👌初學者友善👌
中秋連假的結束，也是調整身體、回歸律動的最佳時機點，讓囤積的脂肪和肌肉有所伸展，結合呼吸調節，身形更流暢！

許多人認為只有通過有氧運動才能達到減重與瘦身。但你知道嗎？柔軟度與靈活度的練習也有助於強化新陳代謝、血液循環、甚至肌肉鍛煉💪即使你不會在短暫的拉伸過程中燃燒掉大量的卡路里，但當關節運動得更舒適、四肢感覺良好時，身體的機能將提升，使日常移動的範圍擴大，便能自然消耗熱量！同時充分減輕心理壓力😇

讓我們離夢想中的身形體態更近一步！一起有效的拉伸鍛煉🙌這次除了有動作組合的推薦，也附上了每個動作應該注意的小細節，把身體擺放在正確的位置能夠讓訓練更有效果！

#Katie負責任瑜伽小提示
#運動菜單

🔺️新月式（低弓箭步）：保持核心出力並穩定，重心在臀部正上方，保持脊椎延伸，雙手平衡向上，維持3-5個呼吸。

🔺️半猴王式：吐氣將臀部向後移，以疊置在你的左膝蓋正上方，並將前腿伸直，將右腳趾朝向自己彎曲內勾，保持右膝蓋向上，勿向內或外傾倒，維持3-5個呼吸。

🔺️四足跪姿開肩：將胸口以及肚子往上翻，上下手臂呈一直線，臀部穩定不歪斜，感受核心往上提，有種扭轉身體的感覺，維持3-5個呼吸。

🔺️下犬式：啟動核心，將尾骨抬向天空，保持脊椎延伸，手指撐開推向地面，雙腳穩定往下踩，維持3-5個呼吸。

🔺️核心強化式：啟動核心，將大腿靠近肚子，膝蓋靠近上手臂，再進階可靠近腋下，手腕及肩膀呈一直線，後腿盡量伸直，維持3-5個呼吸。

🔺️小狗伸展：雙膝與臀部同寬，尾骨捲後，保持脊椎延伸，雙手向前伸展，手掌可穩定推入地面，肩膀遠離耳朵，維持3-5個呼吸。

完成這一套鍛鍊與伸展
跟我分享你最喜歡哪一個動作吧😍

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#flowwithkatie #凱蒂瑜伽
#Katie_Daily #Katie_Fitness
#katie_knowledge

天外飛仙 5.10b trad（第一洞）
龍路 5.10c trad（大禮堂）

希望下次我發這兩條路線照片的時候是我先鋒收掉了

今天跟著心臟很大顆的安亭 @andrewwwhsu 與伯旻去第一洞與大禮堂
爬爬我很不擅長的裂隙路線

天外飛仙其實很多好抓的點
但我儘量塞手（反正top rope嘛哈哈⋯）
雖然最後在一個外傾處放棄🤣
感覺沒有5.10b

但5.10c的龍路就是真5.10c
而且我不擅長裂隙感覺更難
第二段的裂隙也沒有什麼作弊的點
就只能塞好塞滿
這應該是我第一次嘗試off-width
塞手臂真的好難
最後還是沒有卡好，偷偷找個爛手點作弊了一下
但塞拳頭的部分感覺有比之前進步
今天真的有練到的感覺呢！

