【你的錢是花在 #買房？還是在幫銀行 #作保？】

民眾購買 #預售屋 時，
常聽建商說該建案有「#履約擔保」，
會把承購戶付的錢放到「#不動產開發信託」或「#價金信託」的專戶中，讓資金「依工程進度專款專用」；
一般民眾以為這代表房子完工就一定能交屋
或就算房子沒能完工、也還拿得回繳出去錢。

但您知道嗎？
這類履約擔保信託機制，
其實是建商的「自益信託」，
受益人是建商或地主，
同樣付出價金到信託專戶的承購人並非「受益人」，
要等到建商無法履約交屋時，
才能和其他債權人分配那筆可能已經快用光的信託資金。

您是否又知道，很多時候民眾把價金放進履約擔保信託，
其實是把半輩子的積蓄拿去擔保銀行的債權？
這是因為信託專戶中所謂資金的「專款專用」，
其實包含了建商支付建案的貸款本息！

永昌發現：
銀行往往一手對建商提供預售屋建案的貸款，
另一面充任該建案履約擔保信託的受託人。
這種球員兼裁判的作法顯然有違信託制度上受託人的忠實義務，
陷於利益衝突的銀行只會把信託的資金拿來優先滿足自己的債權！

根據永昌瞭解，
實務上甚至有銀行在信託專戶資金用罄後，
要還不出錢的建商拿建案的房屋來抵償，
導致預售屋的承購戶落至房屋和價金兩空的境地！

永昌質詢內政部 #花敬群 次長，
指出這種受託銀行同時對建商放貸、圖利自己的弊病，
花次長當場回答內政部的方向上是以保護預售屋承購人為優先、
並承諾會跟金管會討論如何修正制度運作上的扭曲。

但永昌進一步發現：
信託公會其實在去（108）年11月就將修定的規範由金管會送交給內政部，主要內容就是在辦理建物所有權第一次登記、
確定預售屋竣工及產權後，
才能動支信託專戶中承購戶的價金。
時隔一年，內政部竟然完全沒有作為！

永昌不禁懷疑，主管機關是否真有把預售屋承購戶的權益當一回事？
如果內政部不作為，那就由永昌來替大家把關：
盡速修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，不讓您繳交的價金去幫銀行作保！

【民法爭點整理｜第184條第1項前段權利之意義？】

各位好，我是賴川。今天要和大家談民法第184條第1項前段「權利」解釋問題，這是一個傳統爭點，相信許多同學都非常熟悉了，但其實這個爭點近年來有新的發展，例如債權是否一律不受民法第184條第1項前段保護？學者已提出新論述。以下我會在第一部分梳理民法第184條第1項前段保護客體的傳統爭議，接著在第二部分進一步說明此議題近年的新發展。如果同學已經有程度了，可以從第二部分開始看起。

一、民法第184條第1項前段之保護客體為何？是否限於權利而不包含利益，特別是純粹經濟上損失？

（一）差別保護說（傳統學說）

民法第184條第1項前段之保護客體，依文義僅限於權利，而對於權利之解釋，通說受德國法影響，主張此權利專指具「社會典型公開性」之「絕對權」而言，例如：人格權、身分權、物權，而不包含債權等相對權。詳言之，立法者為調和「行為自由」及「權益保護」二個基本價值，將民法第184條第1項前段之保護客體限於絕對權，至於利益，尤其是純粹經濟上損失，並不包括在內，此乃是有意對權利及利益採取差別性保護之態度。

（二）平等保護說（少數說）

陳忠五教授認為，「權利」是指既存法律體系所明文承認的利益；「利益」則是指未經既存法律體系所明文承認的利益。可見權利的本質或內涵，也是某種利益。隨著時代變遷與社會發展，利益亦可能成為權利，故權利與利益之本質並無不同，二者經常維持相互流動之關係，且界線往往難以區別，因此民法第184條第1項前段「權利」之範圍，應從寬解釋，包括債權、營業權、占有及純粹經濟上損失等各種「利益」在內，使權利或利益之侵害，均有民法第184條第1項前段之「過失責任原則」的適用，即平等予以保護。

然而，若採取權利與利益均予以平等保護的態度，則是否會過度侵害行為人的行為自由呢？對此，陳忠五教授表示，如果欲合理限制加害者之賠償責任，應透過侵權責任之其他要件，如有無過失、有無不法性，或有無因果關係等進行調整，才是比較合理的方式，而非教條式地區別民法第184條第1項前段之保護客體。

二、近年發展

（一）債權是否為民法第民法第184條第1項前段之保護客體？

如前所述，傳統學說認為，民法第184條第1項前段之權利限於具有「社會典型公開性」之絕對權，則債權作為相對權，自非民法第184條第1項前段之保護客體。然而，學者已提出不同見解，如陳聰富與楊芳賢教授即指出，以債權作為基礎之有權占有人，例如已取得占有之承租人或買受人，自債權人取得占有時起，仍應受民法第184條第1項前段之保護。理由在於，以債權為依據之有權占有，雖然實際上涉及債權之侵害，但因其得以占有作為「公示外觀」，而與所有權人或其他用益物權人占有標的物下受侵害的情況相似，故沒有差別保護之正當性存在，故有權占有人受侵害時，仍得依民法第184條第1項前段請求損害賠償。

（二）事實上處分權是否為民法第184條第1項前段之保護客體？

關於事實上處分權的權利性質，最高法院在處理事實上處分權得否行使民法第767條之問題時，曾不斷反覆強調，事實上處分權究與物權性質不同，自無民法第767條第1項物上請求權規定之適用，亦無類推適用餘地（如最高法院 104 年台上字第 586 號；最高法院 103 年台上字第 2241 號民事判決）。由此可知，最高法院認為事實上處分權性質上並非物權。

然而，最高法院在處理事實上處分權是否為民法第184條第1項前段之保護客體問題時，卻又表示，受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利（參見106年台上字第187號民事判決）。

就此，筆者認為，最高法院之所以認為事實上處分權得成為民法第184條第1項前段之保護客體，與前述學者所提有權占有人得受民法第184條第1項前段之保護，具有相似的理由。因為事實上處分權人在取得違章建築之占有後，即得以占有作為「公示外觀」，而與所有權人或其他用益物權人占有標的物下受侵害的情況無異，故事實上處分權人受侵害時，使其得依民法第184條第1項前段請求損害賠償，應無不合理之處。

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