陳朝平(C P Chen)先生今夜評NCC公聽中天新聞台換照，太有趣了。新聞人、電視人、媒體人不看會後悔！

『審照、換照是極權國家幹的事兒!

中天換照聽證會是一場鬧劇，鬧劇，本無須評論，不過，得知7位鑑定人居然都沒有親自訪查過被鑑定單位---中天新聞台，這倒激起了我孤評譏評的興趣!

鑑定人不親臨、親訪被鑑定現場?這彷彿骨董鑑定家不親自把玩骨董，就能鑑定?好像《抖音》上就有個段子。小妮子將塑膠管兒捲成環狀，捉狹地擱在鏡頭前，網路遠端一鑑定名家，語帶肯定: 這翡翠鐲子，晶瑩剔透，好東西!價值一百萬，沒問題! 小妮子偷笑，慢慢地將「玉鐲」轉起，塑膠管兒露出真相，骨董鑑定名家尷尬地苦笑…。

NCC聘請的鑑定人，莫非是《抖音》裡的骨董鑑定名家? 估計NCC禮聘鑑定人，卻沒有給足顧問費、鑑定費、車馬費，鑑定人無奈，只好遠距鑑定，草草了事!再不然，就是「心意已定」，但憑NCC提供的中天黑資料、黑素材以及處分函，足夠交差了事!

問題是，NCC手中有關中天最原始的黑資料，從何而來?戒嚴時期，新聞局養了許多國內外碩士，輪值輪班，成天盯著三台電視，唯恐美國大使誤植成了美國大便，唯恐不雅畫面遮住了蔣總統經國先生的臉孔…。解嚴後，這分監察媒體的工作持續進行中，但已顯得有氣無力。有線電視開放後，電視台和各類頻道如雨後春筍般地冒出來，新聞局人力缺缺，無力全面監管，只能選擇性地監管幾家調皮搗蛋出名的媒體。NCC成立後，有好一陣子，NCC各級小官員必須輪班到大門口櫃檯旁的座機那兒，接聽愛好電視新聞和節目觀眾朋友的來電，感謝他們賜教，登錄賜教內容，上呈長官批示並做為處分電視台的根據。2008到2010，我有幸也不幸擔任有線寬頻產業協會理事長時，每回走進NCC，眼看咱們政府花了大把鈔票，招考培訓了者許多菁英份子，卻將菁英分子的青春年華浪費在接聽觀眾電話的工作上，就為他們感到無限的悲屈!

網路普及、數位匯流後，想來NCC不再派人接聽電話了，而是在官網上開闢一信箱，專收觀眾的「來函賜教」。其實，大夥兒心知肚明，能賜教者，鳳毛麟角，來函的，多半是檢舉函，如今網路頻寬加大許多，許多檢舉函還能搭配照片影音流媒體，內容豐富，以免NCC再去翻箱倒櫃地找檔案，找連結。也因此，這幾年，電視台遭警告、處分的件數和金額，都較過去大幅增長。

那麼，為什麼中天的罰款獨領風騷，遙遙領先呢?

前NCC委員翁曉玲今天在Yahoo論壇發表《NCC換照審查 優缺點都要看》一文，文中提及，「中天新聞台在過去5年半的執照效期內，縱然累積了十餘件裁罰案，金額累積上千萬，但細查受處罰的期間和案件類型，多與選舉新聞有關，且集中於特定選前期間，其中是否有疑，值得探究。蓋利用檢舉作為攻擊防禦之方法，在一般法領域乃為常見之事，若將此法運用在選舉上亦不足為奇，當然若是NCC職權「觀測」，那又另當別論了。」

翁教授宅心仁厚，給她NCC的後進，留了些餘地。說穿了，翁教授的「言外之意」就是說，許多職業檢舉人是競爭對手豢養的外圍份子，不可輕信。至於她說NCC職權「觀測」者，又是另當別論。但是，NCC那有官員吃跑了撐著，沒事蹲在中天新聞前，當個7-11的觀測者?又有哪個鑑定人放著學生的課不教，每天24小時地監看中天，從中天新聞裡的雲彩形狀，細數到中天報了幾則大陸好消息、幾則壞消息?

