土地登記實務，看似複雜卻有條理。

考選部土地登記實務命題大綱：
　　　土地登記規則、土地登記之申辦與作業程序
　　　地籍測量實施規則中第三編土地複丈
　　　地籍測量實施規則中第四編建築改良物測量
　　　土地測量之申辦與作業程序

土地登記"規則"，顧名思義答案是有規則的，以條列式居多，
只要善用口訣就可以輕鬆準備。
一開始念土地登記實務的時候覺得章節很多念不完，各章節都有不同。
但把所有章節念通了之後，你可以歸納出，
該科都是以土地登記規則第34條為主要架構，套入各種登記稍微的差異。

土地登記規則第34條
申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：
1. 登記申請書
2. 登記原因證明文件
3. 已登記者，其所有權狀或他項權利證明書
4. 申請人身分証明
5. 其他由中央地政機關規定應提出之証明文件

每個章節都是套用這個架構，最常不同的就在登記原因証明文件，
以及第五項其他証明文件，把整本課文念過一兩遍之後，
回頭整理每一種登記的1～5項，把所有登記種類，用條列式或表格互相比較，
你會發現土地登記規則是有特定邏輯的，只要去背差異的地方，準備起來輕鬆許多。
考題常考的登記要件與登記原因証明文件有：
建物所有權第一次登記、繼承登記、預告登記。
曾統計所有地政士考試（包含檢覆考），考登記要件跟文件的次數如下：
繼承登記（7次）、預告登記（4次）、建物所有權第一次登記（2次）、
書狀補給登記（2次）、塗銷登記（2次）、所有權移轉登記（1次）、
他項權利登記（1次）

92～103年的地政士考題統計如下表。
http://brokerclassroom.blogspot.tw/2014/07/blog-post.html

土地複丈與建物測量絕對是重點中的重點，次要就是第一章緒論的登記程序、
建物所有權第一次登記、所有權移轉登記、他項權利登記。

土地登記實務在答題上常會需要有解釋名詞，得分才會高，
因此每一種權利的解釋名詞，登記的解釋名詞都要背起來。
舉例：
所有權：所有人在法令限制範圍內，得自由使用、收益、處分其土地權利，
　　　　並排除他人干涉之權利。
永佃權：支付佃租，永久在他人土地上為耕作或畜牧之權。
繼承登記：已登記之土地或建物，因登記名義人死亡，由合法繼承人依法繼承所為之登記

答題時有解釋名詞架構較完整，舉例：建物所有權第一次登記的必要條件為何？
若直接寫下列的答案，會顯得內容太少，閱卷老師不可能給高分。
擬答：
　1. 合法建物
　2. 基地已完成總登記
　3. 基地有使用權利
　4. 勘測建物
　5. 編列門牌

較理想的答題方式，是在第一行就寫上名詞解釋：
而各個條列式的答案後方，也要用一句話簡單的解釋。
擬答：
（一）建物所有權第一次登記：所謂建物所有權第一次登記，係指新建或舊有合法建物，
　　　所有權第一次所為之登記。
（二）建物所有權第一次登記的必要條件：
　　　1. 合法建物：建物依法所建造，始予以登記。違章建築非法所許，故不予登記。
　　　2. 基地已完成總登記：土地上已有建物者，應先完成土地總登記。
　　　3. 基地有使用權利：建物起造人需有使用基地之權利，如地上權、典權、租賃。
　　　4. 勘測建物：登記前，應先申請建物第一次測量，以取得測量成果圖。
　　　5. 編列門牌：登記前，應先向戶政機關申請編列門牌或所在地址證明。

地政士考試由於民法與土地法的難易程度不易掌握，
雖然說民法、土地法為基本法，要念的熟再來準備土地稅法規、土地登記實務，
學習障礙會比較小，但民法與土地法的範圍太廣、內容又艱深，
建議先把民法、土地法念懂、念通即可，
而以考古題居多、變化較少的『土地稅法規』、『土地登記實務』則要專精，
才能穩中求勝。


背誦口訣：
囑託登記：徵徵重買他無二日國破變強繼欠公目
代位申請：他質債滅法典
代為申請：公共割繼基
逕為登記：偽國他門住
單獨申請：法名一滅回地預標總繼，調合他國更攬役拋+3標售+5取得
免親自到場：法證連簽無鑑外，陸祭合鑑更一籌他
書狀補給免親自到場：證外陸鑑他
需第三人同意之免親自到場：證外陸鑑+無鑑
預告登記與塗銷登記之免親自到場：證外陸鑑+無鑑+簽
無使用執照：水電戶釘圖書稅他
權利變更之日：契訴仲判實轉調
免提出權狀：他法代遺囑重徵國共地未攬
免提權狀後註銷：他法代祭囑重徵共信塗滅都
土地複丈之申請人：租設地時法共浮建調他
邊界的測繪：外心陽地地
特別建物：公學治工名寺
補正：原繳格式
駁回：不不爭逾
登記程序：請件計查公簿發動
免納登記費：消銷限重住更更更+序保書管他
塗銷登記的原因：拋同止存債撤法





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※ 編輯: lai517 (111.251.170.136), 07/04/2014 19:14:10

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作者: lai517 (：）) 看板: Examination
標題: [心得] 地政士考試準備心得：土地稅法規
時間: Fri Jul 4 19:13:22 2014

地政士考試，務必衝高土地稅法規分數。

『土地稅法規』是較易拿分的科目，比起土地登記實務、土地法規的法條，
土地稅法算是內容較少、較有邏輯性、簡單易懂的考科。
若是曾從事仲介工作，房屋稅、地價稅、土地增值稅也是作業上常常使用的工具。

