📌📌共有土地簽約了，買不到，鋌而走險🏠🏠

房市熱絡，房價履創新高直接帶動了土地行情，建商、投資客四處獵地，不管是 #生地、#熟地、#農地、#建地，成交價不斷創高價，爭相搶購。終於2020.12.7中央銀行出手了，對於 #不動產 抵押貸款土地部分，購地貸款採最高65成的限制 #貸款，且保留一成動工款等降溫措施，而且必須檢附具體與興建計劃……，但是管制貸款前土地買賣，跟之前口罩之亂一樣只能用搶成一團來形容。

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桃市府推動航空城計畫，秉持五心態度協助維護居民權益最大化，保障居住正義

桃園市長鄭文燦今（18）日上午主持市政會議，說明桃園航空城計畫地上物補償、安置搬遷等措施。鄭市長表示，在他上任後，桃園航空城計畫大幅轉變，為了透過更透明、民主的方式，讓計畫可以擺脫爭議形成共識，市府在與交通部溝通後，採用全區聽證的方式，辦理30場聽證會，超過2萬人次以上參與，確認航空城計畫對於國家建設的重要性、公益性及必要性，並於107年3月完成都市計畫審議，這是相當重大的里程碑，後續也逐步完成環評、區徵計畫的核定。後續市府同仁將秉持耐心、決心、細心、貼心及暖心的態度協助居民，維護居民權益最大化，保障居住正義。

鄭市長指出，過去桃園國際機場有噪音及禁限建問題，使地方產生交通及環境負擔，為建立機場與地方的共榮關係，市府以新的角度調整桃園航空城計畫，以居民居住正義的角度，提出先建後遷、一里一安置、離村不離鄉等原則，並提出產業發展優先、生態永續優先、文化保存優先等政策，讓航空城計畫在穩定基礎上邁向正軌。

鄭市長提到，目前桃園航空城計畫正處於區段徵收階段，經過徵詢居民選擇補償領地或領錢之意願及土地協議價購過程，約9成以上居民有意願領地，因此有關配地問題，市府規劃平均建地一坪換一坪，農地100坪換41坪建地，大多數土地與比準地地價差約在10%以內，避免全區產生過大的差異。此外，由於安置街廓最小興建面積為100平方公尺，約為30坪土地，若未來居民權利價值不足配回安置街廓最小單位者，不足坪數的補繳差額將按配地後地價8折計算；土地及建物徵收補償費不足購買最小坪數安置住宅者，不足部分的差額，也以8折計算，協助不足30坪的小坪數建物居民重建，達到小房換大房，舊房換新房的目標。另外，市民配地申請過程中，若涉及銀行抵押塗銷，市府也會依分配協議書在補償費額度內代為清償，更加便民。

鄭市長談及，有關地上物補償議題，過去機場捷運A10山鼻站、A20興南站皆按原建物評點補償標準完成拆遷補償，然而對於桃園航空城計畫，桃園於108年重新檢討建物補償標準，使建物評點單價從10.6提高到12.2元，成長15%，而航空城計畫經過複估後，其中合法加強磚造補償平均1坪為9.5萬，鋼筋混凝土1坪為10.2萬，經過評估皆可以滿足重建價格需要。

鄭市長進一步說明，除了居民建物評點單價12.2元外，市府透過優先搬遷獎勵、自願優先搬遷獎勵等方案，分3期搬遷順序先後加發建物補償金或救濟金25%、20%、15%，以加碼25%而言，相當於達到建物評點單價15.2元；又額外追加房租補貼66萬元至80萬元不等，整體加碼後，高於新北市及桃園過往標準，且新北市與台北市有違建不補償之規定，例如新北市對於88年後興建的違建是不補償的，台北市則是84年後興建的違建不補償。然而桃園由於航空城計畫所在地位於大園，曾歷經多項公共工程拆遷，包括桃園機場、機場捷運、國道2號徵收等，不少居民面臨二次拆遷，或是農地違建，因此市府採取新做法，只要居民滿足二次搬遷及程序違建的條件，額外加發特別救濟金，換算後，非合法建物由原有60%提高到90%，再加上50%自拆獎勵金，最高可領到重建價格的135%，也是歷來最優厚的因地制宜方案。

