母親拍賣子女繼承的房產，究竟痛在哪裡？過程值得深思....

父親過世後，所遺留的房產由母親及三個子女繼承。房租到期，母親將房子續租給原來承租工廠，並新簽定租約， 但是三個孩子不同意，主張爸爸留下遺產是四個人共有的，所以必須要經過全部孩子同意才能出租，不顧母親已跟舊房客簽的新租約，三個孩子就「依法」向承租的工廠主張返還房屋的訴訟。

法官也依法判三個兒女勝訴！

因為不動產是四個人共同繼承（母親及三個子女）所以沒有經過他們同意母親出租給這個工廠的合約並不生效力，這工廠必須要搬離這個房子。

母親生氣了，認為不該是這樣子，以配偶的身份，向這三個子女提起夫妻剩餘財產差額分配請求權的給付訴訟，要求繼承人全體支付$27,000,000。法院調查後，許可母親的主張：父親的全體繼承人（包含這三個子女）要付給母親2700萬元。

要讓孩子不再成為父親房產的共有人，法律的方法就是將房產拍賣，母親就拿著判決對這個房產聲請拍賣，拍賣後這個房子就會變成新的人所有，或是母親也可以用債權人身份，用同樣價錢承受，讓這個房產單獨有母親所有。

這個法拍屋的案件，到底房產由誰買走？媽媽會不會繼續拍賣？媽媽會不會承受？這留待這家人做智慧的決定。

我看到母親的痛，在孩子沒有尊重她的話，而且用法律來處理「家族財產」的事情。

其實孩子們也都沒有錯，法律上的確有權利，每個人的想法都應該要尊重。但在父母親的眼中，家中財務的決定權應該是由父母決定，這是人之常情，如何讓法律能夠接地氣？也就是要設計，讓父母親的想法能夠凌駕子女所能運用的法律， 就是家族和樂的關鍵了！

配偶在面對另外一半過世的時候，通常心情都非常的痛苦，所能安慰的就是有子女的孝順。

在法律上，配偶一方面可以繼承遺產，而且也可以主張夫妻剩餘財產的分配的權利，因為在法律上丈夫過世後必須先計算欠太太的債務（夫妻剩餘財產差額分配請求權，在法定夫妻財產制狀況下），把應該「分享」予太太的夫妻財產金額給付後，剩下的財產才是實際可分配的遺產，這個遺產再由配偶及子女共同繼承。

也就是說在財富傳承在遺產繼承的過程裡，配偶其實佔有相當重要的角色，因為配偶有兩種權利，子女只有分遺產的一種權利，這點一定要弄清楚！

其實，如果在生前就寫好遺囑，並指定遺囑執行人，在還沒有把遺產分配完成之前，遺囑執行人是有權力簽定租約，不需要其他共有人的同意。或是用遺囑信託的方式，讓媽媽能夠控制財富的鑰匙，家族自然和樂。

這個法拍屋事件，我相信會給我們做子女的有更多的體悟，也會給更多做父母親的一些感觸吧！

#豐盛的人生
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#社論

政府坑人：被逆轉的罰單與法拍屋

西濱快彰化段區間測速不準，彰化縣警局宣布，將設置以來取締的3627件罰單全撤銷。圖／彰化縣警局提供

西濱快彰化路段區間測速，四月間有遭罰民眾發現測速結果竟與行車紀錄器相差達五十秒，因而揪出測速系統軟體有問題；最後，彰化縣警局被迫撤銷三千六百多張罰單。另一例子，基隆有民眾因欠繳一萬八千元交通罰單，房子竟遭法拍，經退休法律教授追查揭發諸多執行程序失當，終讓法務部行政執行署收回成命。這兩起執法被逆轉的案件，都顯示公權力如何不當侵害了人民的權益。

先談第一個例子。「區間測速」是以通過特定路段的秒數來計算車速，取代現行單點測速照相；前年首度在新北市萬里隧道試行後，因為大幅降低超速事件，被視為超速剋星，成了交通部的新寵。在交通部提高「科技執法」補助金的鼓勵下，不少縣市爭相在熱門路段設置，當成防制交通事故的萬靈丹。

