去年2020年12月11日參加安富財經科技五週年研討會，我在研討會的演講完整內容如下YouTube 網站連結。

《自動估價模型在公私部門的應用》
專題演講文字內容摘要
張金鶚博士
清華大學科管院榮譽講座教授
安富財經科技榮譽顧問

I.公部門的應用

1、實價登錄檢核

實價登錄制度的問題，包含非即時、模糊化、易操弄。實價登錄資料往往有1至2季的落差，預售屋資訊的落差更長達2至4年，因此「即時性」有加強的空間。「模糊化」的問題，在實價登錄2.0正式上路前，區間門牌一直無法提供使用者有效的資訊。而實價登錄的關鍵問題在於「查核」機制，目前雖然裁罰金額提高，但被查到的機率如果太低，還是會有心人士鋌而走險，因為「機率 x 金額 = 期望值」，導致實價登錄容易「被操弄」。以新北市政府為例，安富財經協助新北市的時加登錄申報案例，透過「好時價」模型查核所有案例，幫助新北市透過大數據補齊資料的缺失欄位，同時掃描每一筆價格資訊，若價格異常則需要查核並要求申報人限期改善。此外，還協助其他中央及地方政府，延伸應用模型在租金估價、樓層別效用比、重複交易配對等方面。

2、地價模型建置

地價模型建置的部分，因為台灣的制度是「房地分離」分別課稅，不像美國的財產稅（property tax）是房地合併計算，所以需要分別取得房屋價格及土地價格，但是受限於土地交易的資料較少，因此安富財經已經連續三年協助內政部以自動估價模型，把房屋交易的資料，分離出土地價格，藉此擴充土地的價格資訊，再透過電腦來劃設「地價區段」，以及篩選出基準地並進行估價。在自動估價模型的表現上，無論在房屋或是土地模型，安富財經都已經取得相當好的成果，符合國際標準對於估價模型的檢核要求。

3、房價指數

安富財經同樣協助內政部編製全台的房價指數，以「季指數」的方式提供社會大眾及相關單位了解房價的變動情形，作為房市調控政策的參考。此外，安富財經和清華大學安富金融工程研究中心合作，共同編製「清華安富房價指數」，以「月指數」的方式，每月更新提供全國、各縣市及六都行政區的房價指數，同時即時預測（Nowcast）到當月的指數。

II.私部門的應用

1、房價熱點

過去金融機構在做房貸，受限於行政資訊或地理資訊的限制，都是以行政區界線設定放貸標準，無法精確反映房價，例如信義區內的六張犁及台北101，就會被設定為同個標準，但房價差異很大。因此，透過地理資訊系統，配合房價模型，可以協助金融機構以更精準的方式，突破傳統行政區的界線，以更細緻的標準承作房貸業務。

2、新建案及社區

因為預售屋的價格資料屬於先行指標，會帶動中古屋的價格走勢。透過國泰建設的新建案資料庫，結合實價登錄資料庫，補充現行資訊的不足。目前在好時價的網站上，已經有新建案及社區的資料庫，提供過去到現在的預售屋資訊，以及全台5萬個社區的成交行情、建設公司、營造廠商、戶數、完工時間等資訊。

3、房貸資訊

房貸資訊的部分，好時價整理了十餘間金融機構的房貸方案，提供使用者快速搜尋、比較哪些銀行提供的方案適合自己的需求，也提供銀行之間互相參考。

III.未來展望

在實價登錄制度的精進上，應用不動產自動估價模型，協助實價登錄資料有效查核、正確揭露，增進資訊的即時性及正確性，並延伸應用至住宅資訊的透明化，揭露社區行情（實價資訊、價格趨勢、完整履歷、宜居指標），建立樓層別效用比的客觀資訊，以利計算區分建物的市值。最終將估價結果科學化，建置住宅不動產資料庫，以精進房地價格查估，並提升登記業務效能。同時系統性自動化房地分離作業，使各別宗地有其土地價格。

https://youtu.be/HMz9SotyMDI

【岡山】落實居住正義・打造青年住宅

#岡山青年住宅2014閔琳最早提
#政見落實ing

昨下午閔琳來到岡山第87期大鵬九村市地重劃現場，與市府都發局楊欽富局長等相關單位一同了解目前岡山青年及社會住宅規劃情形。

#居住正義 #青年住宅 #社會住宅 #大鵬九村

猶記得六年前，2014年，閔琳回鄉參選議員，關心居住正義、社會弱勢和青年世代的我，當時就提出了要興建社會住宅、青年住宅的政見；議員走馬上任的第一個會期，我也立馬開始向當時的陳菊市長提出「市府應加速進行於岡山第87期大鵬九村市地重劃並規劃設置青年住宅」的市政建議（https://youtu.be/Dwm5Vd2Tfp0）。 2018年的連任選舉，我依然把青年住宅、社會住宅放在我的重要政見裡面並且持續推動。

