保障消費者權益 ​ 內政部要合理規範公設比​🏢
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成家是許多台灣人的人生目標之一，然而辛苦打拼購入的房子，如果因為公設比太高，使得住起來的感覺沒那麼大，會讓人感到很怨嘆。​​
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許多新的建築物，為了推銷，會主打像是挑高門廳、室內游泳池、圖書館、交誼廳、健身房，看起來很豪華。但也要花錢去維護，還要管理費，舉個例子，台北市大樓平均管理費一坪120，權狀四十坪、公設三十五%，一個月繳四千八，其中1680卻是分攤維護這些設施，花錢如果還有在使用還划得來，若只是維護這些門面，對沒使用的人，並沒甚麼意義。​
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又例如在土地登記規則上，關於車位的部分登記的坪數，多數的坪數車位，都被收十坪的錢，這個被包含車位本身大小和車道空間，但實際車位大小根本不大，而車道的面積的錢也被灌到大公裡面，讓全體住戶不管你有沒有買車位都要分攤這些購入費用與管理費，這是需要檢討改進的，地下停車位與平面的公設比該去做分開計算，對這些沒有購買車位的住戶才是公平的。​
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簡單來說，我這邊提出一個比例，希望內政部要盡快處理：​
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🎯(大公+小公)÷(主建物面積+陽台+雨遮)×100%=合理公設比​
✔️7樓以下建築物公設比應小於15%​
✔️7-12樓建築物公設比應小於20%
✔️12樓以上建築物公設比應小於25%
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另外，無障礙設施的部分，像是無障礙的停車位格，兩個車位中間應該要有斜線間隔，以便嬰兒車或輪椅使用，但是有些建築中，只有畫出斜線的下車區，兩側仍用一般停車位的寬度來規劃，車子停進去、格子很小，常會造成兩個相鄰車位車主之間的紛爭，對管委會來說也很頭痛。​
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所以我建議相關法規要與時俱進，修正或審查設計圖的時候，就應該要求 #無障礙停車位的空間要有更寬容的標準，讓輪椅或嬰兒車等能順利進出、上下車。​
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＃NewPingTung​
＃屏東雄讚

最近因車位及車道公設分攤引發爭議，台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6（二）聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》（內文詳如下）。

原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少？》，因投書文稿過長，受限篇幅，刊登時將原文部分刪除，其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去，我將投書完整內容重新貼文如下，供進一步參考。

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房屋房價公設比知多少？

張金鶚（清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

最近公設比過高議題再度受到朝野關注，內政部在立法院備詢表示，的確有些瑕疵需要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。另外，近年新建案欠缺公設相關規定下，導致公設比動輒超過三成以上，在房價持續高漲當下，是否公設不應列入計價，建議採用「實坪制」，也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。

在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記，其中建物面積登記又分成「專有部分」：包括「主建物」（室內專用）及「附屬建築」（陽台等室外專用），和「共有部分」：包括大、小公（設）、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用；「小公」指社區小部分住戶，如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。

至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類，雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權，但無獨立權狀，不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」，若是登記為大公，即沒買車位住戶也有持分車位面積，顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀，可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似，惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同，其停車位的價格也應有所不同。

另外關於「車道」的產權登記，因為涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備，有的還設有垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公，由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，然而若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。

猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時，即是將房間出售，但走道公設並未出售，登記在建商名下，後來引發產權糾紛，不論使用或改建都造成許多爭議。

較合理的車道產權登記方式，個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。

關於產權面積登記與計價的作法，民間業者最早是將停車位併入一般公設登記，合併計價，如此降低單價，以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升，發現業者計價方式不合理，在市場機制調整下，業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。

2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定，主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價，惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊，也未真正落實上述規定，甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。

後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理，因此政府規定在2018年以後新建案，雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議，在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。

從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程，可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為，仍應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制，以避免產生更大的爭議，甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。

我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。

然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。

房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。

https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793

營建署長的智商，我的老天爺，怎會有這樣的人來當署長？公設比的高低，都在建商的良心，我家啥公設都有，公設比26%(十年前也不算低的)，怎現在新案啥都沒有只有大廳，然後公設比就35%？？

營建署抓的都不正確，枝微末節，應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等，不能變成房屋的公設，這樣公設比才能降到合理值。

不然建商都在亂登記，尤其是如果你的平面停車位低於十坪，你全社區的公設比都被建商A走了。

【公設比之亂／上】哪裡虛坪最多？營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 ／ 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房，房市今年升溫已是不爭事實，進場買屋的不少民眾質疑，買到的房子坪數被灌水，立委高嘉瑜與內政部次長花敬群，也一度為此在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪，初步方向指出，最虛之處就是「管委會空間」，要「適度限縮」。

