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租屋委管契約新制12月上路 房東輕鬆收租靠它

為推動租屋代管專業服務制度，內政部於9月5日公告「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱委管契約)，強化代管的權利義務關係，並訂於今年12月1日施行，將來房東可更放心將出租房屋交由代管業管理，代管業如有違反規定，最高可處30萬元罰鍰。

內政部表示，這次公告的委管契約有7大重點，包括：
一、委託管理項目明確化。
二、雙方需約明服務報酬及給付方式。
三、房屋的使用限制及處理。
四、修繕的責任劃分與處理。
五、代管業應盡的義務與責任。
六、租賃住宅返還之處理。
七、提前終止契約條件。

內政部指出，將來房東與代管業簽訂委管契約時，應注意約定委託管理的項目及期間。
委管項目包含屋況與設備點交、催收租金費用、設備檢查維護及修繕、糾紛協調處理、督促房客返還住宅及遷離戶籍等。
另房東仍可視實際需求與代管業自行約定代收租(押)金、管理押金等事項，且委管期間應約明起訖期間，以維護委任雙方權益。

另外，代管業與房東應約明報酬給付金額、期限與方式；
代管業非有正當理由不得調漲報酬。
至於在房屋的使用限制上，房客如有變更用途或不遵守住戶規約，代管業應予制止並主動向房東提出處理建議；如有需修繕事項，代管業應協助釐清修繕責任，以保障房東權益。

其他在代管業的義務及責任上，如在租期屆滿時，應先協助結算費用後再執行屋況設備點交，並通知房東將押金扣除未繳費用後返還賸餘押金；約定代收租金或押金交付給房東的期限不得超過30日；收受房東支付報酬時，應開立發票或收據；對於代管的押金，只能用在租約消滅時抵充房客於租期的欠費或違約金，不得任意動支，以保障房東與房客權益。

至於租約關係消滅時，本次契約規定代管業應督促房客返還租賃住宅及遷離戶籍；代管業如未於期限內將代收的租金或押金交付給房東，或怠於協調處理租賃糾紛，房東得提前終止委管契約。

內政部強調，透過委管契約的公告實施，提供委任雙方公平交易機制，強化委任雙方權利義務關係。
代管業如有違反本次公告的委管契約規定，其契約條款無效，且得依消保法規定，最高可處30萬元罰鍰。
另內政部已同步公告「委管契約範本」供各界參考使用，民眾或代管業者如需進一步瞭解契約內容，可至內政部地政司網站「租賃條例專區」查詢(網址： https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/89)。

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🔆月旦匯豐專題🔆
▍涉外勞動契約與外籍移工
【作 者】 謝哲勝．吳光平．陳榮傳．許耀明．鄭津津．林佳和．廖元豪等教授
📚完整介紹➔http://qr.angle.tw/rdb
　
✔近年為因應產業結構變化與高齡化社會之來臨，對勞動力有相當之需求而開放一定數量之外制是否完備？涉外勞動契約的訴訟爭議較一般勞動契約尚涉及法院管轄及準據法等籍移工來台。其中所涉之契約關係為何？若發生契約不履行之應如何處理？相關法問題，更形複雜。另外，外籍移工之人權保障議題亦值得重視。
　
【章節簡介】
🔹外勞委任招募契約的法律性質與任意終止後的損害賠償──兼評最高法院一○一年度台上字第一八一三號民事判決／謝哲勝

🔹涉外勞動契約與資遣費請求之法律適用──從最高法院九十九年度台上字第一○九號判決談起／吳光平

🔹由國際私法觀點論涉外勞動契約／陳榮傳

🔹法國國際私法上之國際管轄權決定原則──以涉外勞動契約之國際管轄權決定為例／許耀明

🔹反歧視與平等權──論臺灣外籍勞工之工作平等／鄭津津

🔹從國際人權的政治哲學觀談臺灣的外國移工人權──兼論人權、勞動市場、產業競爭力的交錯與衝突／林佳和

🔹我國外籍勞工人權保障問題之研究／鄭津津

🔹從國際勞工組織相關公約與建議書看我國外籍勞工人權保障問題／鄭津津

🔹移民──基本人權的化外之民──檢視批判「移民無人權」的憲法論述與實務／廖元豪

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📚相關書籍
🔸個別的勞動關係法－民法僱傭契約與勞動基準法基礎篇｜丁嘉惠
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🔸個別勞動法精選判決評釋｜陳建文．劉士豪．林良榮．林佳和．郭玲惠．侯岳宏等教授
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中華一番有黑暗料理界，我們有黑暗演藝界。模特兒、藝人或歌手在還沒熬出頭前，被經紀公司欺負的事情時有所聞，夏天被凍結，冬天也要被凍結，都開始懷疑自己在哪裡上班。
法律上你會有什麼權利？一步一步來帶你了解。
　
🎸經紀約，不像買賣、租賃這種常見的契約，民法裡沒有一個特別的章節來規定他。實務上法院會把這種演藝人員的經紀約定性成「委任契約」。
　
在民法中，只要是委任契約，依照第549條原則上雙方當事人都可以「隨時」終止契約，是「隨時」喔！
所以，如果你待的公司真的很爛對人又很差，你受不了是隨時可以向公司主張終止契約然後轉身離開的。
　
你可能會想說「哪有這麼容易，當初簽約的時候有說．．．」
我知道你要說契約的期間、終止的條件都寫好了，沒那麼容易。例如契約不僅會要求契約期限、本契約持續由幾年到幾年，不得任意終止；除非有重大事由，否則不能拒絕工作、不能終止契約等等。
只不過，實務上的判決大多都認為，就算有上面這種條款，也不排除當事人行使民法第549條終止契約的權利，這是法律的保障。
　
🎸走人歸走人，那錢怎麼辦？有些酬勞還沒收，我會不會需要付違約金？
　
終止在法律上的效果是「向後失效」，因此，終止前就該付的酬勞當然不可以苛扣，你有權利向公司要回來。（我也真的看過去告公司拿酬勞的判決）
但反過來說，在終止前如果你依約有工作、接演或其他義務，你也應該持續履行這些工作義務，直到你終止契約為止。
　
實務上常見的情況，是公司與藝人鬧不合，雙方互相針對，一方不願繼續接（爛）工作，另一方就順勢擺爛不安排工作（凍結），最後冷戰到受不了就告上法院，這時藝人有可能要負擔違約金或賠償責任。
　
理由是，在終止契約之前，藝人事實上確實沒有履行工作義務，這點根據契約明文白紙黑字賴不掉；雖然公司有擺爛，但通常公司並不擔保「接到工作的次數」或「工作的品質」，一般的經紀契約只會說公司培養藝人、宣傳或廣告，所以相對地公司不一定會違約。
　
但你也不要擔心。如果你的案例真的屬於公司過分欺負人，法院大多也會用職權減少你的違約金。我知道一堆契約上的違約金都寫500萬，看起來超可怕做死也做不到，但在我看過案例裡，法院是有可能視情況減少至10萬左右，甚至是利用公司違約情況來相互抵消，無須賠償。
　
如果你也在黑暗演藝界的苦海中，吉律會建議你仔細思考要不要解約，一旦不願繼續待下去，就要立刻發函告知公司終止契約，不要選擇擺爛或拖延；在契約終止前，如果已有安排好的工作，還是要乖乖履行，以免未來需要負擔額外賠償或是違約金的責任。