專利藥及中成藥的開發、生產、市場推廣及銷售。

見佢生意都穏定，但增長和賺錢能力只算係中等，都有投資價值。現價計，算是合理區，可分注入貨。

------------------------------------------------

Q20157：

請問老師152及590 及1928的合理區中下部係幾錢呀？值得投資嗎？

想收息加平穩增值

龔成老師︰

這3隻股票，都有長線投資價值。以現價計算，都已在合理區中下部範圍。

但3者所屬行業不同，深圳國際（0152）主要從事收費公路的開發、營運及管理；物流中心及綜合物流港的建設、營運及管理等業務，發展會較穏定。

金沙（1928）係澳門博彩業，六福（0590）係零售業，你預佢地中短期都會較弱，但長線持有係無問題。

------------------------------------------------

Q20158：

龔sir你好，你的讀者
想問以下股可入手的合理區
0001
9988
1972
1928
0027
1810
0388

龔成老師︰

港交所（0388）和小米價1810）現價略貴，要回較多才算合理區。現時月供較好。

其餘幾隻，都在合理水平，可以分注咁慢慢入貨。

但留意阿里巴巴（9988）只在合理區頂部，未算話平，入貨時要控制注碼。

上述都是有質素的股票，只是平貴度的問題。

------------------------------------------------

Q20159：

早晨你好 ,最近想搵一啲可以中長線投資既股票， 2013 同285 現價可考慮嗎？ 或者有咩係適合加入
大約會投放資金係10萬左右。

另外手上持有 1789, 應否繼續持有🙏🏿
謝謝你

龔成老師︰

微盟集團（2013）集團主要在中國從事提供軟件即服務產品及營銷服務。

佢的產品分為「商業雲」解決方案、「營銷雲」解決方案及「銷售雲」解決方案三類。

「商業雲」可助商戶開設線上業務並助彼等提升顧客參與度、轉化率、收益及忠誠度。「營銷雲」通過大數據分析能力及ＡＩ技術為商戶提供智能營銷服務。

長遠業務上係有一定潛力，但盈利和股價上佢都幾波動。此股可投資，但只宜小注。

比亞迪電子（0285）質素不差的，有潛力。睇佢過往發展都正面，有技術，而前景都唔錯。

考慮到近期的增長，$30左右算係佢合理區頂部，現價己經略貴。

愛康醫療（1789）算是不差，從財務數據睇，佢的賺錢能力不錯，生意有理想增長，盈利增長快速，股本回報率高。

但上市年期不算太長，這點令過往的數據，未知能否反映佢的真實情況。

此股現價係貴，如果你持貨唔多，現貨可持有。現回到較合理水平，要回較多先算。

------------------------------------------------

Q20160：

早晨，想請教一下你意見

之前跟人買入3313，0.8入，已經蝕到入肉，應該有得佢放喺度，定係走晒佢算數？
仲有冇機會上返去？

龔成老師︰

雅高控股（3313）主要從事大理石開採、加工、貿易、銷售、商品貿易及貨運、倉儲和物流業務。

公司市值不高，盈利十分波動，質素不佳。企業不斷虧損，無乜投資價值，賣出這股較好。

其實如果你有上過我股票班，一定會發現此股無投資價值。其實投資股票就會買企業，你要好好研究佢質素和前景，確定是有質素才作投資。

----------------------------------------------

若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

【繳房屋稅的人，你不憤怒嗎？侯董大群館規避房屋稅20年一毛未繳？ 柯市長，請問居住正義在哪裡？】
　
柯市長在昨天施政報告上，提出了「落實居住正義-健全房市合理稅制」，市府在106年時把自住房屋稅稅率變成1.2%，非自住、三戶以上則以3.6%計算，用意是讓持有一戶以上的人課徵較高的房屋稅，達到遏止炒房、落實居住正義的目的。
　
目前，房屋稅計算方式如下：

房屋稅=房屋評定現值×稅率
房屋評定現值=房屋稅標準單價×面積×路面率×（1-折舊率×年數）

依照「房屋稅條例」第15條第一項第九款規定，住家房屋 #現值在新臺幣10萬元以下者，免徵房屋稅。台北市政府在2018年起，將 #免徵房屋稅的標準調整為新臺幣10萬8000元以下。
　
　
以1998年為例，如果侯友宜家族所有的凱旋路11號是 #單一門牌房屋稅計算方式，一年必須繳納約 #6萬多元的房屋稅。

