美國FDA快速通關卡、都更胡蘿蔔、金融科技也要有金融胡蘿蔔xd

都更胡蘿蔔

目前台北都市更新不順似乎是因為太多舊屋屋主惜售，打著房價會再漲的主意，不願和建商簽約改建。柯P說屋主不應該抱著「一坪換一坪」的幻想，如果屋主務實一點，在市府行政效能提升下，可以加快都更的腳步。我覺得柯P高估了公務員的能耐，而低估了屋主的待價而沽決心。

林宜敬林董提出的地震型都更，藉由民眾對地震樓塌的恐懼，對老房抽取地震稅，直接把樓倒風險的金錢價值量化。我認為這樣的主意不錯，把樓倒風險的計算攤在屋主面前，可以幫助都更加快腳步。這是棍棒式的改變人的行為誘因，應該可行，但除了威脅外，政府也可以利誘。給胡蘿蔔的利誘法，也許效果還比較好。

先看一個利誘的例子。

美國的FDA最近核准了一個基因療法，可以部份治癒先天的視網膜病變，一個療程85萬美金。費用雖然驚人，但就算藥廠可以收這麼高的費用，這藥照理講，還是沒有藥廠願意投資開發的，因為患有這樣基因缺陷的人，少之又少。但這「奇蹟」竟然發生了，這不是那個藥廠發笨而不小心做出來的，這是政府政策下所產生的人為奇蹟。

2007年，美國國會通過法案授權FDA發放 「快速通關卡priority review voucher」，只要藥廠開發並獲核准治療熱帶傳染病或是罕見小兒疾病的新藥，藥廠獲頒一張快速通關卡，讓它可以用在其它藥物的審核。一般藥物在FDA要18個月才能審核完成，但有快速通關卡的藥廠，付些費用，就可以在6個月內審核完畢。你也許認為，審核時間才減短一年，這快速通關卡有何價值? 那你就不了解新藥市場的競爭了，這價值可高了。

舉例來說，2015年時，Asklepion藥廠開發了治療小兒吸收脂溶性維他命障礙的罕見疾病藥物，而獲頒一張快速通關卡，但Asklepion並沒有用這卡，而是輾轉賣給了大廠Sanofi。沒錯，這卡不但沒有效期限制，還可以任意轉讓。Sanofi花了2億4千5百萬美元買這卡，而把這卡用在糖尿病的新藥上。Sanofi因為有快速通關卡，而讓它可以和Novo Nordiski這死敵同日獲准新藥。

這就是快速通關卡的價值了，只是官府的縮短時程，就產生價值出來。不只如此，這還是做善事了。FDA到目前為止，發了十八張voucher，包含前面提到的視網膜基因療法，十八張，那就是十八個本來都不會有的新藥! 這快速通關卡是杜克大學的經濟學家David Ridley設計出來的，設計的重點，完全是把人類將本求利的行為給制度化，而粹取出價值來。這設計，我覺得可以用在加速都更上。

現在屋主想要「一坪換一坪」，甚至更多，但建商算來算去不划算，所以雙方拖著。明明都更可以提高建物價值，但這價值就因為無法都更而鎖在那裡，那為什麼不讓建商有一張voucher，一張可以在都市計劃容許下，提高容積率的「通關卡」。比如說，如果建商完成A案的都更，市府就發予一張提高容積率30%的通關卡，只要不是内湖這種地區，建商可以使用這卡，用來提高任何一個都更案的容積率。這卡可以自由轉讓，最好這卡還附加好處，建商可付一定額費用給市府，加快建案審查。

如此一來，建商因為有通關卡的利益，會設法加快都更談判，讓步給屋主，甚至原始的A案賠錢都沒關係，因為後頭還有更大利益。而且這通關卡，會因為有更多的都更案完成而生產出來，最後會形成都更的滾雪球效應。不用市長大聲疾呼，不用他人道德指控，都更案就會快步進行。有錢能使鬼推磨，不是嗎?

這「憑空而生」的價值來自兩個地方，一當然是容積率的放寬，二是來自建商間價值轉移而產生的都更談判效率。第二點的價值是目前任何政策都無法提供的，而有關於容積率的放寬這點，會讓一些人擔心。但對經濟學家來說，房子也是物品，要物品價格下降，除了需求減少外，只能靠增加供給。現在台北住房的需求無法下降，不從供給面下手，價格下不來。土地沒法增加的大台北地區，不放寬容積率，哪裡來的樓面供給增加?

也許你會問，現行制度不就有獎勵容積率的方式嗎? 對，但這種個案處理的現行方式不但制度不透明，獎勵條件不清不楚，沒有加乘的效果，還給予官僚過多權力審核，不如這通關卡來得有效。柯P說要「讓權利變更的估價更透明、更合理化。我們也讓容積獎勵明文化、公式化，減少不可預測性，也減少都更過程可能產生的爭議。」這通關卡的提議，正符合柯P的精神，還免去了人治的色彩，減去了官員上下其手的空間，不做嗎?

