今天下午我和 賴瑞隆 委員一起在立法院召開「如何建立募資平台及網購消費爭議處理機」公聽會，特別邀請消基會、貝殼放大、嘖嘖、Flying V募資平台，及台北市政府法務局、行政院消保處、公平會、經濟部、科技部等產業界、公部門與消費者代表共同討論募資平台該如何處理募資爭議，政府以及募資平台又應當負起哪些責任。

我認為 #募資平台 還屬於新交易型態，目前權責機關過於分散，須 #建立一個單一窗口 解決或協助募資平台處理相關爭議，在問題發生前先行輔導，法規面的部分須檢討現行法律如何修正，或是另立新法來適當管理募資平台，而募資平台這邊也必須要共同討論如何 #自律 以及 #完善提案機制，一個法令的產生不是為了限制業者的發展，而是希望在產業成長的同時也能 #保障消費者，避免電商、平台跟民眾三方在面臨爭議時只能空轉。

嘖嘖平台表示，目前僅是將平台定位為廣告刊登場域，不介入提案人與贊助人間的交易。flyingV則表示，對於提案人皆會要求提供詳實的登記資料，並且確保與提案人間具有效電話聯繫管道，在內容把關上明訂適用相關商品法規，只要民眾檢舉侵權爭議便下架退款。貝殼放大則希望能從立法面要求平台揭露必要資訊、增加投資警示，並且仿照外國經驗提升平台自律。

消基會何瑞富副秘書長提出，站在消費者的立場，希望在平台設立之時即可設立法規門檻予以規範。另外在商品發生狀況後，由於現行法令並無特別針對募資平台進行規範，導致相關業者無所適從，也看不到他們的責任在哪裡，間接損害消費者權益。

行政院消保處和經濟部皆指出，平台的預購提案屬於消費的範疇，相關的爭議依品項差異而劃分不同主管機關，也會請地方消保官介入調處。公平會則針對誇大不實的提案介紹與廣告之認定做出說明，只要是對不特定大眾有認知且可達成交易都屬廣告，不會因為名稱不同而無法可管。

201019中天HOT新聞開箱 實價登錄爆有假？民控建商分單簽約高價灌水 專家揭背後「不能說的秘密」
中天原址→https://youtu.be/UGM7DaFvFGE

【Q房價居高不下，有可能是建商下的黑手嗎?就有一個案例是,有屋主查詢實價登錄,發現房價被建商灌水,連帶週邊行情也高出一成,甚至有建商打著"知名景點週邊"順勢墊高房價,還有所謂的"折讓單",這其中到底手法是怎麼回事?】

答：所謂的折讓單指的是「私契」也就是建商與買家私下折讓價金的協議。但買家當下或許有聽沒有懂就傻傻簽名下去。最後拿出去實價登錄、貸款的金額，還是是當初簽訂的買賣契約價（公契價）。

因此，這是一種規避刑法『使公務人員登載不實』、遊走法律灰色地帶的手法。 通常建商會打定買家不敢也不想檢舉，因為買家一旦簽下去，也變成『共犯』。另外，登錄價格比實際買的價格高，好處之一就是讓買家可以貸更多錢出來，買房更輕鬆，好處二是有利於之後的賣房，因為之後接手的買家會誤以為屋主的當時的成本就是那麼高。

【Q我們如果遇到這樣的建商,我們該如何自保?以免間接成了共犯,還可能因此觸法,請專家來提醒我們】

答：由於現在已經修法將實價登錄的責任歸屬，由過去的代書變成現在的買賣雙方，但民眾往往還是會委由代書去登錄，因為很多人不知道怎麼登錄，同時也為了省事（反正過戶都已經交由代書了，登錄也請代書一併服務吧！）所以往往簽約到交屋之後，只顧著權狀名字是否已經過戶？卻忽略了代書登錄的金額。

尤其是預售屋，建商委託代銷賣屋幾乎都是由「建商找的代書」來處理過戶，所以最後登錄的金額，往往要等實價登錄揭露之後才會看見。

如果不希望自己誤觸刑法，也不想成為炒房的共犯，要求做『雙代書制』，買家自己也委外聘請信任的代書，協同建商的代書一起把關。 並在交屋時跟代書再三確認實價登錄的金額是否為真正的買賣價。甚至可以要求先給買家看過，才能將資料拿去登錄。這樣就萬無一失了。

【Q一樣是"灌水"爭議,日前立委高嘉瑜在內政委員會上,就曾向內政部長徐國勇質詢有關"實坪制"議題,喊話要建商針對"公設比"進行檢討,舉例新竹建案,廣告打著73坪,實際僅36坪多,幾乎灌水五成,這個部分,民眾又該怎麼樣把關?以免自己花大錢買公設成冤大頭】