房屋評定現值=房屋稅標準單價×面積×路面率×（1-折舊率×年數）
2450×2011.1×110%×（1-1%×1）= 5,365,715.36
房屋稅=房屋評定現值×稅率
5,365,715.36×1.2%=64,388.58
　
　
但侯友宜卻巧妙地躲避法規，將文大大群館整棟建築分割成99個門牌，稅籍也隨之切為99戶。如此一來，原本集合住宅面積達2011.1平方公尺的大群館，被切成每戶15.84至31.99平方公尺不等的稅籍。現值530多萬的大群館，也隨著切割門牌，每戶的價值大幅降低至10萬元以下，造成了 #租金收入千萬卻免繳房屋稅的結果。
　
根據房屋評定現值公式計算：

1998年文大大群館最小間稅籍評定現值=2450×15.84×110%×（1-1%×0）=42688.8
1998年文大大群館最大間稅籍之評定現值=2450×31.99×110%×（1-1%×0）=86213.05
　
　
凱旋路11號所位的陽明里，經查後發現房屋現值低於10萬8000元以下免繳房屋稅戶數為829戶，其中 #侯友宜家族所持有的99戶可能就佔了超過十分之一。
　
侯友宜透過將凱旋路11號一棟樓切成99個門牌，#達到20年來免繳房屋稅。當大家都說囤房很惡劣、都在辛苦的工作繳稅、為了安居樂業而努力的生活時，侯友宜卻囤了上百個房間，輕輕鬆鬆收上千萬的租金，自從拿到凱旋路11號使用執照後的每一年，一毛房屋稅都沒有繳過。
　
柯市長說努力讓稅制公平，但我們看到侯董每年爽賺千萬租金，但20年來侯董的凱旋路11號99個門牌的房子卻一毛房屋稅都沒有繳，請問公平何在？請問這樣的人適合當直轄市市長嗎？
房屋稅屬於地方稅，今天 #收不到侯友宜家族的稅就是台北市收不到稅，柯市長對於此事應當發聲，並研究討論現今的稅制，落實居住正義。
　
　
►相關新聞連結：
自由時報：https://ppt.cc/fq9dWx
蘋果日報：https://ppt.cc/fOW1nx
三立新聞：https://ppt.cc/f7v3ax
中國時報：https://ppt.cc/fq9XDx
TVBS：https://ppt.cc/fBBMhx

大埔的抗爭是建立在錯誤的認知上！

「黃宏順的論點」

看大埔農地案有感

2013年7月30日 13:26

我是都市計畫的專業工作者，
也是工程顧問業中少數主辦過
區段徵收土地配地的實務工作者，

我說我熟悉區段徵收作業，
是想表達相對我在就學時期
對於區段徵收的一知半解，
即便我在大學及研究所就讀都市計畫學系，
教授有在教，考試也有考，
畢業時對區段徵收仍只有模糊的概念，

這些年有機會到大學帶規劃學系大四的實習課，
發現學生仍然對區段徵收
一樣沒有清晰的概念，
看到最近社會又為大埔案而紛擾，
發現許多的論點是建立在錯誤的認知上。

從我的來時路，我可以體會誤解為何會存在，
因為，即便是學規劃甚至是學地政的專業者，
不見得深入瞭解區段徵收。

區段徵收不是完美的，
但卻是能兼具政府、地主、社會
取得較公平的開發方式，

廣泛採用這種開發方式
是民國79年經全國土地問題會議後，
及八十年行政院當前重要土地問題
專案小組研議之重要結論，
也是被學者高度肯定之做法。

反大埔案者，揪雜許多因素，
有從最根本就反對擬定大埔都市計畫本身者，
有反強制徵收土地者，
有反農地變更者，
但很像都主張站在農民的一邊。

其實，反對者恐怕搞錯了，

本文分二部分，
一是從區段徵收範圍內農民的權益
看反對者是站在那一邊進行分析，
其次是澄清反對者對區段徵收的錯誤認知。

壹、從農民的權益看反對者站在那一邊

一、反農民還是反農地變更

當大埔案大家把關注
聚焦在四戶拒拆戶被拆除後，
有一股力量，正把區段徵收妖魔化，
模糊徵收與區段徵收的不同。

大埔案如果真那麼不公不義，
真那麼掠奪與欺壓農民，
正如王健壯在「四比九百的荒謬」的文中提到：
『四比九百，這就是苗栗縣政府的民意依據。
但「政府必須作弱勢者的保護人」，
即使是一人一戶的利益，
政府也應窮盡可能予以保護，遑論四戶？
四與九百祇是冰冷的數字，
並非政府依法行政的依據。』，

