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大樹區房價 在 ???.? Instagram 的精選貼文
2021-09-10 23:19:32
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※ 引述《defy3 (防守)》之銘言：
: 想請問桃園各重劃區(撇除藝文/青埔/中路/小檜溪/八擴,這些要馬超預算要馬沒相關地緣)
: 預算關係總價1000萬以內2房(以投資報酬率來看的話,當然要挑選有潛力,但我愚鈍)
: 山鼻重劃區(中小型建商)
: 菓林(坑口)重劃區 (目前幾乎沒案,有也是在地建商)
: 龜山a7重劃區 (版上討論到爛了)
: 草漯重劃區(目前基期最低大概20W出頭)
: 經國重劃區(小區的重劃,交流道優勢)
: 大竹重劃區(機能算完善,但無重大建設)
: 以上如果以目前冷盤時期,可以觀察而後動的
: 大家有推薦的嗎? 希望投報率高的 好不容易存一點錢...
你的題目很明確，投資為主 -> 投報率高
所以我先假設你買了沒有自住需求
然後你投報率高就是一個數學問題
又2022房地合一2.0過了之後，短期買賣就是45%稅
但你仔細看，有一個帝王條款
6年內自住獲利400萬內免稅
所以你的原個命題可以改寫並等價下面這個題目->
哪一個地區，用最少的錢，然後登記自住6年後，可以實現400萬左右的獲利 ?
很多人數感很差，不曉得低基期的威力在哪邊，我就講一下國小數學
20萬/坪 -> 22萬/坪 這是 10%的漲幅 --(A)
40萬/坪 -> 44萬/坪 這也是 10%的漲幅 --(B)
100萬/坪->110萬/坪 這也是 10%的漲幅 --(C)
案例C 就是台北市大同區
假設案例ABC都是買權狀40坪的房子，
案例C 台北市大同區總價4000萬，你頭期款要拿800萬，貸款3200萬
假設六年漲10%，剛好賺400萬免稅用滿
但你要拿出比較多的頭期款，每個月要繳的房貸 11萬6千左右 壓力也最大
PS.我在這邊都假設不用寬限期 個人認為寬限期在2022以後是不聰明的玩法
案例B 比較像是新北中古屋
假設案例ABC都是買權狀40坪的房子，
案例B 新北市某區中古總價1600萬，你頭期款只要拿320萬，貸款1280萬
六年漲10%，賺到160萬免稅額內，但你拿出的頭期款較少，房貸每月4萬6 壓力也小
個人認為適合兩個年薪都有百萬的雙薪家庭自住 還有錢可以生小孩出國玩
而案例A 就是你文章中說的最低基期草漯預售屋
假設案例ABC都是買權狀40坪的房子，
案例A 桃園草漯預售總價800萬，你頭期款只要拿160萬，貸款640萬
六年漲10%，賺到80萬，頭期款就一台車子的錢，貸款月繳 2萬3左右
這個案例你甚至可以不賣拿去租，租金大於房貸
等租個8年，再登記自用不租人放6年，此時屋齡14年左右
連續3%通膨14年加上區域發展，到時候賣超過1200萬以上在我個人來看是穩妥妥的事情
(1200-800=400 免稅額內)
如果你可投資的錢少，選擇A的風險低、壓力又小，最適合拿來投資、然後自己不去住
租8年以後，就空在那邊放6年當倉庫或是假日去吃PIZZA
如果你錢超過1E，不用貸款，或是只需要少許貸款，又有自住需求，我會建議你選C台北市
買台北市租人不划算 就是要自住爽
又因為母數大 他好幾年漲1~3% 可以抵上桃園漲5~15%
那買案例A這種低基期的地方有沒有風險 ?
