無收入新時代
2009年金融海嘯產生的美國無限量寬和超低息引發全球性資產泡沫。全球各大主要城樓價和租金颷升，完全脫離現實。租金和樓價升得快過收入，很多美國人供樓和交租開支超過總收入1/3，樓市早就存在嚴重隱憂。
武漢新沙士迫使全世界經濟活動停頓，封城鎖國成為新常態。3月份的最後3星期，美國申領失業金人數1,700萬，佔美國勞動人口10%。4月份，美國1,340萬出租住宅單位租住者之中，50%申報失業，31%在4月5日寬限期完結時拖欠4月份租金。不要以為31%拖欠租金比率很高，2019年4月拖欠租金比率是18%。美國各大城市滿佈露宿者因為租金太高，收入不足以支付租金。因為欠租率太高，業主對租客審查過度嚴格。他們不計算海外收入和兼職收入，不看稅單，不計算個人儲蓄金額，只接受僱主發出的全職支薪記錄，證明有全職工作，穩定收入。基本上所有自僱者和做生意的人都不合格。3年前，我搬家時候出現意想不到的嚴格租客審查，差點露宿街頭。
以前，租客欠租，業主到法院申請收樓，將租客趕到街上。供樓人斷供，銀行收樓，供樓人被迫流落街頭。現在，法院攔置所有收樓令。租客不交租，業主無法收樓。供樓人斷供，銀行也無法收樓。業主和銀行承受全部壓力。
商用物業欠租情況更加嚴重，一半租客拖欠4月份租金。他們不交租有法律理據。租客租用店舖用作營業，當店舖失去營業作用，租客應該不必交租。情況像是月租車位的人在停車場封閉時可以退回租金。
放租業主本身也要供樓，還要支付物業稅，維修保養費用，管理人工資和水電費等等，收不到租，收不到樓，很快就會陷入經濟困難。更嚴重情況是，業主收樓之後不可能將物業租出去。如果疫情真的像聯儲銀行估計那樣維持18個月，全部收租供樓業主可以冧旗收檔。失去工作的人沒有能力供樓，無法交租，大量人口長業失業令樓市全盤崩潰，特別是樓價和租金早就脫離現實時候。
不要以為聯儲局減息，供樓利息會下降，美國人大都用長期定息供樓，減息對既有樓按沒有影響。銀行看到經濟情況惡劣，大量人口失業，小企業倒閉，收緊樓按，提高樓按利率。如果樓價和租金回落到合理水平，劈一半再劈一半也不行。
絕大部份人以為樓價下跌是入貨時機，樓價很快會反彈。一廂情願想法是悲劇根源。日本樓泡在1990年爆破之後30年，樓價仍然沒有回到爆破前，而且不停惡化。日本經濟竟然失落30年。日本樓價無法反彈，香港樓價一樣可以衰足30年。炒樓的槓桿比率很高，很容易賺大錢，也很容易蝕大錢。賺大錢的時代過去，蝕大錢的時代來臨。面對現實的時候到了，工作也保不住卻夢想炒樓發達，愚不可及。
政府為失業的人提供福利已經心有餘力不足，不可能為供樓人提供補助，也不可以為銀行包底，更加無法兼顧做生意的人。美國政府發放每人1,200美元現金絕對不能解決經濟問題，更加不能阻止樓價租金大幅度向下調整。業主將會是政府犧牲對象。
美國是中國重要出口市場，美國經濟不行，中國經濟會更差。中國經濟差，香港更惡劣，香港樓價是全球最難負擔，即是離地離到離譜。各位應該明白升得越高跌得越慘的道理。另外，香港經濟受到重創，航空業、酒店業、旅遊業、零售業、餐飲業、商業、金融業、會計和保險業等等，全部受到外圍因素影響而停下來，解僱大量員工。中共在香港不停吸金，發爛股爛債，搞無用基建，再加上港元與美元掛鈎，香港政府要穩住經濟又不能瘋狂放水，只有脫匯一條路可以走。
請想想沒有生意可以做的街舖值多少錢? 失去工作的人能夠交多少租金? 沒有生意做的老闆能夠僱用多少工人? 香港經濟活動停頓，泡沫經濟能撐多久?

智慧城市助攻，車位也能發展共享經濟

吳碧娥╱北美智權報 編輯部

開車族在台北市交通，最怕遇到的就是找不到停車位。試想看看，當你人在外工作或出差時，家中空閒的車位可以創造額外的收益，聽起來是不是很棒呢？拜物聯網科技所賜，智慧城市發展日新月異，地主不必再用靠花盆、三角錐管理自己的戶外停車位，只要靠智慧地鎖加上APP共享平台，就能即時控管停車位。

USPACE共享車位平台共同創辦人暨執行長宋捷仁指出，「共享經濟」被《TIME》雜誌喻為改變世界的十大觀念之一，智慧城市發展過程中因為資訊運算與通訊技術的提升，在Uber、Lyft的全球成功經驗後，造就了數以千計以共享為號召的新創公司。然而，在「共享」這看似華麗的商業模式，雖然締造了多樣性的創新商業模式與資本市場機會，但管理與法規、稅務才是隱藏版的巨大挑戰。

