【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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台中的查馬克咖啡，緊握麥克風30年的排灣族歌手Camak，用原民風味食材點綴人生下半場。​
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這次合作的《泰武》鄉刊，主題是《照亮自己和他人的光芒》特輯，不同於過去訪問居住當地的人，而是好奇在外地的泰武人從事什麼工作，又藉由哪些方式與家鄉連結，從放射狀的族人足跡聚焦回泰武。​
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今年五月，訪問了在台中營業查馬克咖啡的林文明大哥，同時也是一名憑藉一身才藝走跳過往政商名流最愛的白雪大舞廳、花都大舞廳等知名酒吧，創下台中地區唱最長久，價碼最高的駐唱歌手。​
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#在台中金山路以阿公之名查馬克Chamak命名的音樂文創空間​
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隨著流行音樂型態的改變，駐唱的場子逐年變少，商家為了減低營運成本，近年多邀請出場價格較親民的街頭藝人，加上年輕時，林文明大哥總是身兼駐唱與餐飲的工作，廣東菜、湖南菜、燒臘店、西餐廳皆有經驗，他說：「雖然勞動活總是力竭，但這是最擅長的第二條路。」查馬克音樂文創空間因此誕生。​
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屋簷上平整地鋪設茅草，踏進室內空間的短短路程，就像部落博物館，木櫃除了展售馬告、黑藜、鳳梨醋、小米酒、特製辣椒醬等農產品，透明的玻璃罐中，盛裝著部落花生、白樹豆、黑米、咖啡豆、山藥粉、芋頭乾，用工整的字寫下辨認的標籤，彷彿要把家鄉的綠意、木頭、種子和思念，一網撈捕到台中市區。​
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這裡提供種植在海拔800～1300公尺原生種的泰武鄉咖啡，用餐三天前預訂原民風味的無菜單料理，若企業團體包場，還有樂團演唱的服務。林文明大哥笑盈盈說：「一大早要去採買食材，開店時是服務生，客人來要當進退得宜的餐廳老闆，無菜單料理都是我親手製作，廚師一當完，還要是現場點歌直接開唱的歌手，根本是開雜貨店！」​
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#用排灣族食材點綴人生下半場​
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原民風味無菜單料理的食材，百分之八十都出自屏東，固定與住在泰武鄉的親戚叫貨。​
▪前菜：萬安檸檬混蜂蜜，用一杯酸甜的蜂蜜檸檬小米酒釀開胃​
▪湯品：自種的黑樹豆熬八小時​
▪招牌芋頭泥：排灣族的主食之一山芋頭，揉成淡紫色的球體，滾著花生粒，沾黑糖，最上頭灑上泰武鄉咖啡粉​
▪主菜：豪華的頭目餐，石板上擺滿豐盛的部落食材：月桃葉包覆的祈納福、用紅藜與黑米搓成的飯糰、馬告香腸、旗魚乾搭配自家耕作的地瓜、山豬肉等，每一道皆吸收對土地的敬意。​
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因童年家境清寒，一路受人滴水之恩，林文明大哥湧泉相報，靠著歌喉掙到名利的他，早期定時捐贈饅頭與棉被，幫助孩子溫飽；也會帶部落小旅行，幫助在地的孩子擁有更多文化刺激，成為外界認識排灣文化的橋樑。​
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近年開始協助部落教會募非洲鼓和吉他，幫助族人在艱難時刻，都有音樂幫助自己舒坦過關，疫情前甚至籌募偏鄉學校出國比賽的款項。​
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林文明大哥希望年輕一代能更有自信講著母語，莫忘根源，共享這份文化認同的自信心。​
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或許《照亮自己和他人的光芒》特輯未必符合世俗定義的人生勝利組，卻都能成為照亮自己和他人的光芒。​
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查馬克音樂文創空間(查馬克咖啡)​
▪ 台中市西區金山路31-2號​
▪ 10:30–21:30，無菜單料理採預約制

#香港地區擬人
人物詳細設定，可在以下連結看😚
http://azurite821.com/hkdp

角色的創作主要參考當區居民、當區主要發現方向、歷史，分區的定義是以大眾認知為定義，所以不是官方式分區
在這個擬人系列中，地區是指有一群人居住在一個「地」方，所形成的社「區」

