我在過去兩年多的預測，就算有2019年的政治事件及2020年的新冠肺炎，我一直對香港住宅樓價都抱着非常樂觀的態度，預期今年會升穿歷史新高，但住宅租金就略為悲觀，估計這兩年的租金趨勢都會下跌。不過近期租金走勢比我想像中樂觀，原本我預期租金會跌至2021年底，最近看到止跌回升的現象，估計租金可能應該跌完了。

根據中原城市租金指數CRI，指數高位在2019年8月的127.71，在這點前的趨勢一直都是高位橫行，但受到兩年前的政治事件影響，減少了內地人到香港公幹及讀書，2020年後就更加是大部分停止，特別是內地到香港讀大學的學生，數字更是明顯減少。這導致CRI在2019年8月後出現下跌，到今年上半年見至111.08的低位，較2019年的高位下跌約13%；這跌幅與我自己持有的收租物業相近，例如我有一些退租的單位，在今年上半年重新租出，租金較兩年前的水平比較，平均大約跌了10-15%，與CRI的跌幅水平相近。

不過租金指數CRI在近期就開始見底回升，2021年8月已經升至116.11，較低位反彈了4.5%。當中最火熱是沙田區一帶的租盤，由於多間大學開始恢復實體授課，引起大量內地學生回港升學。除了讀中文大學的學生外，就讀香港城市大學及浸會大學的學生，都會選擇住在沙田區，搭十多分鐘港鐵就可到九龍塘站，但沙田的租金比九龍塘便宜很多；根據我的了解，甚至有一些就讀理工大學的學生，也會選擇在沙田租樓。

可能你會問：國內學生不是因為政治事件及新冠肺炎，減少到香港讀書嗎？這情況在2019及2020年是正確的，但今年卻淡化了很多。根據政府統計處的數字，2020至2021年度獲本港大學資助課程取錄的內地生數目有13,605人，佔整體13.4%，是歷史的新高比率。
其實政治事件過了兩年，內地人都開始淡忘了，再加上肺炎疫情的出現，內地人看到海外疫情未能受控，家長未必敢送子女到外國，反而回流到香港讀書，包括在外國讀完本科的內地生，也回流到香港讀碩士課程。根據香港三大（香港大學、中文大學及科技大學）今年錄取碩士課程的內地生中，約30%是在海外修讀本科課程，回流到香港繼續碩士課程。

大學生的承租期只集中在暑假，引起的租樓潮只會集中在開學前兩個月，其後升幅將會緩和，更重要是以租樓為主的中低收入人士，裁員及減薪的壓力開始大幅減少，特別是疫情期間最大影響的旅遊、飲食及零售三大行業，除了旅遊業仍處於寒冬之外，飲食及零售業基本上已經復甦，你看目前很多酒樓及餐廳塞滿人的情況，比2019年發生政治事情之前更加墟冚！只要低收入的失業率能夠保持緩和，就可以停止租金下跌的趨勢，甚至能夠止跌回升。

最後的IQ題：在租金回升之下，甚麼類型單位的租金升幅最大？答案就是劏房。有政治團體曾經做過調查，過去六年劏房住戶平均月租上升36%，比香港任何一類其他單位都要厲害。

https://eastweek.my-magazine.me/main/106175

Joe：「耐心等待fed的貨幣政策會議結果，反正，一季內，FOMC極高機率會宣布縮減QE規模，耐心等吧。」

英國金融時報（FT）對49位重量級經濟學者所做的最新調查指出，美國聯準會（Fed）必須迅速縮減寬鬆政策規模不可，並於2022年開始升息，以因應通膨升高，這項調查是由FT與芝加哥大學布斯商學院共同執行，結果顯示Fed的緊縮行動將比目前內部的預測、以及市場的預期更為激進。調查結果與Fed內部的「鷹派」官員立場相當接近，略高於70%的受訪者相信，Fed將在2022年至少升息0.25%，近20%的受訪者預料首次升息將發生在上半年；而Fed最新的預測是將在2023年首次升息，全年將升0.5%，另外，大部分受訪者預料Fed很快就會宣布資產購買措施「退場」計畫，並於明年完成整個程序。40%以上的受訪學者相信，Fed將於今年11月宣布「退場」計畫，31%預料會在12月後宣布。但如果中國中國武漢肺炎疫情進一步擴散，且就業成長停頓，約25%的預料要到明年才會宣布。