有房產同業舉例的很好，你買鳳梨，你跟老闆說，鳳梨皮、頭、尾我又不吃，老闆不應該計價，我想老闆應該也不能接受。就如同雖然你住在室內，但你能必須要經由大門、大廳、電梯、走廊才能抵達，怎麼能說那些都不計價呢？

還有就是台灣的消防法規比較嚴格，連帶影響拉高公設比，比如八樓雙梯（大樓設計超過八樓以上，逃生梯就要設置兩個）以及十一樓以上要設置排煙室，高層建築物高度超過60公尺、約14~15層樓以上建築物，就得要設置消防用中繼水箱，這些通通為了民眾的居住安全而設計的。

不過，公設也確實造成資訊不透明，有些建商甚至會在公設灌水，一般民眾又如何知道？所以實坪制這個大方向是對的，但可以想見若推動，衝擊力道也不小，有一國多制的問題。 另外，現在台北市區平均市價60～70萬元的電梯大樓，一旦採用實坪制計價，總價不變的前提下，除以變少的主附建物坪數，屆時每一棟大樓單價動輒百萬元起跳，短期勢必影響民眾買房的意願。

陳泰源youtube→https://youtu.be/2_G7USAjfEM

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200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/

台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200823_24.html

201019中天HOT新聞開箱 實價登錄爆有假？民控建商分單簽約高價灌水 專家揭背後「不能說的秘密」
中天原址→https://youtu.be/UGM7DaFvFGE

【Q房價居高不下，有可能是建商下的黑手嗎?就有一個案例是,有屋主查詢實價登錄,發現房價被建商灌水,連帶週邊行情也高出一成,甚至有建商打著"知名景點週邊"順勢墊高房價,還有所謂的"折讓單",這其中到底手法是怎麼回事?】

答：所謂的折讓單指的是「私契」也就是建商與買家私下折讓價金的協議。但買家當下或許有聽沒有懂就傻傻簽名下去。最後拿出去實價登錄、貸款的金額，還是是當初簽訂的買賣契約價（公契價）。

因此，這是一種規避刑法『使公務人員登載不實』、遊走法律灰色地帶的手法。 通常建商會打定買家不敢也不想檢舉，因為買家一旦簽下去，也變成『共犯』。另外，登錄價格比實際買的價格高，好處之一就是讓買家可以貸更多錢出來，買房更輕鬆，好處二是有利於之後的賣房，因為之後接手的買家會誤以為屋主的當時的成本就是那麼高。

【Q我們如果遇到這樣的建商,我們該如何自保?以免間接成了共犯,還可能因此觸法,請專家來提醒我們】

答：由於現在已經修法將實價登錄的責任歸屬，由過去的代書變成現在的買賣雙方，但民眾往往還是會委由代書去登錄，因為很多人不知道怎麼登錄，同時也為了省事（反正過戶都已經交由代書了，登錄也請代書一併服務吧！）所以往往簽約到交屋之後，只顧著權狀名字是否已經過戶？卻忽略了代書登錄的金額。

尤其是預售屋，建商委託代銷賣屋幾乎都是由「建商找的代書」來處理過戶，所以最後登錄的金額，往往要等實價登錄揭露之後才會看見。

如果不希望自己誤觸刑法，也不想成為炒房的共犯，要求做『雙代書制』，買家自己也委外聘請信任的代書，協同建商的代書一起把關。 並在交屋時跟代書再三確認實價登錄的金額是否為真正的買賣價。甚至可以要求先給買家看過，才能將資料拿去登錄。這樣就萬無一失了。

【Q一樣是"灌水"爭議,日前立委高嘉瑜在內政委員會上,就曾向內政部長徐國勇質詢有關"實坪制"議題,喊話要建商針對"公設比"進行檢討,舉例新竹建案,廣告打著73坪,實際僅36坪多,幾乎灌水五成,這個部分,民眾又該怎麼樣把關?以免自己花大錢買公設成冤大頭】

有房產同業舉例的很好，你買鳳梨，你跟老闆說，鳳梨皮、頭、尾我又不吃，老闆不應該計價，我想老闆應該也不能接受。就如同雖然你住在室內，但你能必須要經由大門、大廳、電梯、走廊才能抵達，怎麼能說那些都不計價呢？

還有就是台灣的消防法規比較嚴格，連帶影響拉高公設比，比如八樓雙梯（大樓設計超過八樓以上，逃生梯就要設置兩個）以及十一樓以上要設置排煙室，高層建築物高度超過60公尺、約14~15層樓以上建築物，就得要設置消防用中繼水箱，這些通通為了民眾的居住安全而設計的。

不過，公設也確實造成資訊不透明，有些建商甚至會在公設灌水，一般民眾又如何知道？所以實坪制這個大方向是對的，但可以想見若推動，衝擊力道也不小，有一國多制的問題。 另外，現在台北市區平均市價60～70萬元的電梯大樓，一旦採用實坪制計價，總價不變的前提下，除以變少的主附建物坪數，屆時每一棟大樓單價動輒百萬元起跳，短期勢必影響民眾買房的意願。