運用閒置私有車位建立平台，解決台北市停車位問題

宋捷仁興起創業的想法，是有一次在寸土寸金的東區要開車出門洽公，前腳才把車子開出去，就發現有重要合約忘記帶，但停車位已經馬上被人停走，情急之下只好將車子臨停路邊，迅速上樓拿完合約後，果不其然發現車子已經被開單拖吊。

因為這次慘痛經驗，讓更他深感台北市停車位不足的問題。宋捷仁心想，「如果我知道車主什麼時候會回來，我是不是有機會去停他的車位？」這個念頭埋下宋捷仁成立USPACE的種子。

宋捷仁指出，台北市現在面臨14萬個車位不足的問題，車位不足導致找車位很耗時，假設駕駛平均每天耗費15分鐘尋找車位，等於一輩子要花一年的時間在「找車位」這件事上，但台北市卻有40％的車位是閒置的。為什麼可以共享車位是可行的？原因是市場規模夠大，台北市約有80萬個車位，其中有76％是私人車位，可供停車的一般車位加起來不到20萬個，若能將私人車位釋放出來「共享」，將有很大的獲利潛力。

先解決管理問題，再談共享

所有共享經濟都會遇到法規上的障礙，在跟政府單位溝通前，先替車位主解決車位被佔用的困擾，「先解決管理問題，再談共享」宋捷仁這麼說。

宋捷仁表示，USPACE與車位擁有者透過技術與業務協商，利用APP平台加上IOT裝置，將閒置時段讓出並進行媒合，由車位主在共享平台上自行設定價格，提供簡單的管理與監控車位機制，將車位資源有效利用，更協助開車族解決在台北市「一位難求」的問題，USPACE也建立評分等數據化機制，持續優化用戶體驗。

智慧地鎖可以解決戶外車位要上鍊條的管理問題。過去車位擁有者常利用花盆、三角錐，甚至是機車占位的方式來保全自己的戶外停車位，進入物聯網時代後，智慧地鎖將是更聰明的方式。USPACE研發的智慧地鎖，主要透過App發出藍芽訊號溝通，可防水並承重5公噸，車主可在外出時設定願意租借時段並自行訂價，車位需求者透過App平台媒合，當車輛抵達車位後，直接透過手機藍芽訊號控制地鎖降落，當駕駛要取車離去時直接將地鎖升起，系統將自動按照停車的時間計算收取費用。

專利智慧地鎖是共享車位運作的關鍵，只要設定好車位出租的時間，配合智慧地鎖的車位管理，就能更有效率的即時管理車位，不用再擔心車位被佔用。只要透過智慧型手機，就能查閱即時承租狀況，從遠端進行遙控，一鍵輕鬆出租車位。若發生超時的狀況，會按倍數收費，最終將採取拖吊或停權的方式，以此保護車位主的權益。對於尋找車位的駕駛來說，共享車位以分計費、計時收費，而且還能預約車位，確保有車位可以停。因為不可能在每個地主家裡裝繳費機，因此USPACE全部採用線上電子支付。

車位共享可以賺多少錢？宋捷仁表示，閒置的車位每個月可創造的價值相當於7,200元，以市民敦化路口為例，光是白天出租、晚上自用的情況下，一個月可以帶來大約1萬元的額外收入，讓閒置的資源獲得獲利的價值。USPACE目前擁有超過5,000個用戶，產生超過6萬次的訂單，去年營收成長400％。USPACE在台北市已有超過1,500處的車位，今年又新開發900多個商辦大樓的車位。「越難停車的地區，就是USPACE開發車位的目標」，USPACE結合台北市1999市民當家熱線，將熱門違規停車檢舉地點作為自己的開發地圖。

推動共享經濟，別忽略法規問題

Uber遇到很多計程車業抗爭問題、Airbnb也面臨旅館業者的反彈，有了這些大前輩的前車之鑑，所以宋捷仁在創業的第一天，就拿著一疊厚厚的企畫書去拜會每家停車場業者，至今大台北地區已有五家連鎖停車場業者是USPACE的伙伴，連月租戶也可以加入共享車位。至於共享業者最擔心的法規問題，今年台北市政府已正式推出《共享車位媒合服務業者共享車位登記計畫2.0》，只要自有自用車位，只要每天不超過8小時、每月240小時共享時間，房屋稅及土地稅一樣適用原本的自用稅率，不會增加額外的租稅負擔。

宋捷仁表示，共享車位早在五年就有了，USPACE只是實現了共享車位的價值。在創業過程中，因為人力不足，從自己捲起袖子鋪水泥、鑽地洞、彈墨線，樣樣都要會；不過正是因為共享車位有門檻，投資人才會買單。放眼未來，USPACE將在2020年東京奧運時與日本車商合作，屆時USPACE的車位會在日本出現。

附圖：圖一、USPACE共享車位共同創辦人暨執行長宋捷仁
吳碧娥／攝影
圖二、USPACE的共享車位解決方案
圖三、共享車位運作示意圖
圖四、USPACE在台北市東豐街的共享車位示意圖。
圖五、USPACE營運數據

資料來源：http://www.naipo.com/…/Industry_Economy/IPNC_190619_0703.htm