【#都市計劃委員會部門質詢】
高雄市議員陳玫娟（28日）於議會中，再度為左楠地區民眾請命，針對大中路與翠華路園道用地、楠梓區後勁文中11公設、透天厝建蔽率等議題提出質詢及建言，要求都發局等相關單位確實檢討、落實改善！

https://youtu.be/g7uuLGsLEgk

https://taiwan-reports.com/archives/559038

質詢內容：
高雄市議會（28日）進行都市計畫委員會業務報告及質詢議程；陳玫娟議員指出，本席上個會期曾提出大中路與翠華路園道用地公設解編議題，也有民眾陳情提出相關機關單位辦理實地會勘、將原公設規劃解編還地於民、伸張土地正義造福地方繁榮等訴求；感謝都市計畫委員會納入檢討，不知目前進度如何？
都發會主委林欽榮副市長表示，已於3月份會議中同意釋放正式解編，全案已送往內政部審議，最快今年8月或9月就可公布。
陳玫娟議員又針對楠梓區後勁文中11公設解編範圍及狀況提出質詢；副市長林欽榮回覆表示，也於3月底專案會議中討論中，認為以市地重劃方式較可行，同意解編，並於會後送往內政部審議中。
陳玫娟議員又詢問林副市長建蔽率意義後表示，建蔽率管制的意義是通風、採光、消防安全距離；放寬建蔽率有不增加都市發展強度、不增加容積率不影響公共設施服務水準、讓建築型態設計更增加彈性、徹底解決二次施工問題、因應在地老化創造無障礙居住環境等5項優點，但其中後3項最為重要，都發局不必太拘於形式及條文。
高雄市建蔽率管制是依據民國72年8月29日都市計畫法施行細則規定，住宅區60％、商業區80％；另82年11月11日細則又規定住宅40％～60％，商業區40％～70％；本席曾於第二屆第三次定期大會中提案，要求土地使用分區管制建蔽率規定通盤檢討，建請市府體察百姓生活環境需求，檢討建蔽率等相關法規，以符合居住環境事實與還地於民權益。
陳玫娟議員表示，由於土地資源有限，在住宅長期開發、人口結構改變，以及大環境影響下，民眾購屋已不容易，必須有限空間謀求最大利用價值，為符合民情、市民生活需求及都市發展的必要，建請市府檢討建蔽率，開放5樓以下非供公眾使用建築物地面層的使用效率，除防火避難必要措施及生活品質基本要求外，不要拘限建蔽率的規定。
應檢討細部計畫土地使用管制要點，務實面對各地發展屬性，避免不必要的限縮制度等相關建築法規，已符合居住事實，並兼顧市民權益，建議住宅區透天建築建蔽率，全面提升至70％，以解決居民住宅的基本需求。陳玫娟

【儘速完善汙水處理問題開源節流增加穩定供水】

今天立法院內政委員會審查都市更新條例，而目前都更幾乎沒有施行到都市計畫外的地區，因都市外的鄉村土地便宜，都更的獎勵措施跟誘因不足，導致較少人願意去做，因此我們建議內政部，未來應針對都市計畫外的地區，規劃不一樣的 #都更獎勵機制，例如是 #提高容積率 吸引建商、提升參與動機等對此進行研議。

規劃都市計畫外的都更也可帶來許多好處﹐像是能夠平衡城鄉差距，舒緩集中於都市計劃區的人口，才有機會讓年輕人用較低的價格買到新的房子；此外，相較於擁擠的都會區，在比較不擁擠的鄉村中提高容積率，對於環境的衝擊也較小。

再來，我們還是持續關心 #水情問題，中央旱災應變會議昨日決議加大節水力度，台中、苗栗將於4月6日起，進入 #紅燈分區限水、 #供五停二。抗旱時期需共體時艱，政府除了呼籲民眾 #節約用水外，應更有效的規劃將 #水資源循環再利用，其中公共污水處理廠再生水推動計畫就是屬於內政部營建署的業務範疇，因此今天在內政委員會我們也請內政部長及營建署長，必須要在 #水資源循環經濟 的環節上，提供更多協助，也必須要積極的透過跨部會協調如何 #應用更多元水資源，不管在開源、節流、備援、調度、循環再利用上，達到最有效的用水，也讓大新竹地區的供水能夠增加並且穩定，#使民眾跟產業都能安心 。