話說現在比較常用IG🥴
www.instagram.com/azurite821

#免費專線0809000123轉10742 #尚藝室內裝修設計 #俞佳宏

如何用音樂打造極致豪宅?
尚藝室內裝修設計俞佳宏設計師，打破你的想像，在92坪空間裡，只保留一房空間，用音樂打造極致豪宅。

屋主夫妻不喜歡過度裝飾性的裝潢，且不約而同看上俞佳宏設計師大器內歛的作品，因而委請他規劃位於高雄指標性建案都廳苑的新居。92坪空間以兩道軸線延展而開，橫軸為客廳、演奏廳、餐廳，縱軸為視廳室及臥室區，中央為一座可自動演奏的三角鋼琴，清脆樂音於餐敘、閱讀時飄揚於各場域，營造典雅情境。此外，各區塊皆搭配不同藝品，建構博物館氛圍，同時仍運用彈性隔間使各場域既開放又串聯，讓居者能輕鬆互動，又能保有隱私。

玄關鋪陳無任何塗層的生鐵牆面，隨著人的觸摸及時光流動形成專屬於這個家的獨特風貌，展呈蓬勃生命力。客廳立面拼貼大小不一的進口石材，表面經特殊處理，呈現質樸觸感，再搭配白色圓形壁燈，繪製出充滿自然況味的畫面。

音樂廳天花採圓弧線條，塑造成洞窟般的穹頂，營塑莊嚴感，壁面則請專業師傅手工塗抹特殊塗料，呈現與鋼琴樂器一致的細膩質感。餐廳尺度非常寬綽，主牆位置位於橫軸端點上，因此特別邀請夫妻倆仰慕的徐永旭藝術家量身打造陶藝作品掛置於此。未經上釉的陶土砌疊，散發天然純粹感。

音樂廳和臥室區中間原本為次臥室，被設計師改為視廳室，滿足屋主影音娛樂的嗜好，亦把空間的縱軸線串聯起來。臥室區前的端景牆上，懸掛著英國藝術家的作品。轉身進入主臥，可見俞佳宏跳脫傳統的床頭主牆設計，改以特殊漆塗料刷出多變層次，搭配一道皮雕掛布及皮編造型床組，增添精品質蘊。

主衛浴特別設置在景觀窗旁，並於精心設置流動水池，讓使用者在泡澡時，能夠欣賞到瑰麗暮色與水中倒映，心境變得明淨而澄澈。俞佳宏設計師摒棄突顯視覺張力的繁複，改以簡單明亮語彙與細膩的人性化設計詮釋空間，締造極致音樂豪宅。


【Case Data】
居住成員：大人×2
房屋坪數：92坪
設計風格：現代風
房屋類型：大坪數
房屋狀況：新成屋
空間格局：1房、2廳、1衛、演奏廳、視聽室

*音樂豪宅 室內照片看這邊
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豪宅新定義 無價景觀全開展
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錯的是你們，虛偽作假，騙誰啊？你們是騙敵人還是騙長官？最後是騙自己！

今天的八卦很多啊，我們讓或多或少有參與這次BNT疫苗採購的過程的高虹安委員可以分享很多八卦啊，而且我這邊也有很多有趣的八卦可以分享。包含前天晚上為什麼郭董那麼晚，半夜一點才發文確認，拖延的是誰，不是民進黨難道是共產黨嗎?

但是黨政高層困獸猶鬥啊，你看看風傳媒的這一篇報導:【該高層舉例，中央流行疫情中心指揮官陳時中說過，當初與BNT洽購案最後無疾而終，是有「合約以外的因素」；美國白宮發言人莎琪（Jen Psaki）更公開表示，台灣取得疫苗的途徑被截斷（cut off）。甚至即將離任的德國駐台代表王子陶（Thomas Prinz）也表示過，台灣購買疫苗的過程因某種程度的孤立遇阻，德政府盼疫苗交易不受政治外力干擾，因此聯繫德國疫苗廠BNT，表明支持台灣獲取必要疫苗的重要性，請BNT盡力與台灣政府達成協議。】這個高層沒說被截斷的原因是不是因為台灣自己不買，不然為什麼默德那是美國的疫苗，台灣也是只買五百零五萬劑啊，你說嘛!然後他也沒講德國政府根本就說了不介入民間商業合約啊，這擺明是騙你綠營支持者不讀書不看國際新聞嘛!

2021年3月29日
陳時中表示「沒有看過31塊、32塊的BNT疫苗有廠家拿這個價格賣我們的事情，我這雙眼睛還沒看過這個東西，調到我的頭腦裡也看不到這樣的數字。」

2021年6月3日
陳時中:「現在大家非常熱心也非常需要，可是現在事實上是買不到的，我幾乎敢這樣子講!」

2021年6月16日
陳時中再次強調:「郭台銘碰到的最大困難，就是各大疫苗廠，現在政策上，都是跟國家往來!」

過去一整年都在認知作戰有沒有很刺激!