北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查，今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%，北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。

在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中，建物權狀上，就是登記主建物、附屬建物（陽台）、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語，就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」。譬如一間總權狀坪數30坪房子，共有部分若10坪，公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%，甚至高到50%？由於法律沒有規範，這一切都取決於建商的良心。

減少虛坪 花敬群：免計容積空間再檢討
花敬群說，如果是社區基本使用需求，及必要的消防避難空間，沒有理由說那是「虛坪」；某個空間「虛不虛」、多大空間才合理，要靠「免計容積」空間的再檢討，來減少虛坪。

「建築技術規則」中的免計容積項目，包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等，其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施，但同樣也讓建築物體積增加，因容積率代表建物的身材有多高或多胖，體積愈大的建築當然愈賣錢。

「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處，又以管委會空間，是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說，上述這些地方的總量都應「適度限縮」，但後續還會與建築師公會及地方政府討論。

建管官員說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，這5項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%，「但後3項是整套的固定設備，建商也不會多做，不過既然都免計容積了，所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿，銷售空間才會更大，公設比就愈高。」

吳欣修說，管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室，後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的，這類案例太多了，也是最常被檢舉濫用的；而機電設備空間，也會刻意做很大提高公設，但裡面通常只放小機器。

他指出，梯廳則是電梯到門口之處，面積上限是該層樓面積的10%，他看過一些豪宅，就把這類通道做得很浮誇、很滿；而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用，結果卻加重住戶負擔公設比；而建商自行增設停車空間，得不計入容積，可是沒買車位的民眾，也要一起負擔公設。

張金鶚：應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示，現在虛坪登記情況不合理，但完全實坪制也不合理，因為公設仍須花成本興建。他認為，政府要改革，除了完整揭露資訊，讓消費者判斷，也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果，發現公設價格只有主建物價格的3成左右。

賴正鎰：是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說，公設是建商吸引消費者買房的誘因之一，例如有建案標榜飯店式管理等，但公設會增加，是政府及業界對消防逃生的嚴格要求，這些設備都有必要存在；且管委會空間變成圖書室，也還是屬於全體住戶共有，官方顯然多慮了，也不甚瞭解市況。至於分離計價，他認為意義不大，買房還是看「總價」，「如果這邊少、那邊就會多啊！」

「根本無濟於事、劃錯重點！」房市作家SWAY指出，重點是建商亂挪用空間，例如車位公設為何能移到房屋的公設？應約束這種行為；且這些分配合不合理，要有一套檢視標準，官方不能任由建商濫灌虛坪，還裝死不管。

【公設比之亂／下】為何持續飆高？營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高，目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，皆雙創新高。而其背後原因，營建署認為，應是大坪數豪宅帶動所致，但目前豪宅不好賣，紛紛改成小坪數，預估往後3年，公設比可望慢慢降回30%左右。

內政部營建署長吳欣修說，這兩年公設比確實飆高，直達32至35%，快超過一般人忍受範圍，但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料，發現戶數成長了35%、達12.8萬戶，但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺（53坪）降到93平方公尺（28坪），降幅近5成。

他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因，「豪宅太大不好賣，結果都變更設計，改成中小坪數了。」

官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例，他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇，但lobby愈大，圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多，公設比就愈高；甚至連二樓以上的梯廳，為了彰顯氣勢，都做到法定面積的上限。

吳欣修說，目前住宅市場都規劃中小坪數產品，以此產品定位，應不會有太多浮誇公設，不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品，公設還這麼高，消費者難以接受，所以他估計往後3年，公設比應該會慢慢降下來到30%左右。

專家不認同：公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然，他認為，豪宅之所以公設比高，是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多，但就算改成小坪數產品，不代表公設比就會變少；且近5年房市走空頭，坪數下修的不只有豪宅，市場上每家建商都推小坪數建案，「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少，」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規，才是正辦。

對於公設比攀高，SWAY指出，消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴，就做一些毫無尺度的公設，如超大的圖書館與交誼廳等，進而拉高公設比與房價。

建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景，來增加居住空間的舒適度，但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池，最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。

SWAY指出特別提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，有的建商會擅自挪用地下室機車格，當成湯屋或健身房，最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤做為全體共有公設的面積就會愈大，公設比也因此增加。

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住在社區大樓有各種方便也有很多不方便
不論你是支持透天派還是大樓派。

人與人之間多互相包容友善諒解才是正確的
希望大家買了新房子也遇到了好鄰居！

#惡鄰#管委會#欸我做了影片才知道這些事耶