最近有朋友很心急，他買了預售屋結果建商突然倒閉了，付出將近五百萬的自備款一毛都拿不回來，難過到不知道該如何是好。

沒有人會希望買房會遇到這種事，一間房子價格動輒幾百萬、幾千萬，要是不小心買到有瑕疵的房子該怎麼辦？你知道嗎？如果房子不是有「極重大」缺失，很多瑕疵都是不能主張解約的！而購屋最遇到的漏水問題，就是不屬於重大瑕疵的項目之一。

除了怕買到瑕疵屋，遇到像朋友買到的預售案，建商蓋到一半就烙跑更可怕，前陣子市場上就陸續有聽到這樣的新聞事件發生，購屋客又該怎麼保護自己？

上次上節目通告的時候，就有女藝人提到小時候自己爸爸就曾經遇過建商跑路的狀況，結果到現在都還在纏訟中…都說法律只保護懂法律的人，想買房子的人這集我們請到陳建佑律師來幫大家剖析，一定要馬上聽起來！！

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讓我把幾個打房的經濟觀念再釐清一下。

問：房屋供給增加，不是更容易炒作，房價不就更高？

答：在腦海裡，想像一個價格為縱軸，產量為橫軸的xy圖，斜率為正的供給曲線，和斜率為負的需求曲線，交會的地方，就是市場均衡的價格。供給增加，把供給曲線往外推，均衡價格只會下降，不會上升。

供給增加，而價格會上升的理由，一定是需求也增加，也往外移了。所以這個問題要成立的話，就是放寬容積率和建蔽率的時候，造成需求曲線也外移。有沒有可能在更有利可圖的情況下，投資客買房買的更兇？也許，但前提是要有更多的利可圖，才會增加需求。但如果政府是制度性的放寬管制，投資客看到未來會大量流入房市的新房供給量，只會害怕沒利可圖，而不是加碼。所以如果政府大幅放寬容積率和建蔽率，不但供給會增加，投資客的炒房需求，還可能減少。

不過，影響投資客投資房地產的意願，還要看利率水準和其它的投資選項，我們還是假定需求曲線，不會因為供給增加而移動，比較合理。

問：台灣空屋率「世界第一」，怎麼會有供給不足的問題？

答：先不要講台灣空屋和台北空屋的不同。空屋的存在，不代表供給充足，因為供給量和供給是兩個不一樣的觀念。投資客的「空屋」放在手上不賣，是因為價格未到他們的理想價位，市價到他們的心中價位，就會賣了，這是「供給量」，是在供給曲線上移動。只要需求或其它外在條件，沒有改變，他們就會持續握著庫存，一如車商放在停車場還沒賣出去的車一樣。空屋不是空屋，而是有人持有，但沒有進住的房子。

放寬容積率和建蔽率，是把供給曲線往外推，同樣的價格，會有更多的「供給量」，這是增加供給的定義。現在眾口鑠金說房價太貴，顯然就是供給不足，或是需求太多，或是兩者兼有。不管如何，增加供給，一定可以緩解房價高漲的問題。

問：「囤房稅」可以打壓投資客需求，怎麼會是無效打房？

答：囤房稅要可以打壓投資客需求，那要相當高的稅率。如果政府訂定，第二套房的獲利，全部充公，那當然可以打壓需求。雖然「上有政策，下有對策」，人頭房產一定會出來，但有這麼嚴苛的稅率，需求一定打的下去。但這麼高的稅率，是好事嗎？交通事故造成人命傷亡，如果政府規定不準開車，保證交通傷亡可以得到控制，但這是好的政策嗎？

不准投資客獲利，造成的問題是，潛在的供給，也會受影響而往內移減少。政府高稅率，趕走投資客，也趕走沒利可圖的建商，而背後代表的經濟意識型態，更令相信資本主義的商人害怕，惡性循環的結果，就是新建房越來越少，而老房也沒有更新，房價還是居高不下。也許左派還是認為是好的政策，那就不是談經濟問題，請見最下方另外的回答。