西濱快彰化段出包後，外界才發現各地區間測速幾皆存在同樣的問題，除新北仍堅持使用外，不少縣市已宣布暫停。事實上，二月間就有民眾在國發會公共政策網路參與平台提案，指區間測速並未降低事故，反而造成壅塞，要求全面廢止。四月開協作會議，警方和學者皆搬出數據反駁，指區間測速有助改善車流，明顯減少交通事故。但從烏龍測速激起民怨，到公共政策提案一周就通過五千人附議門檻迅速成案，皆凸顯行政官僚「管制至上」心態造成的問題。

究其原因，許多道路速限設根本就不合理。速限訂定原應考慮兩大要素：一是依照道路線型，二是根據車流少時的自由車流速度，以八成五駕駛開車的速度訂定合理速限。然而，公路管理單位往往以管制思維處處設限，把速限設低，一旦超速違規，就是駕駛人的責任。這種訂法，說穿了就是卸責。即使政府花大錢蓋好新路、提高道路安全係數，速限仍從嚴設定。以今年一月全線通車的蘇花改、南迴改為例，速限訂在六十公里，完全失去提高行車效率的用意。直到民眾多方反映，官方最近才有提高速限之議。

一條道路若會造成多數駕駛人違規，極可能是道路設計出了問題，或者是用路規則不合理。遇到這種情況，政府主管機關應先思考改善設計或檢討用路規則；手段都已窮盡，執法才是最後利器。但公路或警察單位不思檢討改善，一味便宜行事普設區間測速；政府迷信科技執法，卻不問執法品質與設備維護管理。爆發烏龍罰單事件後，外界才驚覺區間測速不僅遭到濫用，且根本未經國家標準檢定驗證，就被政府拿來當成搶人民荷包的武器。

另一樁近日也引起社會關注的案件，一名男子因未繳一萬八千元的交通罰鍰，其價值兩百多萬的透天厝竟遭行政執行署以一百多萬元法拍。經台大法律系退休教授陳志龍協助追查，竟發現執行單位聲稱的查封封條根本不存在；提供給媒體的查封日照片，也被發現跟查封日當天的街景、天氣有諸多出入。這些疑點，終讓執行單位承認查封不周延而撤案，無異自打嘴巴。

行政執行署以該男子多次欠繳罰單而堅持法拍其房屋，卻不顧執法的比例原則，也不思考其他可能的追繳途徑，執行過程便宜行事又疏漏百出。若非熱心教授協助，一般不具法律知識的民眾有能力對抗大鯨魚般的國家機器坑殺嗎？國家公權力如此侵害人民權益，事後以為撤銷處分即可了事，但號稱「有政府、會做事」的蘇內閣，難道不必好好追究相關責任嗎？

撤銷烏龍罰單和撤銷法拍屋，是兩個獨立的事件，但它們都是國家公權力不當侵害人民權益的具體案例，結果都嚴重斲喪政府執法的公信力。更重要的是，被逆轉的罰單和法拍屋都是民眾藉由「自力救濟」抵抗國家機器的粗暴侵犯。然而，本該是保護人民的政府，卻成了坑人的機器。

《說書前哨站》

你好，我是威哥，大家今天好嗎？最近美股動盪不安，中美貿易戰90天的緩衝協議，並沒有消除太多人的疑慮。

另外，美國的美債收益率出現了倒掛(3年期美債收益率高於5年期美債)，按照過往三十年的經驗，美國經濟長期成長將放緩，升息循環可能也會停止，而過去的經驗，美股和台股出現這樣的情形後，會從最高點下跌至少40%。😱

那，在這個渾沌不明的時代，我們如何明哲保身平安退場，甚至可以在大逆風向，繼續獲得資產上的成長，達成財富自由呢？

今天，威哥要介紹一本家喻戶曉的書：「富爸爸窮爸爸」。

與各位分享一下我的書單分類：娛樂型、知識型、思想型

1.娛樂型💃：打發時間，壓力大時可以看紓壓。通常是小說類、文學類、藝術類(但專業書籍不算例如西方藝術史，我會歸類知識型、大師自傳可能是思想型。)

