【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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【海邊路都更案會影響水岸天際線嗎？】

海邊路海邊幸福公寓民間自辦都更案，夾在領袖、領航企業大樓中間，流行音樂中心鯨魚堤岸及輕軌光榮碼頭站對側，由金廣成建設擔任實施者，歷經7年整合私地主終於成功，2018年核定都更事業計畫，2019年實施者報核都更權利變換，於今年8月25日市府正式核定權利變換計畫，全案預定於2024年完成都更事業。

基地面積1,209平方公尺，屬第五種商業區（容積率840%、建蔽率70%），原為1棟屋齡近45年之5層樓50戶無電梯公寓社區，將更新後為地上28層、地下5層之住宅大樓，並捐贈公共腳踏車站。

然而，真愛碼頭的風景，可能比龍虎塔還常出現在近年的高雄相關影像中，也是城市門面一環。海邊路此案，因為基地限制，很剛好的就會填滿領袖、領航兩棟大樓中間空隙，會讓人擔心形成水岸第一排「屏風樓」，也讓屢次出現在燈會等活動的城市天際線突然大變。

先前，我們在【摧毀天際線還是豐富天際線？城市景觀誰決定？】一文中，提到了「#景觀協調性」的問題。而除了天際線、量體、以外，重要的還包含色彩、材質、語彙等建築，並不是管制高度就能達到良好景觀。

舉例而言，在領袖、領航企業大樓中間，插入一棟同色系帷幕大樓，或是一棟台灣常見的仿巴洛克假歐風大樓，造成的視覺印象就天差地遠。而海邊路都更案提出的現行方案，雖已採用較低彩度的白色系，但在風格上仍顯突兀。

以現行法規而言，免環評門檻已經拉高到120m，此案若能再縮減建蔽率，仍可選擇向上發展並增加開放空間，在建築色調與建材上，也能調整更融入周遭環境。在不影響都更容許容積率下，透過都審機制，要求實施者創造更優美的城市景觀。

不知道你怎麼看未來的愛河灣風景呢？

【0823防疫記者會綜整】

今天是連續第3天+0，累積確診人數271人，居家隔離人數11人，依中央流行疫情指揮中心公布8/24~9/6全國維持2級警戒，維持疫情警戒標準為第二級，除飲食外，外出要全程佩戴口罩；採用實聯制，保持社交安全距離；集會活動人數上限放寬到室內80人，室外300人，若超額需要提防疫計畫。

公祭遵守內政部相關防疫規定處理，婚宴遵守每一隔間室內80人、室外300人上限，但絕對不得逐桌敬酒，請大家遵守防疫規定。同時，開放加護病房、安寧病房、呼吸照護病房、精神科病房、兒童病房、身心障礙、病況危急及住院天數達7天以上者之探病。K書中心、室內遊樂園、海釣場、海泳浮潛等水域活動符合主管機關防疫管理得開放。歌廳、舞廳、夜總會、俱樂部、酒家、酒吧、酒店(廊)、錄影節目帶播映場所(MTV)、視聽歌唱場所(KTV)、理容院(觀光理髮、視聽理容)遊藝場所、電子遊戲場、資訊休閒場所、麻將休閒館及其他類似場所仍須關閉。

依據衛福部食藥署「餐飲業防疫管理措施」及「餐飲業防疫指引」餐飲業管制措施調整，同住親友聚餐不受限使用隔板、梅花座及專人分菜，但與他桌客人仍以隔板區隔，座位後方與不同桌的桌距保持>1.5公尺，設置隔板或屏風者除外；調理區(吧)座位禁止提供顧客用餐；自助餐(吃到飽)專人夾菜服務；餐點以個人餐型式供餐；餐飲內用期間，建議廁所每30分鐘清消1次(可依用餐人數預估)室內超過80人、室外超過300人之餐飲服務，應提防疫計畫，核准後實施。

高端加開預約(20~35歲)本縣預約統計，單選高端疫苗9117人;複選疫苗(含高端)45111人，中央簡訊通知29402人，增開通知20-35歲12545人，8/21增開通知8712人，已完成預約者31064人，預約到8/24下午6點截止。中央配發本縣高端疫苗量分兩批次，第一批8/20有28841劑，第二批8/25有9360劑，以上合計共38201劑，本周起8/25(星期三)至8/28(星期六)施打，平常日夜診開放126診次，假日診開放234診次施打。共有208 個接種站，935個場次，請民眾就近施打，區分時段，避免群聚。本次高端疫苗採「單劑型針劑」，故無殘劑。

