最近因車位及車道公設分攤引發爭議，台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6（二）聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》（內文詳如下）。

原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少？》，因投書文稿過長，受限篇幅，刊登時將原文部分刪除，其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去，我將投書完整內容重新貼文如下，供進一步參考。

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房屋房價公設比知多少？

張金鶚（清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

最近公設比過高議題再度受到朝野關注，內政部在立法院備詢表示，的確有些瑕疵需要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。另外，近年新建案欠缺公設相關規定下，導致公設比動輒超過三成以上，在房價持續高漲當下，是否公設不應列入計價，建議採用「實坪制」，也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。

在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記，其中建物面積登記又分成「專有部分」：包括「主建物」（室內專用）及「附屬建築」（陽台等室外專用），和「共有部分」：包括大、小公（設）、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用；「小公」指社區小部分住戶，如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。

至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類，雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權，但無獨立權狀，不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」，若是登記為大公，即沒買車位住戶也有持分車位面積，顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀，可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似，惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同，其停車位的價格也應有所不同。

另外關於「車道」的產權登記，因為涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備，有的還設有垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公，由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，然而若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。

猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時，即是將房間出售，但走道公設並未出售，登記在建商名下，後來引發產權糾紛，不論使用或改建都造成許多爭議。

較合理的車道產權登記方式，個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。

關於產權面積登記與計價的作法，民間業者最早是將停車位併入一般公設登記，合併計價，如此降低單價，以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升，發現業者計價方式不合理，在市場機制調整下，業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。

2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定，主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價，惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊，也未真正落實上述規定，甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。

後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理，因此政府規定在2018年以後新建案，雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議，在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。

從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程，可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為，仍應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制，以避免產生更大的爭議，甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。