經濟學者們指出，最頭痛的是供應鏈更加混亂，預料到年底時個人消費支出（PCE）核心平減指數將比2020年同期上升3.7%，遠高於6月時的3%。近70%的學者也表示，這項指數的年升率「有些」或「非常」可能在2022年底之前都一直高於2%，通膨率可能升高到使Fed降低「最大就業」目標，在勞動市場完全療癒之前就先行提高利率，8月失業率為5.2%，經濟學者預料年底時將降到4.9%。43%的受訪者表示，失業率要到2023年才會回降到疫情之前的3.5%水準，23%預料要到2024年才能達成。

不過大部分學者都不認為未來六個月內美股與美債會出現大賣壓，至於主席Powell明年能否續任？80%以上表示他將會再獲任命，18%相信將由現任理事Bullard德接任，達拉斯聯邦儲備銀行總裁Robert Steven Kaplan表示，只要經濟前景沒有發生根本性的變化，仍將支持從10月開始逐步減少每月資產購買，聖路易聯邦儲備銀行總裁James Bullard表示，整體而言，今年將開始縮減購債，並將在明年上半年的某個時候結束。

美國8月非農就業機會成長創過去7個月以來新低，針對勞動力市場復甦步履蹣跚的擔憂，Bullard則不以為然，並指出，如果對抗疫情的這場戰役持續改善，明年勞動力市場可能會「非常強勁」，美國聯準會承諾每月1200億美元的購債計畫，購買國債和抵押擔保債券，直到通膨及充分就業的目標取得「實質進展」，紐約聯邦儲備銀行總裁John Williams則認為，目前通膨已達標準，仍希望看到勞動力市場進一步改善，聯準會才會宣布在實現就業目標方面，取得了實質進展。Williams也提到，假設經濟如預期持續改善，今年開始放慢購債的步伐就可能合適。

美國聯準會主席Jerome Powell表示，截至7月他與多數決策者意見一致，皆認為應在今年內開始減少資產購買。但隨後公布的8月就業機會成長放緩，聯準會官員預計在9月21至22日再度開會，美國聯準會的褐皮書指出，美國經濟在8月「略為放緩」，新增的病例數再次打擊餐飲、旅遊業。整體經濟仍面臨疫情後價格攀升、勞動力短缺等問題，對於工人的需求持續強勁，但受到離職率增加、提前退休、托兒需求以及額外的失業補貼等因素影響，招聘變得更加困難。部分地區則受到中國武漢肺炎Delta病毒衝擊，重返工作職缺的計畫被延後。

Bullard表示，工作職缺確實存在，只是勞工可能現在不願意接受這些機會。並認為，應該在第1季結束前逐步縮減購債，以給予聯準會更多調整利率的選擇性，Williams則表示，Delta變種病毒對消費者支出和就業成長帶來壓力，預計經過通膨調整後，美國經濟今年成長料達6％左右，明年則將放緩至約2％。Williams也提到，聯準會將把縮減購債的決定與利率調整分開應對，並稱兩者有非常不同的門檻。

https://udn.com/news/story/6811/5738160
https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3665784

<#圍魏救趙？#疫情再次嚴重 #疫苗仍然不足 #民進黨民調低 #失業率上升 #施政滿意度持續低迷 #年青人開始不支持民進黨 而這時最重要的事竟然是去 #拆蔣公銅像？搞 #中正紀念堂？轉移焦點的手法也太粗糙了吧！ >

促轉會昨日（8）拋出中正紀念堂改制為「反省威權歷史公園」計畫，強調將拆除已故前總統蔣中正的銅像，並改造堂體外觀，預計半年內提出配套法案。消息一出引發各界論戰，大批網友認為疫情當頭此並非當務之急，更有網友直言：「民進黨現在是在找救援嗎？」

此消息引爆網路激烈論戰，臉書相關新聞連結湧入大批網友留言，部分網友表示贊成，卻有大批網友持反對態度，紛紛表示：「民進黨現在是在找救援嗎？」、「請問這是現在最重要的事嗎？」、「要拆不反對，但是先把受疫情影響的民眾生計搞好吧」、「用威權改造威權」、「文化部弄不動，改促轉會，那是什麼黑手」、「當年的威權，有當時歷史大環境的具體需求，用現在的眼光與價值去衡量亂世中究竟應該怎麼做，感覺不公允」

【美國通胀和加息，我們應該如何應對？ 】

美國近期的通貨膨脹已經開始上升，
美聯儲終於承認美國的通貨膨脹
不是他們一直認為的短期性質。
面對高通脹，美聯儲會議釋放提早升息的訊號。
未來不久美國就可能開始加息了
很大的可能會在2022年就開始調整貨幣政策。即升息。
因為抗疫情，許多國家已經花了不少錢，
到底還有多少底氣來面對美聯儲的升息。
美聯儲升息會對股市影響很大，
沒有新資金注入的股市極大可能會泡沫破裂。
認真看完這個視頻
你就知道我們應該如何應對
以及可以做好風險管理。

