連載文章 22—2020/09/01
《平民投資王》網路版---劉鳳和 著 無版權—可大大分享

但至少，我們已經邁出了第一步。

目前依照建商和住戶達成的協議，原先在這裡的住戶，在改建完畢之後，得以一戶換一戶，同樓層換同樓層，每一戶再加送一個機械式停車位。未來的新大樓從原先的十層樓變成二十五層，整棟建築用鋼骨SRC建構，離公園離捷運站又都非常近﹔另外，更不用說改建期間，每一戶可以領到的搬遷費（遷出、遷入各給三萬）、蓋多久領多久的月租屋費（一戶二萬元），實在太令人滿意了。建商預計花四年時間改建完畢，也就是未來五年，我在這裡將會有兩戶，每一戶三十八坪的房子；我媽媽一戶，我自己一戶。五年的投資報酬率時間，換來利潤多增加了一•五倍。

喔！我忘了說，每一戶除了汽車停車位之外，還會再加碼贈送一個摩托車停車位。各位你們發現了嗎？這些讓你瞪大眼睛的結果，統統只來自一個觀念的改變。

養兒防老，不如養房最好

正如我說的，觀念轉個彎，連世界都跟著轉彎。

曾經有一位保戶帶著兒子來找我。我們聊著聊著，聊到人生七十歲以後要怎麼半？如果不幸生病了，醫療保險真靠得住嗎？

這又是一個多數人的迷思：因為有了「保險」這項產品，所以人們認定，在發生意外或是疾病時得靠保險才能得到幫助。那如果今天這個世界沒有「保險」這樣東西，怎麼辦？還是得想辦法啊！這時，只有一個顯而易見最實際的需求－錢。看病的錢從哪裡來？救助的錢從哪裡來？很簡單，但也是問題的本質，事實上，我認為不一定要靠保險公司賣的醫療保險。

我舉了一個簡單的例子，我說：買房子可不可以養老？他說可以。我接著說：既然房子可以養老，它可不可以治病？萬一我患有慢性病、中風，要請外勞的時候，房子有沒有用？他想了一想，「好像可以。」我說當然可以，我們現在花幾千塊錢買個住院一天理賠一千的險種，等到我七十歲的時候，鈔票都縮水了，理賠金也還是一天一千，有什麼用？難道我們應該把辛辛苦苦賺來的錢通通放在保險裡？錯！我個人認為，錢，應該放在對的地方－

房地產，就是個可以把錢放到這裡的好東西。

有了自己的房子以後，萬一生病了需要用錢，為什麼不拿房子跟銀行抵押？記住！是抵押，不是賣掉。假設抵押個一百萬。有這一百萬，你愛吃什麼就吃什麼，愛住什麼醫院就住什麼醫院，這一百萬可以提供的服務不也跟醫療保險一樣？這難道不是另一種醫療保險？至於為什麼只能抵押不要賣？因為如果以抵押方式向銀行貸款一百萬，按造現在的利率，本利攤還，一個月還五千多元就可以了，稱個五年、十年，搞不好房子又漲了，為什麼要急著賣？你用貸款貸出來的錢治病，比靠保險公司的醫療險治得更好，為什麼？住院保險還有理賠，一旦出了院，不但花費可能比住院多，甚至連一毛錢都領不到。

「那也要有房子才能貸款啊！現在年輕人連買房子都買不起了，哪能想那麼遠？」原來這位保戶的兒媳婦，一直想買一間新房子，但是看來看去永和有電梯、管理員和漂亮公設的新成屋，少說一坪也要六十萬，買個三十坪也要一千八百萬，誰買得起？

