只會檢討別人的貧窮思維註定要窮 — 論台灣房價何以至此

「幹，我今年都不吃東西這輩子都不出國，我還是買不起被你們炒出來的房子。」 這種愚蠢且毫無經濟常識的論調竟然充斥在年輕人的想法裡，可見現在有多少年輕人書念得多糟、邏輯與事實觀察能力有多差勁！

1. 這些笨蛋根本不懂房地產為什麼上漲，還蠢到以為是被炒作。

房地產上漲牽涉到經濟學的財富倉庫理論 — 一個經濟體生產力增長的過程，必然有多餘財富被創造。而這些財富需要有倉庫讓所有者的辛勞成果受到保護，傳統上房地產、股票、債券、珠寶古董乃至於字畫，都是通常正常人會選擇的財富倉庫。

要能成為財富倉庫的條件嚴苛，基本上除了純粹收藏品之外，多數人認可的房地產、股票、債券均是因為符合經濟學大師I. Fisher利息理論中能產生未來收入的資產。稍懂經濟學的都知道，資產價格是未來收入的折現值總和。而重點在於未來收入是個預期值，即便是債券都可能因為市場利率的改變而有所價格改變。

換言之預期未來收入增加時，會提高資產的價格；反之，資產就會跌價。股市、期貨等諸多市場的漲漲跌跌，商圈新生、極盛與衰退反應的租金與地價起落，都是在利息理論的解釋範疇中。

回過頭看台灣從1981年GDP總額1,728,793百萬台幣，成長到2015的16,175,607百萬台幣，總成長9.36倍，換算年複合成長率為6.79%，姑且當做台灣的財富增長來看（暫不考慮通貨膨脹因素），你說這些被創造出來的財富要放哪？當然是各種投資管道！

如果以較具公信力的國泰建設房地產指數來看，從該指數首度編表的2003年全國成交房地產均價為15.1萬/坪，到2017年Q1的23.62萬/坪來說，成長率僅約3.25%。接近同時期（2003 — 2016）GDP複合成長率為3.49％，事實上房價整體上漲水準還輸給GDP成長率。要說炒房集團靠炒房賺得多少超額利潤？還真是看不太出來成績有多驚人。

更須要注意的是：2003～2016的台灣貨幣發行量M1A年複合成長率高達7.34％！！以台灣房地產的整體漲幅來看，甚至連貨幣貶值率都跟不上！

ok，我知道馬上有人會拿台北、新北跟一些房地產漲幅超越台灣整體平均的地區反駁說這些地區被炒作得厲害，所以年輕人才買不起。（同時期台北整體房價成長率為5.84%、新北市為6.16%）

這個論點也是錯誤的，錯就錯在這些笨蛋根本沒想到房地產漲幅除了反應整體財富增加、通貨膨漲之外，各地房地產還要反應「稀缺性」！

所有的房地產投資入門所強調的「location、location、location」，說穿了就是在強調房地產的稀缺性。

房地產與一般動產最大不同也在於此：同一個地點的土地就是only one！你不可能平白在101現址上再生出一塊101土地。

是的，3D空間裡你可以往上蓋，取得「近似創造土地」的效果，這也是為什麼全世界都市精華地區都是摩天樓一棟比一棟高。因為這樣土地利用效率才高。

但你絕對不可能在同一地點創造出一模一樣的土地。

101隔壁世貿的地就不是101的地；台北鄰近隔座山文山區的地就不是信義區的地。

而正因為土地的特殊稀缺性，才讓精華地區與非精華地區的土地價值有極大的差異，這個差異來自於需求，是需求創造出的「租值（rent value）」。為什麼會有需求？回到前面利息理論，因為該地可以產出的未來收入就是有那麼高（或是預期有那麼高），才能存在這樣的高地價。

所以sway這種自詡正義之士的房產專家，犯的最大經濟學錯誤就是誤認為房地產價格被炒高，物價才上升。錯了！是某些地區的生產力就是那麼高，收入（物價）可以到那麼高，才足以支應那樣的房價（租金）！