我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。

然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。

房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。

https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793

#新竹大車站計畫開箱‼兩座大公園🌲＋跨站平台商店街🛍＋城市慢行系統🚶‍♀
　
相信各位市民朋友，過去這幾年來時不時在媒體上或市長的臉書上看到「新竹大車站計畫」，只知道要縫合前後站、帶動火車站周邊區域發展，但到底究竟大車站是什麼，卻有看沒有懂。
　
這絕對不是你的問題！因為市府一場說明會都沒辦，就連議員都是上周才知道計畫詳細內容是什麼。我已經 K 完整本 406 頁的可行性研究核定報告，並向多位專家學者諮詢。以下就讓我簡單來跟大家說明。（文末有報告電子檔，歡迎分享）
　
#大車站計畫五大目標
　
1⃣ 解決鐵路兩側因阻隔而缺乏無障礙的人行空間系統
2⃣ 解決鐵路阻隔客運轉乘侷限於軌道一側，並藉以提升周邊道路服務水準
3⃣ 車站平台預留與新竹輕軌共構空間，整合共乘無縫轉運
4⃣ 建立現代化車站，整合人流、物流、金流、城市生活生產與休憩的功能
5⃣ 藉由平台式車站 TOD（大眾運輸導向）整體開發，提升前後站國有土地使用效率及帶動區域都市發展
　
整個大車站計畫分成短期和中長期，短期以新竹車站跨站平台和周邊土地開發為主，中長期則包含北新竹車站跨站平台、市區鐵路路廊自行車道及綠帶、鐵道藝術村與南側舊倉庫群增設新竹鐵道博物館及藝文空間。
　
本次行政院通過的可行性研究只涵蓋短期計畫，並非整個大車站計畫，因此以下只針對短期計畫進行說明。
　
#計畫完成後會多出那些東西
　
🌲兩座大公園🌲
　
－北公園，約 0.5 公頃，為車站平台上的空中花園廣場，採扇形設計，以車站塔樓為視覺焦點，提供市民集散、停等以及逛街購物的開放空間。
　
－南公園，約 0.8 公頃，為輕軌站區的半戶外空間，公園上方以玻璃頂蓋設計，將成為全國唯一的「風雨公園」，結合休憩活動、商業空間和公共機能。
　
🛍 跨站平台商店街🛍
　
沿大車站平台主要動線設置精品店、商店街、便利商店等。店面每間 10 至 20 坪，規模至少 15 間，以達到集市效益。於適當空間設置 200 坪以上賣場，提升車站服務機能，吸引附近市郊居民搭火車前往購物。
　
🚈公共運輸轉運服務🚈
　
與新竹環狀輕軌共構，並於後站地區預留輕軌共站空間，改善前、後站發展差異。新設置前、後站市區客運轉運站，並配合後站 12 米計畫道路拓寬與新闢，引導前後站客運分流，分散人流與車流，紓解車站周邊交通負荷。
　
🏢周邊土地大樓林立🏢
　
除車站平台外，周邊規劃 ABCD 合計 6.4 公頃之開發基地，興建地下 5 層、地上 4 至 8 層之建築物。部分低樓層空間可引進百貨公司、超級市場、美食街等；高樓層則可規劃做為辦公室、旅館等使用。藉由步行可達的生活圈規劃，將「職、住、遊、憩」巧妙融合在一起，具體呈現在日常生活的動線中，將是宜居新竹的不動產發展趨勢。
　
#交通黑暗期有多久
　
🏗施工工期🏗
　
新竹車站跨站平台與周邊土地開發，從規劃至完成約需 10 年，預計 111 年 1 月開始動工，於 118 年 12 月陸續完成。其中跨站平台預計 116 年 6 月完工，工期約 5 年 6 個月。
　
🚆火車照開不受影響🚆
　
施工採「Rapittsu-0 工法」於車站區上方構築一個臨時施工構台，所有施工作業均在構台上進行，均不需於地面上作業，不影響構台下方列車營運與調度。
　
🚘少數車輛進出管制🚘
　
跨站平台第一期工程施工期間，後站東南街一巷需封閉，禁止車輛進入；第二期工程施工期間，前站中華路及後站東南街一巷仍維持車輛正常通行，但禁止停車。
　
#總共要花納稅人多少錢
　
💰計畫工程經費💰
　
計畫總經費預估約 65.33 億元，中央政府負擔 52.39 億元，地方政府非自償性 9.98 億元、自償性 2.95 億元。非自償性部分採分年預算編列，自償性部分可從車站平台商業收益，以及周邊土地開發回饋挹注。
　
計畫經費包括設計階段作業費、DE 基地鐵路設施拆遷補償費及工程造價費，以及多項設施直接工程費，含跨站平台（13.3 億元）、D 基地站前開發大樓 3 樓以下部分（13.5億元）、香山及竹南車站運工機電新建及移設工程（8.8 億元）、台鐵運務服務大樓（1.8 億元）等。
　
💲新增營運維護成本💲
　
預估每年增加約 4.3 億元的營運維護成本，由新竹市政府和台鐵局依相關原則和協議按比例負擔。