「為什麼一定要買附有公設的新房子？」我提醒他，「附有公設的房子大約有百分之三十都是公設坪數，算下來買三十坪的房子，加加減減，實際坪數只剩二十坪。住二十坪，卻付出去三十坪的錢， 一坪六十萬，六百萬就這樣不見了。」再加上一個月一、二千的大樓管理費又是一筆開銷、一年下來要付多少？別忘了還有房屋貸款，就算頭期款繳掉三百萬好了，剩下一千五百萬，未來每個月要再付上七、八萬的貸款。再說，年輕夫妻如果生了兩個小孩，一男一女怎麼辦？ 二十坪的房子夠住嗎？ 現在新房子愈蓋愈好，建材幾乎都採用SRC，沒有七、八十年是沒辦法改建的。也就是說，如果三十歲的年輕人現在買了新房子，到死都要被套牢在這間房子上。誰負擔得起？就只因為兒媳婦喜歡？

老屋比新屋值得投資

「比起新成屋，何不買問傳統舊式的五層樓公寓？」我用另外一個角度為他分析，這種房子一坪可能都還要二十五萬左右，但是好處是第一，沒有公設，你買三十坪實際上就是三十坪， 一坪三十五萬的話，總共一千零五十萬， 二十坪總共也才七百萬﹔第二，不用付大樓管理費﹔第三，不管是二十年還是三十年的傳統舊式公寓，這些老房子久一點再過三十年，一定會遇上「改建」。

改建代表什麼意思？意思是，如果一棟五層樓的公寓，每一層面積三十坪，上面
一共住了五戶人家﹔三十坪除以五等於六，就是一戶擁有六坪的土地。到時如果改建，每一戶的「持分」就是六坪。根據我之前海砂屋得來的經驗，五層樓的舊式公寓改建，一戶可能可以換到兩戶！那時房子就不是一坪三十萬了，你現在買的舊公寓才花不到一千萬，經過二、三十年以後，房子升值又加戶，而且又變成兩間新房子，多美好的事情。

至於唯一無法跟電梯豪宅相比的就是大樓管理員，沒有管理員也可以裝不鏽鋼鐵窗啊，省下來的錢，還可以再加裝一個保全系統咧。所以我不僅僅建議這位爸爸和他的兒子，更建議他們去說服這位未來的媳婦，儘早換個觀念，讓錢途轉向更寬闊的道路。

從民國七十幾年負債二百多萬開始，我從負數往上爬。雖然進入保險界剛開始賺不到錢，但是在途中不小心發現了另一個契機，讓我決心去做大家都不願意著做的事情﹔做著做著，又不小心接觸到更冷門的外勞仲介、認識了一些老聞，再從賣外勞仲介產品，變成賣也很冷門的個人意外險、個人一年期壽險、個人一年期癌症險......。賣著賣著十幾年過了，現在，我賣保險賺到多餘的時間，讓我比別人有了更多時間和機會，再去做更多的事情。

人生到這個地步已經非常完美了，真的很感謝。所以，在此要奉勸很多年輕人，不要急著要賺錢，平常把我們的工作做好， 一旦有機會，總有一定一天輪到你。

慢慢來，成功才來得快

現在很多年輕朋友，遠從四面八方來找我諮詢，我從他們身上發現了一個相同的問題，因為大家都想要快速致富，心太急，所以走錯了一些一路。

過去，台灣跟現在也遇過一樣的情形﹔房地產一下暴漲，大家必須不吃不喝存下幾年的薪水，才能賺到第一棟房子，物價波動不穩，民眾當然會怕。再加上不管是書店還是媒體，暢銷排行榜上最熱賣的都是財經書﹔電視頻道轉過來轉過去，每台都在講財經、講賺錢，賣得民眾心裡都亂了方向。現在的年輕人，尤其是剛出社會、三十歲左右的年輕人，他們會怕，怕找不到未來在哪裡？既然找不到工作、找不到好的工作，有些人甚至乾脆不工作了，但不工作是非常錯誤的選擇，尤其是現在這樣的大環境底下。

很多人說台灣失業率很高，可是從另一個角度看，台灣也有很多工作沒有人願意去做：營造、做組工的、做高速公路的、做傳統黑手的，都沒人去做﹔逼不得已，我們必須請外勞來做。前一陣子電視上有個名嘴說年輕人不可能沒工作，沒有工作的人去找他，他幫你找，只怕你不做而已。沒有錯，只怕你不做而已！

