為什麼這篇地上權 心得鄉民發文收入到精華區：因為在地上權 心得這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者jill98 (Jill)看板home-sale標題Re: [心得] 地上權明明就是一種好方法時...
本來對地上權的認知也如大家說的
但實際上問了 大將豐X 的貸款銀行 新光銀行某某分行
利率1.31 第一間房, 年收180以上 是8成
之後換手的話, 他們也是重新鑑價
他們做過一些地上權的案子
他們有估價的方法
聊完之後
我就不擔心貸款了
所以重點是找對銀行及分行
※ 引述《and2second (.........)》之銘言：
: 關於地上權小弟我也算是業內人士，協助政府脫標了幾個案件，也有從事估價業務，雖然
: 有點晚了，簡單說一下，如果沒說完明天再說。
: 地上權價值評估大概可以是所有權七成，但不完全是，基本上機關脫標價會以土地地價為
: 基準，但還是要看可開發性質跟所在位區位，。
: 1.屬性跟及類型
: 首先以目前政府地上權案件有分區可分割及不可分割，近年國產署的案件多位為可分割地
: 上權，且多為住宅使用為主，台南高雄為多，南部永x建設等建商近年推案不少，銷量不
: 錯，多為集合住宅大樓，少量透天，概念大概是我買了至少比周邊房價便宜3成，可以住7
: 0年，30歲買至少住到孫子出生，反正南部大樓不值錢。
: 2.地上權住宅概況
: 另外地上權住宅除了要繳房屋稅外及每年要繳土地租金(公告地價2％～5％不等看當時公
: 告情況)，這大概是公家機關地價稅加管理費的概念。(買之前考慮清楚)
: 前面文章有提到不好貸款的情況，當年台北新店華固新天地案件，當時住戶貸不到款是華
: 固貸給買方，另外有一類地上權住宅是不可分割的，也就是只有使用權，到目前為止還是
: 很難貸，雖然政府有督促公股行庫放寬貸款。(同樣使用權的售價又比地上權更低，接受
: 與否見人見智)
: 目前地上權住宅在北部還是不受歡迎，除了無法享有土地增值空間，很難貸款也是問題，
: 近來看到京站的業主又把部份地上權住宅拿來賣，不知道原因是什麼。
: 3.地上權的估價
: 公家機關標售地上權是以土地地價去評估，細則沒什麼特別的，就近期土地交易的價格一
: 定成數多少作為底價最為底標權利金，如果流標再打個折。
: 如果是可以商用的土地，在房地產行情好的時候常會溢價，甚至超過地價7成，評估的基
: 準通常是以收益進行評估，而且可以商用的多半是商業區有較高容積。
: 另外前面推文有人列出近年幾個大案，基本上商用及住宅不能放在一起看，大部份地方政
: 府也不願意作地上權住宅案件，商用部份在這裡就不多討論了。
: 前面有人討論成本，建商成本大概就是權利金加上營建成本再加利息及利潤，國產署可分
: 割的地上權還要負擔管理事宜，替機關收土地租金，至於到底地上權住宅可不可以買，還
: 是那句話見人見智。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 219.85.86.18 (臺灣)
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推 sdhpipt: 一手屋自然有建商配合的銀行 問題在於二手屋轉賣 不容易 10/22 15:00
→ sdhpipt: 找到配合的銀行 10/22 15:00
推 aJan5566: 二手能貸的比所有權房子低很多 10/22 15:22
→ aJan5566: 你就要賭以後只出租不賣 10/22 15:22
→ F93935: 每家都只是政策性幫忙自己土建融服務過的貸款，那選擇性低 10/22 15:38
→ F93935: 很多 10/22 15:38
如文中所說, 我當然也問了之後轉手的貸款問題,
他們也做二手地上權的房貸, 一樣重新鑑價
主要看個人貸款條件, 年收高, 第一間房貸條件很好
能找這一家, 幹嘛要再找別家銀行??