　
其中立體連通廊道、跨站平台管理維護費，由新竹市政府全額負擔；車站旅服空間或商業空間，由台鐵局全額負擔；本計畫於 E 基地所設置 2 處大型公園，其管理維護費，依台鐵、市府受益比例負擔；周邊 ACD 基地的公共設施依台鐵、市府土地持分比例拆算維護管理權責。
　
#相關問題一起來思考
　
1⃣ 新竹環狀輕軌真的會蓋嗎？
　
大車站計畫其中一個重要的元素就是和輕軌共構，預估在目標年 (140 年) 輕軌每日運量可以達到 3.7 萬人次，並為火車站多帶來每日 5 千多的轉運人次。也就是說如果缺少新竹輕軌，大車站計畫本身要撐起預估的開發規模和效益幾乎不可能。
　
新竹市政府過去 22 年完成 4 次可行性研究，但歷任市長都沒有實際執行。這次因為前瞻計畫的關係，又獲得再次評估的機會，正由市府委託的中興工程辦理可行性研究，預估今年底完成。
　
然而，除了最早提出要串聯新竹舊城區、新竹科學園區、高鐵特定區及竹北生活圈之外，不但路線至今依然未定，跨越橋梁、河川、國道的工程技術也尚未克服。另外，竹縣、科管局都不願分攤地方自籌款、輕軌運量是否能維持營運、以及施工期的交通如何維持等問題都還沒有解答。
　
假設新竹輕軌無法蓋，那大車站計畫應該做怎麼樣的轉變，各項預估數字是不是要重新計算，這些不確性風險市府也應該在評估大車站計畫是否可行時，一併納入考量才對。
　
2⃣ 原有舊城區商圈會更沒落嗎？
　
「縫合前後站、帶動區域發展」是大車站計畫的目標之一，但就如同報告書也提到的，「新竹市中心衰退，戲院、百貨公司陸續撤離，城區活力明顯弱化」，很明顯舊城區需要被活化。
　
但就目前的計畫，車站平台規劃成商店街，周邊又以百貨、超市等為開發項目，難道不會和既有的舊城商圈搶生意嗎？會不會因此造成更多店家倒閉？
　
議會一再要求市府應該要就大車站計畫做既有商圈的衝擊影響評估，但整本可行性研究報告書隻字未提，究竟是縫合前後站，還是加速舊城沒落？市府有義務說明清楚。
　
3⃣ 新竹地區的精品百貨市場不是飽和了？
　
過去兩年，因為巨城具有強大磁吸引力的關係，導致新光三越新竹中華店、SOGO 新竹站前館相繼於 107 年 3 月與 108 年 8 月停止營業，而位於竹北市的 3.5 萬坪百貨商場 Sky City 也將於今年第三季開幕。
　
以新竹縣市共約 100 萬的人口，要再新設精品百貨購物商場和巨城與 Sky City 競爭搶客源，恐怕相當困難。市府應進行更具體的市場需求調查。
　
4⃣ 會有廠商願意再投資商辦或旅館嗎？
　
報告內容表示「近年來半導體產業發展暢旺，配合產業發展與企業擴充需求，新竹地區的 A 級辦公室供給已產生缺口」。然而，根據實際詢問，報告中提到的公道五台肥 TFC ONE、交流道旁竹科萊恩廣場、以及竹北高鐵暐順經貿大樓都尚有辦公空間在出租，並非供不應求。
　
另外，依據交通部觀光局統計，新竹市現有合法登記旅館共有 61 間，客房供給數合計為3,871 間，分布主要集中在新竹火車站附近。於計畫報告中也提到「目前新竹旅宿市場近乎飽和、競爭日趨激烈，旅館業者已面臨重大挑戰」。
　
如果要吸引廠商來車站周邊投資商辦或旅館，市府應提出具體的數據來證明確實有相關的市場需求。
　
5⃣ 有其他設施比公園和商場更能善用車站優勢嗎？
　
隨著時代的演進，近年來國外的場站規劃，已從過去的百貨商場開發，變成結合創新、科技、教育等領域的產業開發思維。
　
像是法國巴黎的 Station F計畫，將車站打造成數位新創孵化中心，有超過 3 千張工作桌，60 間小型會議室、8 座會議中心，吸引 Microsoft、Facebook 、LINE等數位巨擘進駐，整個計畫花費約新台幣 40 億 8 千萬元。
　
大車站計畫除南北公園及商業空間的規劃外，市府也應一併評估有無其他產業開發模式更能善用車站和軌道運輸的優勢。
　
#大車站計畫後續
　　
大車站可行性研究報告經行政院核定，市府接下來會辦理「綜合規劃作業」，預計將花費 4 千 6 百萬元，耗時兩年以上。 如果綜合規劃也通過中央部會，才有後續的細部設計和興建工程。
　
我認為既然市府有意要推動，就應該負責任地對計畫進行實質的評估，不要最終又淪為紙上作業。於綜合規劃階段，市府也應至少召開三場全市公聽會，積極邀請專家、民代及市民參與，廣徵民意並了解地方需求。
　
大家如果有想到什麼問題，或是有任何對計畫的建議，都可以留言或私訊給我，我會再和相關單位反應並商討。
　
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【新竹大車站計畫可行性研究報告】　
全文 ( 406 頁)
https://reurl.cc/arVjA4