考選部土地稅法規命題大綱：
　　1. 土地稅法及其施行細則
　　2. 遺產及贈與稅法及其施行細則
　　3. 契稅條例與房屋稅條例
　　4. 稅捐稽徵法及其施行細則
　　5. 工程受益費徵收條例
　　6. 特種貨物及勞務稅條例暨其施行細則（不動產部分）

92～103年的地政士考題統計如下表，土地增值稅與遺贈稅比例最高。
幾乎是每年必考一題，而奢侈稅則是101/6實施之後的出題重點。
http://brokerclassroom.blogspot.tw/2014/06/blog-post_24.html

稅捐稽徵法的範圍很小，但是出題的機率有50％，投資報酬率高。
工程受益費則是從來沒有考過。田賦的部份，若考題做的夠多，
在82～94之間的代書檢覆考曾考過，是小題目，
頂多是一個子題或者是5～10分的解釋名詞，
如果時間不足可以略過，若時間充裕怕被陰，那就加減看一下吧！

由於土地稅法規的內容不多，考題的變化也不大，
建議該科除了田賦跟工程受益費之外，各章節要都要念熟。
每一章節都要弄清：課稅目的、納稅義務人、稅率、稅基、免稅或優惠稅率的辦法、
準備的文件、申請的期限、逾期申報處罰、逃漏稅的處罰。
容易出計算題的有：地價稅（含優惠稅率）、契稅與怠報金、
土地增值稅（優惠稅率與持有20年以上的折減）、遺產稅（繼承時的免稅額度計算）


背誦口訣：（括弧內為聯想）
不計入遺產總額：公公法文創森日，職原已壽道債（公公法文創生日，職員已受倒債）
不記入贈與總額：公公法扶嫁農妻
擬制贈與：不免不購無親
物價指數連動法範圍：6＄+ 免距日職
不列入奢侈稅：自拍換政增，公繼改建都處
免徵契稅：讓郵公變換
私人捐贈土地之違規處罰：利用目忠
稅捐稽徵法之保守秘密：本代財債稽監訴調（本代才在雞姦訴調）
遺產之扣除額：6＄+農公已執債稅（農工一直在睡）
土增稅移轉現值的審核標準：收訂死訴拍買
契稅起算日：判變轉轉

6＄指的是遺產稅的有實際數字扣除額：
　1. 配偶扣除額400萬
　2. 直系血親卑親屬40萬+未滿20歲每年40萬
　3. 父母扣除額每人100萬
　4. 身心障礙每人500萬
　5. 受扶養兄弟姊妹、祖父母40萬+未滿20歲每年40萬
　6. 喪葬費100萬


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作者: lai517 (：）) 看板: Examination
標題: [心得] 地政士考試心得：土地法規
時間: Fri Jul 4 19:17:24 2014

地政士考試，土地法規是民法之外，最謎樣的考科！

考選部土地法規命題大綱：
　　　土地法及其施行法
　　　平均地權條例及其施行細則
　　　土地徵收條例及其施行細則
　　　地政士法及其施行細則

土地法規看起來命題的範圍很小，但事實上條文多又艱深，
不像土地登記規則，規則就是規則，條列式的清楚易懂，
出題老師若用心出題，拿到考卷絕對是讓人傻眼的。
土地法規另一個複雜的地方，在於同一件事情，土地法跟平均地權條例規定不同。
若談到徵收，土地法、平均地權條例、土地徵收條例，三者的規定都不同。
沒念通很容易搞混阿，凸 (= _=) 凸


92～103年的地政士考題統計如下表，
http://brokerclassroom.blogspot.tw/2014/06/blog-post_3167.html

土地徵收與地政士法每年必考一題。
次重要的就是地權與地用，其重點如下：
地權：不得私有土地、外國人與中國人持有土地的限制，共有土地。
地用：空地荒地、優先購買權、重劃。
地籍和『土地登記實務』內容重覆；地稅和『土地稅法規』內容重覆，
若這兩科有念熟，類似題目考在『土地法規』裡，也算是容易拿分。


『土地法規』只要掌握地政士法、重劃、區段徵收、徵收、照價收買，
大致就掌握到75%的考題。尤其是地政士法，務必要拿到分數，
地政士法每年必考一題，而且範圍小到已經不知道要出什麼，
考題已經開始重覆，未來如果出 "懲戒委員的組成" 或 "懲戒的流程"，
考生也不要太意外。

但就如前言所提，土地法是基本法，考題博大精深，足足有九九八十一種變化，
若時間不充裕，應以土地稅法規為主、土地登記實務為輔，
加強上述土地法規所列的重點，即便無法在該科拿高分，拿50～60分，
只求不要拉低平均也是一個很好的策略。


背誦口訣：
地政士的責任：誠親查費給終簿違登閱
地政士的業務範圍：他測稅存證登簽擬
受警告或申誡：基設標遷自死給終簿員
申誡或停止業務處分：一倫查閱宣攬
停業或除名：簽託假法酬偽員
不得簽證：神共書繼一三他
地政士不得有下列行為：假法酬偽宣攬
土地徵收原因：國國公公政交水教他社
保留徵收：交公新防
土地改良物一併徵收的例外：不不取墓他
地及測量程序：三根戶計製
不得私有土地：海湖水水泉佈源交名他
外國人得取得：學醫住教建墳公使
不得移轉外國人：漁水林礦狩軍鹽
不得移轉中國人：漁水林礦狩軍鹽+國寶他港
自辦重劃優惠：代書減興他
地籍圖重測程序：劃調測檢造繪公異標複
中央主管機關之徵收審查：公執符助財安他

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