都更胡蘿蔔

目前台北都市更新不順似乎是因為太多舊屋屋主惜售，打著房價會再漲的主意，不願和建商簽約改建。柯P說屋主不應該抱著「一坪換一坪」的幻想，如果屋主務實一點，在市府行政效能提升下，可以加快都更的腳步。我覺得柯P高估了公務員的能耐，而低估了屋主的待價而沽決心。

林宜敬林董提出的地震型都更，藉由民眾對地震樓塌的恐懼，對老房抽取地震稅，直接把樓倒風險的金錢價值量化。我認為這樣的主意不錯，把樓倒風險的計算攤在屋主面前，可以幫助都更加快腳步。這是棍棒式的改變人的行為誘因，應該可行，但除了威脅外，政府也可以利誘。給胡蘿蔔的利誘法，也許效果還比較好。

先看一個利誘的例子。

美國的FDA最近核准了一個基因療法，可以部份治癒先天的視網膜病變，一個療程85萬美金。費用雖然驚人，但就算藥廠可以收這麼高的費用，這藥照理講，還是沒有藥廠願意投資開發的，因為患有這樣基因缺陷的人，少之又少。但這「奇蹟」竟然發生了，這不是那個藥廠發笨而不小心做出來的，這是政府政策下所產生的人為奇蹟。

2007年，美國國會通過法案授權FDA發放 「快速通關卡priority review voucher」，只要藥廠開發並獲核准治療熱帶傳染病或是罕見小兒疾病的新藥，藥廠獲頒一張快速通關卡，讓它可以用在其它藥物的審核。一般藥物在FDA要18個月才能審核完成，但有快速通關卡的藥廠，付些費用，就可以在6個月內審核完畢。你也許認為，審核時間才減短一年，這快速通關卡有何價值? 那你就不了解新藥市場的競爭了，這價值可高了。

舉例來說，2015年時，Asklepion藥廠開發了治療小兒吸收脂溶性維他命障礙的罕見疾病藥物，而獲頒一張快速通關卡，但Asklepion並沒有用這卡，而是輾轉賣給了大廠Sanofi。沒錯，這卡不但沒有效期限制，還可以任意轉讓。Sanofi花了2億4千5百萬美元買這卡，而把這卡用在糖尿病的新藥上。Sanofi因為有快速通關卡，而讓它可以和Novo Nordiski這死敵同日獲准新藥。

這就是快速通關卡的價值了，只是官府的縮短時程，就產生價值出來。不只如此，這還是做善事了。FDA到目前為止，發了十八張voucher，包含前面提到的視網膜基因療法，十八張，那就是十八個本來都不會有的新藥! 這快速通關卡是杜克大學的經濟學家David Ridley設計出來的，設計的重點，完全是把人類將本求利的行為給制度化，而粹取出價值來。這設計，我覺得可以用在加速都更上。

現在屋主想要「一坪換一坪」，甚至更多，但建商算來算去不划算，所以雙方拖著。明明都更可以提高建物價值，但這價值就因為無法都更而鎖在那裡，那為什麼不讓建商有一張voucher，一張可以在都市計劃容許下，提高容積率的「通關卡」。比如說，如果建商完成A案的都更，市府就發予一張提高容積率30%的通關卡，只要不是内湖這種地區，建商可以使用這卡，用來提高任何一個都更案的容積率。這卡可以自由轉讓，最好這卡還附加好處，建商可付一定額費用給市府，加快建案審查。

如此一來，建商因為有通關卡的利益，會設法加快都更談判，讓步給屋主，甚至原始的A案賠錢都沒關係，因為後頭還有更大利益。而且這通關卡，會因為有更多的都更案完成而生產出來，最後會形成都更的滾雪球效應。不用市長大聲疾呼，不用他人道德指控，都更案就會快步進行。有錢能使鬼推磨，不是嗎?

這「憑空而生」的價值來自兩個地方，一當然是容積率的放寬，二是來自建商間價值轉移而產生的都更談判效率。第二點的價值是目前任何政策都無法提供的，而有關於容積率的放寬這點，會讓一些人擔心。但對經濟學家來說，房子也是物品，要物品價格下降，除了需求減少外，只能靠增加供給。現在台北住房的需求無法下降，不從供給面下手，價格下不來。土地沒法增加的大台北地區，不放寬容積率，哪裡來的樓面供給增加?

也許你會問，現行制度不就有獎勵容積率的方式嗎? 對，但這種個案處理的現行方式不但制度不透明，獎勵條件不清不楚，沒有加乘的效果，還給予官僚過多權力審核，不如這通關卡來得有效。柯P說要「讓權利變更的估價更透明、更合理化。我們也讓容積獎勵明文化、公式化，減少不可預測性，也減少都更過程可能產生的爭議。」這通關卡的提議，正符合柯P的精神，還免去了人治的色彩，減去了官員上下其手的空間，不做嗎?