質詢影片：https://ivod.ly.gov.tw/Play/VOD/128611/1M/N

林為洲服務團隊

#敢講肯做林為洲

營建署長的智商，我的老天爺，怎會有這樣的人來當署長？公設比的高低，都在建商的良心，我家啥公設都有，公設比26%(十年前也不算低的)，怎現在新案啥都沒有只有大廳，然後公設比就35%？？

營建署抓的都不正確，枝微末節，應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等，不能變成房屋的公設，這樣公設比才能降到合理值。

不然建商都在亂登記，尤其是如果你的平面停車位低於十坪，你全社區的公設比都被建商A走了。

【公設比之亂／上】哪裡虛坪最多？營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 ／ 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房，房市今年升溫已是不爭事實，進場買屋的不少民眾質疑，買到的房子坪數被灌水，立委高嘉瑜與內政部次長花敬群，也一度為此在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪，初步方向指出，最虛之處就是「管委會空間」，要「適度限縮」。

北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查，今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%，北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。

在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中，建物權狀上，就是登記主建物、附屬建物（陽台）、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語，就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」。譬如一間總權狀坪數30坪房子，共有部分若10坪，公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%，甚至高到50%？由於法律沒有規範，這一切都取決於建商的良心。

減少虛坪 花敬群：免計容積空間再檢討
花敬群說，如果是社區基本使用需求，及必要的消防避難空間，沒有理由說那是「虛坪」；某個空間「虛不虛」、多大空間才合理，要靠「免計容積」空間的再檢討，來減少虛坪。

「建築技術規則」中的免計容積項目，包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等，其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施，但同樣也讓建築物體積增加，因容積率代表建物的身材有多高或多胖，體積愈大的建築當然愈賣錢。

「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處，又以管委會空間，是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說，上述這些地方的總量都應「適度限縮」，但後續還會與建築師公會及地方政府討論。

建管官員說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，這5項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%，「但後3項是整套的固定設備，建商也不會多做，不過既然都免計容積了，所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿，銷售空間才會更大，公設比就愈高。」

吳欣修說，管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室，後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的，這類案例太多了，也是最常被檢舉濫用的；而機電設備空間，也會刻意做很大提高公設，但裡面通常只放小機器。

他指出，梯廳則是電梯到門口之處，面積上限是該層樓面積的10%，他看過一些豪宅，就把這類通道做得很浮誇、很滿；而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用，結果卻加重住戶負擔公設比；而建商自行增設停車空間，得不計入容積，可是沒買車位的民眾，也要一起負擔公設。

張金鶚：應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示，現在虛坪登記情況不合理，但完全實坪制也不合理，因為公設仍須花成本興建。他認為，政府要改革，除了完整揭露資訊，讓消費者判斷，也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果，發現公設價格只有主建物價格的3成左右。

賴正鎰：是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說，公設是建商吸引消費者買房的誘因之一，例如有建案標榜飯店式管理等，但公設會增加，是政府及業界對消防逃生的嚴格要求，這些設備都有必要存在；且管委會空間變成圖書室，也還是屬於全體住戶共有，官方顯然多慮了，也不甚瞭解市況。至於分離計價，他認為意義不大，買房還是看「總價」，「如果這邊少、那邊就會多啊！」

「根本無濟於事、劃錯重點！」房市作家SWAY指出，重點是建商亂挪用空間，例如車位公設為何能移到房屋的公設？應約束這種行為；且這些分配合不合理，要有一套檢視標準，官方不能任由建商濫灌虛坪，還裝死不管。

【公設比之亂／下】為何持續飆高？營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高，目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，皆雙創新高。而其背後原因，營建署認為，應是大坪數豪宅帶動所致，但目前豪宅不好賣，紛紛改成小坪數，預估往後3年，公設比可望慢慢降回30%左右。

內政部營建署長吳欣修說，這兩年公設比確實飆高，直達32至35%，快超過一般人忍受範圍，但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料，發現戶數成長了35%、達12.8萬戶，但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺（53坪）降到93平方公尺（28坪），降幅近5成。

他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因，「豪宅太大不好賣，結果都變更設計，改成中小坪數了。」