以前我住的地方有一個水電工人，我看他每天開一台破破的小發財車，裡面塞滿滿的電線水管，還有一些工具，身邊帶一兩個小徒弟，每天早上出發上工一直到傍晚才回來，日出而作日落而息。看起來他好像全身髒兮兮的，後來我才知道，他有三棟房子。那時大約是民國八十五年左右，不要看他只是做水電的，既沒有公司行號也沒有店面，就這樣一路做下來，也累積到了大錢。

我也看過有些人，不願意屈就自己接受薪水比較低的工作，結果一事無成。

🇵🇭2018 菲律賓南遊記-生活篇🇵🇭

常常有人問我：妳後悔去菲律賓嗎？

不後悔，我們一家人在生活上視野增加許多。而對我自己也是收穫滿滿。

但，一年已經是極限。

菲律賓人是活在當下的快樂民族，生活悠閒到大家散漫，我們急得跳腳，但人家還在乘涼搖扇子。任何一件事情沒有一件是可以馬上解決的，沒有一個人在乎「效率」或是「誠信」。比方說跟你約好明天來家裡修水管，不是 no show，不然就是臨時改變計畫。
我無法接受這樣的態度，山姆老是叫我要習慣，不用跟這些人認真，浪費生命、浪費口舌。但我說就是大家都這樣，所以他們就一直鬆下去。是，我一個人無法改變整個社會，我又是只是個過客，但我還沒有那個智慧「放下」。

一次，帶著 Andrew 去參加同學的生日派對。在百貨公司裡的兒童樂園；有球池、溜滑梯、大積木等等。玩了一整個下午，我得去廁所，我讓幫傭看著 Andrew，我自己去廁所。（雖然我是很掙扎，因為菲律賓的無障礙廁所我幾乎沒有一間可以自己駕馭。但為了孩子的安全，我決定去試試手氣）派對在二樓，我進到無障礙廁所，沒有坐墊！！我問工作人員，他說一樓的才有。我等著電梯到了一樓無障礙廁所，一樣沒有；再問工作人員，說試試三樓，等了電梯上到三樓也沒有！！我去看一般的廁所，每個都有坐墊，而且都使用德國名牌馬桶（無障礙的也是）。
派對結束後，我到客服中心抗議，接待的小姐說會跟高層說。我說，我要在三天內收到電話，並留下客服電話和姓名。回家後，我耐心的等到第四天，才打電話過去，電話轉啊轉的，轉到賣場經理：霹哩趴啦的我念了一堆，說這是嚴重的歧視，菲律賓政府現在非常重視這一塊，如果你們只是交差了事，那就等著被告吧。對方想解釋：我才來六個月，但我也有發現這問題，我已經請採購處去處理馬桶坐墊的事了，請給我們三個月的時間。
「你來了六個月，也發現這問題，居然沒有解決它？三個月裝三個馬桶坐墊？我一天就可以做好。我給你一個禮拜，而且請你主動聯絡我！」
四天後，我收到他的簡訊：我們已經放上坐墊了，歡迎妳隨時回來。
我朋友還特地去幫我看他有沒有呼嚨我，結果真的裝上了。