為什麼後者的邏輯才是正確的，因為從科學方法論來檢驗這樣的經濟學理論最明白不過：商圈（台北東區、天母區與曾經的西門町或台中成功路老市區）從發跡到繁榮，人潮商機湧入讓某區收入不斷提高，從而房價租金才能跟著提高；嗣後人潮商機轉往他處，某區的房價租金不再能有高收入支撐時，就會跌價，而當跌價幅度不夠clean the market時，就會出現unemployment，也就是該區處處關門無人承租，買賣成交期拉得非常長。

你不可能憑空炒作一塊沙漠房價，而沒有任何需求支撐。即便是內華達沙漠中拉斯維加斯，也是搞好水電基礎供應後，靠賭場、各種藝術、情色表演與便宜飯店來吸引大量人潮商機，才真正在沙漠中創造高房價。

雙北市基礎建設、社會福利、生活品質、工作機會以及人口密度成長率遠優於台灣其他縣市，自然創造出不凡的「稀缺性」。這也說明了為什麼一堆領著低薪的新鮮人想盡辦法要留在台北。講更白點，正是因為太多這群自認社會不公的魯蛇死皮賴臉要在台北，所以才支撐起雙北的高房價。

自己才是造成結果的因，反倒是怪起炒房客、投資客。從經濟學觀點，炒房客、投資客才是穩定房價的最大功臣！

所有的投資行為依據利息理論，都是「犧牲現在的享受換取明日的收入」。正因為投資客認為某地房地價有上漲空間（也就是認為某地生產力會提昇），所以於主觀認為低價時買入，這個行為本身有二好處 — 避免資源價格持續下跌以及讓資源移轉到更可善加利用之人身上。

而投資客在他主觀認為房地價夠高的時候賣出，也就是在價格夠高時提供了供給，而供給增加會抑制價格持續上漲。

同時投資客、炒房客彼此之間的競爭，也會提高供給、抑制房價上漲。這在任何市場都是一體適用的經濟法則，這是最基礎的價格理論！猶如你在地球上就受到重力影響一樣，無可避免。

當然任何市場都存在「造價（price making）」行為，本文不多提，因為我在blog中已經簡單討論過。台灣還存在與銀行內神通外鬼、政客透過公權力炒地皮的尋租行為，這些都是對整體經濟不利的行為，本blog也多次撻伐，讀者可自行搜尋，本文也不再多提。

到這裡小結：

a.台灣50年來經濟發展創造的財富必然有部分流到房地產，這會推升房產價格。這是私有產權制度下的必然，因此把老一輩的極為正常的投資行為視為邪惡的炒房行為，是對經濟學的無知才能講出來的蠢話。

b.台灣近年通貨膨脹極為嚴重（2003～2016的台灣貨幣發行量M1A年複合成長率高達7.34％！），這跟央行長期緊盯美元匯率有關。而亂印鈔票必然會引發通膨，特別是當整體經濟前景不佳的前提下，多出來的資金容易流向資產（股市、房市），造成生產要素漲價不均的現象 — 也就是房價、股價漲幅遠高於工資。這部份要怪就怪政府央行錯誤的貨幣政策，跟炒房行為無關。


c.本blog早在2007年就預言台灣薪資成長會停滯甚至衰退，請參見「台灣低薪是必然，經濟學預言威力精準」。而因為從李登輝以來不斷地社會福利主義走向以及錯誤的中國政策，台灣經商環境越來越困難，租值不斷流失，必然影響資源持有者對未來前景從而改變投資行為（從生產投資轉變為資產投資）。這30年的政客誤國才是罪魁禍首。

d.投資客的存在才能穩定價格波動同時提供流動性，這在任何市場都是一樣，包含房市。這些人對經濟貢獻不亞於其他人。

2. 不是人人都應該買房

3. 在大台北，22k也買得到房！

以上僅為部分節錄，詳全文請見：
https://tinyurl.com/ya44trh6

上周記者會的新聞稿 原發佈為"七月實價登錄" 剛好那天之後政府就宣布延到九月 於是更改之

<九月前將爆實價登錄逃命潮 一手老屋成淘寶標的>

五二○建商聲稱推案量達千億案量，並已成近幾年新高，但房市專家Sway提出警訊，國內外景氣「內憂外患」，希臘、西班牙、油電雙漲、證所稅等利空因素，將成「房市復仇者聯盟」，五二○的龐大案量將落得「喊喊而已」，許多個案將因為銷售疲軟而順勢遞延到第三季的九二八檔期，投資置產者宜多觀望。