2.知識型👩‍🏫：專業領域的科普書，看完以後可以對該領域有明確
的概念，例如：霍金的時間簡史，注意力商人。

3.思想型🕵️‍♀️：這類的書通常看了一小截就會困惑，需要反覆思考作者想表達什麼，上網作功課查詢資料，花一段時間冥想，逐漸推敲出作者的意思，例如：原則🎯

富爸爸窮爸爸，在威哥的分級裡是「思想類」的書。

我喜歡閱讀思想類的書，第一個「燒腦」、第二個「啟發」、第三個「經典」。

一、燒腦🤔：打開這本書你會有很多困惑，一部分是你的知識水準不夠，需要另外查資料，或者看別人的評論去理解這本書的重點，一部分是你的經驗不足(年輕、或見識不夠)，查詢資料、尤其是大家推薦的書評、分析，比較能掌握脈絡。

二、啟發🙋‍♂️：思想類好書的觀念，會給你現在的生活有許多的啟示跟應用方向。舉例：作者說有錢人的資產負債表、現金流；跟窮人思維是完全不同的。這點會讓我更清楚，什麼是有意義的花費(書、學習課程)，什麼是無效的花費(大餐、好看衣服)。

三、經典✨：有些書經得起時代的考驗，我相信一本賣4000萬本的著作，會有更多不同的想法。

這裡我淺談本書的金句👀

<情境一>
富爸爸說：「努力學習吧！那你就能發現一家好公司收購它」。
窮爸爸說：「努力學習吧！那你就能找到一份好工作。」

<情境二>
富爸爸說：「要學會管理風險！」
窮爸爸說：「當涉及錢的時候要小心，別去冒險。」

<情境三>
富爸爸說：「房子是負債，如果房子是你最大的投資，你麻煩大了！」
窮爸爸說：「房子是最大的投資跟資產。」

上面這三個案例，你認同哪些話，你反對哪些話呢？

我觀察我的父母，他們想法是選擇窮爸爸的，安全、穩定。

我的部分呢？

情境二我選擇富爸爸，情境一我選擇窮爸爸(我是創造好工作?)，情境三我不置可否。

我想你或許感到詫異，威哥你特別介紹這本書，結果本書的觀念你並沒有都贊同，這樣好嗎？🧐

我想，這是我今天想跟你分享的思維模式：「提取觀念，選擇應用。」👨‍🍳

一本經典書的理念再好，並不適用於每個人。你今天跟一個家境不太好，能力也普普的人跟他說：「孩子，你現在就該離開學校，提早創造財富自由！」

你這是害了他，他連謀生能力都有問題，你把他置入一個高不可攀的目標，他做不到，只會更加強他的刻板印象：「我就是比別人差，世界上都被有錢人掌控，這世界不公平。」

所以，我在提取觀念的時候，我會特別得小心，我這樣思考：

1.該作者撰寫的時空背景，跟我現在差別在哪？
2.我的生命經驗適合運用嗎？
3.作者現在過得怎麼樣？他的理論依然橫行無阻嗎？

第一個我淺談一下，作者生活背景經歷了好幾次房地產爆發，所以他的經驗分享(買法拍屋)沒錯，可是運用在今天台灣低迷的房市，恩，我很保留。

第二、我的生命經驗與他不同，我沒有龐大的財務壓力，並不需要做出過大的冒險放棄現在穩妥的現狀，我已經在創業階段，我要的是實務上的收益跟眼光，而不是一個喊口號我做不到的目標。

第三、作者公司破產了！🤑🤑🤑

下禮拜日我在台中說書，我會介紹這本書，其實我有點苦惱，這本書值得一讀，但作者現在的處境讓這本書的價值似乎掉漆不少，所以，我想我會多用一些自身的經驗與案例，去談這本書的概念。