有
低基期最怕買到鬼城
就是沒有人要住、政府也沒有要建設，一遍荒煙蔓草的地方
但你看草漯
1.工業區就業人口多，離工業區遠的地方，租房用搶的 https://tinyurl.com/ypzjt2a2
2.少子化年代，學區爆滿不夠讀 https://tinyurl.com/33pda8m2
3.未來10年內，桃園第三航廈會落成，包括星宇 大樹醫藥 台灣思科 等七家企業已買地確定進駐
https://tinyurl.com/2yckaea5
這一波產業注入 其員工收入/員工人數，都會把 草漯/大園/青埔 原本居民洗出去
草漯/大園 有工業區是撐底，又有服務業升級新陳代謝可以拉高區域價格
我個人認為 10年左右 大園/草漯/青埔 這三個地區
會和航空城形成桃園新的就業住宅區塊 當然這是我個人看法 不一定正確 時間到可證明
再者10~20年左右，草漯還有 大園觀音線 這個桃園捷運規劃落實的機會
https://estate.ltn.com.tw/article/13984
我來整理一下
2022~2023 草漯目前現況: 完整商圈機能/工業區大量人口紅利/大量就業機會/房價低基期
2023~2033 草漯未來10年: 第三航廈完工/月桃路全線完工快速連接青埔/航空城計畫beta
2033~2043 草漯未來20年: 航空城計畫1.0完成/大園觀音線完成
加上草漯有三區公辦重劃、三區自辦重劃，有腹地足夠開發
讓建商可以從 2023~2043 這20年內一案推一案 漸漸把價格抬高 而非一次炒高本夢比
我認為這個重劃區是最有機會複製林口 A9成功的地方
當然這是我個人看法，不一定正確
但個人是認為好過一些拿不出數據和論證的感覺派
我不會像某些人說自己的看法一定正確
但至少我自己覺得正確的地方 會拿錢跳下去玩
而時間終會證明一切 :)
--
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推 gohit: 推草漯 最近也在看這區 02/03 01:24
多看多比較，現在還沒正式走入利率下行週期，不用急著買 :)推 gohit: 還有前面的案例也可以參考 真的是要依照法規去想 02/03 01:30
→ kyova: 有道理耶。低基期是王道。 02/03 01:33
推 kuosos520: 我覺得要20年XDDD 02/03 02:05
推 paul76318: 出生率這樣又沒啥移民20年後一定是都心回歸啦，日本都 02/03 02:06
那你現在就可以買台北市都心啦(笑)→ paul76318: 演給你看了… 02/03 02:06
推 s26492755: 我比較好奇的是有多少人知道草漯（ㄊㄚ、）而不是唸草 02/03 02:09
→ s26492755: 螺 02/03 02:09
推 ponchicha: 我直接看成草螺 謝謝S26 xd 02/03 03:17
→ kyova: 日本都心回歸是有其時代背景的。不能隨便套用。 02/03 04:27
政策 民情 都不同 都心回歸在台北是假議題因為像大安松山敦北東門這些區域 從來就沒有退潮過 何來回歸之說 ?
→ kyova: 雙北無論土地或都更都是極大的難題。目前趨勢應該還是減壓 02/03 04:28
→ kyova: 幾十年後也許政策又轉向了也說不定。 02/03 04:28
推 ultradev: 未來航空城員工要捨航空城內的住宅區新成屋去買草漯14年 02/03 05:58
→ ultradev: 中古屋，要嘛是航空城太貴，要嘛是草漯太便宜，未知數 02/03 05:59
航空城起來受惠最大的是青埔
買不起青埔
就會外溢到大園/草漯
航空城 -> 青埔 -> 大園/草漯 紅利外溢關係大抵如此
故 與其說賭草漯未來有沒有搞頭
不然說我在賭航空城未來有沒有搞頭
推 aa00788: 穩了 草羅怎麼輸 02/03 06:10
推 kagaya: 差別在a9是吃外溢 草漯是吃自己 02/03 07:03
A7吃A9外溢草漯吃青埔外溢
這就是為何政府要砸錢分三段來蓋月桃路
因為草漯走月桃路10多分鐘就可以抵達青埔
才有外溢的本錢
推 tupppp: 草羅XD 02/03 07:29
→ kklarinet: 笑死 02/03 07:38
記得買保險推 jc761128: 我阿嬤都念草漯 02/03 07:42
推 semiannual: 想請問為何不推寬限期玩法呀？ 02/03 07:47
因為現行貸款多為30年 而非20年你用5年寬限期 由於計息為複利 這是指數函數
發生在30年+5年的複利會高出20年基礎+5年的複利孳息會高出很多 大幅吞蝕獲利
推 gothmog: 青埔別買 就很安全 02/03 07:59
推 CaLawrence: a9吃外溢又怎樣 吃到快吐了你管他是不是外溢 02/03 08:00
→ jason88633: 謝謝推文的國語課，還以為草螺呢XD 02/03 08:19
推 piliwu: 我看媒體有提到桃園國際大廠要搞電池產業但沒有描 02/03 08:33
→ piliwu: 述具體細節 02/03 08:33
→ piliwu: 看九妹東京狂飆的地方是海埔新生地，老人很怕地震 02/03 08:35
→ piliwu: 不敢買但幾年內 02/03 08:35
→ piliwu: 漲爛了全台大概只有竹北贏他 02/03 08:35