官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例，他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇，但lobby愈大，圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多，公設比就愈高；甚至連二樓以上的梯廳，為了彰顯氣勢，都做到法定面積的上限。

吳欣修說，目前住宅市場都規劃中小坪數產品，以此產品定位，應不會有太多浮誇公設，不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品，公設還這麼高，消費者難以接受，所以他估計往後3年，公設比應該會慢慢降下來到30%左右。

專家不認同：公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然，他認為，豪宅之所以公設比高，是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多，但就算改成小坪數產品，不代表公設比就會變少；且近5年房市走空頭，坪數下修的不只有豪宅，市場上每家建商都推小坪數建案，「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少，」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規，才是正辦。

對於公設比攀高，SWAY指出，消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴，就做一些毫無尺度的公設，如超大的圖書館與交誼廳等，進而拉高公設比與房價。

建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景，來增加居住空間的舒適度，但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池，最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。

SWAY指出特別提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，有的建商會擅自挪用地下室機車格，當成湯屋或健身房，最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤做為全體共有公設的面積就會愈大，公設比也因此增加。

https://vip.udn.com/vip/story/121161/5100030?from=vipudn_main2_cate

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#基隆市議會第19屆第四次定期會
#業務報告
#都市發展處

1.針對本市的建案建商市府在核發證照應徹底的檢討，不該一個建案拖延時間1-2年導致投資者財力不堪負荷，盼未來都發處要有一套的SOP凖則，只要民間的建案是依法申請就該給予協助輔導而不是百般刁難，需將心比心考量建商貸款、人事開銷的經費很可觀，更要站在對方角度去設想，不希望以後有類似的投訴案建再次發生。

2.耿輝非常感恩都發處團隊的帶領下，也聽到我們民代的聲音，本席及議會同仁一值很關心的六堵工業區、大武崙工業區，該如何提高容積率、建蔽率，以協助現有廠房增樓層，帶動廠商投資意願並帶動地方產業、就業機會。

3.前陣子中央內政部政策五層樓老舊公寓電梯補助，可惜名額之少，盼貴處能向中央反映增加名額，以便讓行動不便年老長者優先申請。

4.先前中山一、二路拓寬工程完工，但附近住戶公寓老舊問題都更緩慢，影響市容觀瞻，貴處應多重視並對全巿各區都更腳步加速推動，讓全巿市容景觀脫胎換骨，讓市民有感！

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基隆市七堵區市議員張耿輝
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北門市場大改造❓打造沒有車位和排水的時尚空間😲
　
擁有 55 年歷史的北門市場，如今終於有了重建的機會，不論是當地攤商或附近居民都相當期待。我也一直都很關注，希望改建之後真的能活化公有市場空間、帶動地方繁榮。
　
然而，我跟市府要了市場的設計圖來看（電子檔在文末），發現裡面問題重重。詢問攤商和里長後，才發現設計的過程中，完全沒有找他們討論，令人感到不可思議。
　
市長在臉書上和新聞上一再強調：「傳統市場也可以很時尚」，未來北門市場外觀會是灰白色系的現代風，市場將不再只是採買購物的地方，更是集合傳統與創新的社區優質空間。
　
#真的有市長說的這麼好嗎❓
　
上周我拿著設計圖詢問北門市場的攤商，結果他們給我的回饋是不符合需求。
　
到底怎麼回事呢？
　
1⃣ #沒有整體排水系統規劃
　
排水做得好是讓市場環境衛生又不會產生臭味的關鍵，所以攤位周圍通常有排水溝。
　
結果不只圖上沒看到，翻遍整個設計簡報，也完全沒有任何關於排水系統的說明，連「排水」兩個字都沒出現。
　
2⃣ #沒有放冰箱和冷凍櫃的空間
　
不論是賣肉的或是賣熟食的攤販，都很需要有放冰箱和冷凍櫃的地方，因為東西放在外面很容易壞。
　
但是目前的設計，只是勉強把 64 個攤位擠進一樓的空間，完全沒有額外的地方可以擺放儲存設備。
　
3⃣ #沒有考量到多元販售的需求
　
目前的北門市場，除了傳統賣肉、菜、水果和熟食的攤販外，還有服飾店、理髮廳和修改衣服的工作坊。
　
然而在設計圖上，幾乎所有的攤位都長得一樣，只適合傳統物品的販售。那改建之後，上面原有的這些店，要何去何從呀？
　
4⃣ #沒有規劃熟食座位區
　
有攤商提到，希望未來北門市場可以像現在的東門市場一樣活絡，白天賣菜、晚上賣餐飲。