影片概括：
1:48 為什麼會有通貨膨脹
4:34 有通貨膨脹是必要的事情？
5:58 美聯儲為什麼要升息？
8:28 升息如何影響股市和投資者？
10:32 我們應該如何應對升息和通貨膨脹？
13:15 總結
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全家出動 ???: 農歷新年十大賀語兼鼠年十大成交回顧

農曆新年又來到！如果你要跟開舖做生意的朋友拜年，除了說句「恭喜發財」之外，還有沒有其他呢？

拜年講心，論舖講金！現在我跟你講心又講金，分享我的拜年十大賀語！兼鼠年十大商舖成交回顧！

1） 老闆！我祝你生意興隆
生意興隆! 說到肺炎疫情，就人人都留在家中，只可到街市買餸。現我站在在深水埗基隆街377號紅色招牌這個無名菜檔，早前成交了2860萬，再過五間舖，超市就早前成交了2880萬。還記得，舖市最旺，自由行2013及2014年的時候，銅鑼灣的商舖每間由9000萬下跌到3000萬。基隆街這裡的舖由千多萬上升到3000萬。一個跌剩三分一，另一個卻升了三倍。買舖應該低位持有高位沽出，而不是高追低沽，今時今日的舖市，人人都到街市，肺炎疫情過後，遊客又多不多來這裡呢？人們會留在家中還是出外食飯多呢？街市會更旺些？還是會淡靜一點呢？買街市舖小心摸頂！

2）大媽！我祝你鴻圖大展
大媽！祝你鴻圖大展！所說的是錢大媽。現在我於葵涌石蔭路，後面這間舖早前由東亞銀行沽出了5200萬，4000多呎的地方。錢大媽就用$100,000租了半間。現在銀行不停沽舖，例如東亞，富邦，星展。但錢大媽呢？失業率愈高，創業率愈高，大量加盟者加盟錢大媽去大展鴻圖。你說是否鴻圖大展？

3）Uncle! 我祝你扭轉乾坤
說到扭轉乾坤，當然要提舖王波叔—鄧成波！坊間某研究報告都有提到，於社運及肺炎疫情之前幾年，波叔合共購入了266億物業。現在當然要減減磅，所以他於今年初，2021年的第一季，就連續沽出了9間舖，合共7億的市值。包括我身後，灣仔活道VTC對面上層的老人院，空間地下加上一樓面積合共11900呎，以1.15億成交。買家亦不簡單，是科達地產的湯君明，4厘多的回報算相當不錯。加上在小巷的「麻王」及「麵語」孖舖成交了合共3100萬，也是波叔物業。加起上來9間舖共7億，比起他買入266億的物業算是小數目。希望今年舖市會好轉，祝願波叔扭轉乾坤！貨如輪轉！最重要是身體健康！

4）大王！我祝你舖舖高升
大王，我說的是磁帶大王—陳秉志，他真的是舖舖高升！我現於灣仔軒尼詩道天樂里後面的泰國菜館。他在2014年8月份舖市最高峰的時候，就用5600萬買入，還記得一個月後2014年的9月便發生佔中事件，舖市便開始向下滑，再加上社運及肺炎疫情，在最黑暗的時候，我身後這間舖於2021年1月竟然能沽出了6450萬，比起最高峰時的5600萬再高出超過15%，即6450萬，你說是否舖舖高升呢？不過亦知道他買入了中環中心9層物業，每層大概10億，或需要把其他地舖物業放售。祝願他放售的其他地舖繼續舖舖高升！

5）同事們！我祝你們雙喜臨門
說到雙喜臨門，當然要祝賀我一班同事們。去年肺炎疫情嚴峻，4、5月份時，我們用了2100萬買入這間皇后大道中的燒臘店。同時，又用2100萬買入銅鑼灣道的一間7-11便利店，然後，這間皇后大道中的燒臘店，就由買入的2100萬，沽出了2800萬。而銅鑼灣道那間舖就由買入的2100萬，沽出了2880萬，合共為我們基金進賬1480萬。為什麼銅鑼灣道那間舖比這間更值錢？因為銅鑼灣道那間有現租客，沒有售後工作。而這一間需要分間及分契重並重新招租，因此要保留一些水位給下一手買家。你說是不是否雙喜臨門呢？祝賀同事們！恭喜！恭喜！