→ toto123: 在機場工作高薪者 寧願買林口吧 02/03 08:49
推 kuosos520: 機場沒有什麼高薪的，不要幻想，機師是少數人 02/03 09:04
你要定義甚麼叫做高薪草漯一坪預售20萬，稅前年薪50萬就可以輕鬆負擔三房平車
松山區一坪預售130萬，稅前年收300萬你看三房平車也是負擔不起
推 piliwu: 機場中產很多啊年薪百萬以上一大票，當然不能跟豬 02/03 09:12
→ piliwu: 屎屋隨便都300 02/03 09:12
→ piliwu: 比 02/03 09:12
推 Bulkathos: 這篇有 法令分析/財務分析/區域發展分析/策略 小弟拜服 02/03 09:15
→ Bulkathos: 專注漯怎麼念的，應該去問你的國文老師，房版討論賺錢 02/03 09:17
→ kuosos520: 機場年薪百萬的比例，大概比看起來老舊的中壢工業區龜 02/03 09:23
→ kuosos520: 山工業區還低 02/03 09:23
→ kuosos520: 我同學在裡頭做地勤主管的，那個薪水低得嚇人... 02/03 09:24
同溫層效應 就像我覺得2018 a9前段預售捷運走路10分鐘路程 一坪40萬 靠北便宜
松山區1/3價格而已 松山區套房可以買林口精華三房平車
我幾個鄰居/同學都有買進 當時也是一堆靠北很貴的
推 s26492755: 我早就聽過草漯王分析了 連那邊有好吃pizza都知道 02/03 09:31
→ s26492755: 不能關心一下沒注意草漯的人會不會搞成草螺膩 02/03 09:32
→ s26492755: 你是不是住海邊 草漯真的海邊喔 02/03 09:33
→ piliwu: 別只看航空公司，週邊一些從業人員都很不錯的 02/03 09:33
→ piliwu: 像機場公司就是低調好公司，我第一次認識青埔就是 02/03 09:34
→ piliwu: 去公司員工家參 02/03 09:34
→ piliwu: 觀 02/03 09:34
推 chouvincent: 想太多 一堆機場不是住台北就是南崁 02/03 09:46
推 j0958322080: 草漯應該沒靠海，靠海的是觀音 02/03 09:52
林口才是真正靠海 但林口A9重劃區不靠海北投有焚化爐 但北投石牌沒有焚化爐 XD
推 piliwu: 南崁是以前，我在疫情航空業落衰時有考慮過投資南 02/03 09:57
→ piliwu: 崁或青埔，後來 02/03 09:57
→ piliwu: 不選南崁是因為他已經發展成熟 02/03 09:57
→ piliwu: 投資要選未來性不是看當下 02/03 09:58
噓 heinztzeng: 青埔還行… 草漯這個地方根本就沒啥還能炒 空氣爛 環 02/03 09:59
→ heinztzeng: 境差 交通差 02/03 09:59
八風吹不動 一屁打過江推 CIIIO: 為啥不投青埔？ 比較有機會成為未來信義區 02/03 09:59
早在2012就買了 那時酸的一大堆 2021我出脫了結 換了三間草漯+現金有找→ heinztzeng: 懷疑你反串 02/03 09:59
推 paradigm: 草漯王 02/03 10:00
噓 heinztzeng: 等遠雄有到草漯推案再叫我 02/03 10:02
去年桃園市政府標售草漯抵費地 遠雄就有標到其中幾塊耶 你這不是自己打臉嗎推 s26492755: 離海很近了啦 當然不是海岸第一排 02/03 10:12
→ s26492755: 然後草漯在觀音區沒毛病 02/03 10:12
推 jpbptjp: 桃園2字頭的區域就剩下楊梅埔心/大園客運園區/觀音草漯， 02/03 10:18
→ jpbptjp: 以交通就業生活機能來說楊梅埔心完勝，雖然投報不見得贏 02/03 10:18
→ jpbptjp: 但房市下滑時的支撐性強很多 02/03 10:18
用數據來看 楊梅莆心的就業人口/學區入籍數 都遜於 大園觀音耶照你的邏輯 這樣大園觀音的支撐比楊梅普心還要強啊
更何況草漯政府新開的月桃路10幾分鐘直通青埔，楊梅普心有哪個核心可以蹭 ?
草漯大園青埔有航空城計畫外溢，楊梅普心有甚麼產業升級 ?
草漯大園政府有規畫捷運，楊梅普心在哪裡 ?
你只有個人看法，沒有數據和ROADMAP，座談客耳
推 MDJJ: 推~實際走訪過，觀音草漯大園一帶，是底層勞工翻身機會 02/03 10:20
→ MDJJ: 工業區就業門檻超低，領的贏一堆辦公室，薪資不差! 02/03 10:20
很多人沒有意識到再過10~20年 藍領會成為珍貴的勞動力 薪水必然會大幅攀升 邁入先進國家之必然
推 paradigm: TED都去草漯拍賞屋了 02/03 11:18
一堆建商買好地了 TED尚書大人很機靈 專家都會看風向推 jkduke: 埔心 有火車站 又離平鎮中壢近 附近有工業區+龍科 贏多了 02/03 11:27
工業區+火車站 我就推鳳鳴 埔心就是未來注定在少子化時代淪為偏鄉的地方 被磁吸走推 mytureheart: 說一句實在的 草漯不太值得買了 兩年前才16一坪 現在 02/03 11:34
→ mytureheart: 20幾 根本盤子 而且接下來蓋的不好賣 要買的早就買了 02/03 11:34
不就符合我說的 建商一案推一案 從16萬漲到20幾 買的都賺誰要買都不漲的地方 你嗎?
