【2015臺北市政府公有土地開發第二次聯合招商座談會 11大開發案帶動台北市未來四年間之經濟發展】

今天（2015/11/26）柯文哲市長親自出席【臺北市政府公有土地開發第二次聯合招商座談會】，由財政局蘇建榮局長、產發局林崇傑局長、交通局鍾慧諭局長、都發局林洲民局長及捷運局周禮良局長、更新處方定安處長及聯開處魏國華代理處長親自出席說明。市府提出11個開發案，皆預計2016年正式公開招商。柯文哲市長在致詞時表示，這11個開發案並不是處分公有土地的不動產開發案而已，而是提出台北市未來規劃的發展藍圖，包含台北市北區與東區交通轉運站的建設佈局及生技產業與ICT產業的轉型發展等。座談會之目的在於聽取各界的意見，以提供符合未來都市發展的招商條件與開發使用。

本次11個開發案，其中5案為市府在2015/07/21舉辦第一次聯合招商座談會所提出，市府再規劃6個開發案，讓投資者有更多的選擇。開發類型有四種，設定地上權2案：「臺北市中正區公園段三小段市有土地設定地上權案」；促進民間參與公共建設(BOT)4案：「臺北市南港生技產業聚落開發案」、「內科產業支援設施用地開發案」、「北區轉運站促參案」、「臺北市南港轉運站BOT案」；公辦都更4案：「臺大紹興南街公辦都市更新案」、「捷運大直北安段公辦都更招商案」、「捷運科技大樓瑞安段公辦都更招商案」、及「臺北市南港轉運站東側商業區土地公辦都更招商案」；聯合開發1案：「捷運土城線頂埔站土地開發案」等。各基地有其區位條件優勢，分別位於捷運淡水線、板南線、文湖線、信義線及土城線上，預計開發土地面積32,786坪，樓地板面積14.8萬坪，預估吸引民間投資450億元。

產發局林崇傑局長簡報時表示，全球生技環境預估仍以9%成長率持續發展，其中，預估亞洲成長率為12%，台灣生技產業有1/5家數在台北，而台北生技產業的產值卻佔全台的1/2，台北生技產業的樓地板面積仍顯不足。今年五月市府柯文哲市長與中研院翁啟惠院長共同簽訂合作意向書(MOU)，打造國家級【南港生技產業聚落】，藉由明年高鐵南港站通車，35分鐘車程即可連結至新竹形成產業鏈。此外，該區位於台北市東區門戶計畫內，將透過都市設計手段，各開發建築物將以人行天橋系統串連東至南港展覽館，西至台北流行音樂中心。另外，內湖科學園區30年來的資通訊(ICT)及精密技術設備元件的產業群聚，每年有4兆億元的產值，因應網路科技的發展轉型，【內科產業支援設施用地開發案】將提供企業創新升級及新創事業發展。

交通局鍾慧諭局長提到，台北市的城際路網以軌道運輸及國道客運互補，為紓緩市區交通量，規劃以分散方式配置轉運站，計有六個轉運站，目前營運的有台北轉運站、市府轉運站，動物園轉運站及圓山轉運站，【北區轉運站】及【南港轉運站】雖肩負交通轉運功能，亦扮演驅動其附近地區的商業與產業發展角色。

都發局林洲民局長最後提出4個公辦都更開發案，其皆為公有土地，但因土地部分屬中央機關，遲未能凝具開發共識，以【臺大紹興南街公辦都市更新案】為例，該基地逾20年遲未能有效處理安置計畫，以啟開發，2015/05/01市府柯文哲市長及台灣大學楊泮池校長簽訂公辦都更合作意向書，隨即由台北市都市更新推動中心著手進行開發基地規劃與財務分析工作，不到半年時間，市府已進行都市計畫變更作業，並預計明年公告招商並動工。市府亦將協助台灣大學提供安置中繼住宅，安置現有近百戶違佔戶。【捷運大直北安段公辦都更招商案】及【捷運科技大樓瑞安段公辦都更招商案】兩案，以2個月的時間作業提出招商方案，未來擬以公辦都市更新，採設定地上權或附款式標售，預計明(2016)年8月公告招商。