爬傳攀就是有種自由感！
好開心脫離平常的運攀區來這兩個地方～
而且今天的風景真是美極了！

感覺兩條路線我都可以收
但要好好克服傳攀的恐懼感🥲

#龍洞 #攀岩 #山地攀岩 #戶外攀岩 #rockclimbinggirls

｜蔚藍的誘惑 deep water solo｜
對攀岩者這應該是龍洞最熱門的拍照路線了吧
路線不難，手點大，又可以將海的風景收進

一開始從左側橫渡，沒什麼好腳點但手點不錯
都用手難免會痠，好險在岩角外傾牆的重頭戲前有個小平台可以稍作休息

小平台後是先爬岩角(arete)左側，順著裂隙摸到岩角處，右手一個好抓的大饅頭下方的橫裂隙，就是拍帥照的最佳手點！
擺出各種姿勢玩到手痠直接跳入水中！

這樣的型態就是deep water solo
可以想成抱石，但抱石墊變成深水

起攀除了橫渡也可以從水底起攀直接走岩角
缺點是這樣手會濕就比較滑了
而且水面下附著在岩石的藤壺很刺，要特別小心

路線難度是5.9，認真練個兩個月就有能力輕鬆爬完的級數喲！

⚠️如果要跳水要注意潮汐喔！水太淺會很危險，如果不想跳也可以爬到最上面再走下來

Route: 蔚藍的誘惑 deep water solo 5.9（鐘塔區）

#攀岩 #抱石 #deepwatersolo #longdong #rockclimbing #climbing #龍洞 #山地攀岩

＃04:22 因拍攝時程關係，表格內185萬為預售價，正式售價於 8/3 公佈，為新台幣179萬元。


新在哪裡？
●專為 WRC 賽事而開發的道路用車，不同於標準版 Yaris
●Toyota 首款導入碳纖維車頂車型
●車身外鈑件：鋁合金材質 (10%)、輕量化鋼材 (66%)
●平整化底盤(引擎下護板、底盤平整化護板、四輪輪弧定風翼)
●專屬開發 G16E-GTS 1.6 升直列 3 缸渦輪引擎，針對進排氣最適化、燃燒效率提昇 (D-4ST雙噴射系統、進氣道角度加大)、輕量化設計 (汽缸本體、曲軸、水套)、冷卻效率提昇 (大型引擎水泵、鋁合金機油冷卻器)
●iMT6 速手排變速箱，可自動偵測換檔、轉速訊號並自行於升、降檔補油，即使不跟趾也能避免頓挫。
●TAC (Travel Adjusted Clutch) 行程自動調整離合器，避免離合器片磨損導致踏行程變化， 維持一致操控感受。
●油門踏板加寬 5mm、煞車踏板增加邊框、離合器踏板圓弧度增加
●排檔桿長度縮短 20mm、排檔座高度提昇 75mm、倒車檔加入拉環
●GR-FOUR 四輪傳動，具備電子控制多片式離合器 (前後分配)及 Torsen® LSD 前後軸限滑差速器 (左右分配)，支援 4 種模式，Normal 一般 (前 60 後 40)、Sport 運動 (前 30 後 70)、Track 賽道 (前 50 後 50) 及 Expert 專家 (關 VSC+Track 模式)
●專屬前麥花臣後雙 A 臂懸吊，增加前後外傾角
●煞車採用前-對向 4 活塞卡鉗 356mm 雙片式劃線通風碟盤 搭配 後-對向 2 活塞卡鉗 297mm 劃線通風碟盤

#Toyota
#GRYaris
#暴力鴨

說起 Toyota 近年來的競技歷史，可追溯到 2007 年時首度以 TEAM GAZOO 之名參加德國紐柏林賽道 24 小時耐久賽，開啟 Gazoo 參與賽事的篇章，2015 年旗下所有賽車業務納入 TOYOTA GAZOO Racing (TGR) 統籌，2017 年 GR 品牌正式誕生，同年 Yaris GRMN 正式登場。2018 年獲得 WRC 及 WEC 冠軍，在賽道創下佳績後，於 2019 年推出與 BMW 合作開發的 GR Supra，並在去年 (2020) 推出源於 WRC 賽事的本文主角 Yaris，今年則推出 GR 86 小跑車，使 GR 名號更為響亮。

國內市場方面，總代理和泰汽車也自 2019 年引進 GR Supra 以來持續推展 GR 品牌，2020 年推出國產的 Corolla Altis GR Sport 房車，今年則在 4/8 展開 GR Yaris 的預售作業，引進單一編成，預售價新台幣 185 萬元起，30 輛的配額迅速訂購一空，魅力可見一斑。經過近 4 個月預售期間，和泰汽車選在 8/3 正式發表，建議售價為新台幣 179 萬元起，配額也提高至 80 輛。

圖文報導：https://www.7car.tw/articles/read/75838
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THE 4 誰與爭鋒
全新世代BMW 4系列雙門跑車 高調登場
品牌大使許瑋甯帥氣同框

