【懶人文字版食評 😋 第17回】🍽 東來順
地址：尖沙咀帝苑酒店L2
價錢：火鍋羊肉每碟 $200-$300 ，其他火鍋配料大概$100
人均消費：$$500
時間：星期二晚上
人流: 入座率大概七成
入座方式：預先訂座

💡今日唔知點解突然好想打邊爐，天氣咁熱都係要開着冷氣打邊爐。本身對羊肉都非常鍾情，突然想起上次在帝苑酒店Staycation 知道佢這間東來順出名羊肉火鍋，所以今次專登過嚟試吓。

🍲食物
點了兩款羊肉卷，肉質的確非常嫩滑，從顏色已經睇得出佢嘅鮮嫩程度。最重要就係佢嘅羊香味十分特出，是近期食過最靚嘅羊肉。另外兩款配菜，韮菜羊肉餃子亦非常飽滿，入口仲有羊肉汁。另外牛肉丸新鮮打出來，牛肉味道濃郁，質地綿滑。比較難得就係點了一個鮮魚湯底，味道鮮甜的確有驚喜。

🏠環境
酒店式環境就不用擔心，不過特別一提個電爐藏在枱下，銅鍋隔住枱及枱布一樣可以傳熱，乾淨企理，不錯的安排！空間濶落沉穩。

🤷🏻‍♀️服務
大部份招呼都算合格，間中會有一位姐姐比較粗魯，但整體沒什麼大問題，乎合4🌟酒店的要求。職員對食物認知度較高亦都是應讚。

🌟總分4/5
如果你好似我一樣主力食羊的，這裏應該不會令你失望。唯一是大家關心的價錢略貴，而且份量不大，我最後都要叫多一個羊肉湯麵才算滿足。但食物質數是不錯的，可以一試😋

#真實食評
#吃喝玩樂
The Royal Garden 香港帝苑酒店
#羊肉火鍋

0602紐約時報

*【觀點：新冠病毒最致命的階段可能即將到來】
北卡羅來納大學助理教授Zeynep Tufekci寫道，在印度發現的新變種病毒比此前的英國變種更容易傳播，全球需要立即採取行動：在威脅最大的地方對最脆弱的人進行廣泛的疫苗接種。
https://cn.nytimes.com/opinion/20210601/covid-vaccine-variants/

*【紐約擁有全國首張疫苗護照，需要更多人使用】
紐約州的Excelsior Pass，它於3月推出，是美國第一個也是唯一一個政府頒發的疫苗護照，目前僅對在該州接種過疫苗的人開放。官員們希望它可以幫助紐約人對企業的安全充滿信心，並啟動仍在大流行期間遭受損失的全州經濟。但為了實現這一點，他們需要更多的人和企業開始使用它，並需要疫苗護照被更普遍地接受。
https://www.nytimes.com/2021/06/01/nyregion/excelsior-pass-vaccine.html

*【Covid-19實時更新】
#Moderna成為最新一家向美國食品和藥物管理局申請完全批准其 Covid-19 疫苗用於18歲及以上人群的製藥公司。FDA的批准將允許該公司直接向消費者銷售疫苗，並有助於提高公眾對疫苗的信心。
#根據美國運輸安全管理局的數據，從周五到陣亡將士紀念日，超過710萬旅客通過了美國機場的安全檢查站，使航空旅行達到了新的流行病高點。
#雖然美國的大多數監獄系統都在努力為囚犯接種疫苗，但加州和其他一些州的監獄系統在公眾中的疫苗接種率超過了疫苗接種率。專家表示，他們的成功可能會為如何說服監獄外持懷疑態度的人接種疫苗提供線索。
#隨著新的冠狀病毒病例降至每天 20 例以下，以色列週二停用了其綠色通行證系統，現在將允許接種疫苗和未接種疫苗的公民，都能進入餐廳、體育賽事、文化活動等。對聚會規模的限制也已取消。
#冠狀病毒已奪走剛果民主共和國 32名立法者的性命，超過其議會的5%，這反映了冠狀病毒如何繼續在世界某些地區構成廣泛威脅。
#國會已通過法律，禁止美國的藥房和醫院向患者收取冠狀病毒疫苗費用。疫苗接種點的標誌宣傳疫苗是免費的。
https://www.nytimes.com/live/2021/06/01/world/covid-vaccine-coronavirus-mask

