#鴉片戰爭日誌 林維喜案事件簿
·日期：1839年7月22日
#知史討論
「在看夠了銷煙池之後……我與經先生由盧和王清帶領，向圍欄的東頭走去，來到欽差大臣的棚屋前。這些棚屋寬大而又普通，用竹搭成，就像中國人的臨時戲棚。接見廳寬約 20平方英尺，地勢稍墊高了些，朝西而開，以讓銷煙池和碼頭可以一覽無遺。地面鋪上了地毯，牆上掛著卷軸。走到離大廳只有幾步時，盧把我們準備會見的官兒一一指給我們看。欽差大人獨自坐在東邊一把寬大的交椅上，左右各放一張桌子……
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（《鴉片戰爭日誌》取材自林則徐親撰的銷煙日記，每天帶你了解當年今日的歷史事件。本文由「國史教育中心（香港）」授權「知史」發佈，知史討論中的資料來源：鴉片戰爭博物館官網學術欄目《林則徐廣州禁煙與美國人的關係》，作者：邵雍，特此鳴謝。）

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Big congrats to the Opening of C45! 🌟🎉🥂😊🎶🍾

久違了的 Clubbing Scene 回來了！恭喜Infinity Entertainment Group 於香港蘭桂坊之旗艦夜店 C45正式開幕，這個中環最新地標打造出香港夜生活新定義，是全新多元化娛樂和夜店新體驗！座落於中環蘭桂坊的核心地段， C45面積超過10,000平方英尺，橫跨加州大廈第一、二層，貫通上下，將成為全港首屈一指的大型夜店，為一眾派對狂歡愛好者帶來多重感官的新刺激。C45 將於2021年6月11日舉行盛大的開幕禮，並邀得一班城中時尚名人出席，包括: 何超儀、陳敏之、謝東閔、余德丞、黃凱儀 (波波) 、陳偉琪、胡曦文、趙式正、蘇民峰、黃國榮 (Sunny Wong)、洪華、諸葛紫岐等等，場面熱鬧，一起見證蘭桂坊新地標的誕生，為年內難得一見的一夜。當日下午邀得蘭桂坊集團主席盛智文博士為新店剪彩，其後更有傳統的舞龍舞獅和切乳豬儀式，在表演嘉賓Elle Blink勁歌熱舞表演為該晚活動帶來高潮。

C45的目標為香港帶來嶄新及多元化的娛樂概念，每晚都會以現場音樂表演打開一晚的序幕，稍後隨著DJ狂熱的節拍即轉變成沸揚觸目的派對，所以每晚客人都會享受到不同層次的音樂表演。C45是繼Infinity Entertainment Group在開設香港的第一間香檳及雞尾酒酒吧TELLUS後的第二個品牌，屹立中環，作為集團在香港的旗艦店，勢必打破香港夜生活的常規，將夜店體驗推向新高。

由著名室內設計師操刀，C45的設計靈感來自老上海歌舞表演的華麗舞台，並注入現代元素，別具一格。場地擁有設備最先進的巨型LED燈光及音響系統，務求打造最難忘、無與倫比的夜店新享受。離開舞池移步到上層，在一個更舒適、私密度更高的氛圍下，客人仍然可以一邊繼續享受一樓舞池的現場音樂，同時亦可品嚐各式各樣的墨西哥傳統小吃。從週末私人派對到大型慶祝活動，客人都可以體驗到C45非同凡響的款待。

C45的私人超級貴賓室以華麗桃花心木配上大理石的設計，彰顯集團一貫的精緻品味。位於二樓另一端的貴賓室將是全港最大的夜店超級貴賓室，可容納多達25名客人，配以卡拉OK系統、私人酒吧和私人調酒師，無論任何特別的場合都是貴賓們完美的選擇。

有關Infinity Entertainment Group
Infinity Entertainment Group (IEG) 於2020年成立，匯集多樣獨特娛樂體驗，化想像成現實，透過悠閒用餐、露天用餐和高級餐飲的體驗，讓顧客親臨各種文化歷史。香港第一家預約制的奢華香檳雞尾酒酒吧TELLUS、位於蘭桂坊的兩層夜店C45以及9座位的Omakase餐廳Sushi Yonjugo均由IEG創立。集團現正籌劃於中環成立另一家酒吧Ministry of Mussels直播各體壇盛事。IEG力求成為香港乃至亞太區的娛樂和餐飲體驗的指標。

香港住宅地產的看空者，忽略了什麼關鍵數據？- 夏春 + 鄭梅玫

香港高地價與基本法下需保持自由港地位和低稅制密切相關，除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，矛盾仍然難以化解。