摘要 (林彥甫整理)
https://reurl.cc/D9AQE5

簡報（1090214 國發會審查）
https://reurl.cc/6253MM

▍好文分享：文林苑的問題在貪婪嗎？

文林苑的爭議來自「貪婪」嗎？一樁買賣破局，那麼不爽不要買 (賣)，為什麼會扯上貪婪呢？這其實反映的是背後法規設計的問題。來看看 埃西亞商會 的好文吧！

補充：討論都更除了執行的部分，更無法避免「為什麼要都更」。老屋換新房，想要的人自然舉雙手贊成，但這背後有什麼原因可以容許政府動用強制力呢？經濟學家所說的市場機制，其中一個威力就在於如果有某人不想和你交易，沒關係，我找別人就好。透過保存這種選擇的自由，市場機制可以讓每個人在他的預算範圍內追求他享受的事物。今天如果我們支持都更，要和某人說「你不可以追求住在現在這個房子裡的享受」，「別人都支持拆你家」好像不是個很光采的理由。就像「全班投票通過，明天開始每天倒廚餘都輪到白鯨小編」，應該不會有人覺得這是民主。建商絕不是因為樂善好施才去接都更，政府也不能用自己沒拿錢作為使用強制力的原因。與其指謫別人貪婪，不如去看看為什麼在這個例子裡，雙方在法規下沒有談出兩邊都能接受的價碼。

[文林苑案問題在貪婪嗎？]

by代糖俠

因為張景森這位即將上任的政務委員關於文林苑王家拆除案一番譏諷的的言論，引發「新政府的成員是否執政就忘記居住正義」的爭議。先不論準閣員的言行有傷害政府跟民眾之間信任的疑慮，文林苑的爭議真的來自「貪婪」嗎？其實作為一個都更規則設計的案例，文林苑可以說是再好也不過，用「貪婪」來說明這個案例的爭議核心，可以說不夠具體。

文林苑更新案最重要的爭議點，是整個都市更新的過程中，最先的更新範圍包含郭元益大樓等相鄰接的土地；而同樣相鄰接的土地包含了算是在整個街廓內側的王家兩筆透天厝。郭元益大樓在申請排除計畫範圍成功後，使不願意接受此都市更新案的王家上訴要求比照相同理由排除於計畫範圍，然而卻因為其兩筆土地位於街廓的內側，沒有辦法獨立出入，因此若不包含於此更新計畫，未來將無法改建，因而牴觸「更新計畫不可以導致鄰地未來無法改建」，無法退出此都市更新的計畫。

爭議之處在於現有的都市更新相關條文規定，只要達到可以執行計畫的門檻，那麼不願意同意條件、又無法退出計畫的所有權人，就只能依照估價的結果領取補償金後，放棄此更新計畫內的所有權益。因此，出現了在未達100%同意之下（文林苑案已經超過90%），仍有人不願意參加更新，又不願意領取補償金，透過抗爭的方式避免被拆屋、阻止更新計畫實施。

那麼到底為什麼會出現不同意的問題呢？排除去年相當出名的「龍腦戶」那種非理性因素，不同意戶多半都是有跟建商談過價錢的－以台北市這幾年較知名的永春案、文林苑案皆是如此，這就是為什麼張景森會大言不慚地譏諷王家。價錢談不攏、雙方撕破臉自然就變成了不同意戶，但價錢談不攏這種事情稀鬆平常，跟貪不貪婪實在無關，不過是雙方的價值認知有了差距，真正造成這個差距的原因不搞清楚，建商跟不同意戶都只知道用貪婪來指責對方，實在對於解決問題無濟於事－畢竟，之所以需要都更，就是因為計劃範圍內確實有更新建築物提升居住安全的需求。