最後，綜合座談，業者普遍反應市府行政審議程序的效率以及房地稅制影響的投資不穩定性，以致於投資意願較低。柯文哲市長回應強調，市府責成林副市長協助改革都市設計審議效能，自今年4月迄今，以樓地板小於1萬平方公尺之民間案件，審查天數已從平均51天降為24天，大於1萬平方公尺者，由平均89天降為40天，審議效能已提升一倍。而從五大案檢討，隨即擬定【促進民間參與公共建設BOT】及【聯合開發】等標準作業程序(SOP)，未來將依據市場的需要及預測來調整，所以標準作業程序是可以改變，唯一不變的是其核心價值【公平、正義、公開、透明】，另外，市府推動公有土地開發案，指定財政局陳志銘副局長為窗口，業界有任何問題都可以向其提出建議，市府將彙整檢討修正。

本次公有土地開發案，特別感謝中研院、台鐵局、台灣大學及國防部軍備局、眷服處等機關與市府成為合作夥伴，共同促成台北城市的未來發展。也感謝今天出席貴賓：台灣大學徐炳義副總務長、台鐵局楊正德處長、冠德建設馬玉山董事長、新潤機構黃文辰董事長、中信人壽林欽淼總經理、昇陽建設簡伯殷總經理、仲量聯行趙正義總經理、國泰金控郭文鎧副總經理、潤泰創新林定潔副總、中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會張興邦副秘書長、富裔實業股份有限公司祝文定董事長、廣宇建設實業股份有限公司李毓超總經理與會提供意見。

本次座談會後，近期「臺北市中正區公園段三小段1地號等13筆市有土地設定地上權案」預計於2016年1月公告招商，「內科產業支援設施用地開發案」、「臺大紹興南街公辦都市更新案」等2案，預計於2016年3月公告招商。座談會資料，本周內都會上網，請密切注意市府聯合招商網站：
http://www.gov.taipei/mp.asp?mp=103008

股魚網（www.stocksardine.com）

鴻海在近期外資看淡的情況之下，股價一度跌破70。
這個價位也許讓很多人心癢難耐，紛紛詢問是否可以進場投資
這個看似「逢低進場」的心態，骨子裡比較接近投機的想法.

怎麼說呢？投資是一種很私人的行為
涉及到價值觀與資金控管。如果個人絕得該公司有投資價值
那就買進就是了，何必詢問是否值得？既然是四處詢問該公司狀況是否良好值得投資，那就表示自己也沒進行過產業與財務面的瞭解

這種行為對於詢問與被詢問的人都很危險
-詢問人：自以為是逢低進場，但投資的決策來自於別人的意見
-被詢問人：上漲沒好處，下跌被責怪。兩面都不討好..

一檔鴻海跌破70的事件卻也測試出一個人的投資心態。

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郭台銘股東大會鞠躬致歉 慨嘆對股價百思不得其解

　　精益求精的工藝並不能帶領鴻海走出股價的陰霾，全球第一大代工廠的富士康董事長郭台銘深諳此道。

　　在26日舉行的鴻海股東大會上，郭台銘首先向股東深深一鞠躬表示歉意，儘管嘴裏說「股價是大環境的因素，我不能控制」，但他依然忍不住(對股價)慨嘆「百思不得其解」。自2008年元旦金融危機爆發以來，鴻海已大跌64.39%。在截至5月底的這一年中，鴻海營收同比下降12.6%，而在此前，鴻海今年的目標是營收同比增長15%。

　　變革似乎到了最迫切的時候。

　　在前日長達八小時的股東大會上，鴻海宣布分拆業務結構重整的決議，並計劃減少其對蘋果公司產品製造的依賴，重點放在開發新技術、知識產權和電子商務上。郭台銘稱，鴻海計劃在三年後將整個企業分割為一些獨立的子公司，並希望以此實現收入的增長。

在股東大會上，鴻海首先公布了分拆的計劃，前期先以兩三個事業群做試行，在試行階段鴻海還是主要控股股東，結構調整不會稀釋股東權利。郭台銘稱，調整對集團獲利也不會有影響，透過公司的獨立經營，可以讓他更專心在其他業務發展，本質上重組是希望集團從「航空母艦」變成「航空戰鬥群」，進行海陸空聯合作戰。

　　根據《第一財經日報》記者了解，進行第一波重組的是鴻海的「網路連接產品事業群」NWInG，以及碳納米管科技、膠材技術兩項應用，其中7月份啟動分拆的NWInG最受外界矚目。

　　根據鴻海集團副總裁盧松青的報告，獨立之後的NWInG，名稱將改為FIT(Foxconn Interconnect TechnOLogy)，依舊將從事連接器相關產品的研發設計與生產等，包括高頻高速及光傳輸連接器與線材等。郭台銘介紹稱，連接器產品可應用在雲端、高速網路、無線通訊、汽車電子等領域，穿戴式電子產品也會用到連接器產品。「鴻海連接器是世界級的產品，連接器事業群目前排名大陸第一，有信心在3年內可以做到世界第一。」郭台銘說。