BMW身為引領設計潮流的開創者，全新世代BMW 4系列雙門跑車的推出再次驚艷全球車迷。全新世代BMW 4系列雙門跑車代表BMW的品牌DNA與形象，優美且具侵略性的跑車線條將前衛與經典融為一體，透過大膽的設計向傳奇致敬，完美展現豪華性能跑車樣貌。全新世代BMW 4系列雙門跑車於12月2日高調登場，總代理汎德於微風松高天際花園打造THE 4 Skyline Party，俯瞰台北信義區絢麗夜景，讓THE 4成為台北絕美天際線最亮眼的存在；品牌大使許瑋甯更帥氣現身活動現場，親自參與此次與BMW合作的原創影片首映，揭開活動序幕。許瑋甯在搶先試駕全新世代BMW 4系列雙門跑車後說：「THE 4大膽、優雅、性感，讓我愛不釋手，主控方向盤的駕馭樂趣，更讓我不想下車。」全新BMW 4系列雙門跑車聚焦眾人視線，展現誰與爭鋒的攝人氣勢，以BMW M440i xDrive、BMW 430i M Sport、BMW 420i M Sport三款車型，滿足無法低調的熱血車迷。

前衛運動美學 重塑經典

如BMW設計總監Domagoj Dukec所說：「全新世代BMW 4系列雙門跑車以摩登且極為感性的方式，重新詮釋BMW雙門跑車」。傳承自70年代的旗艦雙門跑車3.0 CSi，以及優雅美型跑車328 Coupé的直立式雙腎型水箱護罩，全新BMW 4系列雙門跑車以向傳奇致敬的星幕式水箱護罩設計，將前衛與經典融合為一體，用當代美學再造風靡車壇的當代豪華跑車。

全新世代BMW 4系列雙門跑車自亮相以來便以充滿運動基因的設計備受矚目，除了BMW短前懸、長軸距的經典元素，融合優美的Coupé車身線條，與8系列旗艦跑車相同的性感背影，處處展現純粹的運動鋒芒。強悍的車頭設計搭配炯炯有神的LED頭燈，結合修長動感的引擎蓋折線與張揚的下進氣壩，盡顯高調姿態，駕馭它瞬間成為全場目光焦點。全新世代BMW 4系列雙門跑車的運動性格在車側線條更展現得淋漓盡致，精雕細琢的立體腰線與充滿張力的車肩曲線，搭配迷人的無窗框車門設計，流線洗鍊的車頂線條往後傾瀉，結合俐落的C柱Hofmeister Kink倒勾轉折，一路延伸至微幅揚起的車尾，視覺上更降低了車身高度，營造出蓄勢待發的跑車姿態；車尾部分，極具流動感的3D立體LED尾燈勾勒出L型的心跳光影，搭襯充滿運動魅力的M款空力套件與M款擾流尾翼，在道路上留下最耀眼的背影。

豪華性能 所向披靡

做為BMW純粹駕馭樂趣的雙門跑車代表，全新世代BMW 4系列雙門跑車從內到外皆展現純正運動風格，透過頂級用料與極致工藝，打造兼具跑格與豪華的質感座艙。整體車室以黑色車內頂篷營造第一眼視覺上的競技感受，BMW M440i xDrive擁有Vernasca真皮包覆的M雙前座跑車座椅，不僅觸感柔軟更擁有完整的包覆性與支撐性，搭配M款多功能真皮方向盤(含換檔撥片)與M款駕駛座踏板組，使全新世代BMW 4系列雙門跑車無論動靜，皆呈現令人熱血沸騰的跑車氛圍。

性能代表BMW M440i xDrive引擎蓋下植入3.0升TwinPower Turbo汽油直列6汽缸汽油引擎，擁有374匹最大馬力與在1,900轉超低轉速就可迸發的500牛頓米最大扭力，搭配48V高效複合動力與Steptronic運動化8速手自排變速箱，造就0到100公里/每小時僅需4.5秒的爆發力，完整傳遞BMW純粹駕馭樂趣！BMW 430i M Sport及420i M Sport則搭載TwinPower Turbo直列4汽缸汽油引擎，分別擁有258匹及184匹最大馬力與400牛頓米及300牛頓米最大扭力，BMW 430i M Sport 0-100 km/h加速5.8秒，420i M Sport 0-100 km/h加速則為7.5秒。此外，BMW M440i xDrive搭載首次於BMW車款出現的Sprint衝刺功能，只要長按方向盤左側的換檔撥片，車輛電腦將立即切換至Sport模式，變速箱同時調整至目前轉速可容許的最低檔位，使駕駛需要急加速時能夠更加得心應手，展現純粹跑車實力！