現在有做地上權房貸的銀行本來就少
這家分行做了不少地上權房貸, 所以人家有自己的評估方法
我問了很多, 聽起來是和一般房貸是一樣的
所以貸款不是問題
推 catson: 轉賣鑑價只會越來越差，買要有抱到底的決心 10/22 15:45
推 pauljet: 買房不買土地 乾脆租屋 活生生兩代家族卡住一大筆資金幹 10/22 15:54
→ pauljet: 什麼 10/22 15:54
→ pauljet: 我從不反對租屋 我只是認為買房更佳 一下拿不出大錢 租 10/22 15:55
→ pauljet: 屋倒也不差 但我絕不贊成碰地上權 10/22 15:55
推 aJan5566: 你自己也說做地上權房貸的銀行少 這就是市場共識 10/22 15:56
→ aJan5566: 市場普遍認為價值不高才不會去做它 10/22 15:57
→ aJan5566: 或許過幾年地上權會更好貸款(也有可能不會) 10/22 15:57
→ F93935: 講難聽點西瓜金被吃掉了 你以後找誰貸款 10/22 16:01
推 carden31: 可以貸是一回事，划不划不算是一回事，每年地租金加房貸 10/22 16:02
→ carden31: 跟正常買的房貸比又沒還比較少，除了頭期低一些，然後 10/22 16:02
→ carden31: 弔詭的是條件不夠好貸的成數低也沒比較少，條件好那為 10/22 16:02
→ carden31: 何不拿多一點頭期就好 10/22 16:02
推 Mpolarbear: 主要是使用年限減少，同地段，第一手有60多年，第二 10/22 16:02
→ Mpolarbear: 手剩下40-50年的話，銀行估值自然就會不同，便會影響 10/22 16:02
→ Mpolarbear: 承作意願 10/22 16:02
那家銀行講的很清楚, 除非是最後的20年
否則前至少30~40年的鑑價就如市場波動
地租現在都是1%浮動, 2.5%固定
你們說的如果可以舉出實際的例子
會比較好哦
否則就我之前看的資訊如同大家一樣
但實際上並非如此
如果現在可以買一坪120萬的新屋, 何必考慮一坪70萬的地上權
都是個人選擇吧
推 kusomanfcu: 就實價登錄 70年每少一年1/70 10/22 16:06
推 Mpolarbear: 從京站和華固新天地的曲線來看，前期應該不會衰退這 10/22 16:09
→ Mpolarbear: 麼快，大約後30年會比較嚴重 10/22 16:09
對的, 而他們是舊版的地上權不可分割, 所以貸款是和建商
現在新型的地上權都是可以分割, 拿的到房屋權狀的, 所以才好和銀行貸款
因為有考慮購買, 所以才去花時間研究
推 Mpolarbear: 現在是沒有實際案例的，因為早期多是使用權的物件，新 10/22 16:15
→ Mpolarbear: 版地上權是這幾年才出現的，所以也沒辦法預測20-30年 10/22 16:15
→ Mpolarbear: 後銀行的態度，若台灣資金不再浮濫，銀行承作的物件 10/22 16:15
→ Mpolarbear: 還是會有先後順序 10/22 16:15
→ Mpolarbear: 這當然是個人的選擇，只是要清楚自己買的是什麼東西， 10/22 16:16
→ Mpolarbear: 以及如何利用地上權的優勢創造更多的價值 10/22 16:16
推 Mpolarbear: 如果你有考慮購買就要快了，台北人很瘋狂的，591上的 10/22 16:18
→ Mpolarbear: 訊息來看，目前只剩下小坪數的露台戶和和裝潢的實品 10/22 16:18
→ Mpolarbear: 屋 10/22 16:18
我一直有在注意也去看過談過了, 本來以為可以談到更好的價格
沒想到也很硬, 猶豫中.....
※ 編輯: jill98 (219.85.86.18 臺灣), 10/22/2021 16:25:51
推 kusomanfcu: 不用20年 5年一個滑 10年一個 15年一個 然後20年 10/22 16:26
→ kusomanfcu: 價位永遠在有點划算和不划算之間，住的都很會算 10/22 16:27
推 kusomanfcu: 問題是當地新成屋也是漲的話越漲越糟，因為地租也會增 10/22 16:29
→ kusomanfcu: 加 10/22 16:29
→ kusomanfcu: 如果是買了後周圍房價價格穩定不漲，但是租金增加，地 10/22 16:30
→ kusomanfcu: 上權才會有利 10/22 16:30
→ kusomanfcu: 你要考慮的是房價和租金的關係 10/22 16:31
→ kusomanfcu: 房價漲漲租金沒變等於持續扣血 10/22 16:32
→ kusomanfcu: 光地上權本身價值縮減，你覺得住戶本身會要求管理好 10/22 16:33
→ kusomanfcu: 嗎（屋齡15年後） 10/22 16:33
推 Mpolarbear: 目前看起來政府越打房租金越容易漲，鄰近國家都有前 10/22 16:33
→ Mpolarbear: 車之鑑 XD 接下來就要看資金有沒有回台北蛋黃區炒作了 10/22 16:33
→ Mpolarbear: 不知道戶數影響大不大，以往建案都是幾百戶，自然難以 10/22 16:35
→ Mpolarbear: 維護，但若戶數少，10戶上下，不知道會不會比較有共 10/22 16:35
→ Mpolarbear: 識 10/22 16:35
推 duoht: 我會選買120甚至更高新房 有土斯有財 不是有房斯有財 10/22 17:18
推 carden31: 我會買附近舊房，或遠一點的新房，玩地上權的地方通常是 10/22 18:52
→ carden31: 高價區，當然這比租屋要划算啦，但都拿的出頭期了還玩 10/22 18:52
→ carden31: 長期租屋幹嘛呢，錢不夠總要犧牲一些東西 10/22 18:52