我在之前的市場報廢會勘也有提議，未來改建應該要規劃熟食區，吸引人來用餐，刺激消費，但顯然市府認為沒必要。
　
5⃣ #汽機車停車位嚴重不足
　
目前的基本設計只有規劃汽車位 18 個、機車位 40 個，加起來連 64 個攤販停都不夠。
　
甚至在簡報中，直接秀出機車停在人行道上的設計圖，根本是鼓勵機車騎上人行道，人車爭道。
　
#沒有停車位誰會願意來消費❓
　
原本社區居民一直很期待市場改建的同時可以增加停車空間，市府也回應說將會跟中央來爭取。
　
去年第 3 次臨時會，我在議會上要求產發處和交通處務必要做好橫向溝通，確保市場的設計保留未來能夠有加蓋停車場的可能性。
　
結果從設計圖來看，根本沒有預留加蓋的可能。昨天在議場上，市長才說確定沒有停車場了，但這樣的決定，攤商和社區居民卻還絲毫不知情。
　
他們還在期待著。
　
我進一步問市長，如果市場沒有停車場，這樣來購物消費的民眾車要停在哪？
　
沒想到市長居然回答說，機車可以停在 150 公尺外（實際上為 250 公尺）的棒球場停車場。
　
市民真的會願意在大太陽底下，提著大包小包走 250 公尺？況且市場旁的小巷子寬度才 7 米，也完全沒有人行道。
　
更令人意外的是，市長鼓勵民眾可以搭乘大眾運輸到市場購物，但最近的公車站點遠在 400 公尺之外，且一個半小時才一班車。這樣完全不切實際。
　
假如沒有停車場，可以預期的是，未來北門市場附近，要嘛是汽機車違停亂象不斷，要嘛就是民眾乾脆不來消費，導致市場變成蚊子館。
　
#沒有集會所如何保障社區權益❓
　
不論是在 2018 年的新聞，或是在我質詢前一天市府發的新聞稿上，市府都一再強調市場改建之後，將會提供給社區居民集會的空間。
　
然而，目前市場的設計完全沒有獨立的集會空間。雖然產發處長會後跟我說明，所謂的多功能市集就包含社區居民的集會功能。
　
我想這也是為什麼市長會認為有獨立集會空間的緣故。
　
不論叫多功能市集，或是叫集會所，我想最重要的就是讓社區居民能夠有固定可使用的集會場所。
　
感謝市長在議會上答應新竹市民，北門市場將來一定會有讓社區居民集會的空間，這樣就讓人放心了。
　
#土地利用率低浪費精華地段
　
北門市場的基地面積約有九百多坪，以市場用地容積率 240 % 來計算，可開發樓地板面積約有 2 千 2 百坪，但目前的規劃設計只用了 450 坪左右，等於容積利用率約是 20 %。
　
即使扣除 3 百多坪作為道路使用的土地，尚還有 450 坪左右的土地容積沒用到，若以實價登錄上土地一坪 30 萬來計算，等於市府浪費了約 1.3 億元。
　
可惜市府因為希望將市場盡快重建，所以市長也很明確表示未來不會繼續爭取其他經費，增建停車場或是其他空間。
　
#北門市場應該重新檢討設計
　
很感謝市長表示會來修正市場的設計，邀請攤商、里長和里民來參與討論，並將他們的建議和需求盡可能放進設計中。
　
停車問題，雖然市長表示可以停在棒球場或是搭公車前往，但我想在市長改善公車之前，這樣的解方一點也不實際，市府還是要想辦法來解決。
　
既然好不容易北門市場要改建了，而且預計要花費四千多萬元，那就更該蓋一個真的符合在地需求、能夠為地方帶來繁榮的市場，不要只是成為拍照打卡的時尚空間而已。
　
#第三次定期會總質詢
#北門市場 #市政公開透明
#二創向市長粉專設計致敬
　
新竹市北門公有零售市場拆除重建細部設計及都市設計審議簡報
https://reurl.cc/7XqKxy

