連載文章 22—2020/09/01
《平民投資王》網路版---劉鳳和 著 無版權—可大大分享

但至少，我們已經邁出了第一步。

目前依照建商和住戶達成的協議，原先在這裡的住戶，在改建完畢之後，得以一戶換一戶，同樓層換同樓層，每一戶再加送一個機械式停車位。未來的新大樓從原先的十層樓變成二十五層，整棟建築用鋼骨SRC建構，離公園離捷運站又都非常近﹔另外，更不用說改建期間，每一戶可以領到的搬遷費（遷出、遷入各給三萬）、蓋多久領多久的月租屋費（一戶二萬元），實在太令人滿意了。建商預計花四年時間改建完畢，也就是未來五年，我在這裡將會有兩戶，每一戶三十八坪的房子；我媽媽一戶，我自己一戶。五年的投資報酬率時間，換來利潤多增加了一•五倍。

喔！我忘了說，每一戶除了汽車停車位之外，還會再加碼贈送一個摩托車停車位。各位你們發現了嗎？這些讓你瞪大眼睛的結果，統統只來自一個觀念的改變。

養兒防老，不如養房最好

正如我說的，觀念轉個彎，連世界都跟著轉彎。

曾經有一位保戶帶著兒子來找我。我們聊著聊著，聊到人生七十歲以後要怎麼半？如果不幸生病了，醫療保險真靠得住嗎？

這又是一個多數人的迷思：因為有了「保險」這項產品，所以人們認定，在發生意外或是疾病時得靠保險才能得到幫助。那如果今天這個世界沒有「保險」這樣東西，怎麼辦？還是得想辦法啊！這時，只有一個顯而易見最實際的需求－錢。看病的錢從哪裡來？救助的錢從哪裡來？很簡單，但也是問題的本質，事實上，我認為不一定要靠保險公司賣的醫療保險。

我舉了一個簡單的例子，我說：買房子可不可以養老？他說可以。我接著說：既然房子可以養老，它可不可以治病？萬一我患有慢性病、中風，要請外勞的時候，房子有沒有用？他想了一想，「好像可以。」我說當然可以，我們現在花幾千塊錢買個住院一天理賠一千的險種，等到我七十歲的時候，鈔票都縮水了，理賠金也還是一天一千，有什麼用？難道我們應該把辛辛苦苦賺來的錢通通放在保險裡？錯！我個人認為，錢，應該放在對的地方－

房地產，就是個可以把錢放到這裡的好東西。

有了自己的房子以後，萬一生病了需要用錢，為什麼不拿房子跟銀行抵押？記住！是抵押，不是賣掉。假設抵押個一百萬。有這一百萬，你愛吃什麼就吃什麼，愛住什麼醫院就住什麼醫院，這一百萬可以提供的服務不也跟醫療保險一樣？這難道不是另一種醫療保險？至於為什麼只能抵押不要賣？因為如果以抵押方式向銀行貸款一百萬，按造現在的利率，本利攤還，一個月還五千多元就可以了，稱個五年、十年，搞不好房子又漲了，為什麼要急著賣？你用貸款貸出來的錢治病，比靠保險公司的醫療險治得更好，為什麼？住院保險還有理賠，一旦出了院，不但花費可能比住院多，甚至連一毛錢都領不到。

「那也要有房子才能貸款啊！現在年輕人連買房子都買不起了，哪能想那麼遠？」原來這位保戶的兒媳婦，一直想買一間新房子，但是看來看去永和有電梯、管理員和漂亮公設的新成屋，少說一坪也要六十萬，買個三十坪也要一千八百萬，誰買得起？

「為什麼一定要買附有公設的新房子？」我提醒他，「附有公設的房子大約有百分之三十都是公設坪數，算下來買三十坪的房子，加加減減，實際坪數只剩二十坪。住二十坪，卻付出去三十坪的錢， 一坪六十萬，六百萬就這樣不見了。」再加上一個月一、二千的大樓管理費又是一筆開銷、一年下來要付多少？別忘了還有房屋貸款，就算頭期款繳掉三百萬好了，剩下一千五百萬，未來每個月要再付上七、八萬的貸款。再說，年輕夫妻如果生了兩個小孩，一男一女怎麼辦？ 二十坪的房子夠住嗎？ 現在新房子愈蓋愈好，建材幾乎都採用SRC，沒有七、八十年是沒辦法改建的。也就是說，如果三十歲的年輕人現在買了新房子，到死都要被套牢在這間房子上。誰負擔得起？就只因為兒媳婦喜歡？