六年來，無論市府由哪一個政黨執政、誰當市長，閔琳均是持之以恆、不斷地鞭策督促市府；在這個過程期間當中，閔琳協助了欣欣市場遷移改建、欣欣市場及岡山眷村文化保留及活化、克難街開通等案⋯⋯終於在去年底，岡山第87期大鵬九村市地重劃終於完成。

今年，在韓國瑜市長任內、陳其邁 Chen Chi-Mai市長上任後，閔琳均鍥而不捨再次提出岡山地區之社會住宅及青年住宅的地方需求，持續督促市府規劃設置青年住宅。陳其邁市長也在施政報告和閔琳對於岡山及橋頭規劃青年住宅的市政總質詢當中，具體回應、宣布並允諾岡山的青年及社會住宅預計為708戶，推動期程為明年5月完成統包簽約、6月工程動土（https://reurl.cc/0O0566）。

#岡山青年社會住宅看這裡

目前市府對於岡山青年及社會住宅的空間規劃，分別為一房（12坪）、二房（25坪)）、三房（35坪）；附屬設施包含公托、長照、商業設施等，並以三年一次之租賃方式進行。

閔琳昨也當場指出，相比橋頭新市鎮青埔站周邊最新建案之租金，市府目前規劃之社會住宅租金高於青年負擔能力、遑論中低收入等弱勢家庭（青埔大樓新建案三房月租約1萬8起、青年住宅約1萬7）。因此我也要求都發局重新研議租調降租金，以符合「社會住宅」居正意義與社會福利之政策目標。

腳踏實地、務實推動、實現競選政見。

認真督促市政、提出願景與市政建言；現在大鵬九村市地重劃已經完成，下一步「岡山青年及社會住宅」的樣貌和建築輪廓也逐漸清晰；閔琳會持續督促市府期待岡山的青年及社會住宅如期如質完工，嘉惠地方青年和社會弱勢！

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《閔琳爭取設置岡山青年及社會住宅．大事紀》

2014.11.24 參選第二屆高雄市議員政見
2015.04.27 工務部門質詢 https://reurl.cc/WLQe97
2015.05.25 議會正式提案 https://reurl.cc/v1OyGj
2015.11.23 議會正式提案https://reurl.cc/A8mEXQ
2015.10.29 工務部門質詢 https://reurl.cc/8nMrad
2016.11.08 工務部門質詢 https://reurl.cc/gmygdp
2017.04.13 公聽會（前瞻建設與高雄產業轉型）https://reurl.cc/Oq323r
2017.10.18 工務部門質詢 https://reurl.cc/N6d5Km
2018.04.19工務部門質詢 https://reurl.cc/k0Y4zq
2018.11.24 參選第三屆高雄市議員政見
2019.10.28 工務部門質詢 https://reurl.cc/v1OyYA
2020.06.09 工務部門質詢 https://reurl.cc/XkMOb7
2020.10.28 工務部門質詢 https://reurl.cc/R1GK26

土城明德市民活動中心暨銀髮俱樂部今(26)日啟用，新北市長侯友宜主持揭牌儀式，他說，這是土城重劃區內首座市民活動中心，盼能嘉惠約3萬7千名市民，提供多元優質的活動空間。

侯友宜表示，明德市民活動中心位於土城重劃區內，可作為市民活動場地及社區照顧關懷據點，他鼓勵長輩多走出家門，到活動中心來參加老人共餐、唱歌等活動，維持身心靈健康；同時他也感謝在地議員協助爭取，讓活動中心的1,730萬餘元工程總經費，可由平均地權基金支應。

侯市長提到，近年來土城發展迅速，除有商場、新建案林立，今年7月土城醫院啟用，土城行政園區目前重新規劃中，未來還有三鶯線、萬大樹林線等重大建設，盼提供市民更豐富便利的生活機能；侯市長並強調，除了重要建設，在地路平、燈亮及市民休閒場所等小事他同樣重視，這兩年有日和、大安及明德活動中心陸續落成，清水活動中心也預計於明(110)年2月底啟用

民政局表示，明德市民活動中心建築面積約330平方公尺，建蔽率不到15%，保留公園最大綠覆面積；活動中心採玻璃落地門窗，讓民眾進行室內活動，同時可欣賞戶外樹林景觀；屋頂也種植草坪與現有地景融合，兼具美觀與節能效果，提供市民舒適的休憩空間。