營建署長的智商，我的老天爺，怎會有這樣的人來當署長？公設比的高低，都在建商的良心，我家啥公設都有，公設比26%(十年前也不算低的)，怎現在新案啥都沒有只有大廳，然後公設比就35%？？

營建署抓的都不正確，枝微末節，應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等，不能變成房屋的公設，這樣公設比才能降到合理值。

不然建商都在亂登記，尤其是如果你的平面停車位低於十坪，你全社區的公設比都被建商A走了。

【公設比之亂／上】哪裡虛坪最多？營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 ／ 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房，房市今年升溫已是不爭事實，進場買屋的不少民眾質疑，買到的房子坪數被灌水，立委高嘉瑜與內政部次長花敬群，也一度為此在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪，初步方向指出，最虛之處就是「管委會空間」，要「適度限縮」。

北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查，今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%，北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。

在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中，建物權狀上，就是登記主建物、附屬建物（陽台）、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語，就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」。譬如一間總權狀坪數30坪房子，共有部分若10坪，公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%，甚至高到50%？由於法律沒有規範，這一切都取決於建商的良心。

減少虛坪 花敬群：免計容積空間再檢討
花敬群說，如果是社區基本使用需求，及必要的消防避難空間，沒有理由說那是「虛坪」；某個空間「虛不虛」、多大空間才合理，要靠「免計容積」空間的再檢討，來減少虛坪。

「建築技術規則」中的免計容積項目，包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等，其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施，但同樣也讓建築物體積增加，因容積率代表建物的身材有多高或多胖，體積愈大的建築當然愈賣錢。

「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處，又以管委會空間，是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說，上述這些地方的總量都應「適度限縮」，但後續還會與建築師公會及地方政府討論。

建管官員說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，這5項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%，「但後3項是整套的固定設備，建商也不會多做，不過既然都免計容積了，所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿，銷售空間才會更大，公設比就愈高。」

吳欣修說，管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室，後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的，這類案例太多了，也是最常被檢舉濫用的；而機電設備空間，也會刻意做很大提高公設，但裡面通常只放小機器。

他指出，梯廳則是電梯到門口之處，面積上限是該層樓面積的10%，他看過一些豪宅，就把這類通道做得很浮誇、很滿；而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用，結果卻加重住戶負擔公設比；而建商自行增設停車空間，得不計入容積，可是沒買車位的民眾，也要一起負擔公設。

張金鶚：應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示，現在虛坪登記情況不合理，但完全實坪制也不合理，因為公設仍須花成本興建。他認為，政府要改革，除了完整揭露資訊，讓消費者判斷，也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果，發現公設價格只有主建物價格的3成左右。

賴正鎰：是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說，公設是建商吸引消費者買房的誘因之一，例如有建案標榜飯店式管理等，但公設會增加，是政府及業界對消防逃生的嚴格要求，這些設備都有必要存在；且管委會空間變成圖書室，也還是屬於全體住戶共有，官方顯然多慮了，也不甚瞭解市況。至於分離計價，他認為意義不大，買房還是看「總價」，「如果這邊少、那邊就會多啊！」

「根本無濟於事、劃錯重點！」房市作家SWAY指出，重點是建商亂挪用空間，例如車位公設為何能移到房屋的公設？應約束這種行為；且這些分配合不合理，要有一套檢視標準，官方不能任由建商濫灌虛坪，還裝死不管。

【公設比之亂／下】為何持續飆高？營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高，目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，皆雙創新高。而其背後原因，營建署認為，應是大坪數豪宅帶動所致，但目前豪宅不好賣，紛紛改成小坪數，預估往後3年，公設比可望慢慢降回30%左右。

內政部營建署長吳欣修說，這兩年公設比確實飆高，直達32至35%，快超過一般人忍受範圍，但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料，發現戶數成長了35%、達12.8萬戶，但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺（53坪）降到93平方公尺（28坪），降幅近5成。

他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因，「豪宅太大不好賣，結果都變更設計，改成中小坪數了。」

官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例，他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇，但lobby愈大，圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多，公設比就愈高；甚至連二樓以上的梯廳，為了彰顯氣勢，都做到法定面積的上限。

吳欣修說，目前住宅市場都規劃中小坪數產品，以此產品定位，應不會有太多浮誇公設，不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品，公設還這麼高，消費者難以接受，所以他估計往後3年，公設比應該會慢慢降下來到30%左右。

專家不認同：公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然，他認為，豪宅之所以公設比高，是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多，但就算改成小坪數產品，不代表公設比就會變少；且近5年房市走空頭，坪數下修的不只有豪宅，市場上每家建商都推小坪數建案，「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少，」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規，才是正辦。