我在想，
在一群學者與團體的極力支援抗議下，
為什麼是九百戶接受，抗議的只有四戶。
以台灣現在之教育水準、資訊透明度
及公民社會成熟度，
這不是以順民、無知、
不敢抵抗公權力就可以帶過的。

抗議的團體如果視角
是從國土使用、環境資源、農地政策…，
我是接受的，這確實是值得討論的議題，
但是如果硬要說是為當地農民發聲，
我會說：它被九百比四否決了。

讓我們從農民的角度思考一個課題，
如果認同：把農地變建地是暴利，
可以賺大錢。
那農地變更為建地案，
擁有農地的農民應該是最大的受益者，
黑道或地方政客再厲害
也不可能事前把農地全買光的，
那阻擋變更的人，
是反對農民得利囉！
有沒有人去好好研究與調查，
多少農民對於自己的土地
不能像建地蓋房子，
是多大的痛與恨？

我實際辦理過區段徵收的土地分配案，
也接觸過被區段徵收的農民攜家帶眷
來選配抵價地的喜悅神情，
土地面積縮減了大半，
但身價上升數十倍，

寫這麼多，主要想告訴大家，
大部分的農地地主，
恐怕是恨不得有機會參加區徵的，
大部分爭議的，
其實是希望提高分回抵價地比例。

如果大家認為農民的意願很重要，
那又憑什麼規定特定農業區一定要堅持農用，
農民無法選擇嗎？

不信，如果你開放所有農地調查，
只要所有權人現在就來向政府登記，
聲明我的土地（包括以後有繼承或移轉）永遠農用，
政府在辦理開發計畫選定區位時，
就有責任避開這些土地，
你認為會有多少人來登記，
我猜，不會超過一成。
大部分的反對，
都是當政府確定在這開發時，
再反對，為什麼？

所以，你可以說主張反農地變更，
但請不要說你是站在農民這一邊，
畢竟，你是站在絕大多數農民的對立面。

二、反「徵收」還是反「區段徵收」？

「區段徵收」是「徵收」的一種方式，
兩者的共同點是地主沒有拒絕的權力。
因此，如果地主反對就不能徵收，那還叫徵收嗎？

世界各國都有類似的方式，除非該國土地是公有的，
否則道路、公立學校、公園等等公共設施將無從興闢。

而台灣的「徵收」與「區段徵收」的主要差異：

1.「徵收」限於公共設施
(臺灣只有工業區及都市更新
因另有法令規定者除外)；
「區段徵收」則一定包括公共設施
與可建築土地(如住宅區、商業區、工業區)。

2.「徵收」只針對公共設施土地，
地主只能領回土地補償費；
「區段徵收」地主
除可選擇領取土地補償費外，
因為「區段徵收」的範圍包括可建築土地，
政府可把該等土地以抵價地方式供地主領回，
即地主將原該領取的土地補償費，
改以用領取可建築土地來換算抵付。
「區段徵收」還有一特色，
針對原合法建物所有人，
可以選擇配給一個單元的安置建地，
一般是以30坪為一單元。

3.公共設施用「徵收」方式開闢，
該土地取得及建設費用皆由政府負擔，
也就是全民負擔，
鄰近土地因而土地增值或搭配變更為
可建築土地之地主，完全獲利。
以「區段徵收」方式開闢者，
該範圍內公共設施之土地取得及建設費用
皆由該區段徵收地主負擔，
地主不能完全取得土地變更之增值利益，
必須提撥部份利率來負擔
公共設施之土地取得及建設費用。

「區段徵收」能兼具政府、地主、
社會取得較公平的方式：

1.地主間不因其土地被劃定
為公共設施用地或可建築土地
而權利天差地遠。

2.地主除享受土地變更利得利益外，
也負擔開發成本

3.政府及社會不必負擔
公共設施土地取得及建設費用

「以張藥房為例」

至於大埔案爭議的四戶，以張藥房為例，
雖然本案開發方式為區段徵收，
但因為他不願意參加，
所以等同他放棄土地補償
以用抵價地方式申請領回，
就變成他的土地與建築物是
變成被政府徵收，
而非像其他地主的區段徵收，