*【歐洲七國簽發Covid數據旅行“簽證” 】
這個被稱為“數據綠色證書”的系統，旨在簡化歐盟內部的旅行，週二首先在德國、希臘等國家啟動。裡面將記錄人們是否完成疫苗接種、從感染中恢復，或在過去72小時內檢測為陰性；滿足任一標準，旅行者即可自由行動。歐盟表示，該系統將在7月對所有成員國適用。
https://www.nytimes.com/2021/06/01/world/europe-covid-certificate-travel.html

*【世衛組織批准科興疫苗緊急使用】
獲批意味著該疫苗可以作為全球疫苗共用計畫Covax的一部分進行分發。這是繼國藥之後，中國被列入世衛緊急使用清單的第二種疫苗。科興疫苗已在29個國家批准使用。週一，巴西一項研究顯示，一個全體接種科興疫苗的小鎮死亡人數下降了95%。
https://www.nytimes.com/2021/06/01/world/sinovac-who.html

*【澳洲國家女子壘球隊抵達日本，展開賽前訓練】
這是首批抵達日本的國際選手之一。全體隊員和工作人員都已接種新冠疫苗，他們的行動範圍將受到限制，只能在酒店和訓練場所活動。當前距離奧運會開幕式僅有不到兩個月。
https://www.nytimes.com/2021/06/01/world/asia/australia-olympics-tokyo-japan-softball.html

*【拜登政府將暫停北極國家野生動物保護區鑽探租約】
這意味著川普任內的標誌性成就被推翻，在美國最大的未開發荒野之一進行石油和天然氣鑽探的進程被擱置。內政部長表示，將對該租約進行環境分析，並對川普政府批准租賃的決定進行法律審查。
https://www.nytimes.com/2021/06/01/climate/biden-drilling-arctic-national-wildlife-refuge.html

*【面對歷史性的乾旱，美國西部爆發了一場搶水大戰】
去年西部大部分地區被乾旱吞噬，造成廣泛的野火蔓延，今年春天的情況，遠比一年前糟糕。據美國乾旱監測機構稱，西部超過一半的地區面臨“極端”乾旱條件，包括加州和奧勒岡州的廣大地區。科學家們表示，該地區可能正在經歷幾個世紀以來最嚴重的乾旱時期。大量的魚群死亡，農民們對主要水源被切斷感到憤怒。
https://www.nytimes.com/2021/06/01/us/klamath-oregon-water-drought-bundy.html

*【勒索軟體駭入肉品加工廠，這是對美國關鍵產業的新攻擊】
據工會稱，有網路駭客週二對全球最大肉類加工商進行攻擊，迫使美國 9 家牛肉工廠關閉，並中斷了家禽和豬肉工廠的生產。JBS 公司表示，其大部分工廠將於週三重新開放。但據Daily Livestock Report 的分析師稱，即使是 JBS 的一天中斷也可能“顯著影響”批發牛肉價格。白宮表示，JBS遭勒索軟件攻擊，而這也是近來第二起破壞美國關鍵業務運營的駭客攻擊事件。
https://www.nytimes.com/2021/06/01/business/meat-plant-cyberattack-jbs.html

*【拜登將會見塔爾薩大屠殺倖存者】
1921年，白人暴徒襲擊了奧克拉荷馬州塔爾薩一個繁榮的非裔美國人社區，造成多達300人死亡，1250 多所房屋被毀。塔爾薩大屠殺是美國歷史上最嚴重的種族主義暴力事件之一，卻在很大程度上被歷史書所忽視。拜登是100年來首位就這一事件訪問該地區的美國總統。
https://www.nytimes.com/live/2021/06/01/us/biden-news-tulsa#biden-tulsa-massacre

*【一家三孩？許多中國人說不】
在政府宣佈“三孩”政策後，官方媒體將其稱為有助於刺激增長的重大變化。但在中國的大部分地區，這一聲明引發了憤怒。對普通人來說，這一政策只是提醒了他們早就意識到的問題：激烈的職場競爭、托育機構不足和對孕婦普遍存在的職場歧視，已經使得許多人對生育失去興趣。
https://www.nytimes.com/2021/06/01/world/asia/china-three-child.html

