譚新強：不可輕視拜登 更不可輕視美國

拜登雖是美國史上年紀最大的總統，競選時更經常被特朗普形容為老人癡呆，但上任尚未夠100天，已做了不少事情，不禁令人刮目相看。

最重要成就當然是加速接種疫苗，現今速度已提升至每日近300萬劑，已接種最少一針人數已超過1億人。近日拜登宣布上任100天的接種目標由1億劑翻倍提升至2億劑。

拜登認真治疫，成效立竿見影，每天確診人數已從非常恐怖的30萬，死亡人數4000多，回落至每天確診約6萬，死亡約700。社會逐漸重開，上周復活節期間，每天飛機乘客數目已回升至約150萬，因此美國疫情亦已呈反彈迹象。拜登苦口婆心，提醒國人抗疫仍未成功，且變異病毒已殺入美國，必須維持社交距離；但很多人不理，馬上衝出去玩，民族性格使然，無辦法！

美國接種疫苗速度比全球大部分地區快（中國務必急起直追），總算對國民有點交代，但亦體現美國的無比自私，囤積大量疫苗，導致大多數貧窮國家拿不到，已出現世衛警告的「災難性道德失敗」。即使西方各國也出現醜陋疫苗爭奪戰，加拿大雖已訂購5倍人口的超比例疫苗數量，但仍出現嚴重缺貨情况，已宣布第二針疫苗接種時間將延遲4個月，有效性必然降低。歐洲更慘，正面對第三浪的變異病毒，但BioNTech疫苗供應不足，阿斯利康（AstraZeneca）疫苗又確有嚴重問題，出現不少相關血栓死亡個案，不少歐盟國家又再停止使用。香港政府和不少香港人迷戀英國，聽到牛津已肅然起敬，但科學歸科學，人命關天，在此再次呼籲，港府應盡快取消阿斯利康疫苗的訂單。

拜登治疫有功，民望不錯，現支持率53.6%，遠比特朗普同期的40.4%高，所以有足夠動力促使國會通過1.9萬億美元的緊急刺激方案。且得勢不饒人，拜登連消帶打，繼續推銷高達2.3萬億美元的基建方案，同時亦建議把企業所得稅提升至28%。共和黨人當然極力反對，批評計劃中包含大量浪費。民主黨方面，參議員桑德斯（Bernie Sanders）、沃倫（Elizabeth Warren）和眾議員奧卡西奧—科特茲（Alexandria Ocasio-Cortez, AOC）等，則批評方案仍未到位，需要更宏大綠色經濟計劃，亦應增設針對億萬富翁的「財富稅」（wealth tax），但亦有較傳統民主黨人如前財長薩默斯擔心過度刺激經濟，引發通脹重臨，經濟變得過熱，反而縮短經濟增長期。

美多管齊下 今年GDP增長或達7%

治疫有進展，加上接近現代貨幣理論（Modern Monetary Theory, MMT）的極度寬鬆貨幣政策，再加上接近全民基本收入（Universal Basic Income, UBI）的財政刺激政策，美國經濟強力反彈，預測今年GDP增長或高達7%，或比中國還要高！上月美國新增職位超過90萬份，失業率降至6%，估計年底前可回落至5%以下。市場確有點擔心通脹，10年債息一度回升至1.75厘，但現已回落至1.65厘。一如聯儲局主席鮑威爾所說，通脹長期低於2%目標，通脹預期不可能一下子改變過來，即使短暫超標也不用擔心，反而是好事。2月PCE報1.4%，PPI升至2.8%，但只反映經濟剛重開，不少供應鏈出現短暫供不應求情况，例如半導體芯片。不少人本預測美元，在財赤大增下，必大幅貶值，但今年美匯指數不跌，反微升了2%。美國最擅長的股市就更厲害，拜登上任至今，標指已升了6%，比最吹水的特朗普同期表現的4%還要好。早說過民主黨執掌白宮時代的股市表現比共和黨更好！

更重要的是拜登的所謂「美國救援計劃」（American Rescue Plan），並非只是一個短期拯救方案這麼簡單，部分為福利政策的結構性改革，包括為單親媽媽提供長期援助，對少數族裔幫助最大，有人甚至預測可減少貧窮人數30%！分為8年的基建方案，長遠作用應更大，不止將翻新日久失修的公路、橋樑、隧道和機場等設施，更將大力推行電動車與充電樁網絡，同時提升電網和再生能源。部分計劃亦包含大量增加教育和科研經費。

主流傳媒如《紐約時報》，已開始吹捧拜登正帶領着一場影響深遠的「大政府革命」，推翻從40年前開始的所謂「列根革命」，列根當年在就職演講中說：「Government is not the solution to our problem, government is the problem」。今天面對疫病大流行和全球氣候變化等問題，不可能倚賴個人或企業來解決，確需要強大和有遠見的政府來領導政策，其實更需要全球合作。