根據聯合報七月十號的報導:【桃園6日「+0」無新冠肺炎確診個案，全市累計649人確診，但立委魯明哲發現7日新增11例確診，累計個案應該只有660例，但市府統計678例，數字兜不攏，質疑多出來的個案是「校正回歸」；桃園市衛生局長王文彥表示，每天確診人數是中央疫情指揮中心給的數字，累計個案則可能因指揮中心釐清個案實際居住地而有所調整。】但這又是怎麼一回事，如果數字都不能兜攏，要怎麼做科學疫調呢?要怎麼好好的安排防堵病毒呢?

另外還有一個我一直不太願意面對的問題，可是實在沒有科學的解釋，你也知道我一直認為這世界上沒有偶然只有必然，台灣的新冠肺炎死亡率已經達到全世界第八名，在我們之前的幾乎都是有內戰或是被戰火蹂躪的國家，但到目前為止怎麼樣指揮中心都無法解釋死亡率大幅攀升的原因是甚麼，世界第八名ㄟ，日本老年化比我們嚴重，死亡率也沒這麼高啊!到底有甚麼原因會讓台灣的新冠死亡率達到這種高度?根據聯合報的報導:【新冠肺炎本土疫情爆發，5月11日至今已造成1萬3791人確診、703人死亡，致死率5%，遠高於全球致死率2.17%，中央流行疫情指揮中心日前指出，致死率高原因是染疫者多為高齡長者，且都有慢性疾病。國內高齡醫學權威、關渡醫院院長陳亮恭認為，新冠肺炎死因不能只歸因高齡，國外研究歸納關鍵是衰弱、失能，若只按照表面數字解讀，恐怕只會嚇壞長者。

世界衛生組織（WHO）定義，65歲以上為老年人口，佔總人口比率達7%為高齡化社會、14%為高齡社會。從高齡化社會進入到高齡社會所需時間，法國經歷118年，台灣只有25年，台灣老化速度是法國5倍，短時間內難以對高齡議題有全面性的認識。】


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210610東森 確診者猝死家中 內政部：染疫病逝不算凶宅
東森原影→https://youtu.be/cKYFQA9C8L8
ETtoday→https://house.ettoday.net/news/2003793?redirect=1

今（10）日本土新增263例，但從5月11至6月7日止，共有35人屬於「到院前死亡」，其中北投一家四口，3人陳屍在臥室，存活的50多歲女兒目前已確診新冠肺炎。至於「到院前死亡」的狀況，會不會讓房子成為凶宅，內政部則回應，染疫屬於自然死亡。

記者 東森→吳姿儀、吳孟霖；ETtoday劉維榛／綜合報導……↓

據悉，北投一家四口3死悲劇，高姓老翁與妻子患有慢性病，育有2子3女。2位女兒已婚，去世的大兒子居住萬華；二兒子則在台中工作，平時都與未婚50幾歲的女兒同住。去世的大兒子心臟裝有3支架，疫情爆發後在弟弟建議下，便從萬華回北投照顧年邁父母親。經警方初步勘驗已排除外力入侵，加上現場並無遺書，研判3人應該是生病死亡。

家人因染疫而喪命的狀況，是否算凶宅？根據《東森新聞》報導，

房仲陳泰源指出，因肺炎的關係而死在家裡，按照內政部的解釋定義，仲介是不用告知的，也不用在屋況說明書上註記，但是基於為了避免之後的交易糾紛，「原則上我們還是會主動告知。」

實際查詢內政部的不動產說明書，針對建物專有部分，兇殺、輕生、一氧化碳中毒，或其他非自然死亡情形「必須登載」；但若是染上新冠肺炎喪命，內政部次長花敬群回應，「染疫算生病，不會被認定為凶宅。」

目前三級疫情警戒已延至6月28日，看房冷清清，

房仲陳泰源無奈表示，房市交易量跟帶看量「都有明顯下降」，實務感受約下降八成，由期帶看量趨近於零。如今多數社區都貼出非住戶禁入的公告，儘管有線上VR看屋的服務，但房仲坦言，但只增加三成網路點閱率，「對實質的交易並無幫助！」

去年9月小鬼黃鴻升在北投的家中猝逝，當時網路也引發討論「這樣算不算凶宅？」根據內政部97年函釋，凶宅有「專有部分發生兇殺或是自殺致死的情事」的條件，若建築物裡發生兇殺或自殺身亡，以及在專有部分發生求死行為致死（如跳樓），才可以算是凶宅。

陳泰源youtube→https://youtu.be/rWlZHq80UAQ

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/06/210610.html