鄭市長強調，在桃園航空城計畫中，有將近6成建築有違章情形，市府不會放棄6成違建居民的權益，目前尚有4,000多件建築正在複估，多是涉及違建認定及拉高補償，因此市府組成認定小組協助認定程序，希望複估在明（110）年1月完成。

鄭市長也指出，桃園航空城預計於113年11月全區動工，市府有4年時間可完成拆遷安置，為加速工程進度，於第一期先取得基本的公共設施、聯外道路、安置區及部分第三跑道及三航廈前期工程所需求的土地，市府規劃第一期優先區搬遷獎勵，讓安置區先行產生，於明（110）年10月取得安置區土地，供興建安置街廓及住宅，以達到先建後遷的目標，工程也相對能夠分階段進展。

鄭市長補充說明，第一期優先搬遷居民必須優先配合搬遷，市府考量居民的權益，加發建物補償金或救濟金25%為優先搬遷獎勵金，房租補助費80萬元（非合法72萬元）及搬遷補助費，作為先行搬遷民眾的安置及補助費用，整體同意率非常高，後續期許地政局、工務局將第一期優先搬遷區同意率提高。而第二期、第三期自願優先搬遷區的認定方式，在尊重居民自願搬遷意願及兼顧可進場施工的效益下，就一定範圍建物自願先遷數量達60%以上，就可先行搬遷，不會產生6成居民與4成居民對立的情形，剩餘4成居民願意等待亦可，市府會再逐步溝通，目前早日期待完成遷建的聲浪愈來愈大，因此市府的優先區政策應更加務實且彈性。

鄭市長說，在安置優先措施上，市府預計興建2,400戶住宅，而桃園航空城計畫區內約有3,000戶，由於部分居民選擇另購房屋，因此統計及調查結果顯示2,400戶住宅足以涵蓋遷建居民需求，保證未來會有剩餘安置住宅；且未來剩餘住宅數，市府則會研議轉型為社會住宅，或進行部分售出等處理方式。針對第一期優先搬遷區者，由於涉及強制性，因此市府優先釋出蘆竹1號、蘆竹2號社會住宅，共530戶作為優先搬遷區的中繼住宅使用；其它第二、三期自願優先搬遷區，市府會透過包租代管方式協助介紹，讓民眾可以無縫接軌，順利搬遷。

鄭市長也說，市府成立安置搬遷服務小組進駐協助重建，以居民權益角度面對面解決問題，同時提供建築設計圖、委託推薦優良營造廠、提供建築師公會駐點免費諮詢及專案加速發照等服務，未來也會協助協調相關管線申請及配置服務，讓欲自行重建的居民有選擇性。

鄭市長提出，有關市府協助興建透天安置住宅的部分，由於興建透天住宅所需土地及建物興建成本相較選購安置住宅費用會大幅增加，然而根據意願調查，具有較高配地權利價值地主皆希望自行重建，不希望集中且標準化，未來高權值居民仍有意願，市府會協助遴選優良的營造廠，協助有意願的民眾自行興建。此外，考量居民重建或購買安置住宅需要辦理貸款，為讓民眾負擔減輕、降低貸款成本，市府與財政部、金管會、銀行合作，未來會成立安置融資服務平台，邀請銀行提供低利貸款方案讓市民選擇，減輕貸款成本負擔。

鄭市長談到，市府辦理航空城計畫經複雜研商後列10大優惠方案，未來居民安置地區皆位於捷運站旁，且擁有良好的公共建設，相信會大幅改善居民的生活環境，達成國家建設兼顧居住環境的目標。