NCC依賴的檢舉人，就好比那交通違規的檢舉人。一種是義憤填膺型的檢舉人，一種是以此為生的檢舉達人。前者，偶一為之，後者，類似1450，受雇於他台競爭者，這競爭者，或是三明治陣營的，或是覬覦中天頻道已久的新進份子，甚且是執政當局不滿中天派出的第五縱隊…無論如何，依賴檢舉函多寡來處分電視台，並依此作為換照的依據，眾曰可殺，殺之，不啻是另類的暴民政治，何況，這裡的群眾，其實，只是相對於沉默的大多數的少數而已!這樣的聽證會，這樣的鑑定人制度，不過是鬧劇一場!

如今，大數據如此發達，網路平台都能用關鍵字來搜索新聞資訊、篩檢封鎖失實的資訊，那麼主管網路及媒體的NCC難道不能利用大數據和「關鍵句」來分析新聞報導內容，篩檢封鎖錯誤的報導嗎?如果，NCC能夠一視同仁地檢視各家新聞頻道的內容，爭議自然消失，箝制新聞和言論自由的譏評，也自然平息。

中天換照最引人發噱，也最令人不解地的就是，為什麼要另邀鑑定人來鑑定中天該不該換照?如果，NCC12月裁決和今天報載6位鑑定人主張不予換照的報導相同，那麼，NCC委員所司何事?既然NCC委員聽鑑定人的，NCC委員廢之可矣!反對中天關台的政黨和團體，一定會痛斥行政院將黑手插進NCC。如果，12月裁決准予換照，那麼，鑑定人豈非形同虛設?親綠的媒體和團體組織也一定會痛斥NCC收受好處。NCC裡外不是人。看來，又是鑑定人，又是公聽會，NCC的壓力挺大，大到委員們必須將責任往外推，大到他們已有被蘇貞昌再次痛罵「誰都管不了它，它甚麼都不管」，甚至已有被請辭的心理準備!

黃國昌評中天換照，說甚麼假借新聞自由讓「定期執照制度」，淪為「萬年執照制」，黃國昌欠學!他不知道，在真正新聞自由的國家，根本沒有發執照這回事兒!媒體執照、廣電執照，交給市場機制就對了!黃國昌不妨去查察美國，看看美國的FCC幾時審查過FOX、ABC、CNN的執照?他們那執照可都是萬年執照呢!除非，他們自己經營不善，玩不下去了!真的!美國FCC，英國的通訊管理局(Ofcom)才沒那個英美時間幫你找鑑定人、審照、換照呢!

審照、換照，就是專制極權國家幹的事兒!這樣，您懂了嗎?』

今天11/19（二）蘋果日報刊登我第42篇專欄文章「房地產實價登錄價格知多少？」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。

雖然官方的房地產實價登錄網站提供相當豐富且完整的房地產成交價格及相關資料，但是因為有些房價「登錄不實」，還有客觀上不同個案登錄時間、區位與產品的差異，加上備註欄及公設面積比例、停車位，以及主觀上買賣雙方可能買貴或買便宜的議價能力差異，實價登錄的「成交價」應該審慎參考調整，才不會造成錯誤的判斷決策。

有興趣進一步了解本文內容提到的學術期刊論文，《House Price Dispersion in Taipei Residential Communities》，江穎慧、谷元、劉峰、張金鶚，INTERNATIONAL REAL ESTATE REVIEW，2019 ，Vol. 22 No. 1: pp. 109 – 129，可參考下列連結：
https://pse.is/MUGQ2

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張金鶚專欄：房地產實價登錄價格知多少？
（張金鶚，政治大學退休教授）

房地產實價「登錄不實」的現象，時有所聞。前陣子在嘉義有三名投資客以1600萬買得土地，為能向銀行獲得更多貸款以及未來出售時可以減免土地增值稅。因此地政士及買賣雙方以3200萬作假，以低買高報登錄在官方的「實價登錄」網站，結果被查獲，買賣雙方不只罰款，還被判刑，引發社會關注。

登錄不實誤導房價

換言之，政府實價登錄資料可能有少部分並非成交價格，如此登錄不實的成交價，將誤導房價資訊，進而影響人民對實價登錄的信心。政府雖然訂定查核機制及相關罰則，但受限於人力資源，只能人工隨機抽樣查核，惟因太多實價登錄案件，其成效有限。政府應如何有效率的面對解決此可能的作假行為？