推 jkduke: 而且埔心 還有台一線 草漯沒什麼支撐= = 02/03 11:39
你才提不出埔心有甚麼支撐 沒有數據 也沒有論述你個人的主觀看法不重要 客觀的數據和政府建設藍圖才有意義
推 j0958322080: 草漯有61跟15阿 02/03 11:41
還有國二甲 月桃路 大園觀音線也在牛棚熱身了推 dr900143: 兩邊都待過 埔心塞車的程度大勝草漯 下班時間埔心到中壢 02/03 12:10
→ dr900143: 要開40分鐘…且埔心房價還是貴一點 02/03 12:10
所以從投資角度 買埔心真的傻 有需求自住就另一回事※ 編輯: DarkAlex (223.136.244.180 臺灣), 02/03/2023 15:21:58
→ akito209: 房價不跌都還好，這邊蛋盒區要殺死最快，本要夠粗 02/03 16:09
推 smallkop: 窮人特區 02/03 16:31
推 jpbptjp: 就業不是只看當區，楊梅埔心被龍科,幼獅,平鎮工業區環繞 02/03 16:34
→ jpbptjp: ，就業機會遠大於觀音工業區，這還不考慮國1和鐵路的交通 02/03 16:34
→ jpbptjp: 優勢 02/03 16:34
你說的都是你個人主觀看法，沒有數據佐證，流於空談事實上就業人口就是輸給草漯大園這一區
更何況那邊一坪已經3字頭、基期高
又非重劃區，沒有桃園捷運規劃、離桃園未來潛力核心航空城又遠
買的貴、增值潛力又低，周遭又是老舊古早房，學區也沒見爆滿，只適合當地人買
噓 XJY13: 草漯那種地方根本一堆徵收戶買或租當臨時棲身，四周道路到 02/03 23:45
→ XJY13: 中壢青埔路很少又窄，那種地方養不出什麼消費，最多全聯跟 02/03 23:45
→ XJY13: 工地福利社，等到徵收戶地弄好後一堆賣掉變現回去自建透天 02/03 23:45
噓 XJY13: 草漯那種地方，論基礎建設、產業結構，就是個爛地方，適合 02/03 23:52
→ XJY13: 給大潭電廠歲修宿舍或是當阿勞宿舍，一個地方醫院診所、大 02/03 23:52
→ XJY13: 眾運輸，甚至生活環境跟居民素質不好地方，只能做投機的， 02/03 23:52
→ XJY13: 同樣是產業園區，看看龍潭渴望園區跟草漯比... 02/03 23:52
講了一堆，你這個郵局員工不就買不起台北市 ? 住在外勞很多的桃園很痛苦嗎 ? XD推 gohit: 去年桃園市政府標售草漯抵費地 遠雄就有標到其中幾塊耶 02/04 02:39
→ gohit: ↑請問像這樣的資訊要去哪裡查 這個看房很重要 謝謝 02/04 02:40
推 ultradev: 草漯在地人口素質實在...大觀路二段還是違停佔掉一車道 02/04 11:01
八擴人看不起草漯人 我們正台北人笑而不語 去過八德一趟 行人交通之危險 可怕https://www.pttweb.cc/bbs/home-sale/M.1660063024.A.AAA
→ ultradev: ，會買重劃區的人多少會在意市容、素質這些東西，如果未 02/04 11:02
你投資的八擴已經成形，基期又被炒那麼高，投資風險高草漯重劃區目前基本跟你投資的八擴市容差不多，還有後發優勢，10年後必定屌打八擴
→ ultradev: 來沒什麼改變，那草漯還是只適合沿海工業區工作的人去買 02/04 11:03
→ ultradev: ，航空城工作者要便宜就買客運園區就好了，各方面都比草 02/04 11:04
https://www.youtube.com/watch?v=jQriACwoP1w 有影片有真相 比你客觀真實多了→ ultradev: 漯好些 02/04 11:04
你個人的預測不重要 沒有數據支撐 沒有政府建設roadmap 等同空談唱衰草漯不會讓八擴變更好 大可不用擔心草漯搶走八擴八囧的客群 ^^
※ 編輯: DarkAlex (61.228.38.165 臺灣), 02/04/2023 20:20:27