【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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香港今日社論2021年01月22日(100蚊獅子頭)
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明報社評
壹傳媒創辦人黎智英等8人，被控前年8月18日在維園組織及參與未經批准集結，港府原本找來英國御用大律師David Perry（下譯佩里）擔任主控官，未料事件被政治化，英國外相不點名批評佩里「唯利是圖」，最終律政司更換主控官。香港奉行普通法，一向有聘請其他普通法國家司法人員辦案的做法，早前高院批准佩里擔任此案主控官，原因是認同案件涉及集會自由等重大爭議，必涉很多外國案例，而佩里正是這方面的權威，對處理此案有重大幫助，然而英國外相的發言，根本不是講法律，而是只談政治，「唯利是圖」更是人身攻擊。不管佩里出於什麼原因不接手案件，英國政府做法明顯是在施壓，口講法治實際卻是政治先行，有違普通法精神。

蘋果頭條
去年今日，本港出現首宗由高鐵輸入的武漢肺炎個案，全城恐慌，經歷四波疫情，逼近萬宗確診，百多人死亡，香港人究竟何時不用戴口罩？不用隔着膠板吃飯？最快3月開打疫苗，會否為香港抗疫帶來新轉機？香港大學抗疫專家指出，武肺疫苗只證實能有效預防有病徵感染及感染後減輕病情，未證實能產生消除性免疫力（sterilizing immunity），即未能確定可預防無症狀感染，接種疫苗後仍有機會受感染而成為隱形病人，繼續傳播病毒。全球確診人數迫近一億，「感染人數之多已超過臨界點，不可回頭」，加上不能於短時間為全球完成疫苗接種，故武肺病毒沒可能消失，只會變成常見的呼吸系統疾病，可能每年冬天都會爆發，但對長者甚至整個社會影響會大減。

東方正論
律政司重金禮聘洋法官鬧劇，最終以洋法官拒絕受聘收場，除了凸顯港府崇英戀殖，更反映香港沒有本地法律人才，以致涉及國安重犯黎智英的敏感案件，居然鬧至陣前易帥、醜出國際方休，堪稱自取其辱。其實，本港司法千瘡百孔，早已淪為漢奸走狗的保護傘，司法改革刻不容緩，甚至是時候考慮與中國法制接軌，一方面培養本地人才，另一方面讓內地律師來港，為統一法制做好準備。今次鬧劇源於壹傳媒黎智英被控前年8月18日的未經批准集結案，案件將於下月16日開審，律政司原定委聘英國御用大律師David Perry擔任此案的主控官

星島社論
新冠肺炎疫苗接種計畫如箭在弦，衞生防護中心轄下兩個科學委員會就着BioNTech及牛津兩款疫苗，定出了最優先接種的次序，最先接種的群組則為安老或殘疾人士院舍院友及職員。至於科興疫苗，則因為其並未在國際醫學期刊發表全面的第三期臨牀研究數據，故未有在考慮之列，要待獲得更多資料後再更新建議。食物及衞生局局長陳肇始（見圖）昨日亦表示，政府會爭取新型冠狀病毒疫苗盡早供港，並按規例審批作緊急使用，估計在農曆年後開始透過政府主導的疫苗接種計畫為市民接種，目標在今年內免費為大部分市民提供疫苗。

經濟社評
在美國新任總統拜登甫宣誓，中國突宣布制裁蓬佩奧等28名特朗普政府前官員，無疑是向拜登示警，為未來雙邊關係劃出底綫。分析人士相信，未來中美關係大方向是「施壓＋競爭＋合作」，雙方現處摸底階段。外交部發言人華春瑩昨日慨歎，經過那些非常困難和不平凡的時光後，中美人民都值得擁有更美好的未來。她指拜登多次強調「團結」，這正是中美關係當前所需，而相信在兩國共同努力下，中美關係中，善良的天使能夠戰勝邪惡的力量。

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假消息如孢子散播 消毒殺菌很重要
國安局今年七月在職掌中增列「協調整合、部署執行對境外敵對勢力爭議訊息應處有關事項」，並由國安局「國家安全作業中心」負責處理。

之前我曾拜讀IORG針對「中國對台資訊操弄及滲透」的報告，將假新聞的攻擊方式加以分析、數據化並統合，包括我自己在內也受到很多假新聞和假訊息的攻擊，現代戰爭形勢不完全是過去的兵器武力戰爭，有更多戰爭形式，包含資訊戰、經濟、貿易戰等。中國滲透還是當前最需要處理的問題。台灣與中國的關係、以及整個印太局勢，現今都處於非常緊繃的狀況，中國對台灣的攻擊，不只是文攻武赫、貿易經濟滲透，也包含大量假新聞，中國透過假新聞希望影響台灣的選情。此外至今也都持續用各種假訊息，希望動搖台灣社會，因此我認為我們對於假新聞必須更加謹慎。