美國擅長打造超級大牛市

有人指出，2008年美國次按引發金融海嘯，結果由中國放水4萬億人民幣大建高鐵，帶領全球走出危機，但至今仍在消化債務。今次疫情，不論源頭，大規模爆發確從武漢開始，但中國經濟政策一直克制，反而美國不停放水，現在更計劃以扶貧和基建來刺激經濟，明顯在模仿中國行之有效的大政府政策！所以有些人亦預測美股表現將近似2009年金融海嘯後的A股，今年見頂，然後徘徊數載。

股市很難講，什麼都有可能，亦未必與實體經濟有太大關係。但按過去經驗，美國最擅長（中國相反）的正是打造愈來愈長，可以長達10年，甚至20年的大牛市。去年牛市終被疫情打斷了，但反彈亦超預期般迅速，未到年底已創新高。我無意估頂，但美國充滿流動性，且投資者永遠樂觀，不少人已在討論會否再現一次「咆哮的二十年代」（Roaring Twenties）？雖百年前的世紀泡沫最終也爆破，更招來大蕭條，但黃金十年，如小說《大亨小傳》（The Great Gatsby）中的燦爛派對，所有人紙醉金迷，活在當下，誰管過後的「宿醉」（hangover）有多痛苦！

在2001年，「股神」巴菲特（Warren Buffett）提出了一個他認為是市場價值的最佳指標──股市總值兌GDP比例，自此被稱為「Buffett Indicator」（BI）。巴菲特的建議非常簡單，如BI跌至70%至80%，買入股票的中長線贏面非常大；但當BI升至200%時，他形容危險程度就有如玩火。BI有點像諾貝爾經濟學獎得主席勒（Robert Shiller）的周期調整市盈率（Cyclically Adjusted Price-Earnings Ratio, CAPE），有參考價值，但未必能幫你發達。BI在1999至2000年科網股1.0泡沫期，一度短暫升至200%，不久之後就爆破（巴菲特也是事後孔明）。2008年全球金融危機前夕，BI反而只約140%。

我近日剛想起BI，無獨有偶，前天竟看到馬斯克（Elon Musk）向「女股神」Cathie Wood垂詢有關BI問題：「標普500總市值兌GDP比例已達150%，總市值BI更高近230%，市場是否已亮起紅燈？」近日Wood手風雖不太順，但仍不失其大好友風格。她答案兩點，分母和分子，分母的GDP產自工業革命年代，早已過時，不能準確量度數據年代的生產力進步，因此嚴重低估了GDP數值。我也有同感，但總不能說說就算，必須有完整理論和數據支持。分子方面，Wood認為現今科技經濟已逐漸成熟，有盈利支撐，且增長快速，跟2000年時不可同日而語。她更提到通脹溫和，證明盈利質素變得非常高，言下之意即是股市合理估值，可較從前的水平高。

大政府革命倘成功 美貧富懸殊將拉近

大致上贊同她的解釋，但漏了其他4個重點：

（1）利率水平對合理價值有極大影響，所以能否支撐高BI水平，取決於聯儲局掌控能力。通脹不足為懼，加密貨幣（crypto）功能在炒，並非替代美元，人民幣國際化遙遙無期，在在反映可見將來，美元地位穩如泰山。

（2）拜登的大政府革命亦很關鍵。如成功，貧富懸殊拉近，社會變得較穩定平和，綠色高科技經濟亦可帶來很多創新機會。

（3）美國亦非常擅長操控傳媒。雖然不少世人已看穿西方傳媒的假面具，但無奈中國傳媒影響力仍遠遠不及西方。美國人包括傳媒，不論左右，都自誇非常愛國。愛國固然是高尚情操，但絕對沒有中立，愛國必須偏頗，必會有雙重標準。愛國與國家主義，甚至種族主義，只有一線之差，差別區分亦非常主觀。在中國崛起的世紀挑戰面前，西方傳媒絕不會示弱，絕不會大力自我批評股市泡沫，只會久不久提醒一下，製造一些健康調整，使到慢牛股市走得更久更遠。

（4） Wood漏了最重要的一點是美國企業雄霸全球。數據年代，美國Big Tech的全球優勢，可能比石油年代的埃克森美孚（ExxonMobil）、通用汽車（GM）和波音（Boeing）更大。FAAMNG等企業的盈利來自全球，增長快速，賽道仍很長。所以根本以美國股市總值跟美國本土GDP作比較，已很過時，意義也不大。要比的話，可能要以全球GDP減去中國GDP作為分母來計算。