他的損失有：

1.採區段徵收開發的地區，地價補償按公告現值，
一般不再加成補償，補償費偏低。

2.按規定屬原合法建物所有人
可以低價選配的安置建地(一般約30坪)，也自動放棄。

3.按建築物補償費加計50%的自動拆除獎金也放棄了。

4.放棄用抵價地方式領回土地補償費，
也放棄了區段徵收抵價地具有放大補償的效果
(請參考本文誤謬四的說明)

因為他放棄了以上的權利，
所以他的補償費讓人覺得偏低不合理。
尤其他沒有善用前面2及4款的權利，
否則，他原來5坪的建地，
如果加上地上物補償費的錢，
應該足夠換得30坪的安置建地還有剩餘，
甚至只要再投入百來萬元，
就可以由建地五坪的小房子
換成建地有30坪的標準房屋。

不知道反對者，知道他們的損失嗎?
起鬨者，有認真為他們分析利弊得失嗎?

三、反大埔開發案還是反開發方式？

大埔案應不應該推動，
這有許多角度與面向可討論，
但如前所強調，
本文純粹從農民的權益著眼，
不渉及國土政策、農地政策、產業經濟
及個別農民對其農地的特別感情等。

大埔案之規劃被質疑最多的其中之一，
在於為二十公頃之工業區土地，
辦理一百多公頃的都市計畫與區段徵收。

其實就農民權益而言，
如果只辦理工業區土地之開發，
只能有一種開發方式，那就是徵收土地，
農民只有領取公告現值再加成之地價補償費後，
真正的被掃地出門，無法享受土地增值利益。

這次因為辦理一百多公頃的都市計畫，
先不論它的立論或目的為何，
正因為劃設了許多住宅區與商業區，
讓開發方式改採區段徵收。

如此，農民就可以享受
區段徵收的種種好處。
所以有些反對意見認為，
多辦理一百多公頃的都市計畫
是犧牲農民的權益，
事實卻是正好相反的。

貳、澄清反對者對區段徵收的錯誤認知

前面對於反大埔案者，從三層次加以探討，
希望能釐清一些問題，
下面則對反對之觀點經常提及
又與事實有誤謬的地方，

提出說明：

誤謬一：區段徵收後農民被掃地出門

區段徵收後土地分配的基本架構是：

1.政府無償取得公共設施土地，
如公園、道路、國民學校、停車場….，
約佔區徵面積之45%。

2.政府取得約佔區徵面積15%之可建築土地，
政府用這些土地標售價款，
以抵付區段徵收總開發費用，
包括公共設施之建設費用。

3.政府將區徵面積40%之可建築土地當抵價地，
做為政府抵付土地所有權人之土地價款。

因此，區徵後，
扣除45%公共設施土地後，
55%的可建築土地中，
土地所有權人(農民)佔40%，
也就是開發案之全部可建築土地中，
土地所有權人(農民)佔約七成。
農民沒有被掃地出門，
而且掌握全部可建築土地之七成，
享受大部分的土地增值利益。

誤謬二：區段徵收是為了財團、建商、
黑心政客炒作地皮。

區段徵收是提供財團、建商、
黑心政客炒作地皮的”素材”，
請注意，只是”素材”，
因為政府釋出大量的建地
及建設完善的公共設施，
但是，誠如前所言，
農民一開始就掌握
全部可建築土地之七成，
而財團、建商、黑心政客
卻是一開始是沒有土地的，
他要取得建地，不是跟農民買，
就是必須透過政府公開標售的方式取得土地，
他們可以辛苦把地價炒高，
但得利的不是擁有70%建地的農民嗎?