在社區，每棟都有秘書。社區管制嚴謹，只要有人來，從車子號碼牌、司機和同行人的名字，都要寫的清清楚楚。幾人進幾人出，不能少也不能多（尤其他們對自己本地的勞工）剛開始在搬家的時候，家裡外勞一早送下去資料，大約十點就有人直接按門鈴，打開門是好幾個施工的工人。樓下秘書照規定要打電話上來，才能放他們上來。我腦袋只閃過這太危險了吧？山姆在上班，家裡就幫傭、我和小孩。我打電話下樓追問；社區為了安全總是要我們填寫一堆資料，我們遵守了，但妳沒有做好妳的職責，直接讓他們上來。秘書打死不認錯，一下怪保全，一下怪幫傭。我直接告訴她：妳就直接跟我說：抱歉，以後我會更加注意。我不需要妳的藉口。懂嗎？從此以後，我們從自己的大樓走到大門的接待，大家都會跟山姆說：王先生，王太太你們好。山姆問我：他們怎麼知道我姓什麼？我說，你老婆在這惡名昭彰，你不知道嗎？
我是對事不對人；樓下的秘書們知道我願意守規矩，相對的，她們也一樣要守規矩，之後我們相安無事，甚至變得很好。我過節、回台灣都會買好他們的禮物。最後我們要搬回來之前，我的衣服、家庭用品全部給他們（包含保全），他們對我們的離開都相當捨不得。

傷我最深的一次，也是在我們社區。社區內不能玩任何球類，只能到地下室玩。而且孩童可以下去使用的時間只有下午兩點到四點。一天，我打給樓下秘書問說地下室的球場我坐輪椅可以去嗎？她跟我說：沒問題，那裡有電梯。我再三的確認，我可以帶小孩去到球場。他們給我的答案都是肯定的。我雀躍的告訴 Andrew，媽媽可以帶他去打籃球了。我們到了前面的櫃檯，我又問了一次，我坐輪椅可以去到球場嗎？保全人員說：沒問題，你們做這台電梯到B1，會有人指引你們怎麼去的。我們到了B1，如同保全說的，停車場巡邏人員帶我們到了球場的門口。我從小窗戶看，至少有三層樓的階梯往下。下面是一個標準籃球場、網球場、排球場⋯⋯我問：我要怎麼下去。巡邏人員說：妳應該沒辦法，除非有人抬妳下去。我說，那請你找人抬我下去。大家給我的訊息是我下得去！這時 Andrew 很緊張，他很堅持的說：媽咪，我們不要下去了。我們上去玩吧。我忍住我的難過，覺得孩子又被我背叛了。
我們上到樓上社區的草皮，我偶爾看到孩子在草皮上玩球，於是，我跟 Andrew在草皮上玩籃球。一會兒，一位保全過來跟我說，社區除了球場，任何地方都不可以玩球。Andrew 緊張的開始收拾水壺、背包，說：媽咪，我們回家吧！
我跟保全說：我無法下地下室（雖然你們一再告訴我，沒問題）你可以給我一個地方，讓我跟小孩拍球嗎？保全如機器人般的說：社區除了球場，任何地方都不可以玩球。我又問：如果你們遇到其他的父母坐輪椅，但他想和孩子拍球怎麼辦？「社區除了球場，任何地方都不可以玩球。」我忍住淚水，忽略孩子一直在旁邊緊張的要我帶他回家：請問你除了這句話以外，你可以告訴我你會幫我想辦法嗎？你可以將心比心一個媽媽只想跟孩子拍球的心願嗎？社區這麼大，沒有一小塊地方容得下我們嗎？

我知道他無法做任何決定。我帶著失落且害怕的小孩回家。我知道，他又因此而失去對媽媽的信任。我打電話給在上班的山姆，大大哭訴一番。

內疚是鐵的事實，我無法承擔孩子因為我而受到不平等的待遇。

擦乾眼淚，我馬上寫信給我認識的社區委員，我把發生的事情跟她說了一遍。如果樓下秘書，前台秘書和保全沒有告訴我可以去球場，我就不會去。孩子也不會因此而失落。我跟大家繳的管理費一樣多，為什麼我卻無法使用球場？要幫忙抬，也找不到人。最後她幫我調查整件事情，最後收到社區總秘書的道歉信。而我認識的社區委員說，建商其實留了電梯的位子，只是沒有裝電梯，她在會議上提出，並且要我相信，她一定會落實裝上電梯。

