【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研

鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。

▍港鐵作為物管的「當然成員」

現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。

最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。

港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3

我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。

港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。

除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。

▍港鐵業權壟斷全攻略

港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：

- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。

- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。

- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。

在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：

- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。

- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。

- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。

- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。

即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。

參考資料

【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044

【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095

【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG

【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

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南區區議會會議：南港島線議程即時更新

[會議摘要]
(較新內容會置頂)
港鐵：確實通車日期有待確認

備註：
1. 由於記錄者事務繁忙，有關摘要以任葆琳發言告終。當時為約1610，會議尚未完結。
2. 有關記錄以完整以分點記錄發言為原則，但仍可能有缺漏。不便之處敬請原諒
歡迎各位區議員及持份者回覆本文補充

任葆琳：
西段本身一早應該跟東段同時興建 (因為香港仔本身為南區中心)
東段對香港仔沒有幫助
要求港鐵對香港仔中心特別考慮，設特惠站
港鐵興建帶動黃竹坑商廈發展，香港仔中心於午膳時間因上班人士增加而更擠迫，增加香港仔中心負擔
西段應盡快上馬

(此位置內容缺漏)

麥謝巧玲：
仍有大量問題需要處理，投訴何去何從

徐遠華：
西段應全綫興建，接駁香港大學站
將來需開放物業上蓋平台
特惠站安排有沒有其他準則？看似是港鐵玩弄公眾期望較多
對港鐵公司周邊工程表現感失望

柴文瀚：
訊號系統修訂方面，要求港鐵進一步交待
有沒有自動化列車相關外國例子參考？
上述方面，港鐵或路政署會否向公眾交代？
華富重建問題？ (配合西段興建)

陳家佩：
要求多一次社區聯絡小組會議，應該於海怡路面還原前仍開會
藝術品換玻璃會否於通車前完成？
票價及通車日期何時回覆？
社區團體方面，希望能安排海怡業委會參觀
有沒有金鐘站由南港島綫月台至大堂之時間步行時間數據？

朱慶虹：
不理解為何社區聯絡小組會議告終

林玉珍：
今次是否港鐵代表最後一次出席區議會會議
對港鐵未能回答票價問題不滿，未能討價還價

林啟暉：
海怡站候車位置頗窄，要求人手維持秩序
預見有利東站乘客坐「回頭車」，以及利東站會有不少街坊用作上落山
海怡路面劃線及配套要做好
要求港鐵做好植物管理及機房噪音控制
社區聯絡小組會議已全數告終

(次輪發言分界)

路政署：
有密切監察試車

運輸署：
黃竹坑違泊問題：設置禁區後泊車問題有轉移現象，會請求警方加強執法

港鐵回應：
未有確實通車日期及票價，會盡快通知
特惠站準則：目的為給吸引部分距離出入口較遠 (約500米) 之居民步行轉乘港鐵
特惠站需考慮電力供應及選址
轉乘優惠方面，一直有跟專營巴士及專線小巴討論，當中跟後者之進展較為順利
訊號系統方面，已試營運一段長時間
不要盡信網上對通車日期之傳聞
營運及系統磨合需時
南風通風大樓設計將維持不變
臨時交通安排會於明年第一季前完成
利東花糟已完成
利東站人潮方面預計不及港大站集中
海怡路面還原同樣希望明年第一季前完成
港鐵站藝術品美觀方面，會重裝玻璃
今年二月全綫訊號貫通，會不斷修正訊號可靠程度
今年十月正式試營運，以未來已計劃行車時間表操作
試運期間未見安全問題
列車睡眠指該車於海怡開車前睡眠，原因為訊號內出現不適合指令
港鐵絕不容許列車運作途中睡眠
如果新綫故障而香港仔隧道嚴重擠塞，穿梭巴士可改經薄扶林前往堅尼地城站
有列車停站位置失準問題，現時仍然調較中
利東B出口會作出適當客流控制
職員及乘客都需時熟習車站，港鐵早已開始職員培訓
會於香港仔舉行招募日，亦希望招聘較多南區居民
會向黃竹坑上蓋物業將來發展商就公共運輸交匯處修篩作溝通
西段問題需再向相關政府部門查詢

司馬文：
Happy to hear that MTR SIL starts in Christmas
urge to maintain existing bus and minibus service
Hope that MTR clarify the exact commencement date of SIL
Fare and concession should also be clarified

陳李佩英：
對赤柱未能得益感到失望
接駁小巴40M要30分鐘一班 (筆者按：此乃非繁忙時間建議班次)，收費接近$8，但其他路線可能被削
爭取40M小巴加車

朱立威：
詢問轉乘優惠及特惠站進展
指出「特惠站」及「工程延誤補償」有別，兩者安排分別為何？
南區居民應均佔相關補償
要求交代「正規特惠站」進展及準則

羅健熙：
利東站需要使用升降機出入口，詢問繁忙人潮管理安排 (香港大學站情況極不理想)
會否為居民組織安排參觀？
車站不設固定職員，開綫時會否加強提供協助？
會否於南區安排更多招聘會？

徐遠華：
查詢轉乘優惠安排
不滿港鐵未能答覆確實通車日期，無法有效諮詢居民
特惠站設置準則？
三卡車月台細小，擔心繁忙時間迫爆，黃竹坑站乘客無法登車
黃竹坑站及海洋公園站會否安排特別車中途起載？
會否因應黃竹坑上蓋物業，而延續現有臨時交通安排？

陳富明：
轉乘優惠何時公佈？
南風道機房外觀欠佳，會否修篩？
列車測試有沒有數據透露？

區諾軒：
利東站工程進展
消防緊急通道非常接近升降機及無障礙通道
要求做好上蓋覆蓋及保養
南港島綫萬一故障，臨時服務如何？
票價如何？
特惠站設置準則為何？

張鍚容：
要求港鐵盡快提供通車日期及票價
要求特惠
加強監察利東站升降機運作
通車期間要求更多港鐵職員作出指示

麥謝巧玲：
香港仔至華貴一帶未能受惠南港島綫，要求盡快興建西段
要求設特惠站鼓勵接駁

林玉珍：
藝術品有青苔
海怡站A出口有消防水喉阻礙出入，能否把它遷移？

柴文瀚：
列車訊號及安全問題
控制中心如何了解列車運作情況及處理方式？
列車睡眠模式如何？
能否陸續改善問題？請港鐵及機電工程署回答
會否參考外國自動化列車經驗
車站不設固定服務台，乘客能如何求助？

陳家佩：
重覆林議員發言
查詢票價事宜，要求盡快公佈
臨時交通措施，例如海怡路未完全還原，詢問何時才能完成
參考黃埔站通車，了解到自助客務機使用困難

林啟暉：
區議會有多次要求，因港鐵工程大幅延遲，故要求特惠站補償，但至今未見結果
海怡機房大樓，表現滿意
業委對海怡站出入口設計相當不滿
要求通車後清潔及改善出入口附近範圍

港鐵社區聯絡簡報：
區議會早前參觀海怡站及利東站

港鐵工程簡報：
工程進度99.2%
已交回大部分工地
展示金鐘站圖片 (可參閱港鐵Facebook專頁)
香港公園通風大樓、南風通風大樓、玉桂山通風大樓、利榮街通風大樓試營運
車廠及各車站試運
列車全綫營運工作進行中，有信心年底通車

港鐵公司開場白：
南港島綫今年底開通
感謝區會支持

是日南區區議會大會將討論南港島綫工程進度，稍後會提供相關消息
The Progress Report of MTR South Island Line will be discussed in today's Southern District Council Meeting