對於公設比攀高，SWAY指出，消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴，就做一些毫無尺度的公設，如超大的圖書館與交誼廳等，進而拉高公設比與房價。

建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景，來增加居住空間的舒適度，但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池，最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。

SWAY指出特別提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，有的建商會擅自挪用地下室機車格，當成湯屋或健身房，最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤做為全體共有公設的面積就會愈大，公設比也因此增加。

https://vip.udn.com/vip/story/121161/5100030?from=vipudn_main2_cate

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#阿明小教室 #夾層屋 #合法不合法

隨著房價攀升及容積管制限制，
許多建商為了使房屋使用空間增大，
常常以「彈性空間」、「魔術空間」
等話術來宣傳，
也就是市場上常見的「樓中樓」和
「夾層屋」等房型，但依據法源規定，
這些夾層設計都有容積限制，
應該計入容積、樓地板面積及登記產權，
但對建商而言，合法途徑並不划算，
因此不少建商常鼓吹消費者購屋後再自行
以二次施工的方式來增加樓地板面積，
但這樣做是違法的，
如被舉報則有被拆除風險，需特別注意！

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首先先帶大家認識幾個名詞，
什麼是夾層？跟挑空、挑高有什麼關係呢？

「夾層」就是指樓地板和天花板之間
的樓層，依據法律規定，
同一樓層內夾層面積之和，
不得超過該層樓地板面積三分之一或
一百平方公尺，
超過者應視為另一樓層。
夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率，
其經依法核准建造者，即可登記產權，
也就是合法夾層。

至於「挑空」則是指如客餐廳
等部分提高其樓層高度
，使該部分居室具有二層以上之空間高度，
以獲得較大之視野及採光，
藉以創造活潑而具有變化之室內環境。
「夾層」其以外部分亦即所謂挑空部分。
挑空部分因其無樓板，得不計入樓地板面積。

而「挑高」則是指樓層高度設計採用
比一般規定的3.6公尺或實際需求為高者，
現行建築技術規則規定，
住宅及集合住宅等類似用途建築物
地面一層樓高度不得超過四‧二公尺，
其餘各樓層之樓層高度均不得超過三‧六公尺，
但其他用途建築物因無樓層高度規定，
常有挑高之情形。

另外也衍生出一種「複層式構造」，
也就是在一戶內，為了空間變化需求而採不同樓板高度之設計。

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大巨蛋一直是台北市民與棒球迷期待的新場館，然而從簽約到興建，爭議不斷，柯主席自從上任以來即盡力處理相關爭議，力求讓台北市民有一個安全、舒適的大巨蛋。
　　
網路上對於大巨蛋案一直有很多的質疑跟不同的觀點，而在本黨質疑被提名的監察委員不適任之時，卻有菊系議員又趁機抹黑「大巨蛋停工又默默蓋完」這種去脈絡而有失公平的言論。
　　
基於本黨堅持正直誠信，我們絕對不會接受這樣的影射言論，因此我們也特別整理了過去其他政黨對大巨蛋所有的六大爭議與質疑，統一回覆，也希望在這次回覆過後，不必再「謊話講一千遍」的抹黑，藉此詆毀北市府公務人員的努力。
　　
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Q1. 為什麼當初不把大巨蛋拆掉，柯文哲是不是圖利財團？

A1. 如果需要圖利財團，依照前朝規劃，零權利金蓋完就可以了，根本無需卡蛋六年，而且建造時投入的鋼筋量極為驚人，巨蛋球場組合零件及扣件數量超越20餘萬，全區零件達百萬件以上，主要結構環環相扣，輕易拆除很有可能造成蛋體瞬間坍塌，還會連帶影響周邊捷運路網、古蹟及公共安全。

另外，巨蛋開挖土方高達188萬m3，如須回填除了土方找尋困難外，更需耗費2、3百億，即便回填後，也可能面臨無法排水而變成沼澤地的困境。
　　
Q2. 大巨蛋拖拖拉拉，6年來一事無成？

A2. 大巨蛋量體龐大，牽涉中央及地方多處機關，需要依法行政，自然需要更多時間溝通協調，而六年來北市府始終依法行政，且2015年5月大巨蛋勒令停工，亦經法院判決合法。

2015年5月20日，柯市府依照建築法第58條「未按圖說施工者、有危公共安全者、於都市計畫有妨礙者，政府有權派相關人士進行施工中勘驗，並得依法勒令停工之規定」，將大巨蛋停工。

2017年法院判決遠雄敗訴，市府停工有理。然而雙方持續纏訟至2019年4月30日最高法院判決遠雄集團敗訴定讞。

2019年10月14日，大巨蛋變更設計案經台北市都審委員會審議通過2020年5月7日核定資料。2020年5月12日，核定環境影響差異分析報告。依照規定程序，等待北市府接續核准建照變更後，便可依法申請復工。
　　
Q3. 拖了六年最後還不是要蓋完，投給你還不如投給其他候選人還蓋比較快？