今(21)日立法委員林佳龍在交通委員會質詢交通部長葉匡時及台鐵局長范植谷。林佳龍指出，台中火車站台鐵高架捷運化後，站前是很難得的廣場，不能全蓋成水泥大樓的商業區，這是他的意見，也是台中市議會跨黨派的意見，而該次會議主席也是支持這個方向的。

林佳龍表示，內政部都委會於3月11日召開台灣火車站高架化捷運化之後整個場站開發的討論會，地區範圍包含站前土地，其中包含台鐵局的宿舍、建國市場、南京新村，地方的意見不分黨派都認為應該恢復到民進黨執政時代，將站前區位定為廣場兼停車場的綠地。

林佳龍表示，軌道運輸的開發在場站上面、下面應該用TOD運輸導向的開發，而不是起造一個商業區，站前是中區，附近有金沙大樓，若政府要要在那蓋商業大樓，感覺上與民爭利，對都市景觀也不見得是好的做法。

林佳龍舉日本東京八王子，以前車站附近也非常凌亂，經過整體規劃，整個都市景觀帶動商業活動使整個區域完全復甦。他問「台鐵局是不是一定要堅持?還是調整回來廣場兼停車場?」，台鐵局局長范植谷回答，這個案子，都委會跟市政府談了很多次，基本上台鐵是一個虧損單位，土地的使用要保持一定收益，把宿舍區變成站前站後的廣場對台鐵權益損失非常大，台鐵是慎重其事，類似高雄把土地當作回饋，在市區增加建蔽率跟容積率的作法，對台中而言，timing已經過去了，因為車站部分都市計畫已確定整個站體也都確定了，時間上是晚了點。

林佳龍歸納台鐵局的立場，整體大的方向台鐵是沒有反對的意見，只是對台鐵資產價值利用如何保障。他也說，當初中央、地方在規劃時，後來由廣兼停轉折變成商業區背後的過程也是令人議論，就整個都市發展而言，台中火車站是國定二級古蹟，若走出火車站，前面就遇到水泥大樓，這樣的景觀對子孫沒辦法交代， 場站的站體及其他周邊土地的使用，目前車站前面還有干城與台糖地，現在都沒有做整體的開發。林佳龍強調，市政府也是要積極構思，他也會找時間邀請李鴻源到台中實地勘查，用最好的方案把這個火車站周邊點線面發展起來，舊市區的再生還是一個文化城市的根。

林佳龍表示，後續會繼續促進地方政府跟台鐵的協調，希望大家一起支持內政部都委會決議的方向。他說，台南也有地下化，台鐵在台中卻沒有地下化，跟捷運跟高鐵也沒有共構，大慶跟烏日又走到平面，二公里後再上去，當然市政府要有場站開發的計劃，才有辦法將土地的利益回饋到交通建設上。

最後，林佳龍表示，台鐵山線海線只有苗栗跟台中有，台中鐵路高架捷運化山線已經在做，海線我們希望雙軌高架化，十年前他所提出大台中山海環線，他進入立法院也不斷質詢，交通部現在也編600萬委由台中市政府規劃大甲跟后里的連結，今年初他再提朝野協商主決議要求三個月內提出連同規清水到潭子捷運化通勤軌道。林佳龍強調，火車站高架後下下面空廊可以做自行車道，尤其是山線從豐原下來到大慶作規畫自行車道，可以連結東豐自行車道與潭雅神自行車道串聯一氣，這段空廊需要11億的工程，台鐵一定要在高價時規劃同步來推動，「我們是跟時間賽跑」，萬一蓋好後又要重新拆掉很可惜，台鐵高架化完成後同時又有自行車道，這是市區自行車道非常重要的指標，希望交通部長把它當作重大建設與主要的政策來推動，同步規劃、分階段實施。

葉匡時表示，林佳龍提的概念是非常好，會進一步實際勘查，規畫看看點線面可以怎麼串聯，結合教育部體育署的自行車道整體路網，整個要把它串接起來，方向上樂觀其成，但要進一步了解是不是有技術問題。林佳龍馬上接著說，「技術上也沒有問題，是經費有問題」，鐵改局之前就看到這個美好的規劃，應該由部長指定召開會議跨部會協調把經費談清楚，他也出席促成美事。