✍️ 威哥隨筆

1.本書可以讓你看到有錢人的思維，可以提供一個不同的思考方式，至少讓你思考上不是一成不變。

2.這本書有句話我認同，最好的投資是自己，我現在就是這樣身體力行。🏃‍♂️

3.有錢人跟你想的不一樣：我指的是投入的時間跟代價，這本書最讓人詬病的是太樂觀太簡單，成功的話從來不是三言兩語可以說明白的，不過也是因為他說得很簡單，所以書賣得很好，值得我日後出書學習(誤)

好，今天的說書前哨站談到這，今日提問是：「 如果有一天你財富自由了，你一天的生活安排會是什麼樣子呢？」請你留言與大家分享。

我是威哥，我們下次見。

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法拍教父黃正雄老師已經經手 2200 多間法拍屋，有 35 年的資歷。透過團隊 55-60 人，目前每年平均經手 150-180 間，從北中南到羅東都有在做法拍屋，真是太厲害了！
今天的內容主要分成三大重點，從最基礎的說明何謂法拍屋、買法拍屋需要注意的事項，到新手買法拍屋需要注意的事項，如果你想要便宜買到房，這集值得你好好看完！

0:00 歡迎法拍教父：黃正雄老師
0:47 怎麼接觸到法拍屋的？法拍屋的經歷？
2:17 這支影片主要會和你分享三大重點
2:32 Q：什麼是法拍屋？
2:53 Q：金拍屋&銀拍屋的不同？
3:21 Q：什麼是銀行承受的法拍屋？
3:48 Q：遇到難處理的法拍屋的比例高嗎？
4:31 Q：法拍屋適合投資或自住購買嗎？
5:38 Q：聽說法人要改規則？
6:09 Q：各類型法拍屋的優缺點？
6:38 Q：銀拍屋跟法拍屋的價格不同嗎？
7:09 Q：什麼情形下，法拍屋會遇到所謂的「海蟑螂」？
7:47 Q：一般會用什麼方式把海蟑螂請走？
8:11 Q：在法拍屋裡面，有所謂一拍、二拍、三拍，要在第幾拍的時候可買到相對便宜的價格？
9:47 Q：假如底價是 1000 萬，市價是 3000 萬，照老師的經驗來說，你會出多少？
11:39 Q：法拍屋貸款成數跟中古屋有差別嗎？
13:27 Q：想要開始買法拍屋，在哪裡可以找到法拍屋相關資訊？

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哈囉 我是Selena
我目前擁有許多斜槓的身份
是一位生活理財YouTuber / 房地產投資者 / S $chool 創辦人 / 作家 / 斜槓研究室音頻節目主持人

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【如何買比市價低30%-50%的房產？教你怎樣競標拍賣屋】
最近掀起一股拍賣風潮
房地產市場放緩，許多新建不久的房子拿來被拍賣
而且價錢會比市場價還要便宜
許多人紛紛就購買拍賣屋，希望能撿到便宜又好的貨
想買拍賣屋，但是卻不知道如何下手？
什麼時候才是購買的好時機？
便宜的拍賣物要去什麼網站看？
競標拍賣屋之前需要準備什麼？
所以我就邀請了亿赞Act Fast拍賣行技術總監——Frankie Goh
來跟大家細談購買拍賣屋的整個過程
影片時常過長
請大家斟酌觀看

影片概括：
0:00 Start
0:58 房地產未來的趨勢
2:13 什麼時段是拍賣的最高峰
3:42 普通人要通過怎樣的手續購買拍賣房
5:06 怎樣尋找拍賣屋
6:16 還有什麼平台可以找到拍賣屋
7:11 我們要怎樣知道便宜價格的拍賣屋未來的趨勢
11:03 判斷出了價格後，下一步該怎麼做
14:19 拍賣的種類
18:11 確定了有地契的拍賣房，下一步
20:24 拍賣屋有欠款要自己還，怎麼辦
23:57 購買拍賣屋前要注意的事
28:36 進入拍賣會場前要注意的事
30:28 借款與轉名的手續和所遇到的問題
33:55 BidNow是個怎樣的平台
35:06 總結
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160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc