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各節重點：
01:00 NCC 揪竟是什麼？？
02:15 關於 NCC 的爭議有哪些？
04:35 為什麼 NCC 會阻擋不了假新聞？？
05:42 我們的觀點
07:33 提問囉！
08:06 掰比

【 製作團隊 】

｜企劃：土龍
｜腳本：土龍
｜剪輯後製：Pookie
｜剪輯助理：絲繡、范范
｜演出：志祺

——

【 本集參考資料 】
→ 國家通訊傳播委員會-本會沿革：https://reurl.cc/e7M87
→ 國家通訊傳播委員會-本會法令：https://reurl.cc/Zq4QV
→ 通訊傳播基本法-全國法規資料庫：https://reurl.cc/m4xqG
→ 國家通訊傳播委員會組織法-全國法規資料庫：https://reurl.cc/DLqvQ
→ 電信法-全國法規資料庫：https://reurl.cc/NLYX5
→ 廣播電視法-全國法規資料庫：https://reurl.cc/7LKrk
→ 有線廣播電視法-全國法規資料庫：https://reurl.cc/gpRWp
→ 衛星廣播電視法-全國法規資料庫：https://reurl.cc/4vLaV
→ 違反公序良俗 NCC罰三立80萬 要求中天改進：https://reurl.cc/VQY5N
→ NCC開鍘 不只中天，TVBS、中視、東森也被罰：https://reurl.cc/l4z5l
→ NCC主委確定請辭，過去哪些假新聞讓NCC成為「眾矢之的」？：https://reurl.cc/Zq4jg
→ 蘇貞昌痛批NCC　「誰都管他不到，但他也什麼都不管！」：https://reurl.cc/17Ko9
→ 罵NCC話太重？蘇貞昌：各界對各種事情看法我都尊重：https://reurl.cc/OLYpA
→ 蘇貞昌痛批NCC不恰當？前主委出面：公開施壓暴露無知：https://reurl.cc/VQYjN
→ 罰中天遭網友抗議 NCC再發2張圖解釋「媒體有查證義務」：https://reurl.cc/YRY9o
→ 重罰中天前，NCC已盡到監理之責？：https://reurl.cc/o48el
→ 綠委要求NCC裁罰網路假消息　主委詹婷怡：不在管轄範圍：https://reurl.cc/OLYAR
→ 始終忠於自我的NCC委員－陳憶寧：https://reurl.cc/l4zo6
→ P 新聞實驗室 - 台灣的媒體還有救嗎？【記者真心話】Vol.1：https://reurl.cc/KL8Qp
→ 中天不改善就撤換新聞主管？NCC：法令允許且有前例：https://reurl.cc/q4GN3
→ 假新聞流竄 NCC尚方寶劍怎麼斬？：https://reurl.cc/v4QWl
→ NCC主委缺席前瞻預算審查 藍委：散會前沒到全砍：https://reurl.cc/REYOD
→ 「文旦200萬噸丟水庫」、「最想看熊貓」報導不實，中天新聞台再遭NCC開罰百萬：https://reurl.cc/NLYGe
→ 三立新聞遭罰80萬 中天新聞再被NCC要求改進：https://reurl.cc/7LKRy

【 延伸閱讀 】
→ 揭祕跨國網軍製造地——看他們如何操弄錢、權、仇恨與謊言：https://reurl.cc/gpROb
→ 《數位通訊傳播法》解決什麼問題？洪貞玲：什麼都沒解決：https://reurl.cc/x4Nne
→ 南韓訓練「鍵盤戰士」 力抗北韓6000網軍：https://reurl.cc/5ZKYn
→ 黃國昌臉書-修法拒絕紅色媒體：https://reurl.cc/ELVkR
→ 黃國昌臉書-阻止紅色媒體通敵散佈假訊息、危害臺灣自由民主憲政秩序：https://reurl.cc/dlQRM
→ 給權給錢給人！何吉森：通傳匯流法規跟上腳步 NCC才有發揮空間：https://reurl.cc/QGY8Z
→ 正視網路時代挑戰 NCC需與時俱進才能讓台灣跟上國際：https://reurl.cc/NLYz9
→ NCC修正法規 鼓勵更多5G創新服務投入市場：https://reurl.cc/2yKxr
→ 假新聞不只是NCC的問題！「紅色滲透」時代我們能做的事：https://reurl.cc/jY9XD
→ 黃國昌擬修廣電三法拒絕紅色媒體 NCC：尊重：https://reurl.cc/WM0ey
→ 國家通訊傳播委員會-通訊傳播業務陳情網：https://reurl.cc/KL9KM
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