💧不動產系列（一）-天花板漏水樓上屋主要負責嗎❓

最近連下好幾天的暴雨，各地傳出淹水災情，許多大樓住戶也出現天花板漏水的狀況。

Ｑ：天花板介於上下兩個樓層中間，出現漏水情形時，究竟該由樓上還是樓下負責呢？

關於天花板及內部管線的修繕費，依照法律規定，原則上應由上下兩樓屋主共同負擔。

但是如果漏水原因可歸責於其中一方，就應該由該屋主負責。

例如漏水原因是來自於樓上不當裝修，那樓下屋主就可要求樓上屋主，單獨負擔天花板及內部管線的修繕費。

當然，樓下屋主另可要求樓上屋主把房屋修繕到不再漏水。

也可要求樓上屋主，必須容許樓下屋主請人進入其家裏修繕，再由樓上屋主負擔修繕費用。

Ｑ：如果漏水原因出在樓上屋主設置、保管房屋不當，除可提出上述要求外，樓下屋主在法律上還可請求什麼呢？

天花板漏水時，時常會損壞樓下室內裝潢、家具、牆壁，甚至導致樓下屋主暫時無法居住而須另行租屋，或破壞其居住安寧

如果樓上屋主設置、保管其房屋不當，導致發生上述損失，依照法律規定，這些損失或其他因此而生的損失，樓下屋主都可要求樓上屋主賠償。（破壞居住安寧的部分，可請求精神賠償）

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參考法條：
公寓大廈管理條例第6條、第10條、第12條規定

民法第184條、第191條、第195條、第196條、第213條～216條規定

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你家的外牆是誰的，你知道嗎？

猜猜是不是這樣：

當你想在外牆掛招牌時、設置廣告時，你說，我家外牆當然是我的，所以我高興掛什麼就掛什麼。

當你家外牆滲漏時，你說，聽說公寓大廈條例規定外牆屬於管委會的，所以管委會應該來修理，對嗎？

那麼，當大樓外牆磁磚脫落砸傷路人，責任又要算誰的呢？

今天就來跟大家聊聊『牆』的問題。

首先，你家的外牆就是屬於你家的，大家可以參考公寓大廈管理條例第56條第三項的規定：

公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：

一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。<——就是這裡

二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。

三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。

四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。

既然是屬於你家的，修繕的責任就在你身上，包括磁磚掉落、漏水等問題，造成損害當然就是你的責任，甚至有刑事過失傷害的問題。

即然是你家的，是不是愛掛什麼招牌就掛什麼招牌？

我們再看一下公寓大廈管理條例第八條的規定

公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。

住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。

（第四十九條規定，有上列行為者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。）

（廣告物、鐵窗的相關規法令則是可以參考建築法及招牌廣告及樹立廣告管理辦法）

結論是責任要你扛，但管理設置就卻要聽管委會的，很難想像吧！

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