主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？】
答：
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」，出租期間，若發生凶宅，房客或房客的直系親屬需賠房價的20%，房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。

【怎樣的死法會被認定成凶宅？】
答：法律標準嚴格，必須陳屍在專有處才行，主建物、附屬建物，如果是其他公設區域，不算凶宅。

【房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？】
答：可以啊？為何不可？過去不都發生過判例了？
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日，台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡，林姓房東認為王某是自殺身亡，致其房子成為凶宅而減損價格，提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元；一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成，缺乏因果關係下駁回，但台中高分院認為，老翁自殺與房屋跌價有關，判家屬應賠償66萬元定讞。

【到底凶宅是怎麼認定？】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答：
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準，以便明示於不動產說明書中，減少紛爭。

「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部份有「求死行為」致死，(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

104年10月，房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出，凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。

舉個例子：某人從七樓跳到一樓，一樓是老張家後院，老張家和七樓都是凶宅，要是一樓是中庭花園，那就只有七樓是凶宅，但如果某人在家被殺，從家裡爬出來到電梯門口斷氣，那麼，七樓也不算凶宅。

【凶宅險，大家保的意願高嗎？值得保？】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人，於承保住宅內自殺並陳屍，或，在承保住宅內跳樓自殺當場身亡，但未陳屍於該處（自殺）
◎被保險人以外的人，在承保房屋內遭他人殺害並陳屍，或在承保住宅內被殺害，但未陳屍於該處（他殺）
◎被保險人以外的人，在承保住宅內10天以上被發現遺體

給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註：清理費指超度誦經等法事

資料來源：富邦產險、《蘋果》採訪整理

【凶宅通常都便宜多少？】
答：法院過去的判例是房價約兩成，實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折，買家的期望值是6~5折。不過，還是要看凶的程度如何？

若要購買凶宅，打幾折才會考慮購入？凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅？】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅？36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？36.9%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問

【買房時，如何得知是否為凶宅？】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%

陳泰源補充：建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」，要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【位於精華地段的凶宅，可以買嗎】
只要不介意凶宅，享受一樣生活機能，卻便宜入手，為何不能買？

【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡，算凶宅嗎？】
不算喔！要死在「專有部分」，若是公設、梯間，都不算。但如果跳樓到一樓中庭，如果中庭是住戶的專屬庭院，那一樓也算是凶宅喔！

【隔壁鄰居是凶宅，我家房價會被影響嗎？】
1.法律上是不會，但實際上多少還是會，有些人就是很介意，例如我實際的例子，我6月份原本成交一間房子，買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭，連凶宅都不算，買家都介意，悔買，還被沒收斡旋金了。

2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務，所以建議消費者，如果介意，麻煩主動問。

【法拍屋有可能是凶宅嗎？】
1.當然有可能是，發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前，很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅，然後故意不繳貸款，故意被法拍，法院不擔保物件瑕疵，是不是凶宅，根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍，所以買到便宜，誰知道，事後才知道誤買到凶宅。

2.但自從2014年5月21修法過後，就比較有保障囉~
資料來源：法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/

遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日

曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說，希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導

立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說，修法方向非常好，讓制度更透明，以後才沒有糾紛，希望她是最後一個受害人。

銀行拒貸虧39萬
去年十一月，莊明玉繳了四十五萬七千元押標金，標下大眾銀行釋出的法拍屋，結果房屋竟是凶宅，她陸續找銀行貸款都遭拒絕，回頭找大眾銀行，也竟遭拒，只好棄標，還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會，痛斥銀行只會欺負小老百姓，其悲慘遭遇促成此次修法。

昨三讀通過的《強制執行法》規定，未來法院查封不動產時，查封筆錄要載明相關資訊，包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。

陳亭妃昨說，這是遲來修法，將來民眾面對法拍屋時，能有較對等資訊，減少買到凶宅的機率。

【購買凶宅，可以貸款嗎？】
要看銀行，很多銀行幾乎不給貸，有的勉強貸。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252