最簡單的方式便是利用大數據資料，以經濟估價模型及人工智慧方式，建立一個房地產大量自動估價模型。例如美國有「Zillow」自動估價系統模型，台灣目前也已有「好時價(House+）」自動估價的公益平台。未來每筆資料申報，若都必須經過此大數據模型檢查過濾，如果發現異常，可立即以人工進一步查核，如此一來，才能真正有效的解決實價登錄可能造假問題。國外實價登錄經驗與一般國稅局稽查逃漏稅的方式，也都如此。期待政府能積極改善此一弊端，建立民眾對實價登錄的信心。

除了實價登錄可能作假外，實價登錄的真實成交個案仍存在許多「備註欄」，包括親友交易、違建、改建等「非正常交易」案例價格，一般人應有基本認知，有備註欄的成交價應更審慎看待，不宜視為正常交易價格的參考。

除此備註欄的問題之外，實價登錄的房價應注意公設面積所佔的比例，以及是否包括停車位面積等問題。然而即便絕大絕大多數實價登錄的價格是真實成交個案，且沒有備註欄，也注意到公設比及停車面積，是否實價登錄就能顯示市場的真實房價訊息？

江穎慧、谷元、劉峰和我2019年最近在《International Real Estate Review 》學術期刊發表《社區價格分散之分析》。我們利用2012～2017年社區管委會登記及實價登錄兩個資料庫，取得同一社區有4個以上成交案例的台北市1274個社區樣本，然後透過特徵價格模型，調整相同社區成交個案的交易時間、樓層及面積等差異，形成幾乎完全相同的類似房屋產品價格。我們進一步檢視這些相同社區相同類似個案的成交單價都還存在有平均9.54%差異。

當然這有少部分可能是因個案不同的室內裝潢、家具設備及保養維護所造成，但更可能顯示背後這些個案的真實成交價涉及買賣雙方以及仲介人員三方議價能力（討價還價）所造成的差異。換言之，本文研究成交價可能是「買貴或買便宜」的結果所導致，因此買賣雙方立場不同，高低成交價就各取所需了。

從大數據了解價格

根據實證研究結果，我們發現越便宜低單價、越大居住面積、越老舊屋齡的房屋、同一社區越多交易案件、越大型多戶數社區、位於市中心地區，越容易產生相同社區類似產品有較大的價格分散情況；反之，越貴高單價的房屋、政府興建的國宅、上市櫃建商興建的社區，其相同社區類似產品價格分散的情況較小。上述這些產品特徵可以提供消費者進一步認識成交價除客觀產品、區位與時機因素外，還應包括買賣及仲介三方的主觀議價能力。

希望社會大眾能夠清楚認知實價登錄的房價資訊，其登錄的成交價訊息有其侷限，必須要經過審慎的評估判斷，才不會產生偏差，造成錯誤的決策行為。當然，除參考實價登錄資訊外，消費者更需要透過大數據及人工智慧的科學方式，利用「好時價」免費自動估價的公益平台，了解個案價格，同時也可以在「好時價」網站上，獲得相同社區成交案例、附近相似個案、附近相關鄰里設施及過去到現在的房價趨勢等相關資訊，作為個人掌握房價的參考依據。

https://tw.appledaily.com/forum/daily/20191119/38500666

今天11/19（二）蘋果日報刊登我第42篇專欄文章「房地產實價登錄價格知多少？」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。

雖然官方的房地產實價登錄網站提供相當豐富且完整的房地產成交價格及相關資料，但是因為有些房價「登錄不實」，還有客觀上不同個案登錄時間、區位與產品的差異，加上備註欄及公設面積比例、停車位，以及主觀上買賣雙方可能買貴或買便宜的議價能力差異，實價登錄的「成交價」應該審慎參考調整，才不會造成錯誤的判斷決策。

有興趣進一步了解本文內容提到的學術期刊論文，《House Price Dispersion in Taipei Residential Communities》，江穎慧、谷元、劉峰、張金鶚，INTERNATIONAL REAL ESTATE REVIEW，2019 ，Vol. 22 No. 1: pp. 109 – 129，可參考下列連結：
https://pse.is/MUGQ2