舉個例子，
如果大埔農民擁有一公頃的農地，
他可以分回四成的建地，
所以區徵後，
他可以取得約1200坪(4000平方公尺)建地，

以劉縣長或報導說未來建地每坪將8萬元以上，
或者經過炒作後達每坪8萬元以上，
則被宣稱可憐的農民，
他原有一公頃的農地，
因為劉縣長的糟蹋與惡搞，
他的資產至少將變為9600萬元；
如果經過炒作後達每坪10萬元以上，
該農民的資產將達1.2億元以上，

我想，在苗栗其他的鄉親農民，一定在想，
劉縣長，你怎麼沒想到也來糟蹋與惡搞我的農地；
財團與建商歡迎來這裡把土地炒高點吧!!!!
(((再次強調，這只是完全由農民的權益角度分析，
不涉及國土合理性的使用探討)))

誤謬三：用徵收來簡化稱呼區段徵收。

反對者經常用「徵收」來簡化「區段徵收」，
沒錯，「區段徵收」是「徵收」的一種，
但那不是社會集體記憶的那種徵收。

因為區段徵收的原地主不會被掃地出門，
區段徵收的地主可以享受土地增值的利益，
區段徵收的地主要”平均”負擔開放成本。
而且，大型開發案採區段徵收，
是民國79年的全國土地會議，
由與會的專家、學者及政府代表
經討論後達成的共識。

誤謬四：土地所有權人被區段徵收後，
以偏低之公告現值領取地價補償費，
卻要以高價之市價購買回抵價地，
對地主權益極為不公

區段徵收後所有可建築土地之總地價，
主要是反映區段徵收的開發總成本，
而各宗建地之地價，
則在此基礎下，
依各個街廓之使用分區(住宅區、商業區或其他專用區)
、可使用強度、道路寬度及與公園、學校等
公共設施鄰近度等計算出來，
經地價評議委員會討論通過。
按此評定的各宗建地地價，
才是土地所有權人領回抵價地之核算基礎，
通常，該等地價遠低於市價。

其次，土地所有權人申請要以抵價地方式領回時，
雖然是以其土地之地價補償費為基礎，
但不是直接折抵，
中間有一重要且巧妙的轉換設計，
它把每個地主的地價補償費
轉換成權利價值金額，
再以權利價值金額做為
買回抵價地土地之金額計算基礎。

在我辦理區徵土地分配時，
我把法規複雜的公式，
創造出「權利價值係數」概念，
把它簡化成：

各個地主的權利價值金額=
權利價值係數×各個地主的地價補償費

權利價值係數=
所有抵價地之總地價÷區段徵收前總地價

各個地主可以領回抵價地的面積＝
各個地主的權利價值金額÷抵價地評定地價

由上式中，
決定「各個地主可以領回抵價地的面積」
大小的算式，
其分子的「各個地主的權利價值金額」，
等於地主的地價補償費×權利價值係數，
而通常權利價值係數會有好幾倍，

因此，分子會放大好幾倍，
代表地主可以領回的建地面積
則會遠高於其所擁有地價補償費
所應領面積之好幾倍；

至於算式分母的「抵價地評定地價」
則遠低於市價，
也代表地主可以領回的建地面積價值
則會遠高於土地的市價甚多。

因此，當決定地主可以領回
建地面積算式的分子與分母，
同時對其都有放大效果時，
就可以理解，
區段徵收地主領取抵價地的機制
為什麼會對地主有極大利益之原因。

因此，放棄領取抵價地而領取土地補償費，
也放棄了區段徵收放大補償的效果，
大埔四戶抗議戶堅持反對，
也放棄了領取抵價地的機會，
他們，真的虧大了~~~

誤謬五：區段徵收抵價地分回比例為四成，
農地者因為土地變更為建地，土地縮小了，
但土地卻有增值，
但是對建物所有權人就不公平了，
本來就已經是建地了，
但是面積卻變小了，非常不公平

前面已提到，
區段徵收是以土地之地價補償費為基礎，
農地與建地之土地公告現值本來就有差距，

因此，建地之土地公告現值
若等於區徵土地平均地價之2.5倍者，
大約就可以領回100％之原始面積，
我曾經辦理的案例就是
因為大於2.5倍，所以領回超過120％。
如果再加上建物補償費
(計算以重新蓋之造價基準補償)
及加發自動拆除獎金
(按建物補償費的50％計算)，
建物所有人雖然獲利不如土地所有權人，
基本上足夠讓自己換一間
比之前更大而全新的房子。

另外，對於區段徵收內
合法建築物所有權人
之另一項優惠是安置建地分配，
可以有償換得一塊約30坪
(按個案之安置計畫)之建地，
該建地之地價也是
依前面所述之開發成本及宗地條件所評定，
權利人也是以其土地補償費
換算成權利價值金額計算，
不足者，可繳交差額地價。