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⭐ 掌握辦公桌的左青龍邊，讓事業旺到翻！
1. 左邊為青龍位+掌控權力，適合放有動作的動態物品，如電話、音響、小電扇、計算機。也可放柱狀水晶提升工作運。
2. 右邊是白虎位+掌控財富：放靜態物品，如文件夾、筆記本、擋煞物品如黑曜石。也可放圓形水晶提升財運、財源廣進。
3.暗財偷偷來：左邊第一個抽屜放麒麟，或在右手邊第一個抽屜擺放貔貅，低調又招財。
4.垃圾桶記得要放斜前方，讓財路順暢。工作方面的雜事也比較不會跟著來。
5.座位上方最好不要有壓梁或吊燈，會影響運勢。

※化解方式：如果一定要坐在橫梁底下，可掛五帝錢，葫蘆化煞。或者節節高升開運竹擺放在辦公桌上，或投射燈射向橫樑，將氣場往上提升。

⭐ 辦公椅後空盪盪，可利用鏡子反射化解煞氣
辦公椅後最好要有牆一類的依靠，表示有貴人可靠，支持力大，如果座位後面空盪盪，且還有走道人來人往，容易心神不寧。

※化解方式：
1..利用鏡子反射：「反前為後、反後為前」，可將後面的景況反射到前面去，因此後面人來人往的狀況，就可以轉化到鏡子中，化解煞氣。
2.擺放屏風：空間若足夠，用屏風形成隔絕當成靠背，代表事業有靠山，以穩固自己的地位。
3.加高椅背：也可利用較高的坐椅，讓座位高人一等，也有助於工作運勢的提升。4.主管職也能在辦公桌的四角墊一枚硬幣，讓桌子比別人高一點，有利於地位的提升，在推動工作上也會更容易。
5.座位上擺放靠枕，枕裡放五帝錢或玉石，可提升氣場，讓自己背後有靠，能坐得更四平八穩。
6.換有把手的椅子：象徵事事有貴人扶一把。

⭐書房主文昌，左前方要開設門路迎財
1. 書房也關係著我們的事業運、財運，所以書桌的擺放也很，左前方最好有開設門路，此為｢青龍開口、財金萬斗！」
2. 書桌不要直接面牆，除了壓力大，前途也受阻，最好前留有明堂，表示有前途，有發展！
3. 書桌如果正對房門，會心神不定，運勢也會跟著起起伏伏。
4. 書房為文昌，文昌喜歡明亮，所以一定要採光良好，要有窗，這樣才能前途大展。
5. 書桌背後不要開窗,氣會聚集不起來, 容易犯小人。
6. 書桌左前方可以放聚寶盆，最好是黃銅的聚寶盆，招來財運。
7. 擺放圓葉植物。切記不要放仙人掌。

⭐梳妝台是女人的財位，讓妳立刻翻身成貴婦
1.梳妝台為女人財位，最好放在入門斜對角，且沒有開窗的位置，且不可以沖倒門跟床。
2.所謂梳妝台衝到床就是不能放在床尾，容易做惡夢，如果是夫妻床，就會夫妻失和。
3.梳妝鏡不可以沖門，因鏡子具有反射磁場的作用，會抵讓大門無法納氣，開門見鏡還會阻擋貴人，有損事業發展。
4.梳妝台可以放水晶葫蘆，或曬乾的空心葫蘆，廣納財氣。