我明白在這裡寫這個題目非常政治不正確，也許粉專會被退掉好些讚。但還是要講些實話。
　　
大多數的台灣人對於「重劃」這個概念很陌生。其實「重劃」這個概念並不難理解。
　　
一塊土地，並不是理所當然地可以成為建地。如果一個區域的土地所有權十分散亂，地主眾多，每個人手裡都是奇形怪狀的地皮，那是很難蓋房子的。如果要開發，當然希望把土地整合起來，重新切割成比較規則的形狀，比較方便建設。
　　
另一方面，一個區域要成為人們宜居的建地，至少也要有一定程度的基礎建設。要修築道路、要牽水牽電，還要預留一些公共區域給學校、公園、市場、機關、停車場等。沒有這些建設，土地根本無法供人居住。所以總要有人幫這些基礎建設買單。
　　
重劃大致上分為兩種：
　　
1. 公辦重劃：由政府出面協調地主、政府出錢做基礎建設；當然不能政府一手包攬所有工作，而地主白白受惠。所以重劃以後，有一定比例的土地，要回到政府手上，來備償重劃過程中的支出，這就叫做「抵費地」。
　　
2. 自辦重劃：如果一個區域內的私人地主能夠自己互相協調，甚至更好的是，私人能夠自己負擔基礎建設的費用，那政府當然樂於不介入。這就是自辦重劃。基礎建設可以由地主自行決定攤派的比例，也可以有人出資，當然，按照重劃的邏輯，出資者有權拿回一部份土地作為「抵費地」。
　　
因為政府參與其中的關係，我們比較熟悉的案例，多半是公辦重劃。但是，相較於公辦重劃，「私人事、私人了」的自辦重劃，通常爭議較少、比較有效率，也比較不會衝擊公眾利益。
　　
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現在坊間有一種論述，是把「重劃」和「炒地皮」劃上等號。但是，仔細思考其中的邏輯，這種扣帽子的說法，我不敢苟同。「重劃」，是將不能居住的土地，規劃成宜於建設的土地的過程。重點是，只要申請過程合法、決策過程合理，評估過對環境與都市紋理的衝擊，且沒有侵犯任何業主的權益，重劃其實是在為整個社會創造價值的。
　　
當然，賠錢生意沒人做。如果原地主無法從重劃的過程中，獲得依市場計價的合理利益，那誰還有動力去做這件吃力不討好的事呢？這應該是資本主義市場經濟的基本邏輯吧？
　　
誠然，台灣房地產價格高漲的問題十分嚴重。但是，要解決問題，先要找到問題的根源。
　　
近十年來，資產價格高漲的問題，其實瀰漫全球，一個很大的根源在於貨幣的超量供給，而在台灣，因為實體經濟嚴重外流，可供投資的標的不夠，熱錢只好一股腦的去炒房。事實上，這問題在蔡英文執政時期，獲得了穩健的、初步的緩解。台股創新高，把熱錢吸納進去，投資到產業上；而房價的凍漲、緩降、交易趨冷，也顯示，資金已經從房市逐漸撤離。
　　
如果只是因為看到房價高漲的表象，就主觀地反對重劃，把重劃妖魔化、和「炒房」劃上等號，那是只知其一、不知其二。這不但對於解決房價問題沒有幫助，甚至還有反效果－畢竟重劃是在增加市場上土地的供給，如果貨幣、稅率政策跟得上，是有助於緩解房價的。
　　
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來點時事梗。我看到坊間有一種論述，把合法的自辦重劃，和韓國瑜炒房的行為，相提並論。這是一種去脈絡的、很惡意的定錨話術。
　　
從已知的資訊看來，韓國瑜夫婦真正的惡德所在，是他以「ＡＢ約」的方式，對銀行造假詐貸；又以自己與妻子的政治權勢，迫使台肥借錢給自己買房。結果就是韓國瑜夫婦可以幾乎不出一毛錢，連頭期款都不用籌齊，「空手套白狼」地買空賣空賺差價。
　　
這整件事情裡面，貸款銀行內控出問題，而台肥高層涉嫌背信。韓國瑜夫妻，更是涉嫌偽造文書，與用權勢關說的違法行為。合法的自辦農村重劃，怎麼可能跟韓國瑜夫婦的違法行為相比？
　　
把資本主義市場經濟制度下，合法的自辦重劃與市價房地產交易，污名化成炒地皮，這只是充份挑撥工薪階級的相對被剝奪感、近乎共產黨式的階級鬥爭話術。而把合法重劃，與韓國瑜夫婦的違法行為相比，更是不倫不類，頗有惡意誤導社會大眾的味道。
　　
我真的希望檯面上說這些話的人，能夠自重一點。如果您們覺得不應該，至少也把真正違法的事實證據找出來，而不是看一個影、生一個子。濫用階級鬥爭話術，這對台灣的政治風氣有很大的害處；而去脈絡化，對於高房價問題的解決，也根本一點幫助都沒有。
　　
（圖片來源：維基百科）