比方說，在社群散布一些什麼美國流感就是武漢肺炎的假新聞，又或者是中選會作票干擾台灣大選之類的煽動訊息。大家知道這些假訊息散佈的程度範圍嗎？跟大家說，瀏覽量一百億，當然其中未必都是台灣民眾瀏覽，但相信不少民眾都接收過類似的訊息。這些訊息往往以陰謀論包裝，先從中國的社群出來，被中國官媒轉載，在由台灣特定媒體報導，經由名嘴散播。

認知戰的攻擊模式
中國對台認知戰，通常有這些攻擊模式：
1.外宣模式
2.粉紅模式
3.內容農場模式
4.協力模式

我們注意到國安局《國家安全局處務規程》第14條增列工作執掌，提到工作內容包含「協調整合、部署執行對境外敵對勢力爭議訊息應處有關事項」，我想請教，以下面的案例來看，國安局可以如何處理？

光明正大在台灣媒體煽動軍人叛變
環球時報「武統台灣」新聞的案例，內容提到：『一位1980年代在台灣服役的A先生表示，自己曾叮囑兒子，如果兩岸開打，你的長官要你衝鋒，你就直接一槍幹掉他』中國先使用了內容農場「琪琪看新聞」散佈，並透過粉專、社團播送，接下來環球時報馬上以官媒報導，台灣則有部分媒體，快速跟上報導這則新聞，而這兩名報導的記者分別曾在福建東南網和中評社任職，又受雇於台灣媒體。這些報導者和中國曾有關連之下，在台灣主流媒體散佈煽動台灣軍人叛變的訊息，這是非常嚴重的問題！

無中生有的親身經歷、不知道哪裡來的研究報告、不知道哪裡來的專家說法，當中國希望我們天搖地動、首戰即終戰，又或者是各種抹黑、刻意打擊台灣信心，台灣就有人配合他們講話，就是一種協力模式。

鎖定協力者非常重要 台灣沒太多時間可浪費
這種不知道哪來的來源平台，寫出了幻想文，透過環球時報、台灣媒體的路徑，很快散佈開來。像這樣的假新聞路徑，不僅大量傳播，並有在台協力者推波助瀾，對台灣的傷害至深！
我認為國安局等有關單位應該掌握在台協力者狀況，並應以新增工作職掌處理案例。我也要求國安局提出完整報告，說明目前對這類案例的調查、處理狀況，我也希望相關單位能和平台業者、媒體業者討論此案例的處理方式，以及未來對應工作規劃。

今天中共對台的資訊戰攻擊的模式，就像先前我們提到的，包括在地協力者的代理人積極參與了中國的資訊作戰；即使其中一些攻擊是由中國發起，但仍有許多代理人放大了這些攻擊，而國安局就在此扮演因應此問題非常重要的角色，有責任查出這些在地協力者是誰，以及他們在其中廣傳這些假訊息的嚴重性，並提出對策！台灣已沒太多時間可浪費！

2020-10-29
外交及國防委員會，國安局 邱國正局長。
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【烏日服務處】
地址｜臺中市烏日區中山路一段525號
電話｜(04)2337-7383
服務時間|週一至週五 9:00-18:00
【沙鹿服務處】
地址｜台中市沙鹿區中山路537號
電話｜(04)2662-0913
服務時間|週一至週五 9:00-18:00
【霧峰服務處】
地址｜台中市霧峰區文化巷57號
電話｜(04)2330-5663
服務時間|週一至週五 9:00-18:00
【大肚服務處】
地址｜台中市大肚區自由路148號
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服務時間|週一至週五 9:00-18:00
【龍井服務處】
地址｜台中市龍井區中央路三段169號
電話｜(04)2639-1163
服務時間|週一至週五 9:00-18:00
【龍井新庄聯絡處】
地址｜434-006 台中市龍井區新庄街一段138號
電話｜0917-191-058

【免費法律諮詢服務】 （需事前預約）
烏日─每周四 19:00-21:00
沙鹿─每週三 09:30-12:00、每周五 19:00-21:00
大肚─每週二 19:00-21:00
龍井─每週三 19:00-21:00
霧峰─每週五 19:00-21:00

【免費長照 2.0 諮詢服務】 （需事前預約）
烏日─每週三 16:00-18:00
沙鹿─每週二 16:00-18:00
大肚─每週二 19:00-21:00

【3Q聽你說 委員服務時間】 （需事前預約）
大肚─週二 19:00-21:00（每月二、四週委員時間）
龍井─週三 19:00-21:00（每月一、三週委員時間）
烏日─週四 19:00-21:00（每週委員時間）
沙鹿─週五 19:00-21:00（每月一、三週委員時間）
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