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為了紀念黃飛鴻這位傑出的武林宗師，佛山市文化部門於2000年開始籌建黃飛鴻紀念館，這年5月紀念館奠基，經過九個月的努力，紀念館落成。黃飛鴻紀念館坐落在佛山市區中心、著名旅遊名勝地祖廟的北側，有一座兩層仿清代青磚鑊耳建築。總占地面積五千多平方米，整個紀念館為兩層兩進深三開間仿清代鑊耳式建築，內設陳列館、影視廳、演武廳、演武天井等。陳列部除了介紹黃飛鴻的生平事蹟，還全面展示了近70年來圍繞黃飛鴻而產生的各種文藝作品以及上千件珍貴文物。籌建黃飛鴻紀念館期間，得到海內外有關人士的鼎力支援和幫助，他們為紀念館提供、捐贈了千余件有關黃飛鴻的歷史圖片和珍貴實物。黃飛鴻紀念館的建築藝術體現了中國古代建築，尤其是嶺南古建築的傳統和氣派，保存了傳統民居的合院式建築規範，從梁架、柱礎、磚雕，簷板、屏風，門窗到欄板等建築構件，均用徵集舊料，以保留歷史風韻。黃飛鴻紀念館建築採用二進三開間加連廊的佈局，是採取黃飛鴻在世時（即清代中葉至民間時期）佛山民居、祠堂的建築樣式。頭門是二層的門樓，一明兩暗的佈局，二進演武大廳是紀念館的主體建築，需要步上三步石級，取步步登高之意。演武廳是二層一正兩偏結構，硬山頂，鑊耳式封火山牆，正脊採用博古脊式，體量比門樓大。門廳的第二層也作一正兩偏結構，硬山頂，鑊耳式封火山牆，正脊採用博古脊式。二樓正間為大型木雕仁者飛鴻。建築構件和裝飾工藝，木雕、磚雕、石雕和灰塑堪稱黃飛鴻紀念館的四絕木雕，頭門一套門夾石和趟櫳是完整從珠江三角洲一帶徵集得到的百年古物，高曠寬大，氣宇軒昂。門廳用四扇屏風作為中門，這套鑲嵌彩色玻璃的透雕屏風，即使在高檔次的佛山民居也難得一見。兩個次間和連廊一體用屏風門隔斷，可開合，具有靈活性，通體雕花鎦空，是當代仿清代木雕的傑作。演武廳的木雕大掛落是徵集的清代文物，題材是象徵富貴吉祥的《牡丹鳳凰》。室內窗採用木雕滿洲窗，為滿周窗，以木雕花藤纏繞裝有色玻璃製成，可翻動，是清代至民國時期高檔嶺南建築不可或缺之建築裝飾。磚雕，正門山牆上嵌兩幅磚雕都是精品，是數年前修梁園時徵集得來的清代嘉慶時物，以花鳥為題材，百花盛開，鵲啼雀躍，一派升平氣象。門前一對石獅子，是清代嘉慶二十三年（1888年）的佛山石雕作品，從祖廟藏珍閣移放黃飛鴻紀念館作門前獅。
黃飛鴻(1847年7月9日—1924年12月)，原名黃錫祥，字達雲，原籍南海西樵祿舟村，清道光二十七年（1847年）七月初九生於佛山，他是嶺南武術界的一代宗師，也是一位濟世為懷、救死扶傷的名醫。1924年8月，廣州商團總長陳廉伯在英帝國主義支持下，乘孫中山北伐，在廣州發動武裝暴亂，縱火劫掠。黃飛鴻與其繼室莫桂蘭苦心經營數十年的寶芝林連同劉永福寫給他的牌匾和他唯一的照片亦毀於戰火。黃飛鴻經不起沉重打擊，因而憂鬱成疾，是年12月不治去世，終年78歲。黃飛鴻身後蕭條，貧無以殮，幸弟子鄧秀瓊為他料理後事，葬於白雲山麓。黃飛鴻可以說是佛山的一個代表人物了，他所帶給全中國乃至全華人的不僅僅是幾套拳法腳法，更多的恐怕還是那種俠義精神文化以及憂國憂民的情懷，這種影響通過影視劇等各方面的渲染，將其塑造成一個神化的人物，其文化上的意義影響極為深邃。如果說關德興的演出奠定了黃飛鴻的完美形象和深遠影響力，那麼90年代末徐克、李連傑合作的黃飛鴻三部曲更加深刻的對其進行了現代化的改寫，使其處於變革時期的文化衝突以及思想掙扎的形象更為突，黃飛鴻，似乎成了當時中國文化的一個代表，也從一個高度上對其進行了人性化。所以，黃飛鴻這個人物能具備成為中華武俠人物的氣質。除了武學，黃師傅對舞獅文化的影響也是極為深遠的，使其真正成為了一種極具地域特色的傳統文化。在黃飛鴻紀念館，有精彩絕倫的舞獅表演。三獅爭鋒、雙獅采青、單獅過橋，一系列的醒獅高樁絕活展示。武術表演更是集中了長拳、洪拳、棍術、劍術、九節鞭，讓人眼花繚亂，真正讓人感到“武術之鄉”奪人的氣勢。

屋主喜歡主燈營造的氣氛，怕藏灰塵所以不喜歡間接照明的天花板設計，回應屋主喜好設計師運用平頂增加落差的方式，界定空間場域，玄關天花板刻意用小溝縫作出間隔加強層次感，因應風水避免與對面門對門的考量，選用緞鐵與夾砂玻璃的造型屏風，兼具美觀功能。

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