作為進化的產物，人類天性悲觀，更樂於傳播「壞消息」。4月8日，一篇題為「寸土寸金的香港，住宅空置率激升17%」的文章（作者為博士與資深投資專家）在微信群廣泛傳播，給人留下作者強烈看空香港房價的印象。

香港住宅市場迎來交易熱潮

但4月9日公布的代表香港二手房價整體表現的中原城市領先指數，不僅超越了2020年初新冠疫情開始時的房價水平，而且也是2020年8月以來的最高點位，儘管這離2019年7月的歷史高點尚有5.5%的差距。

香港住宅地產的熱潮更集中體現在交易量上。2020年下半年，一手及二手市場的總成交量較2019年下半年增長了29%。今年一季度的成交量繼續回升，尤其是2、3月的成交量更是打破了自2010年底，香港政府推出「三辣招」以來的同月新高，其中3月二手房的成交金額已經突破政府出手前的2010年8月的高位，這樣的數據無疑令看空者非常意外。

所謂「三辣招」，是自2010年底到2013年初，香港政府為了控制樓市過熱而陸續徵收的三種特别印花稅。這導致市場交易活動大幅下降，從2009、2010年的每年十萬宗以上的成交量，一路下降到2013年起至今每年成交量只有大約五六萬。

市場普遍認為，如果住宅市場面臨明顯回調壓力，政府會陸續取消「三辣招」。2020年，香港商業地產受到疫情嚴重衝擊，政府就取消了針對商業地產的部分印花稅。

香港房價回暖與全球房價普漲的原因一致，也與近期各大銀行放寬貸款限制的措施有關。最令看空者意外的是，去年8月至今的房價上漲，與移民英國及其他國家和地區人數明顯增加同步發生。有分析認為這與移民整體較為年輕，擁有住宅的比例不高有關。而有賣必有買，港區國安法與選舉制度改革都有利於香港社會穩定前行，樓市向上正是留港發展的人，對社會局勢和經濟前景樂觀的合理反應。

經濟專家為何長期誤判房地產走勢？

去年疫情衝擊，經濟封鎖，和超級寬鬆政策組合拳下，全球主要國家房價大漲已經不是什麼新聞，「事後諸葛亮」式的總結分析比較容易，但事前預測到這一結果的專家卻是鳳毛麟角。

房地產市場最戲劇之處在於，多年來，非地產行業的經濟專家和主流媒體通常是看空派。香港投資銀行這些年發表的房地產趨勢報告，通常充滿悲觀的預測；連續看錯十幾年的「末日博士」不但沒有失去聽眾，粉絲反而更多。相反，地產界長期預判準確的專家，往往被污名化。

即使積極買房，收穫甚豐的家庭，同樣最關注「房價泡沫什麼時候破滅」之類的話題。例如，人們在谷歌上搜索「房地產市場什麼時候會崩盤？」的次數，在過去的一個月里上漲了2450%。除了人性悲觀，歷史上的房價泡沫和崩盤的確給人留下深刻的印象，因為「先入為主」和「訊息的詛咒」，非地產行業的經濟專家，更容易發出錯誤的預判。

專家看不準更深層的原因是，在貧富差距擴大的環境下，許多宏觀數據與房價走勢逐漸脫節。在2019年的社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，香港整體的經濟、零售和就業率等都還沒有完全恢復，但住宅房價的走勢卻非常穩健。儘管香港失業率已經上升到7.2%（2003年SARS之後的最高值），但集中在低收入人群，高收入人群反而成為疫情的受益者，因此住宅地產幾乎不受失業率影響。

此外，專家通常依賴公開的宏觀數據例如收入平均值或者中位數，習慣從估值和需求角度預判房價走勢，但往往不掌握對房價影響更大的財富和供應數據。相反，地產界對財富分布理解更深刻，並以此調整供應變化，更能準確匹配市場需求。

當然，不看數據，拍腦袋做預判的專家比比皆是，但這不在本文討論範圍之內。

香港住宅空置嚴重嗎？

以開篇提到的文章為例，儘管「住宅空置率激升17%」符合政府公布的數據（實際上政府只強調了空置數量增加了7480套，並未突出17%這一比例），該文作者卻刻意淡化了香港住宅空置率仍然維持在與2018年同為4.3%的低水平。

空置量是差餉物業估價署在年底普查實際使用情況統計出來的，去年空置率的上升，原因之一是留港工作和學習的外地僱員和學生的大幅減少，這也直接反映在去年的租金價格回落上。