*【斯里蘭卡對一艘載有有毒化學物質的貨船船員展開刑事調查】
這艘貨船在該國海岸燃燒了12天，船上運送的硝酸、燒鹼、甲醇鈉和甲烷等危險貨品及塑膠顆粒流向該國水域和海灘。斯裡蘭卡海洋保護局稱，這“可能是我們歷史上最嚴重的海灘污染”。
https://www.nytimes.com/2021/06/01/world/asia/sri-lanka-fire-ship-plastic.html

【慢慢好轉的九倉置】

九龍倉置業地產投資有限公司
WHARF REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED

股票代號：1997
股息率：4%
市值：$1250億
業務類別：地產業
集團主席：吳天海
主要股東：會德豐有限公司（0020）（48.98%）
集團網址：http://www.wharfreic.com

5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億）：176／169／209／165／160
投資物業公平值增減（億）：53.3／11.9／79.9／80.7／-57.9
盈利（億）：138／99.2／172／180／39.3
每股盈利：--／3.27／5.67／5.94／1.29
每股股息：--／0／0.95／2.10／2.03
ROE：6.80／4.91／8.48／8.46／1.81

--企業簡介--

九龍倉置業是物業的投資者及營運商，擁有位處香港黃金地段的投資物業，香港物業總樓面面積為超過1100萬平方呎，估值總額超過$2700億。

當中的旗艦物業為海港城及時代廣場，分別位於尖沙咀及銅鑼灣，都是香港的核心購物業，同時這兩個亦是香港的地標性物業。

--黃金地段商場--

【圖1】--九龍倉置業部分物業

【圖2】--九龍倉置業部分物業

九龍倉置業的主要業務是持有物業收租，上述是擁有的主要物業資產，主要包括海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、The Murray、荷里活廣場，成為一個物業組合。

物業均座落於香港最核心的購物區或商業區，有相當的價值，呎租甚高。由於海港城及時代廣場對其的貢獻最大，因此稍後會再講述。

會德豐大廈包括一座25層寫字樓，位於中環的甲級寫字樓，樓面面積約為215,000平方呎，呎租逾$70，是很優質的物業，出租率100%。

卡佛大廈，位於中環，樓高24層，包括商場及寫字樓，總面面積189,000平方呎，出租率99%，物業位置相當好。

The Murray（前美利大廈），於2013年收購，其後改建為酒店，大廈位於中環，共27層，樓面面積336,000平方呎，行高端路線。

荷里活廣場，位於鑽石山，位處兩條港鐵線中，位置亦很不錯，總面面積562,000平方呎，是九龍東其中一個重要的商場，平均實際呎租逾$100，出租率處95%以上。

上述是九龍倉置業的主要物業組成，這企業以持有物業收租為核心業務。雖然業務本質穩定，但由於有發展物業的入賬數字，以及有「投資物業公平值增減」，因此大家見其營業額、盈利，都比較波動。

若果只計核心的收租部分，這企業的收入及盈利都是平穩，並保持向上的。

--海港城--

【圖3】--海港城

【圖4】--海港城相關物業

海港城是混合式發展項目，提供商場及寫字樓物業、服務式住宅、酒店及會所，位於於尖沙咀這個香港一線購物區，是香港其中一個最大的購物商場，更是香港其中一個地標，商場部分的可出租樓面面積1,286,000平方呎，寫字樓則有4,239,000平方呎。

整個海港城由多個物業組成：海運大廈、海洋中心、九倉電訊中心、世界商業中心、環球金融中心、港威大廈、馬哥孛羅香港酒店、港威酒店、太子酒店等。可見，這些都是有質素的物業，無論商場、寫字樓、酒店，都是行中高端路線，有相當的質素。商場及寫字樓的出租率均處95%以上。

由於地理上的位置理想，香港作為一個國際旅遊城市，海港城佔了有利的地理優勢，同時長遠的質素仍然正面。

--時代廣場--

【圖5】--時代廣場

時代廣場位於銅鑼灣，是香港核心的購物區，地庫直通銅鑼灣港鐵站，時代廣場是商場及寫字樓的混合式發展項目，與海港城一樣，是九龍倉置業的旗艦物業，貢獻相當多的收入。

時代廣場設有16層商場，商場的可出租面積約531,000平方呎，另包括兩座分別為33層及26層高的寫字樓大廈，總樓面面積約為1,976,000平方呎。出租率處95%以上。