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張金鶚專欄：房地產實價登錄價格知多少？
（張金鶚，政治大學退休教授）

房地產實價「登錄不實」的現象，時有所聞。前陣子在嘉義有三名投資客以1600萬買得土地，為能向銀行獲得更多貸款以及未來出售時可以減免土地增值稅。因此地政士及買賣雙方以3200萬作假，以低買高報登錄在官方的「實價登錄」網站，結果被查獲，買賣雙方不只罰款，還被判刑，引發社會關注。

登錄不實誤導房價

換言之，政府實價登錄資料可能有少部分並非成交價格，如此登錄不實的成交價，將誤導房價資訊，進而影響人民對實價登錄的信心。政府雖然訂定查核機制及相關罰則，但受限於人力資源，只能人工隨機抽樣查核，惟因太多實價登錄案件，其成效有限。政府應如何有效率的面對解決此可能的作假行為？

最簡單的方式便是利用大數據資料，以經濟估價模型及人工智慧方式，建立一個房地產大量自動估價模型。例如美國有「Zillow」自動估價系統模型，台灣目前也已有「好時價(House+）」自動估價的公益平台。未來每筆資料申報，若都必須經過此大數據模型檢查過濾，如果發現異常，可立即以人工進一步查核，如此一來，才能真正有效的解決實價登錄可能造假問題。國外實價登錄經驗與一般國稅局稽查逃漏稅的方式，也都如此。期待政府能積極改善此一弊端，建立民眾對實價登錄的信心。

除了實價登錄可能作假外，實價登錄的真實成交個案仍存在許多「備註欄」，包括親友交易、違建、改建等「非正常交易」案例價格，一般人應有基本認知，有備註欄的成交價應更審慎看待，不宜視為正常交易價格的參考。

除此備註欄的問題之外，實價登錄的房價應注意公設面積所佔的比例，以及是否包括停車位面積等問題。然而即便絕大絕大多數實價登錄的價格是真實成交個案，且沒有備註欄，也注意到公設比及停車面積，是否實價登錄就能顯示市場的真實房價訊息？

江穎慧、谷元、劉峰和我2019年最近在《International Real Estate Review 》學術期刊發表《社區價格分散之分析》。我們利用2012～2017年社區管委會登記及實價登錄兩個資料庫，取得同一社區有4個以上成交案例的台北市1274個社區樣本，然後透過特徵價格模型，調整相同社區成交個案的交易時間、樓層及面積等差異，形成幾乎完全相同的類似房屋產品價格。我們進一步檢視這些相同社區相同類似個案的成交單價都還存在有平均9.54%差異。

當然這有少部分可能是因個案不同的室內裝潢、家具設備及保養維護所造成，但更可能顯示背後這些個案的真實成交價涉及買賣雙方以及仲介人員三方議價能力（討價還價）所造成的差異。換言之，本文研究成交價可能是「買貴或買便宜」的結果所導致，因此買賣雙方立場不同，高低成交價就各取所需了。

從大數據了解價格

根據實證研究結果，我們發現越便宜低單價、越大居住面積、越老舊屋齡的房屋、同一社區越多交易案件、越大型多戶數社區、位於市中心地區，越容易產生相同社區類似產品有較大的價格分散情況；反之，越貴高單價的房屋、政府興建的國宅、上市櫃建商興建的社區，其相同社區類似產品價格分散的情況較小。上述這些產品特徵可以提供消費者進一步認識成交價除客觀產品、區位與時機因素外，還應包括買賣及仲介三方的主觀議價能力。

希望社會大眾能夠清楚認知實價登錄的房價資訊，其登錄的成交價訊息有其侷限，必須要經過審慎的評估判斷，才不會產生偏差，造成錯誤的決策行為。當然，除參考實價登錄資訊外，消費者更需要透過大數據及人工智慧的科學方式，利用「好時價」免費自動估價的公益平台，了解個案價格，同時也可以在「好時價」網站上，獲得相同社區成交案例、附近相似個案、附近相關鄰里設施及過去到現在的房價趨勢等相關資訊，作為個人掌握房價的參考依據。

https://tw.appledaily.com/forum/daily/20191119/38500666