張藥房雖然只有五坪土地，
但是透過較高的建地土地補償地價，
乘上權利價值係數後，
再用以換取遠較市價為低的安置建地，
所不足者，
從建物補償費+自動拆除獎金去繳差額地價，
相信至少可以換得一塊安置建地，
而且應該還有剩餘。

參、結語

以上係依據現在法令制度
對於常聽到的謬誤講法提出澄清，
對於農民農地參與區段徵收之優惠條件，
這也不是馬政府或劉縣長的德政，
這方式已實施二十幾年，
所有辦竣區段徵收的地區，
農民都是最大的受益者，

全世界土地私有化的國家，
沒有國家是不徵收私有地的，
我的重點擺在，
我國對於以區段徵收農地時，
其實有很優厚的條件，
農民因區徵而身價暴漲時，
還怕買不到耕地嗎？
所不同的是，以前是為生活壓力而務農，
以後可以為興趣而務農，不是嗎？

民主社會要包容多元價值、
社會運動者關懷弱勢族群者、
公民社會監督政府防止公權力濫權，
這些都是我們追求的目標。

當人民的財產權被政府強制剝奪了，
其公益性與必要性當然可以被檢驗；
被徵收者有否獲得合理的補償，
也是被大家關注的項目之一。

大埔事件中，前者我樂見大家來討論，
但是，對於被徵收者的補償上，
我看到某些主張是建立在錯誤認知上，
而且被徵收者的權益也被犧牲了，
雖然我不確定兩者有無關連性與相互影響性，
但是，我沒看到正確的訊息被傳遞出來。

當然，也許第三者或社會運動者，
已非常清楚制度規定與遊戲規則，
也善盡分析並告訴給予你所關心的人，
但因為當事人特別看重”家”的價值與無可取代性，
所以他在所不惜。

只是，一個補償優厚的區段徵收案，
也獲得絕大數地主的支持，
縱使政府作為是有可爭議的地方，
但是，真的需要鋪天蓋地的造勢抗議嗎？

【繳房屋稅的人，你不憤怒嗎？侯董大群館規避房屋稅20年一毛未繳？ 柯市長，請問居住正義在哪裡？】
　
柯市長在昨天施政報告上，提出了「落實居住正義-健全房市合理稅制」，市府在106年時把自住房屋稅稅率變成1.2%，非自住、三戶以上則以3.6%計算，用意是讓持有一戶以上的人課徵較高的房屋稅，達到遏止炒房、落實居住正義的目的。
　
目前，房屋稅計算方式如下：

房屋稅=房屋評定現值×稅率
房屋評定現值=房屋稅標準單價×面積×路面率×（1-折舊率×年數）

依照「房屋稅條例」第15條第一項第九款規定，住家房屋 #現值在新臺幣10萬元以下者，免徵房屋稅。台北市政府在2018年起，將 #免徵房屋稅的標準調整為新臺幣10萬8000元以下。
　
　
以1998年為例，如果侯友宜家族所有的凱旋路11號是 #單一門牌房屋稅計算方式，一年必須繳納約 #6萬多元的房屋稅。

房屋評定現值=房屋稅標準單價×面積×路面率×（1-折舊率×年數）
2450×2011.1×110%×（1-1%×1）= 5,365,715.36
房屋稅=房屋評定現值×稅率
5,365,715.36×1.2%=64,388.58
　
　
但侯友宜卻巧妙地躲避法規，將文大大群館整棟建築分割成99個門牌，稅籍也隨之切為99戶。如此一來，原本集合住宅面積達2011.1平方公尺的大群館，被切成每戶15.84至31.99平方公尺不等的稅籍。現值630多萬的大群館，也隨著切割門牌，每戶的價值大幅降低至10萬元以下，造成了 #租金收入千萬卻免繳房屋稅的結果。
　
根據房屋評定現值公式計算：