兩三年前，不少中國科技龍頭企業如阿里（9988）、騰訊（0700）、華為、字節跳動和小米（1810）等，雄心勃勃，都有衝出國際，跟美國Big Tech一較高下，爭奪全球巿場霸權的壯志。不幸經歷不公平的貿易和科技戰，和不停的無道德底線抹黑，已形成對中國企業極不利的國際環境。

被美國打壓的企業如華為和字節跳動，中國比較支持。較莫名其妙的是對尚未被美國真正開火的科技龍頭如阿里和騰訊等，自己反而有點過敏，已急急展開反壟斷調查。近日美國最高法院，極少開金口的大法官托馬斯（Clarence Thomas），也提出有可能需要把Big Tech監管如公共事業。但為時尚早，即使有監管，美國也絕不會愚蠢到真的搞死FAAMNG等科技龍頭企業，他們對美國的全球霸權太重要了。

中國科技龍頭創始人「退休」是浪費

中國科技龍頭的CEO廚房已變得超熱，不少創始人紛紛急流勇退，有的享受打打太極，打打高爾夫球的「退休」日子，有的搖身一變成慈善家。有的更妙想天開，人到中年，突然想重拾當科學家的初心。志氣可嘉，但不幸科學家跟運動員一樣，黃金時間都在少年，大部分的偉大發現如牛頓的萬有引力，愛因斯坦的狹義相對論，以至薛丁格的量子力學方程式，都是在30歲前完成的。相反，對企業家來說，40歲後的中年，才是黃金時間。年輕企業家提早「退休」，可能有助宣泄仇富情緒，但其實是一種可惜的浪費，亦對真正收窄貧富懸殊沒甚幫助。

壟斷固然不好，有一定經濟代價，扼殺不少初創企業的創意、盈利，甚至生存空間。一個餅分得較平均，亦確對社會和諧有幫助。但說到底，不可太過故步自封，無論人口或GDP，中國都只佔全球20%不到，如何先把餅做大，爭取更大市場份額，不是更重要嗎？

勿忘西方人喜征服全球

最近拜登已說得很明白，美國加上歐洲和亞洲盟國的GDP，佔全球的60%，遠比中國大。言下之意是只要團結，定必能抑制中國崛起。

中國雖已表明發展的目的並非超越美國，而是不斷超越自我。但請不要忘記西方人（尤其美國人）的特性，從十五世紀的航海探險年代起，已喜歡征服全世界。雖說帝國主義年代已過去，但西方人仍霸佔全球最大面積，最肥沃的土地，絕大部分發達國家亦屬於西方人。現今數據年代，除軍事外，資訊科技最重要，其實金融也只是資訊行業的一種。美國企業擁有無止境野心，即使中國只安於現狀，美國也絕不會長期接受此「8比2」的比例，仍必企圖攻破防線，征服中國市場。

最後想起華盛頓的至理名言：「進攻才是最好的防守。」

（中環資產持有GM、facebook、Amazon、Apple、Microsoft、Netflix、Google、阿里、騰訊及小米的財務權益）

中環資產投資行政總裁

[譚新強 中環新譚]

最近因車位及車道公設分攤引發爭議，台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6（二）聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》（內文詳如下）。

原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少？》，因投書文稿過長，受限篇幅，刊登時將原文部分刪除，其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去，我將投書完整內容重新貼文如下，供進一步參考。

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房屋房價公設比知多少？

張金鶚（清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

最近公設比過高議題再度受到朝野關注，內政部在立法院備詢表示，的確有些瑕疵需要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。另外，近年新建案欠缺公設相關規定下，導致公設比動輒超過三成以上，在房價持續高漲當下，是否公設不應列入計價，建議採用「實坪制」，也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。

在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記，其中建物面積登記又分成「專有部分」：包括「主建物」（室內專用）及「附屬建築」（陽台等室外專用），和「共有部分」：包括大、小公（設）、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用；「小公」指社區小部分住戶，如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。

至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類，雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權，但無獨立權狀，不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」，若是登記為大公，即沒買車位住戶也有持分車位面積，顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀，可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似，惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同，其停車位的價格也應有所不同。

另外關於「車道」的產權登記，因為涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備，有的還設有垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公，由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，然而若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。

猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時，即是將房間出售，但走道公設並未出售，登記在建商名下，後來引發產權糾紛，不論使用或改建都造成許多爭議。

較合理的車道產權登記方式，個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。

關於產權面積登記與計價的作法，民間業者最早是將停車位併入一般公設登記，合併計價，如此降低單價，以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升，發現業者計價方式不合理，在市場機制調整下，業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。

2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定，主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價，惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊，也未真正落實上述規定，甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。

後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理，因此政府規定在2018年以後新建案，雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議，在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。

從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程，可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為，仍應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制，以避免產生更大的爭議，甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。