老屋比新屋值得投資

「比起新成屋，何不買問傳統舊式的五層樓公寓？」我用另外一個角度為他分析，這種房子一坪可能都還要二十五萬左右，但是好處是第一，沒有公設，你買三十坪實際上就是三十坪， 一坪三十五萬的話，總共一千零五十萬， 二十坪總共也才七百萬﹔第二，不用付大樓管理費﹔第三，不管是二十年還是三十年的傳統舊式公寓，這些老房子久一點再過三十年，一定會遇上「改建」。

改建代表什麼意思？意思是，如果一棟五層樓的公寓，每一層面積三十坪，上面
一共住了五戶人家﹔三十坪除以五等於六，就是一戶擁有六坪的土地。到時如果改建，每一戶的「持分」就是六坪。根據我之前海砂屋得來的經驗，五層樓的舊式公寓改建，一戶可能可以換到兩戶！那時房子就不是一坪三十萬了，你現在買的舊公寓才花不到一千萬，經過二、三十年以後，房子升值又加戶，而且又變成兩間新房子，多美好的事情。

至於唯一無法跟電梯豪宅相比的就是大樓管理員，沒有管理員也可以裝不鏽鋼鐵窗啊，省下來的錢，還可以再加裝一個保全系統咧。所以我不僅僅建議這位爸爸和他的兒子，更建議他們去說服這位未來的媳婦，儘早換個觀念，讓錢途轉向更寬闊的道路。

從民國七十幾年負債二百多萬開始，我從負數往上爬。雖然進入保險界剛開始賺不到錢，但是在途中不小心發現了另一個契機，讓我決心去做大家都不願意著做的事情﹔做著做著，又不小心接觸到更冷門的外勞仲介、認識了一些老聞，再從賣外勞仲介產品，變成賣也很冷門的個人意外險、個人一年期壽險、個人一年期癌症險......。賣著賣著十幾年過了，現在，我賣保險賺到多餘的時間，讓我比別人有了更多時間和機會，再去做更多的事情。

人生到這個地步已經非常完美了，真的很感謝。所以，在此要奉勸很多年輕人，不要急著要賺錢，平常把我們的工作做好， 一旦有機會，總有一定一天輪到你。

慢慢來，成功才來得快

現在很多年輕朋友，遠從四面八方來找我諮詢，我從他們身上發現了一個相同的問題，因為大家都想要快速致富，心太急，所以走錯了一些一路。

過去，台灣跟現在也遇過一樣的情形﹔房地產一下暴漲，大家必須不吃不喝存下幾年的薪水，才能賺到第一棟房子，物價波動不穩，民眾當然會怕。再加上不管是書店還是媒體，暢銷排行榜上最熱賣的都是財經書﹔電視頻道轉過來轉過去，每台都在講財經、講賺錢，賣得民眾心裡都亂了方向。現在的年輕人，尤其是剛出社會、三十歲左右的年輕人，他們會怕，怕找不到未來在哪裡？既然找不到工作、找不到好的工作，有些人甚至乾脆不工作了，但不工作是非常錯誤的選擇，尤其是現在這樣的大環境底下。

很多人說台灣失業率很高，可是從另一個角度看，台灣也有很多工作沒有人願意去做：營造、做組工的、做高速公路的、做傳統黑手的，都沒人去做﹔逼不得已，我們必須請外勞來做。前一陣子電視上有個名嘴說年輕人不可能沒工作，沒有工作的人去找他，他幫你找，只怕你不做而已。沒有錯，只怕你不做而已！

以前我住的地方有一個水電工人，我看他每天開一台破破的小發財車，裡面塞滿滿的電線水管，還有一些工具，身邊帶一兩個小徒弟，每天早上出發上工一直到傍晚才回來，日出而作日落而息。看起來他好像全身髒兮兮的，後來我才知道，他有三棟房子。那時大約是民國八十五年左右，不要看他只是做水電的，既沒有公司行號也沒有店面，就這樣一路做下來，也累積到了大錢。

我也看過有些人，不願意屈就自己接受薪水比較低的工作，結果一事無成。

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

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