1998年文大大群館最小間稅籍評定現值=2450×15.84×110%×（1-1%×0）=42688.8
1998年文大大群館最大間稅籍之評定現值=2450×31.99×110%×（1-1%×0）=86213.05
　
　
凱旋路11號所位的陽明里，經查後發現房屋現值低於10萬8000元以下免繳房屋稅戶數為829戶，其中 #侯友宜家族所持有的99戶可能就佔了超過十分之一。
　
侯友宜透過將凱旋路11號一棟樓切成99個門牌，#達到20年來免繳房屋稅。當大家都說囤房很惡劣、都在辛苦的工作繳稅、為了安居樂業而努力的生活時，侯友宜卻囤了上百個房間，輕輕鬆鬆收上千萬的租金，自從拿到凱旋路11號使用執照後的每一年，一毛房屋稅都沒有繳過。
　
柯市長說努力讓稅制公平，但我們看到侯董每年爽賺千萬租金，但20年來侯董的凱旋路11號99個門牌的房子卻一毛房屋稅都沒有繳，請問公平何在？請問這樣的人適合當直轄市市長嗎？
房屋稅屬於地方稅，今天 #收不到侯友宜家族的稅就是台北市收不到稅，柯市長對於此事應當發聲，並研究討論現今的稅制，落實居住正義。
　
　
►相關新聞連結：
自由時報：https://ppt.cc/fq9dWx
蘋果日報：https://ppt.cc/fOW1nx
三立新聞：https://ppt.cc/f7v3ax
中國時報：https://ppt.cc/fq9XDx
TVBS：https://ppt.cc/fBBMhx

我是JC老師
電腦相關課程授課超過6000小時的一位 Revit 課程講師
由於實在太多同學向JC老師反映，希望可以有線上課程學習，所以就決定錄製一系列的 Revit 線上影片教學
而且不加密、不設限、不販售，就是純分享，希望可以幫助到有需要的朋友們
如果這部 3ds Max 教學影片對你有幫助的話，請幫我按個讚，給我點鼓勵，也多分享給需要的朋友們喔~

---------------------------------------------------------------------------------------------------------
建立房間明細表（含坪數）
● 「檢視」功能表 /「新建」「明細表/數量」，或在設計列的「視圖」頁籤上，按一下「明細表/數量」。
● 在「新明細表」對話方塊中，從「品類」清單選取元件。
● 選取「房間」。
● 加入「計算數值」欄位。
● 名稱鍵入「坪數」，類型選「面積」，公式鍵入「面積*0.3025」。
● 格式標籤頁選「坪數」，設定格式不要顯示單位。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------

Revit 2016 線上教學影片目錄：http://bit.ly/2vR6fgW
Revit 2016 線上教學影片範例下載：http://bit.ly/2vR0b7X
3ds Max 2015 線上教學影片目錄：http://bitly.com/2dUGqn3
AutoCAD 2015 2D 線上教學影片目錄：http://bitly.com/2dUGm6Y
TQC AutoCAD 2008 2D 線上教學影片目錄：http://bitly.com/2dUGQtB
JC-Design網站：http://jc-d.net/
JC-Design粉絲團：https://www.facebook.com/jcdesigntw/
JC-Design LINE ID：@umd7274k
JC電子信箱：[email protected]

我是JC老師
電腦相關課程授課超過6000小時的一位 Revit 課程講師
由於實在太多同學向JC老師反映，希望可以有線上課程學習，所以就決定錄製一系列的 Revit 線上影片教學
而且不加密、不設限、不販售，就是純分享，希望可以幫助到有需要的朋友們
如果這部 3ds Max 教學影片對你有幫助的話，請幫我按個讚，給我點鼓勵，也多分享給需要的朋友們喔~

---------------------------------------------------------------------------------------------------------
建立房間明細表（含坪數）
● 「檢視」功能表 /「新建」「明細表/數量」，或在設計列的「視圖」頁籤上，按一下「明細表/數量」。
● 在「新明細表」對話方塊中，從「品類」清單選取元件。
● 選取「房間」。
● 加入「計算數值」欄位。
● 名稱鍵入「坪數」，類型選「面積」，公式鍵入「面積*0.3025」。
● 格式標籤頁選「坪數」，設定格式不要顯示單位。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------

Revit 2016 線上教學影片目錄：http://bit.ly/2vR6fgW
Revit 2016 線上教學影片範例下載：http://bit.ly/2vR0b7X
3ds Max 2015 線上教學影片目錄：http://bitly.com/2dUGqn3
AutoCAD 2015 2D 線上教學影片目錄：http://bitly.com/2dUGm6Y
TQC AutoCAD 2008 2D 線上教學影片目錄：http://bitly.com/2dUGQtB
JC-Design網站：http://jc-d.net/
JC-Design粉絲團：https://www.facebook.com/jcdesigntw/
JC-Design LINE ID：@umd7274k
JC電子信箱：[email protected]