由於地理及區份的優勢，時代廣絕對是優質資產，雖然香港經濟及旅遊業總會有波動，但長遠價值不會改變，租金收入仍會平穩向上。

--保持資產增值--

從上述資料可見，九龍倉置業持有的，都是優質甚高的物業，同時，會持續投入資源為物業增值，令物業長遠的價值保持向上。

透過翻新、重新定位，又或內部擴充來持續提升資產價值。例如海運大廈增加了四層高新翼，於2017年開業，當中擁有約94,000平方呎的可出租面積。

這些資產增值或物業改善工程，一般不需要重大的資本開支，因此不會對財務情況造成不利影響。而當中的好處，就是資產價值的持續提升，以及租金收入的增長，對企業長遠有利。

--中國物業佔比不大--

九龍倉置業的核心物業均在香港，但中國都有一些物業的收入貢獻，於中國的投資物業全部由海港企業持有（九龍倉置業持有7成股權的附屬公司，上市編號：0052）。

當中包括蘇州國際金融中心，這是一個商業綜合大樓（包括一間酒店－蘇州尼依格羅酒店），以子及常州馬哥孛羅酒店。物業總樓面面積約321,500平方米，估值約40億人民幣。

同時，亦於中國發展多個物業，包括重慶寰宇天下、常州時代上院、蘇州時代上城、上海南站，其中兩個由海港企業的附屬公司持有，另外兩個分別透過海港企業的合營公司及聯營公司持有。但這些物業發展後主要會出售，並不會持有作長期收租。

同時，海港企業表示，並無其他中國的土地儲備作發展用途，亦不打算補充其土地儲備，因此，九龍倉置業可說不打算在中國有大進取的發展。

--受旅遊業影響--

海港城及時代廣場，為這企業提供了大部分的收入貢獻，這兩個商場是香港有代表性的地標，雖然當中的質素甚高，但就無可避免受旅遊業的影響。

近年，中國經濟過了最高速的增長年代，加上人民幣比過往有所貶值，都令中國遊客消費力不及過往的年代，這難勉對這兩個商場造成潛在風險，但以近年的「正常經營時期」數據分析，商場的租金及出租率仍保持理想水平，影響未算大。

另外，香港現時的疫情，都會對商場資產、人流、香港零售市道造成潛在風險。但投資者在分析時，應該著重企業的長遠發展，而不應將當刻的情況過份放大。

疫情相信會在2021年仍對這股有影響，而2022年會開始好轉，長遠總會回到正常，投資者在企業較差時投資，能以較理想的價位買入。只要耐心持有，等到回歸正常情況，就會有正回報。

--網購影響--

長遠來說，電子商務可能對這企業旗下的商場受影響，若然人民的購物模式改變，當中租戶的業務就會有影響，最終對商場的租金受影響。

電子商務近年快速發展，由於網上零售商的固定成本通常低於實體店，故網上零售商可能會以折扣價格出售相同的產品，長遠來說，對實體店造成影響。

這種消費模式影響有多大，這刻仍存有未知數，但影響會存在的。

不過，對不少人及旅客來說，「行商場」是其中一種樂趣，而網上購物會較為目的性，因此，「行商場」有些優勢是無可取代的，這令九龍倉置業的物業，總會有一定的價值。

--投資策略--

整體來說，九龍倉置業有一定的質素，當中的物業都是優質高的類別。同時租金收入穩定，並且能平穩向上（但不會高速增長），前景不差，而企業發展方面不強，投資者不要對增長有太大期望。

這企業與房託不同，雖然本質都是持有物業收租，但並沒有硬性規定這企業要將多少盈利作股息派息，因此，股息回報會存有不確定性，但企業在資金運用方面就有較大的自由度。

相信中短期這股未必會強，始終受疫情影響，但相信最差時期已過，慢慢會好轉。

投資者可以視這股為穩中求勝，這股有收息及基本增長力，不過，並不是高增長類的股票。這股現價合理，如果投資者對這股有興趣，可分注投資，長線持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）