　　目前，NWInG的年營收約在800億元(新台幣)，約佔鴻海整體營收比重的2%，業務重整后將有機會突破千億元新台幣關卡。

　　有台灣供應鏈分析人士向本報記者稱，此前由鴻海和正崴主力供應的蘋果iPhone外部線，從去年底以來陸續被分散到日系廠、美系廠以及大陸的立訊精密，連接線和連接器的訂單流失嚴重。業務分拆后不但可以「以小博大」獲得更多訂單，也可以以「無負擔」的姿態重新搶食蘋果訂單。

　　「連接產品事業群有多項專利，未來獨立后還可以向外界客戶收取專利費。」上述分析人士表示。

　　而分拆的技術應用方面，作為主要負責方，天津富納源創公司是全球第一家將碳納米管商業化並賺錢的企業。碳納米管科技包括所有觸摸屏產品，從兒童教育平板GPS、工業電腦、電子書到手機等，郭台銘曾認為光是這一部分，未來就可以分拆出5~10家，目前其擁有的專利技術授權超過2000項。而膠材科技則可以替代螺絲，提高產品的生產良率。

　　在業內看來，分拆的舉措可以幫助鴻海在第一年提高20%的銷售額。郭台銘也希望未來這些貼上鴻海「金字招牌」的小金雞在脫離鴻海后，股價表現都可以超越鴻海。

　　目前，鴻海超過20個事業部門能夠被分散成獨立的子公司。

　　代工轉型迫在眉睫

　　DIGITIMES內部報告稱，早在幾年前，郭台銘就曾表示將通過分拆上市的方式，將鴻海富士康向控股公司的方向發展，並且在2011年的股東會中，提出第七艦隊的概念，強調將讓集團中「天上飛的、水上漂的、地下鑽的」都分別推上檯面，除了展現各自價值外，也可以進一步達到產業的高度整合。

　　但蘋果的好生意沒有加快巨頭轉型的腳步。

　　參加過2011年和2012年股東大會的王君毅表示，2011年鴻海股東大會上，郭台銘猶如剛剛完成艱難的閉關修鍊、武功內力均提高一成的宗師，言語間除了透露蘋果的產品有多難開發，又為鴻海能完成此項艱難任務而感到驕傲，同時還津津樂道其既有的供應鏈運籌與成本管控能力。而在2012年，雖然開始有從業人員意識到，不管製造業做得有多精細，都將難以改變低利潤困局，但鴻海依舊憑藉著對「工廠、技術、貿易的轉型」規劃，成功讓當年鴻海的合併營收與凈利分別上衝到新台幣3.91兆元與947.62億元的史上新高成績。

　　「但今年，鴻海似乎少了一些對產業的擁抱熱情，多了一些對政策以及股價的不滿。」王君毅告訴本報記者。

　　有業內人士對記者分析，雖然鴻海已經加快了代工轉型的步伐，但可以看到在這個世界上最大的電子產品合約製造商身上，蘋果訂單去年帶來的營收還是佔到60%以上。此外，硬體轉型以及通路的建設對於鴻海來說還是一條需要探尋的路子，短期無法得到立竿見影的效果開始讓鴻海著急。

　　可以看到，不管是和樂視還是小米的合作，鴻海今年已經開始改變過去只和一線國際大廠合作的慣例，近期，鴻海又罕見地在台灣召開新聞發布會宣布與Mozilla結盟，投入火狐(Firefox)開放平台相關產品開發。

　　另外，鴻海也在加強對終端渠道和產品上的滲透。DIGITIMES分析師稱，富士康此前依託旗下子公司廣宇，搭配富士康與德國Metro Group(麥德龍)的合作計劃，在大陸投資百億新台幣，打造1萬家以上的3C及家電渠道連鎖店。

　　但以大陸的渠道為例，在記者的採訪中發現，萬馬奔騰商店和飛虎樂購已經處於幾乎「夭折」的處境。儘管很多電子數碼品牌與富士康有著深度的代工合作關係，但在代工之外，富士康並不能獲得任何有優惠條件的渠道授權。因此，富士康也只能和其他經銷代理商或零售商一樣，靠出貨量來爭取供應商。

　　鴻海發言人對記者表示，鴻海今年仍然會加大硬體外的投資。郭台銘則稱，今年轉型重組之後的集團合併營收仍以15%為成長目標，即今年挑戰4.5兆新台幣的目標不變。