A3. 針對大巨蛋，北市府成立安檢小組，考量國際安全標準及範例，訂定出「7項公安基準」降低災害風險，而努力至今，大巨蛋內新增設了14個防火區劃、直通步行距離修正到70公尺內、增設6座安全梯，把原本停遊覽車的B4、B5層放回地面層，大巨蛋園區內商場棟及影城棟一樓室內空間退縮106坪、增加5處出入口、戶外景觀設施退縮46坪，容留人數也從過去的11萬降低至59,833人，符合7項公安基準。

處理大巨蛋的過程中，依法定程序進行，而大巨蛋問題繁雜難解，無論是建蔽率、容積率、樓地板面積、地下開挖規模、文化體育園區檢討、綠化面積、防災性能甚至到停車位，每一個環節都逐條檢視、逐步解決。

並且北市府針對BOT契約中零權利金的爭議，也將以「超額盈餘回饋」方式，要求盈餘達標後依定比例需要上繳市府。
　　
Q4. 大巨蛋根本就快蓋完了，哪來的勒令停工？

A4. 2015年5月20日，柯市府依照建築法第58條勒令大巨蛋停工後，因考量大巨蛋已完成工程有鏽蝕、坍塌問題，且如遇強颱或地震，可能有結構及坍塌危險，基於民眾安全考量，北市府同意14項有公安風險等處部分復工，其中便包含全區地下室、外牆、屋頂覆蓋防火、除鏽等工程，目前仍依規定辦理，至於其他項目檢測則尚未同意復工，且台北市建管處每週都採定期及不定期方式派員勘察工地現場，迄今並未發現有任何違規施工情形。

14項允許復工項目包括：
1. 損傷維護工程
2. 防洪排水系統
3. 屋頂鈦版相關工程
4. 全區地下室完整結構體工程
5. 防火披覆&防火漆(巨蛋棟+商場棟+影城棟)
6. PC看台版結構工程
7. 巨蛋帷幕牆相關工程
8. 商場帷幕牆相關工程
9. 商場棟屋頂結構相關工程
10. 辦公棟2F雨庇及外牆相關界面工程
11. 影城棟3F雨庇及外牆相關界面工程
12. 辦公棟屋頂造型柵欄
13. 影城棟帷幕牆相關工程
14. 影城棟屋頂結構相關工程
　　
Q5. 椅子正在安裝，施工偷跑？

A5. 針對廠商偷施工，台北市建管處已表示，尚未收到遠雄提出的建照變更申請，場勘時 #已要求拆除座椅 ，並正式行文不得再從事非公安維護項目，若再有違規情事，經制止仍不遵從，將依「建築法第93條」移送法辦。
　　
Q6. 大巨蛋反光怎麼處理？

A6. 有關大巨蛋屋頂鈦板反射陽光問題，其實並未違反相關法令規定，但畢竟有視覺觀瞻的影響，經過北市府召開7次會議檢討結果，遠雄巨蛋公司已選定漆料，並開始進行鈦板表面塗漆工作，預定於165工作天內完成。
　　
#民眾黨
#台灣民眾黨
#大巨蛋懶人包

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北門市場大改造❓打造沒有車位和排水的時尚空間😲
　
擁有 55 年歷史的北門市場，如今終於有了重建的機會，不論是當地攤商或附近居民都相當期待。我也一直都很關注，希望改建之後真的能活化公有市場空間、帶動地方繁榮。
　
然而，我跟市府要了市場的設計圖來看（電子檔在文末），發現裡面問題重重。詢問攤商和里長後，才發現設計的過程中，完全沒有找他們討論，令人感到不可思議。
　
市長在臉書上和新聞上一再強調：「傳統市場也可以很時尚」，未來北門市場外觀會是灰白色系的現代風，市場將不再只是採買購物的地方，更是集合傳統與創新的社區優質空間。
　
#真的有市長說的這麼好嗎❓
　
上周我拿著設計圖詢問北門市場的攤商，結果他們給我的回饋是不符合需求。
　
到底怎麼回事呢？
　
1⃣ #沒有整體排水系統規劃
　
排水做得好是讓市場環境衛生又不會產生臭味的關鍵，所以攤位周圍通常有排水溝。
　
結果不只圖上沒看到，翻遍整個設計簡報，也完全沒有任何關於排水系統的說明，連「排水」兩個字都沒出現。
　
2⃣ #沒有放冰箱和冷凍櫃的空間
　
不論是賣肉的或是賣熟食的攤販，都很需要有放冰箱和冷凍櫃的地方，因為東西放在外面很容易壞。
　
但是目前的設計，只是勉強把 64 個攤位擠進一樓的空間，完全沒有額外的地方可以擺放儲存設備。
　
3⃣ #沒有考量到多元販售的需求
　
目前的北門市場，除了傳統賣肉、菜、水果和熟食的攤販外，還有服飾店、理髮廳和修改衣服的工作坊。
　
然而在設計圖上，幾乎所有的攤位都長得一樣，只適合傳統物品的販售。那改建之後，上面原有的這些店，要何去何從呀？
　
4⃣ #沒有規劃熟食座位區
　
有攤商提到，希望未來北門市場可以像現在的東門市場一樣活絡，白天賣菜、晚上賣餐飲。