但對自住客來說卻有「實價登錄逃命潮」的利多，由於財政部決議討論房地產實價課稅的實行，且七月一日實價登錄上路延到九月實施，導致許多一手屋主持有時間長且獲利驚人，在擔心未來課稅政策不明的陰影下，已經引發老屋降價逃命潮，以避免未來再被課徵高額實價交易稅的可能性，房仲已經從賣方感受到「九月前成交」的壓力，如果屋齡超過十年且為一手屋，大刀一砍六折出價，再慢慢加價上去，就有機會買到比市價稍低的合理房屋。

老自住屋將爆逃命潮
綜合最近的國際情勢內憂外患，九月份實價登錄以前，房市專家Sway大膽預言，台灣房地產市場交易仍會持續低迷，菜藍族投資客及假豪宅投資客，搶在登錄以前，預估將會有一波逃避登錄的賣屋潮，因為這些投資客並不願易成交價格被公開，未來難矇蔽消費者，於是乾脆先賣先贏，以免實價登錄後交易將出現窒息，更難操控房價買低賣高。

目前已經有大量的「第一手持有戶」出現在房仲店頭轉售，因為消費者已經不願意購買黑心投資客的速成裝潢屋，而內含奢侈稅的物件更是被唾棄，深怕一不小心買貴，更不願意幫投資客抬轎。

一手持有戶的屋主持有期間多超過五年，主要還是十年以上的自住屋，Sway觀察這類型自住屋的屋主持有成本相當低，在投資屋被奢侈稅綁住後房仲無房可賣，轉而說服這些老屋主逢高出脫，趁機賺一筆，不少屋主眼見「隨便賣都大賺」的心態，加上房仲鼓吹，紛紛在今年拿出來銷售，不少房仲私下表示，說服屋主的技巧，多半利用「服務費減半」的方式，並加減吹噓房價可以賣到行情，屋主多讓房仲牽下「專任委託」獨家銷售。

但這兩個月成交量仍然低迷，預估至九月以前，為了不讓房價曝光，更不想讓國稅局掌握賣屋有多少真實獲利，這些老屋主恐會出現第一波降價潮，搶在實價登錄以前，用相對高價出脫持有已久的房屋，以獲利了結，否則，如果拖到實價課稅之時，這些成本很低的房屋，將會被課到高額稅金，而不是現行的土地課減免的自用住宅土地增值稅、房屋課評定現值，一來一往差距三倍以上。

實價登錄上路後，專業投資客預估將祭出人頭成交法，把打算逃奢侈稅的人頭自用戶高價假脫手給人頭戶，製造高價假象，進而吸引自住客高價購買附近或同大樓投資戶。但財稅單位應提早知悉此種市場交易問題，嚴逞嚴抓投機客的操作，讓實價登錄的功能能夠全數發揮，再配合實價課稅的進行，方能讓居住正義從口號變成實際，降低不正常的投資炒作歪風。

不過，值得注意的是，屬於剛性需求的自住客看屋仍相當踴躍，但不管是回籠次數還是考慮時間一再拉長，不少消費者經過數個月的看屋訓練下，逐漸了解自己的需要與眼光，買方受騙的情況及將減少，而「騙賣方降價」的動作將漸漸增加。
目前建商採取的，一般個案已經不敢再加價，包括興富發建設、華固建設等都在調整庫存量，以降價來增加餘屋的去化。
豪宅滯銷狀況仍未解，先前出現數樁假成交、假新高價的新聞，原因導向投資客放話打算增加手上投資房的賣相，但一一被屋主澄清所打破，而政府有關單位也應調查，早日讓房市資訊明朗化。