如果沒有高到這種懲罰性的稅率，囤房稅只有負面效果，房價只會越來越貴，買家或是租客，除了地主和房東外，還多了政府抽一手，怎麼可能房價變低。投資客只要賣出的時候，價格比買的時候高，就是可以做的生意，稅一定可以轉嫁到彈性小的台北買房族。首爾的失敗示範，就是清楚的囤房稅失敗例子。

而投資客，一如我前兩篇所述，在投資標的不多的情況下，房地產還是台灣人的首選。台灣政客現在提議的囤房稅，無法打壓這個投資需求。

問：但放寬容積率和建蔽率，不是造成更多的問題？日照不足，怎麼辦，交通問題，怎麼辦？

答：我提出放鬆管制的主張，我說容積率和建蔽率的訂定沒有科學根據，到現在還是沒有人可以和我解釋，容積率定50%，150%，或是5%的科學根據是什麼？很多人都說，「外行人不懂」、「都市計畫很專業」，很專業，專業到像相對論那麼難嗎？連愛因斯坦都想盡辦法把相對論簡化給一般人懂，這些「懂」都市計畫的人，為什麼講不出來多10%或是少10%的科學根據是什麼？因為他們也不知道，只要躲在「專業」的牌子後面，不要和你討論。

台灣買房子，公設算在坪數裡面，這種全世界少見的荒謬結果，不就是容積率和建蔽率這些不當的人為管制造成的嗎？

日照、交通問題，很大，尤其是對已經有房子的人來說，超大的。我家隔壁，最好不要再蓋房子，不要再開馬路，人越少越好。這種NIMBY，不要蓋在我家隔壁的想法，就是全世界房價高漲的首要殺手。只要抬出這些問題，當成神主牌，就沒人能挑戰，連討論都不能，這樣就確保房價不跌。有房的人擋住房供給增加，那是人性，但沒房、尋求「居住正義」的無殼蝸牛，也和人家喊日照權和交通問題，不要放寬容積率和建蔽率，我就不太懂這樣「被賣了，還幫人數鈔票」的心態。

問：放寬容積率和建蔽率，不就圖利建商？

答：啊，原來這就是「被賣了，還幫人數鈔票」的真正原因。想要課稅打房的左派青年，對「資本家」有天生的過敏，就算資本家生產的東西，對他們是有用的，他們還是不願看到「圖利」資本家的政策。

我本人是不一樣。如果我喜歡光顧的餐廳，因為不要「圖利客人」而倒閉了，我會比他「圖利我」更傷心。只要他能繼續提供我願意付出高價的好東西，我很希望他們賺錢，一直做下去。建商也是這樣，你一直把他們當洪水猛獸，不讓他們賺錢，真的好品質建商就不會加入這個市場。

當然有那些噁心舔共的賴董及專蓋大蛋的趙董們，難怪你們對圖利建商感冒了。但我們不要忘記，這些賴董和趙董，都是管制政策下的獲利者。要驅趕這些賴董和趙董，最好的方法，就是讓更多的建商投入市場，只要系統性的放寬容積率、建蔽率，馬上就知道他們是靠裙帶，還是靠實力了。另外，交通、環保、工安、結構等問題，不是都有專法嗎？不用把容積率和建蔽率綁在一起討論。

問：台北會地震，房子不能蓋很密，不能蓋很高？

答：那為什麼一度是世界第一高樓的台北一0一要蓋在那裡？

問：可是你這裡說的是放寬，但一開始說的是廢除容積率和建蔽率？

答：讓我講一個故事。傅利曼在中國剛改革開放的時候，造訪中國，受到共黨高官熱烈歡迎。那時候是趙紫陽的時代，和習近平時代，不可同日而語。傅利曼參訪一個水利工程，他看到很多工人，用圓鐃在挖土，只有少部份的人用挖土機，於是他不禁地問，為什麼還要用圓鐃？官員說，「老先生，你不懂了，中國有很多人需要工作。」傅利曼還真的不懂，他說，「那為什麼不拿湯匙來挖？」