我在之前的市場報廢會勘也有提議，未來改建應該要規劃熟食區，吸引人來用餐，刺激消費，但顯然市府認為沒必要。
　
5⃣ #汽機車停車位嚴重不足
　
目前的基本設計只有規劃汽車位 18 個、機車位 40 個，加起來連 64 個攤販停都不夠。
　
甚至在簡報中，直接秀出機車停在人行道上的設計圖，根本是鼓勵機車騎上人行道，人車爭道。
　
#沒有停車位誰會願意來消費❓
　
原本社區居民一直很期待市場改建的同時可以增加停車空間，市府也回應說將會跟中央來爭取。
　
去年第 3 次臨時會，我在議會上要求產發處和交通處務必要做好橫向溝通，確保市場的設計保留未來能夠有加蓋停車場的可能性。
　
結果從設計圖來看，根本沒有預留加蓋的可能。昨天在議場上，市長才說確定沒有停車場了，但這樣的決定，攤商和社區居民卻還絲毫不知情。
　
他們還在期待著。
　
我進一步問市長，如果市場沒有停車場，這樣來購物消費的民眾車要停在哪？
　
沒想到市長居然回答說，機車可以停在 150 公尺外（實際上為 250 公尺）的棒球場停車場。
　
市民真的會願意在大太陽底下，提著大包小包走 250 公尺？況且市場旁的小巷子寬度才 7 米，也完全沒有人行道。
　
更令人意外的是，市長鼓勵民眾可以搭乘大眾運輸到市場購物，但最近的公車站點遠在 400 公尺之外，且一個半小時才一班車。這樣完全不切實際。
　
假如沒有停車場，可以預期的是，未來北門市場附近，要嘛是汽機車違停亂象不斷，要嘛就是民眾乾脆不來消費，導致市場變成蚊子館。
　
#沒有集會所如何保障社區權益❓
　
不論是在 2018 年的新聞，或是在我質詢前一天市府發的新聞稿上，市府都一再強調市場改建之後，將會提供給社區居民集會的空間。
　
然而，目前市場的設計完全沒有獨立的集會空間。雖然產發處長會後跟我說明，所謂的多功能市集就包含社區居民的集會功能。
　
我想這也是為什麼市長會認為有獨立集會空間的緣故。
　
不論叫多功能市集，或是叫集會所，我想最重要的就是讓社區居民能夠有固定可使用的集會場所。
　
感謝市長在議會上答應新竹市民，北門市場將來一定會有讓社區居民集會的空間，這樣就讓人放心了。
　
#土地利用率低浪費精華地段
　
北門市場的基地面積約有九百多坪，以市場用地容積率 240 % 來計算，可開發樓地板面積約有 2 千 2 百坪，但目前的規劃設計只用了 450 坪左右，等於容積利用率約是 20 %。
　
即使扣除 3 百多坪作為道路使用的土地，尚還有 450 坪左右的土地容積沒用到，若以實價登錄上土地一坪 30 萬來計算，等於市府浪費了約 1.3 億元。
　
可惜市府因為希望將市場盡快重建，所以市長也很明確表示未來不會繼續爭取其他經費，增建停車場或是其他空間。
　
#北門市場應該重新檢討設計
　
很感謝市長表示會來修正市場的設計，邀請攤商、里長和里民來參與討論，並將他們的建議和需求盡可能放進設計中。
　
停車問題，雖然市長表示可以停在棒球場或是搭公車前往，但我想在市長改善公車之前，這樣的解方一點也不實際，市府還是要想辦法來解決。
　
既然好不容易北門市場要改建了，而且預計要花費四千多萬元，那就更該蓋一個真的符合在地需求、能夠為地方帶來繁榮的市場，不要只是成為拍照打卡的時尚空間而已。
　
#第三次定期會總質詢
#北門市場 #市政公開透明
#二創向市長粉專設計致敬
　
新竹市北門公有零售市場拆除重建細部設計及都市設計審議簡報
https://reurl.cc/7XqKxy