6）業主！我祝你們苦盡甘來
說到苦盡甘來，當然要提到我身後的尖沙咀首都廣場。2013年11月有位投資者就以378.3萬買入2樓S154舖，持貨7年後沽出了24.5萬，賬面蝕幅93.5%。是香港商舖蝕讓幅度的記錄。細有細蝕，大有大蝕！另一邊廂栢麗大道就有資深投資者華哥－李耀華，2014年以4.4億買入E段一間地舖連一樓，持貨8年後上年沽出了2.1億，足足蝕了2.3億！亦是香港單一商舖成交的蝕讓記錄。當然，華哥這舖蝕一點點，其他舖可賺回來。投資沒有百發百中這回事，祝福一班劏舖小業主或資深投資者也好，來年苦盡甘來。

7）核心區！我祝你春回大地
說到春回大地，我不想說其他投資專家，我只想說一位樓市專家－祥益地產的汪敦敬，一向持有民生舖的他，今次他首次買入核心區尖沙咀漢口道44號的地舖，我身後的這間地舖他買入8380萬，原業主於2007年以6600萬買入。這位置要做到3厘回報，21萬租金，小巷單邊共1000呎的空間，當遊客回來時絕對不難。高峰期這間舖租值有52萬，7至8厘回報！只要政府通關，遊客回來，市一旺，這間舖以一至兩億沽出絕對沒有難度。這位專家都在核心區底撈底，你說是否春回大地呢？

8）同事們！我祝你們早著先機
說到早著先機！當然要恭賀我一班同事們，還記得上年政府11月26日宣佈撤銷工商舖的雙倍印花稅，稅率由最高8.5%減至4.25% 。我們預期舖市將價量齊升，遲一點更難追價，於是準備了幾張支票，當11月26日措施宣佈後，我們就馬上簽約，以988萬買入這間於太子汝州街的摩芽雞蛋仔。全靠一班同事們早著先機，為我們的基金投資者賺了一筆。

9）老闆！我祝你有備無患
有備無患，不得不說一位平民超市的凍肉大王—佳寶老闆林曉毅。大家有所不知，他其下百多間分店中，他自己擁有六十多間，當中九成自用，一成出租。買舖自用就是有備無患，進可攻退可守。進的，可多開幾家分店，做生意賺錢。退的，可作資金周轉，有需要時可沽出套現。最近林曉毅就沽出了四間舖，合共套現5億。這裡是其中一間，於九龍城岩前塱道62號。這間自用舖佳寶超市於2013年以1.3億買入，最近亦以1.3億沽出，是平手離場。自用舖售後租回，買家對他特別有信心，沽舖又特別容易，你說是不是有備無患？

10) 高手！我祝你十全十美
最後，我要說一宗十全十美的商舖成交！不知不覺，我已在坊間現場錄了二千二百多宗商舖成交影片。去年，唯一一宗我給十分的，是我身後上環樂古道的吳興記，地舖、閣樓連一樓合共三千呎的空間，以2200萬成交。計一計，每呎只需7333元，比住宅呎價更低，你說是否值十分呢？然而我給予的分數都有影響力，買家一個月後再轉手，就由2200萬沽出了3000萬，賺了800萬，升了值36%。而原業主吳興記就由1984年用168萬買入，持貨37年，升值了12倍。大家都賺大錢，買家與賣家豈止兩存其美，簡直十全十美！

說到底，牛年最重要是勤力，一分耕耘一分收穫，大家多勞多得，才能多買幾間舖！
最後，我們李氏一家，祝願香港牛年，健康團圓、和氣吉祥、舖氣揚眉！

。。。。。。。

【2021年第一季商舖基金集資】集資上限港幣6000萬，今期我個人會加碼起碼1000萬。

預祝大家新一年，舖市扭轉乾坤，舖舖高升！

盛滙商舖基金專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元300萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

盛滙將於2月舉辦多場基金講座，讓您了解牛年舖市走勢及商舖基金如何捕捉良機。

日期：2月19日(五)/23日(二)/25日(四)
時間：1 – 2pm
地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象：按證監例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

報名方法：
https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/

查詢： 2830 1117 (Ashley) / 2830 1111 (Suki)
WhatsApp： 62067091

2020疫情對經濟影響遠未見底，失業率上升，但同時一有新盤開售長龍依然，我哋應點樣理解呢種狀態？早前國家領導人指「深圳是大灣區建設的重要引擎」，香港地位係咪會被取替？香港年輕人入大灣區發展係唔係咁易？留返係香港又可唔可以透過努力向上爬？資深投資者林一鳴逐一分析！

影片內容
0:00 香港樓市出現平行時空
02:18 香港社會資源傾向有資產人士
04:30 年輕人入大灣區容易嗎？
07:24 香港會被深圳取代？

#大灣區 #林鄭月娥 #買樓 #香港經濟 #失業 #貧富差距 #保就業 #國際金融中心 #上車 #減息 #量化寬鬆 # #投資有道 #投資展望2021 #深圳 #經濟一週

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