但更主要的原因是， 2020年私人住宅的落成量由2019年的一萬三千多，大幅增加至去年的兩萬多套，增幅高達53%。不僅如此，去年落成單位中有約一半未取得政府同意，而無法進行銷售，但同樣被計入了空置率，這佔到了全部空置單位的20%。看空者完全忽略了這些底層關鍵數據。

上表顯示，類似的現象在2017-2018年同樣出現過。可見，香港的住宅市場遠遠沒有「空置率激升17%」顯示的那樣不健康。

當住宅空置率上升，很多人憑直覺認為豪宅遇到的衝擊更大。但出人意料的是，去年大型單位（實用面積在1076平方英尺/100平方米或以上）的空置率已經跌至二十年最低，中小型住宅的空置率反而明顯上升。這同樣和落成量有很大關係。去年大型單位的落成創六年最低，僅1140套，連跌兩年。而這與地產商針對房價上漲，改變供應結構，傾向多建中小型單位有關，而這些關鍵數據往往是看空者忽視的。

實際上，香港回歸以來，每年超過100平米的新住宅供應量最多2579套，最少僅738套，年平均僅1613套。對於香港這個人口超過750萬，非常富裕的城市來說，大型單位的供應量實在是太少（即使算上中小型單位，也總是供不應求的），價格節節攀升有著深刻的原因。與經濟專家習慣從平均購買力角度思考需求，習慣看空不同的是，地產商更懂得財富的分布不均，並調整供應結構以維持價格溫和上漲。

香港差餉物業估價署更預測，今明兩年大型單位的落成量將進一步下降至每年一千套以下，香港「豪宅」市場恐怕供需關係更為緊俏。

私人住宅空置率

香港住宅嚴重依賴外地買家嗎？

上面提到的供需失衡，還僅僅是計算來源於本地的需求，假如算上來自外地的需求，失衡可能更加嚴重。許多看空者認為在社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，來自外地的買家大幅減少，會對香港住宅市場造成重大衝擊。但關鍵數據顯示這樣的想法同樣不切實際。

最新公布的數據顯示，2020年來自外地個人買家的交易僅有116宗，這的確比2018年的611宗大幅減少了81%。但出人意料的是，本地買家的數量卻從2018年的60909宗上升到了2020年的64446宗。可見，本地買家才是推動住宅市場重新活躍、量價齊升的主要動力。更讓人意外的是，即使沒有社會暴亂和疫情影響下的2018年，外地買家也僅占本地買家的1%。

當然，劃分本地人與外地人的標準為是否持有香港居民身分证，因此，被歸為本地人的買家的確有較高比例（約20-30%）來自於國內，但他們中的許多人或親屬的確在香港工作和居住，並非投機炒作的主力。從2012年起，政府對非香港永久居民買家徵收15%的買家印花稅「辣招」以來，外地買家在個人買家中的佔比，就從2012年的4.3%明顯下降到2013年的約2%，再逐年下降到2018年的約1%。

數據顯示，無論是細分一手或二手市場，還是細分個人與公司買家，香港住宅市場對外地需求的依賴，都沒有一般人想象的那麼大。隨著疫情逐步受控和下半年逐步恢復通關有望，內地買家的迴流對於香港房地產市場，更像是錦上添花而非雪中送炭。

影響香港房價未來走勢的獨特因素

作為開放自由的經濟體，影響香港房價走勢的通常是全球與本地因素的結合，除了常見的宏觀微觀指標，值得特别關注的有兩點。

第一，根據稅務局數據，香港僅有165萬人擁有一個物業，佔總人口約22%，另有45萬人擁有超過一個物業，合計也不過佔總人口的不到三成。而以家庭為單位，香港的住房自有率雖已從2017年的低位49.2%升至今年初的51.6%，但仍然低於2004年的高位54.3%，也遠低於全球其他發達地區的水平。隨著未來經濟逐步改善、失業率有機會回落，如果家庭住房自有率繼續維持近幾年溫和的升勢，將有利於香港住宅地產保持穩定上升的趨勢。

第二，選舉制度改革後，中央明確要求香港政府著手處理好香港的房屋問題。最新的政府施政綱要提出將在未來10年滿足約30萬個公營房屋單位的目標，但這也只是較上一個十年期增加3到4萬個單位供應，顯然是杯水車薪，遠水難解近渴，短期私人住宅市場的供需關係仍然緊張。