問題的爭點在於更新後的分配比例必須按照估價師的鑑價結果計算，但不見得每一戶都願意接受這個鑑價結果，故實務上建商多半以私約或其他方式補貼來讓所有權人同意更新。光是這個部分，就是極為荒謬的設計。公部門訂定都市更新的遊戲規則，本該讓資訊可以充分揭露、對稱，參與住戶彼此可以比較自己跟建商拿回多大的坪數、需要多貼多少錢，可以避免資訊不足而導致住戶不願意談判的問題；沒想到法規反過來強制規定所有人都必須按照鑑價結果分配比例，導致這類資訊的交換本身就是「不能端上檯面」的灰色資訊，非官方認證、不能公開的性質使得資訊不能完整流通、品質不能受到住戶信任，這樣的設計反而使得都市更新的溝通過程更加窒礙難行。

另一方面，強制依照鑑價結果分配的作法，導致「土地可建容積價值」與「鑑價結果」差距最大的所有權人，在建商理性的規劃下，會被刻意優先操作為不同意戶－以文林苑案為例，王家因為不能自行改建故完全沒有退出選項，而其建物本身又是街廓內側的透天厝，因為老舊加上出入不方便導致建物價值低落，鑑價結果差。然而其持有的土地持分近50坪，單是以現行容積率規定就可興建為180坪的建物，按照『實坪』一坪50萬的低價水平，就已經有超過一億元的價值，若不同意卻只能被迫領取七千萬元左右的補償費，這中間至少三千萬的差價，若不是作為建商的獲利，也必然成為建商用來補貼其他所有權人、換取同意的籌碼。從建商最後實際提供的條件也可以得知，建商並不願意用高出鑑價結果太多的價碼跟王家達成協議，才導致僵局。

制度設計本身就造成了部分條件特殊的所有權人容易淪為「不同意戶」，但實際上像王家少賺的(至少)三千萬，到底流落到何方了呢？由於先前提到，分配必須按照鑑價結果，所以實際上這筆錢透過建商這個中介者，變成私約底下補貼部分不同意戶，或是建商自行吸收作為工程長期延宕而使興建成本變高的工程費用補償。唯一一個掌握足夠比例同意戶、可以提出計畫的建商因而可能利用其壟斷的優勢，透過資訊因為法律規定而不透明的優勢，而得以獲得本來不應該賺取的超額利潤。指責建商本身為了賺錢想辦法在不觸法的前提下最佳化獲利，要建商『有良心』可以滿足正義感，但設計錯誤的法規就是使建商如此『貪婪』的主因，這樣荒謬的局面。

錯誤的法規不但使王家必然被貼上貪婪、要太多的標籤－就算他們僅主張要求要有變換後的面積的市價一億元作為補貼價金、非常公允地主張他們應得的部分，這數字仍高於鑑價結果一大截，豈不『貪婪』？更使建商『必須』遵守法規、得以利用法規造成的資訊不透明而名符其實地『貪婪』。應該檢討的，是這個法規的設計，而不是什麼人貪婪或不貪婪。

日前因為大法官的釋憲結果，計畫提出的門檻10%同意戶的比例太低，欲修法提高為30%，另外實施的門檻則育提高為80%或90%等不同版本，試圖解決都更機制不良的問題；然而這都沒辦法解決現行規定要由鑑價結果分配比例，實際上有壟斷條件的建商卻可以利用資訊不透明進行不公平的談判，真正造成各種釘子戶問題的窘境。

否則，繼續按照這個荒謬的『強迫各戶必須按照鑑價結果分配』的制度，而非各戶自行依照主張的權利談判，未來就算要實施想像中『公平正義』的公辦都更，就算建商的角度換成了政府，這種荒謬的情況依然會出現－想看看，王家的案子就算換成了公辦都更，按照鑑價結果他們就是只能分配到較小面積、被迫領取低估的補償金，難道就不會因為這個案子不是建商賺錢，而是其他住戶得以獲益，就變得『公平』嗎？甚至有可能在未來幾年內，因為新政府欲強力推行公辦都更，最後會因為政府官員想要加速政績推行，變成操縱媒體與論，利用政府「不牟利」的身分跟強制力，更加有魄力地侵害所有權人的財產權益的一場悲劇。