菲律賓還是有友善的一面。

在進入菲律賓的百貨公司前，每個人都需要檢查包包，像過海關一樣經過 X 光。但遇到坐輪椅的我，他們幾乎不會查，也讓我和孩子從旁邊過。電梯裡一定都有電梯小姐。等電梯時，門開了，滿載，電梯小姐會直接要行動方便的人出來，讓我能搭上電梯。出來的大部份是菲律賓人。插隊、佔著電梯的永遠都是韓X人和強X人。屢試不爽。

幫 Andrew 選的學校，正好搬了新地點，園長看到我不方便，馬上問我她該怎麼幫助我？裝廁所扶把和上去廁所的坡道。重點，她要我提供她正確的高度和坡長。她說：妳提醒了我，我們確實需要這樣的廁所，讓有需要的家長或小朋友使用。我衷心的感謝她，也更加覺得我選對學校了！Andrew 確實也在那邊過了快樂學習的一學期。

我不要任何特權，我不想剁剁逼人，最不願意我的孩子因為我受到太多委屈；當我在兒子派對上廁所時，上上下下的等電梯，大概就花了我半小時。兒子要幫傭打了幾次電話給我，畢竟，我從來沒有讓他一個人跟她相處那麼久。

裝一個電梯只給幾個坐輪椅的要花多少錢，划算嗎？坐輪椅沒有打球的權利嗎？媽媽推著嬰兒車，帶著哥哥姐姐們下去是不是也是需要的呢？

不管在哪裡，我只想要能夠得到我該有的權利。雖然我坐在輪椅上，但我還是一個有血有淚的人。在我還沒倒下躺在床上不能動前，我都會為我自己，為了我的孩子、為弱勢繼續「浪費時間」、「浪費口舌」、「緊迫盯人」下去。

智慧城市助攻，車位也能發展共享經濟

吳碧娥╱北美智權報 編輯部

開車族在台北市交通，最怕遇到的就是找不到停車位。試想看看，當你人在外工作或出差時，家中空閒的車位可以創造額外的收益，聽起來是不是很棒呢？拜物聯網科技所賜，智慧城市發展日新月異，地主不必再用靠花盆、三角錐管理自己的戶外停車位，只要靠智慧地鎖加上APP共享平台，就能即時控管停車位。

USPACE共享車位平台共同創辦人暨執行長宋捷仁指出，「共享經濟」被《TIME》雜誌喻為改變世界的十大觀念之一，智慧城市發展過程中因為資訊運算與通訊技術的提升，在Uber、Lyft的全球成功經驗後，造就了數以千計以共享為號召的新創公司。然而，在「共享」這看似華麗的商業模式，雖然締造了多樣性的創新商業模式與資本市場機會，但管理與法規、稅務才是隱藏版的巨大挑戰。

運用閒置私有車位建立平台，解決台北市停車位問題

宋捷仁興起創業的想法，是有一次在寸土寸金的東區要開車出門洽公，前腳才把車子開出去，就發現有重要合約忘記帶，但停車位已經馬上被人停走，情急之下只好將車子臨停路邊，迅速上樓拿完合約後，果不其然發現車子已經被開單拖吊。

因為這次慘痛經驗，讓更他深感台北市停車位不足的問題。宋捷仁心想，「如果我知道車主什麼時候會回來，我是不是有機會去停他的車位？」這個念頭埋下宋捷仁成立USPACE的種子。

宋捷仁指出，台北市現在面臨14萬個車位不足的問題，車位不足導致找車位很耗時，假設駕駛平均每天耗費15分鐘尋找車位，等於一輩子要花一年的時間在「找車位」這件事上，但台北市卻有40％的車位是閒置的。為什麼可以共享車位是可行的？原因是市場規模夠大，台北市約有80萬個車位，其中有76％是私人車位，可供停車的一般車位加起來不到20萬個，若能將私人車位釋放出來「共享」，將有很大的獲利潛力。