即使政府通過填海，或者回收私人土地，來增加土地供應並解決高地價的問題，仍然需要兼顧政府財政收入來源和保持居民家庭財富的穩定。追根溯源，香港的高地價與基本法下需要保持的自由港地位和低稅制密切相關。除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，否則矛盾仍然難以化解。歸根結底，國內高地價的形成，同樣是獨有經濟發展模式下的自然產物。

原文：金融時報

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喵喵俠實況 喵燈熱話 原來男朋友係住劏房 傑出學生侮辱創作者

劏」為粵語，意為剖開，如「劏豬」就是將豬宰殺後割開肚腔；「劏房」，即將住宅單位分割成數個更小的部分的行為。
劏房未必是套房，因套房是指一個可以居住的房間或空間，附設專有洗手間及浴室的單位。不是套房的劏房如板間房，所有租戶只能共用茅廁。套房式劏房自設獨立浴室，未必設置獨立廚房。[2]
興起[編輯]
2002年香港特別行政區政府推出「孫九招」後，及至曾蔭權在2005年至2012年擔任香港特別行政區行政長官期間，長期壓低土地供應及建屋量，造成後期香港住宅供應短缺，推動房地產價格急升。[3]即使是低下階層倚賴的公共房屋也不能倖免，同時期政府大幅減少興建新的公屋，造成曾蔭權時期（及其卸任後一段時間內）的公屋落成量比其前任董建華時期以及港英時代大減。房屋供應短缺，推動私人住宅租金急升，未獲編配公屋的基層市民不少人只有能力租住面積細小的劏房，造成對劏房的需求上升。同時期，由於大單位改成多間劏房後租金收入可觀，有人不惜違法把工業樓宇改成住宅劏房。[4]

一間劏房室內主要設施是床一張
有數據指2011年香港約有64900人居住劏房，至2013年已增加近兩倍。[5]2016年據估計有超過20萬人居於劏房。[6]2013年時在廣州海珠區鶴鳴四巷，就有一棟是民國時期廣州市長李福林為妾侍建造的歷史建築，大宅內部被拆空改造來分拆出租，「劏」成30多間房，每間預置有獨立水電、門鎖、廚廁等[7]。
香港特區政府在2014年進行的一項調查顯示，樓齡25年或以上的私人住宅及綜合用途樓宇（不包括村屋）共有約24,600個單位存在劏房，共計約86,400個劏房（平均每個單位分為3.5個劏房），人均居住面積只有約5.7平方米。[8]
2015年有非政府調查指香港的劏房住戶人均居住面積不足48平方英尺，與懲教署監獄囚倉的人均標準空間相若，至於4人及5人劏房家庭的人均居住面積則更少，連監獄也不如。[9]
安全問題[編輯]
由於劏房多數是未有向當局申請改建，干犯者甚至將主力牆拆去，或將地台升高，以鋪設排水系統，令樓宇的結構出現問題。由於單位內有多個房間，同屋住戶人數多於原圖則預設，日常人流較多，通道顯得較窄，易出現消防問題。[10]由2008年1月1日至2011年4月30日，香港政府共接獲逾4000宗劏房投訴，並向違規的劏房個案發出逾70份清拆令，涉及滲水、樓宇結構荷載、違反走火通道安全規定等問題。[11]

為方便聯絡住客，一組劏房的大門外設置五個電鈴
建議規管[編輯]
2011年6月，針對劏房引起的樓宇安全問題，香港政府表示，計劃將劏房工程，涉及如非承重牆、地台、通往走火通道的洞口等的結構，納入小型工程監管制度[12]。
在2016年6月淘大工業村迷你倉大火後，特區政府加強對「工廈劏房」的巡查和取締，並表示考慮修改法例，將改裝工業大廈單位為住宅劏房定為刑事罪行並加重懲罰，而業主、二房東或相關公司董事需要負上個人刑事責任。[13]

