婚紗寫真
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彥伶和任浩在填寫詢問表單時提到，他們都屬於內向的人
常常聽到新人說他們慢熟、內向、尷尬
越是了解，在拍攝時看到你們的努力，就越是感動
因為知道你們一定是很盡力地在放開和互動，謝謝你們：）


他們說，不用特別安排，只要有對方在，就能感到安心及開心
即使遇到颳風下雨，穿著雨衣在迪士尼樂園玩耍、爬七星山時因為雨勢弄濕頭髮和眼鏡而看不清楚前方
能夠牽著彼此的手一起經歷，都是很美好的回憶


對很多人來說也是如此，愛不是轟轟烈烈
日常是愛情，如常是幸福
在預期的時間見到對方、睡覺翻身的時候打到對方，知道對方在身旁，就能感覺安心


彥伶寫了小卡片給我
上面寫到，在社群媒體上都有關注我
很喜歡我的文章、照片及想法
很驚訝有人真的會認真看我的文章 XD
其實我才要謝謝你們
因為不同的原因延期了幾次，依然保持開心、貼心，而且始終都好有禮貌，總是把謝謝掛嘴邊：）


不知不覺，距離第一次拍攝婚紗也已經過兩年了！
這一路走來像奇幻旅程，因為拍攝而認識各式各樣的人
可能是巧合，可能是我真的很幸運，總是遇到善良的你們
主動推薦身邊的朋友也好、在PTT寫文章推薦也好
（彥伶也是在 PTT 看見我的，不知道是看見了哪篇文章，總之非常謝謝寫文章的新人）
或是我最近想要淨灘，馬上響應參加的你們
還有在我身邊，一直很幫助我的工作夥伴
都讓我覺得自己真是太幸福了啊～～


第三年也是值得期待的一年！


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HMUA ｜ Couples Ding.Hsien. Makeup studio
Gown｜ Ever After精緻手工婚紗
Suit｜ 兔子威廉英式西服
Bouquet｜ 光蒔 K.Scene
Place｜ 木木空間/攝影棚/活動/出租 眷待期休憩所 眷村民宿

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🦔 婚紗詢問表單
》https://forms.gle/qaHYVDse2toAEKzo9

#2021全年滿檔不接案
婚紗檔期從2022年六月開始安排
其他寫真可以討論六月之前的拍攝日期


每個月的拍攝都是限量的，有拍攝需求請及早預約喔～
各式寫真需求歡迎私訊詢問

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Instagram｜iast____（四個底線）
Web｜http://iast-photography.com

【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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【HOLA x Alife 家的起點 #品牌合作】
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比爾賈三位風格職人，一起打造家居策展，
並結合住居品牌 Alife 聯合展出，
從三種「#家的樣子」出發，
探索生活的更多可能，提供更多居家靈感。

| HOLA x Alife 家的樣子風格策展 |
活動地點：Alife FL (台北市士林區福林路203號)
活動時間：10/1-10/17，詳見表單內容
線上預約看展，招待肉桂捲及咖啡，
來 HOLA，預約探索家的更多可能性！
馬上預約看展 >> https://pse.is/3pjxet

10/18 起，HOLA x Alife 聯名『生活家』 ，
將於 Alife FL 聯合展出，
在 HOLA 空間企劃師打造下，
搭配居家選物，從埃及棉床寢，
到牆上北歐風菠蘿選畫所掛畫，
喜歡的住客只要帶上自己的小物，
即能體驗『生活家』並打造自己家的樣子。
申請辦法以及聯名套房的活動詳情，
也將在十月下旬公告於 Alife 官方網站及社群平台。

【三位風格職人策展】
1_花蓮梯田山民宿老闆-蔡昇達的療癒客廳
走入家居空間，結合綠意植被飽滿呼吸元氣，
擅於營造以園藝手法打造森林家居的蔡昇達，
運用大量植栽、風格生活選物，
讓家與陽光綠植同行光合作用，
散播療癒芬多精。

2_2021 金曲獎最佳專輯製作人-陳建騏的愜意餐桌
選用實木設計餐桌椅、簡約精緻餐瓷
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延伸於親手佈置的混搭愜意餐桌，
彷若歐洲人的隨性，體現在慢步調的生活餐桌，

3_MV 鬼才導演-比爾賈的潮流臥室
黑白俐落床寢、一杯手沖咖啡，構築寫意生活，
每件單品的背後，都是獨一的生活感，
MV鬼才導演比爾賈的臥室，將藝術個性融入其中，
充滿黑色調的選物，沉著而不無聊，
結合生活個性的細節，成就個人品味風格。

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與每一位在乎生活的你，把生活過成想要的樣子，
Alife 認為，一個完整的居住空間體驗，
在合理且舒適的「生活空間」之外，
更應該包含滿足每個人不同面向的「生活提案」，
才有機會組合出符合每個人不同個性、
喜好的當代城市理想生活。
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即日起實施 #實聯制登記
HOLA全體工作人員皆會進行體溫量測
並全程佩戴口罩
門市入口也備有酒精供顧客清潔手部
配置額溫槍提供額溫量測
每日使用酒精消毒手推車、提籃
為保持安全社交距離，門店實施人流控管
也提供電話/LINE專人服務，到店快速取貨
◾ 門市電話服務專線 https://bit.ly/3A2R6rO
◾ HOLA LINE官方帳號 https://bit.ly/3A55nEc
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洗衣服一直是我的惡夢，因為我陽台沒有伸縮曬衣架，所以曬衣服都得一件一件的掛上去！
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＊日本26天完整看 ( 未完結 )：https://youtube.com/playlist?list=PL-pAFjdU4CePJSlk9uLxk11-zzkmPEnth
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＊台灣旅遊 ( 持續更新中 ) : https://youtube.com/playlist?list=PL-pAFjdU4CeNiPriOlriGNnhC4m86IpV0

\ E家廚房美食 \
＊好吃到流淚的溏心蛋!!! 零失敗作法公開 : https://youtu.be/c1fypDcBX2o
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