全新世代BMW 4系列雙門跑車的駕馭表現在完美的車身比例與50:50配重的基礎下，更是無懈可擊! 相較於BMW 3系列四門房車，車高及車身重心同時分別降低57毫米及21毫米，結合角度更大的前輪負外傾角與加寬23毫米的後輪距設定，使得操控表現更加出色。全新世代BMW 4系列雙門跑車車身和底盤都採輕量化設計，除引擎蓋、前葉子板與車門皆使用鋁合金打造外，更針對車尾的部分優化了空氣力學表現，進一步降低空氣阻力與升力，使風阻係數僅0.25Cd，不僅可靈活完成敏銳操控，同時更確保車輛在高速行駛時的穩定性。

此外，全新世代BMW 4系列雙門跑車底盤亦進行全面優化。特殊訂製的前彈簧減震支柱和引擎室前圍板上的附加剪力板，強化了轉向的精準度，表現更加犀利；後軸區域則新增多個支桿，提升車身剛性，使車輛無論直線行駛或橫向加速度都更穩定順暢。全新世代BMW 4系列雙門跑車更導入可依路面調整阻尼的全新減震筒設計，前軸「液壓回彈抑制(Hydraulic Rebound Stop)」機構，可消弭道路坑洞所產生的多餘震動；後軸「液壓壓縮抑制(Hydraulic Compression Stop)」機構，則提升車輛過彎時的支撐性與乘坐的舒適性，經過特殊的調教，在M款跑車化電子懸吊系統的完美搭配下，更猛爆的油門反應、轉向控制與換檔邏輯可讓車主盡情享受全新世代BMW 4系列雙門跑車所向披靡的操控表現，實現風馳電掣的駕馭快感。

創新科技 獨具匠心

持續帶來具前瞻性的科技配備一直是BMW創新品牌理念的最佳體現，全新世代BMW 4系列雙門跑車以現代豪華的科技元素打造全新BMW全數位虛擬座艙，將12.3吋虛擬數位儀錶巧妙結合10.25吋中控觸控螢幕，並導入BMW智能衛星導航系統與iDrive7.0使用者介面，結合BMW智慧語音助理2.0與無線智慧型手機整合系統(含Apple CarPlay與Android Auto)，讓車輛不再僅是交通工具，更是您最好的個人助理。全新BMW智慧語音助理2.0全面升級，透過連網功能提供更加口語化及人性化的互動方式，只要說出「我很冷」便會直接幫您調降空調溫度，口語化的指令更可與車輛功能結合，例如「開啟Sport模式」、「我的車甚麼時候需要保養」等，BMW智慧語音助理2.0便會協助車輛操作並於iDrive中控觸控螢幕顯示執行訊息。此外，除標準配備智慧Comfort Access免鑰匙系統外，更領先業界搭載iPhone手機數位鑰匙，手機只需靠著駕駛座門把即可輕鬆開鎖/解鎖，更可透過iMessage功能將鑰匙分享給5位朋友，同時，只要將iPhone手機置於中控檯下方，透過手機NFC感應直接啟動車輛引擎，不再需要傳統車鑰匙，將車輛、手機與數位化生活無縫接軌。

全新世代BMW 4系列雙門跑車完整配備BMW Personal CoPilot智慧駕駛輔助科技，包括主動防撞輔助系統與行人偵測、主動車距定速控制系統、主動車道維持輔助、壅塞交通輔助、車側防撞輔助、路口車流防撞輔助、閃避轉向輔助、盲點偵測系統、車道偏離警示、前後方車流警示、後方防追撞警示、停車後方防撞輔助、速限提示功能、駕駛注意力輔助功能等14項先進智慧駕駛功能，同時更有360度環景輔助攝影、自動停車輔助系統、自動倒車輔助系統等實用便利配備，其中自動倒車輔助系統在車輛行駛時速35公里/小時以下，車輛電腦會自動記憶駕駛向前行駛的最後50公尺路徑軌跡，如不小心駛進窄巷時即可啟用此功能，輕鬆克服艱難路徑。全新導入的駕駛前方虛擬數位儀錶可清楚顯示道路虛擬實境與速限提示功能，以全方位領先科技提供車主最全面的安全防護。

以美學引領全新世代，用熱情實現駕馭樂趣。自賽道至城市街頭，從蜿蜒山路到濱海公路，全新BMW 4系列雙門跑車以前衛奪目的運動美學設計、卓越的操控性能與創新的智慧科技迎鋒而上，完美詮釋BMW豪華跑格基因，再創頂級雙門跑車新篇章。

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主講人/剪輯後製/企劃：廖剛
註：不會有字幕(我手邊沒有人力)(但你有興趣也可以幫我上字幕)、不要用粗話罵人～

#4_series #coupe #剛剛好水餃

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