我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。

然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。

房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。

https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793

共有房地分割出售，小心多繳房地合一所得稅

有一個家族的祖先留了一大塊土地，由他的子女平均繼承，也在10年前（房地合一所得稅2016年施行之前）辦好了繼承登記，每個人都有相同的持分。

之後弟弟想要出售他的持分給另外一個親戚，為了便利土地未來分割，於是就跟其他兄弟姐妹協商，以分割共有物的方式，讓弟弟之後取得的土地超過原先他的持分比例，最後弟弟再把這塊土地賣給親戚。

弟弟覺得出售的土地是繼承得來的，所以應該不必繳交房地合一稅吧！？

用白話的角度來理解：

國稅局認為，祖先所留的土地給子女繼承，子女原有的持分，是屬於它本身繼承得來的權利，這部分因為原先繼承來的土地可以使用舊制，固然沒有房地合一稅的問題。

但是這位弟弟在「分割共有物」之後竟然取得比他原來持分比例更大的土地，超過原先持分比例的部分，算是弟弟「買了」，所以買了之後再出賣給其他親戚，這個部分就要課徵房地合一稅，再加上分割完即刻出售時間不足一年，以最高稅率45 %計算，.....。

心想，如果當時祖先已經做好了規劃，寫一份遺囑讓每一個子女都單獨擁有不同的土地，不用持分的方式，未來子女出售土地的時候仍然可以享有稅率的優惠。

或是兄弟姐妹在繼承時，可以協商分配的方法，在第一次就把分配的土地歸給單一的個人，而不一定是全部都先共有才「公平」，免除在日後處理上可能衍生出稅負的問題。

總之，先做好財富規劃，有秩序的安排讓每塊土地未來都有合適的主人，不但可以減少家族爭產糾紛，也或許可以少繳一點稅吧！

喝一杯茶，享受平安的財富吧。

#房地合一稅
#分割共有物
#遺產
#遺囑
#國稅局
#平安得財富

130503TVBS美河市翻版 市府出地都更虧18億
影片網址→http://youtu.be/1Ftp8LX_uj4

感謝記者 陳乃瑜 的採訪，說到都更市府虧錢，其實是要看從何角度看，從市議員王鴻薇的角度，原本釋出那麼多土地，後來換回這麼少的土地，當然虧大嚕！

可是從價值來看，假使一棟4層樓公寓，共4戶，每戶土地持分都10坪，最後換回的土地、建物坪數也會不同唷！因為一樓可能有店面效應，價值當然高過二樓以上的住戶，因此一樓分得比較多，也是理所當然的事情。

總之，看用什麼角度看嚕！

以下為新聞報導......↓

記者:陳乃瑜 攝影:林亞男 台北報導

去年底台北市政府和建商聯合開發的「美河市」建案，才被監察院糾正，權益分配不符比例，讓市府損失超過100億，這可能不是個案，有議員發現市府出了76%的土地，參與都更，結果只分回一半不到，價差超過18億，議員質疑，這麼虧的都更條件，市府怎麼會同意。

TVBS記者陳乃瑜：「市府出地和建商合作的這個建案，就位在捷運站的正旁邊，不過有議員質疑，市府分回的樓地板面積，不符比例，還倒虧18億。」

屋齡才4、5年的物件，近捷運站還有運動中心，房市上相當搶手，房仲開價每坪140萬，不過當初台北市府出了76%的土地，參與都更，最後只分回37.7%，一半都還不到。

北市議員王鴻薇：「公務員的心態就是，反正這不是我家的地，如果你今天去參與都更，是你們家的地，你是地主的話，你會同意這種條件嗎？你會讓建商吃成這個樣子嗎？」

議員質疑，市府放任建商低估市府財產，如果依比例計算，短少的樓地板面積，價值18億，難道是慷市民之慨當冤大頭？

財政局長邱大展：「確實有時候可能是比較吃虧的，鑑價師是由建商去選的。」

市府解釋，都更必須經過審議委員會評估鑑價合理性，再加上分回的比例是以更新後的價值計算，而不是面積比例，市府認為分回的部分店面，價值比較高。

房仲業者陳泰源：「二樓以上你是住家，跟一樓你是店面，理所當然價值應該不同，落差可能是以好幾倍來計算。」

建商廣告：「最美的水岸住宅。」

之前市府和建商聯合開發的建案，被監委糾正，讓北府損失超過百億，官員也被彈劾，當時市府承諾未來會更慎重處理，如今市府參與都更，再度將估價權，全權交給建商，這樣的「慎重」處理，恐怕讓市民難以認同。

新聞網址→http://www.tvbs.com.tw/NEWS/NEWS_LIST.asp?no=miffy011820130503183634

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/62541513