先解決管理問題，再談共享

所有共享經濟都會遇到法規上的障礙，在跟政府單位溝通前，先替車位主解決車位被佔用的困擾，「先解決管理問題，再談共享」宋捷仁這麼說。

宋捷仁表示，USPACE與車位擁有者透過技術與業務協商，利用APP平台加上IOT裝置，將閒置時段讓出並進行媒合，由車位主在共享平台上自行設定價格，提供簡單的管理與監控車位機制，將車位資源有效利用，更協助開車族解決在台北市「一位難求」的問題，USPACE也建立評分等數據化機制，持續優化用戶體驗。

智慧地鎖可以解決戶外車位要上鍊條的管理問題。過去車位擁有者常利用花盆、三角錐，甚至是機車占位的方式來保全自己的戶外停車位，進入物聯網時代後，智慧地鎖將是更聰明的方式。USPACE研發的智慧地鎖，主要透過App發出藍芽訊號溝通，可防水並承重5公噸，車主可在外出時設定願意租借時段並自行訂價，車位需求者透過App平台媒合，當車輛抵達車位後，直接透過手機藍芽訊號控制地鎖降落，當駕駛要取車離去時直接將地鎖升起，系統將自動按照停車的時間計算收取費用。

專利智慧地鎖是共享車位運作的關鍵，只要設定好車位出租的時間，配合智慧地鎖的車位管理，就能更有效率的即時管理車位，不用再擔心車位被佔用。只要透過智慧型手機，就能查閱即時承租狀況，從遠端進行遙控，一鍵輕鬆出租車位。若發生超時的狀況，會按倍數收費，最終將採取拖吊或停權的方式，以此保護車位主的權益。對於尋找車位的駕駛來說，共享車位以分計費、計時收費，而且還能預約車位，確保有車位可以停。因為不可能在每個地主家裡裝繳費機，因此USPACE全部採用線上電子支付。

車位共享可以賺多少錢？宋捷仁表示，閒置的車位每個月可創造的價值相當於7,200元，以市民敦化路口為例，光是白天出租、晚上自用的情況下，一個月可以帶來大約1萬元的額外收入，讓閒置的資源獲得獲利的價值。USPACE目前擁有超過5,000個用戶，產生超過6萬次的訂單，去年營收成長400％。USPACE在台北市已有超過1,500處的車位，今年又新開發900多個商辦大樓的車位。「越難停車的地區，就是USPACE開發車位的目標」，USPACE結合台北市1999市民當家熱線，將熱門違規停車檢舉地點作為自己的開發地圖。

推動共享經濟，別忽略法規問題

Uber遇到很多計程車業抗爭問題、Airbnb也面臨旅館業者的反彈，有了這些大前輩的前車之鑑，所以宋捷仁在創業的第一天，就拿著一疊厚厚的企畫書去拜會每家停車場業者，至今大台北地區已有五家連鎖停車場業者是USPACE的伙伴，連月租戶也可以加入共享車位。至於共享業者最擔心的法規問題，今年台北市政府已正式推出《共享車位媒合服務業者共享車位登記計畫2.0》，只要自有自用車位，只要每天不超過8小時、每月240小時共享時間，房屋稅及土地稅一樣適用原本的自用稅率，不會增加額外的租稅負擔。

宋捷仁表示，共享車位早在五年就有了，USPACE只是實現了共享車位的價值。在創業過程中，因為人力不足，從自己捲起袖子鋪水泥、鑽地洞、彈墨線，樣樣都要會；不過正是因為共享車位有門檻，投資人才會買單。放眼未來，USPACE將在2020年東京奧運時與日本車商合作，屆時USPACE的車位會在日本出現。

附圖：圖一、USPACE共享車位共同創辦人暨執行長宋捷仁
吳碧娥／攝影
圖二、USPACE的共享車位解決方案
圖三、共享車位運作示意圖
圖四、USPACE在台北市東豐街的共享車位示意圖。
圖五、USPACE營運數據

資料來源：http://www.naipo.com/…/Industry_Economy/IPNC_190619_0703.htm