縣長傅崐萁裁示 吉安住一住宅區回饋金案28%延長二年 一次解決問題

花蓮縣長傅崐萁19日下午在吉安鄉北昌國小召開吉安住一住宅區（也就是俗稱的北昌輕工業區）公開說明會，會中縣長首先表示：身為花蓮縣的縣長，不管過去政府合理或不合理的規劃和政策，今天縣府都要概括承擔，而住一住宅區也是因為這幾年花蓮全面急速發展繁榮，地價不斷的增值，所以不管是建成區、素地區、自行開發區也好，都面臨繳交相關回饋金的問題。為顧及民眾權益及歷史背景，縣長傅崐萁當場裁示：原有繳納28%回饋金的原則延長2年，讓民眾減輕負擔，儘速繳納取得變更執照，保障大家最大的權益。

傅縣長進一步指出；吉安住一住宅區在63年就經過內政部核定，64年公告發布實施時就已經是工業區了，到93年才正式討論變更為住一住宅區，總共43個單元，72公頃，現在建成區22公頃，已開發的單元申請許可的總共8公頃，素地區有42公頃，花蓮縣政府並沒有所謂的利益收入50億、60億，到目前為止含建成區已繳納的部分及已申請開發許可地區8公頃繳納的回饋金總和僅有七千多萬。在93年所頒布的住一住宅區細部計畫，有18%是道路取得費、10%的公園取得費；這都是依照都市計畫法第27-1條，重新規劃的區域，只要土地變更它就需要回饋，包含公園、綠地、廣場...等等，因為當時非常的倉促，通通納入所謂的公設地，所以算出這個28%其實是有相當大的計算方式的瑕疵，但是過去發生已實施的，現在都是要承擔，坊間因為資訊不齊全，引用資料多所錯誤，眾說紛紜，所以今天要正本清源一次解決。

另外傅縣長也向在場的鄉親說明：所謂回饋負擔39%的問題，不是規劃公司規劃的，也不是花蓮縣政府規劃的，它是依照都市計畫的過程由最基層主管單位吉安鄉都委會，照專家學者普世的計算方式算出來的，素地區要繳納的費用包括公共設施用地負擔29.58%、工程費用負擔約6.06%，再加上拆遷補償費約6.32%，所以合計為42%，在民國102年送到花蓮縣政府，所以既不是縣都委會也不是花蓮縣政府規劃的，102年吉安鄉都委會送到花蓮縣政府就是42%，當年建設處要公展的時候，縣長詢問是不是一定要到42%，還有沒有空間，經縣府計算後還有3%的容許空間，所以調降到39%的回饋金並進行公展。

傅縣長再提到有部分鄉親講到工業區的建蔽率70%,容積率210%，但是住宅區建蔽率降到60%，容積率200%，所謂工業區繳納了相關的費用後，怎麼使用強度反而降低？其實工業區是不能蓋住宅的，監察院在全面清查，全區只有百分之五可以做商業使用，而住宅區則是全區都可以做商業使用，只有八大行業、瓦斯行、加油站等三種性質不能使用，所以工業區土地價值和住宅區土地價值完全不一樣，並不是繳納了回饋金以後，反而降低使用強度。

傅縣長再度強調另有不實說法口耳相傳，所謂回饋金是否能改成土地改良費、工程受益費，這個就真的很外行了。都市計畫的變更是依照都市計畫法，土地改良費是屬於建築法不是都市計畫法，工程受益費在民國82年以後花蓮從沒有收取過，在這之前應該也沒有。

另外退縮5公尺建築的部分，這是都市主要計畫規定的，是經內政部通過行政院核定，屬中央權責非屬縣府，所以退縮5公尺是絕對不能動，如果要重新送內政部討論，再走一次還要六至八年，而且內政部不一定會同意。

而至於93年通過的土管規定開發1000平方公尺以上要經過花蓮縣都市計畫審議委員會核准核可後方可發照的部分，讓很多的開發造成很大的影響民眾希望能夠廢止，這是屬於地方政府的權限，這個我們可以討論來讓它廢止，讓各位在日後開發比較有自由度。

傅縣長明確指出從工業區變更為住宅區，它的回饋試算花蓮縣政府算出來是39%,吉安鄉都委會算出來是42%,這是用全國通用的試算公式算出來的，但是我可以跟花蓮縣都委會協調的，再請徐榛蔚立委幫忙跟內政部溝通，這是我們現在能做的事，希望可以盡快來變更使用，就是從工業區變更為住宅區。另有民眾反應繳納回饋金是不是可以來分期，這個部分我們可以同意來討論，讓大家先把價值創造出來。

傅縣長更明確的表達：原則上花蓮縣政府對於素地的區域，未來要繳納多少公園綠地廣場這部分我們希望由民間先行討論協商，有結果後縣府再行審查。

最後縣長針對建成區該負擔的回饋金部分表示會與縣政府相關單位討論來為鄉親爭取調降空間，並當場裁示將現行回饋金繳納28%的原則再延長兩年，讓大家趕快把手續辦好，趕快變更成住宅區。傅崐萁縣長再三強調：能照顧民眾的都已經作了，希望40年來的問題可以一次解決，所以希望大家可以趕快繳納，並表示會盡全力協助幫忙鄉親完成手續。