現於香港就讀中四至中六級別（或國際學校第10至12級／第11至13年）的學生均有資格參加。

學生可經由兩種方式參選。

方法1
校方提名: 由負責老師統一遞交

校方會將校方提名編號給予學生，以供登錄網上系統，邀請諮詢人並填寫報名表格。所有申請表格須由負責老師作最後提交，方為完成。

方法2
自薦參選: 由學生遞交

學生於網上系統登記帳戶，邀請諮詢人並填寫表格。申請表須由學生經系統提交，方為完成。

1
線上提名開始
於報名日期期間登入線上報名系統，並完成整個報名程序，傳真、電郵或郵寄申請恕不接納。


2
筆試
參選同學將獲邀參加筆試，內容包括一般學科、認知能力及時事觸覺等。


3
迎新日
約50名決選生將參加迎新日，互相認識並為日後評選作好準備。


4
評選營
決選生將晉身次輪評選，參加一個為期3日2夜的評選營，讓同學從中探索自我，學習領導技巧，建立團隊精神和啟發創意。


5
面試
約20名同學將獲邀參加面試，由評選委員會選出本年度的得獎者。


6
頒獎典禮
所有獲獎生將獲邀出席頒獎禮，一同分享喜悅。


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不停期請假,敬讀原諒

志蓮淨苑Chi Lin Nunnery是香港一個佛教非牟利慈善團體，屬下設有安老院、佛教志蓮幼兒院、佛教志蓮中學、志蓮淨苑文化部、志蓮淨苑夜書院、志蓮淨苑圖書館。此外，志蓮淨苑亦定期舉行法會。院址位於香港九龍上元嶺志蓮道五號，寺堂以仿唐代原木結構建築為特色，與周邊的斧山公園及南蓮園池結合為大型的仿唐建築群，是香港的特色建築及景點之一。志蓮淨苑亦是香港唯一的「女眾十方叢林」，為從各地而來的各方女高僧提供修道場所。1934年由葦庵法師和覺一法師，在藍昌源等居士協助下，成立一所佛教女眾十方叢林，作為供僧侶清修的場地。由於大量難民隨著國共內戰影響而湧入香港，不少聚居於黃大仙及鑽石山一帶的木屋區，社會福利服務的需求甚大，志蓮淨苑於1948年開辦義學為貧窮兒童提供教育機會。1957年開辦非牟利的孤兒院及安老院，收容貧苦無依。1988年5月，香港政府因興建大老山隧道而清拆志蓮淨苑及周邊的木屋區，政府的市區重整計劃及熱心人士的支持（特別是藝術界及演藝界的積極參與），造就了志蓮淨苑的重建計劃，首先重建護理安老院、志蓮中心，隨著是佛寺、學校、蓮苑等。志蓮淨苑的重建工程於1989年展開，全部重建工程於2000年5月18日完竣，並正式落成啟用。志蓮淨苑的殿堂是以中國唐代傳統木構建築為藍本，採用天然建材，殿堂的木構件，均以榫接方式結合，不須使用釘子，比例和諧優美。殿堂供奉的佛菩薩像依據佛經描述，參照盛唐造像風格，厚重端麗，其造型、手印、執持法器各異，彰顯諸佛菩薩特有的願力和德行。整個殿堂南、東、西邊設三個大門，分別是「山門」、「東門」及「西門」。整體建築佈局為「三進三重門一院」：
• 第一進（闊66米，深36米）:山門/蓮池/長明燈/長廊/天王殿/鐘樓/鼓樓
• 第二進:大雄殿/客堂/藥師殿/祖堂/觀音殿/臥佛殿/淨土經變圖
• 第三進:葦公紀念堂/五觀堂/法堂/藏經樓/方丈室/念佛堂
• 一院:萬佛塔
志蓮淨苑以盛唐敦煌莫高窟第172窟北「觀無量壽經變」圖作為佛寺設計規劃藍本，以中軸線為主體佈局，呈現對稱、均衡的唐代建築風格。小部份的建築手法亦採日本「和樣」形式。全棟建築物完全以檜木打造，是現在世界上最大的手造木構建築群。「西方淨土變」又稱「阿彌陀經變」，估計是敦煌石窟最早出現的經變之一，所謂「經變」，即是把佛經的內容「變」成圖畫，甚至雕塑的尊像，「西方淨土變」就是以圖畫來描述西方極樂世界。為配合‘志蓮’的古樸設計，不少樹木有數以百年計樹齡，其中更有兩棵羅漢松是由湖南移植來港二千年以上，大大小小的樹木姿態各異、妙趣橫生。而整個寺院內的木窗，亦以獨特設計，窗內的木條以菱型擺放，據悉亦能阻隔雨水的進入，卻無損涼風飄送入內。無論看植物、建築、古園林設計，亦是一本活的教科書。在護理安老方面，經五年重建和擴建，志蓮護理安老院成為全港最大的護理安老院，共可容納三百五十多位長者。並有日間護理中心及物理治療中心。可見志蓮淨苑在弘法利生各方面，均積極投入，蓬勃開展。1982年得到董事會主席王澤長積極支持，又開辦了達一萬平方英尺的志蓮圖書館，現時館內藏有佛學、哲學、建築及藝術書籍四萬餘冊，並公開提供圖書借閱、期刊閱覽及佛學資料查詢等服務。