點出別人手段和目的不一致，是一切都從原則思考的傅利曼辯論法。

我也想點出這個容積率和建蔽率的原則問題。如果你不能說出50%和60%的不同之處，那你也很難清楚地指出管制和不管制的差別。都市計劃是專業，但就像我之前說的，這些沒有科學科據的主張，被當成神主牌供奉以後，就沒有討論的空間。更可怕的是，台灣喜歡抄國外，尤其是美國的發展，也不管美國是不是走錯路，只要抄美國的，就可以說，人家也是這樣做，就可以叫批評的人閉嘴。但很抱歉，你碰到一個不懂閉嘴的經濟學家。

好吧，如果廢除容積率和建蔽率做不到。至少放鬆一點，讓住房供給增加一點，可以嗎？

問：可是居住是正義問題，不是經濟問題？

答：也許是。也許你可以透過政治程序，把住房變成基本人權。但你的正義政策，還是有經濟後果。我不能以經濟學家的身份告訴你政策是否正義，但可以告訴你政策的結果是什麼。

臉書上常有市民詢問，都更出現 #釘子戶 該怎麼辦？

去(108)年7月 #新北代拆辦法 上路，除了規劃完善個案審議和協調程序外，也將爭議交由「#新北市都市更新及爭議處理審議會」依法處理，在法定程序內兼顧所有權人及釘子戶權益。

昨天上午我來到 #新北新店 #寶強段都更案 視察市府代拆辦法上路以來首個案例。起因是70年代前建商因週轉不靈倒閉，讓百位地主不知何去何從，原住戶期盼都更30年多年，但因更新單元範圍內仍有1戶不同意戶，期間經過實施者自行協調6次、公部門再行協調2次，仍然協調未果，於今年2月提送新北市政府依法執行代拆。

過去許多民眾抱怨都更時間冗長，因此我上任後積極堆動 #都更三箭 政策，在走完相關程序時，該都更就都更、該拆除就拆除，面對代拆戶的安置計畫，市府也絕對不馬虎，從代拆戶的居住計畫、社會關懷、教育需求等進行通盤性的安置考量，才能使都更快速往前。為了市民安全，我們沒有妥協的空間，絕不允許釘子戶耽擱影響都市更新。

我愛陳香菊（新北城鄉局） 將推出「#106專案」，只要住戶100%同意、0爭議，6個月內便可快速審定完畢，協助民眾快速都更，讓新北市的環境愈來愈好。

#拚防疫也拚市政 #行動治理 #安居樂業 #侯友宜

臉書上常有市民詢問，都更出現釘子戶該怎麼辦？

去(108)年7月 #新北代拆辦法 上路，除了規劃完善個案審議和協調程序外，也將爭議交由「#新北市都市更新及爭議處理審議會」依法處理，在法定程序內兼顧所有權人及釘子戶權益。

昨天上午 #侯Sir 來到 #新北新店 #寶強段都更案 視察市府代拆辦法上路以來首個案例。起因是70年代前建商因週轉不靈倒閉，讓百位地主不知何去何從，原住戶期盼都更30年多年，但因更新單元範圍內仍有1戶不同意戶，期間經過實施者自行協調6次、公部門再行協調2次，仍然協調未果，於今年2月提送新北市政府依法執行代拆。

過去許多民眾抱怨都更時間冗長，因此 #侯Sir 上任後積極堆動 #都更三箭 政策，在走完相關程序時，該都更就都更、該拆除就拆除，面對待拆戶的安置計畫，市府也絕對不馬虎，從待拆戶的居住計畫、社會關懷、教育需求等進行通盤性的安置考量，才能使都更快速往前。為了市民安全，我們沒有妥協的空間，絕不允許釘子戶耽擱影響都市更新。

新北市政府推出「#106專案」，只要住戶100%同意、0爭議，6個月內便可快速審定完畢，協助民眾快速都更，讓新北市的環境愈來愈好。

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