#阿明小教室 #房事辭典 #地上權
買房知識家 https://reurl.cc/Ez33L0

地上權住宅因性質接近租賃，
買到的只有「居住使用權」沒有
「土地所有權」住宅。

居住年限從建商標到國有地開始計算，
並得扣除工程期，如使用年限50年，

評估地上權住宅房屋時注意事項：
1.有無建物權狀與契約內容，
還是只有購買憑證，並瞭解未來若過戶
或繼承移轉之程序該如何辦理。
2.釐清權利金、地租及房屋稅費用
3.瞭解清楚銀行貸款方式及條件
4.能否依法成立管委會

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板橋房價一字頭？地上權住宅擬“分拆年限”

#B編：地上權住宅拆成20年，房價不到市價4成，買來以市價出租投報率更高達___%！！！

房價居高不下，如果說一字頭，能入住新北市板橋，你相信嗎？原來有地上權住宅，原本45年使用權，開價約28萬，為了拉抬業績，業者研擬，把使用權降到20年，房價也砍到大約市價4成！

房屋總價很誘人，但使用年限到期之後，要全權歸還給地上權人，似乎讓民眾購買意願，持續低迷！

#九十秒 #板橋 #房市 #地上權住宅 #房價

【好室搜查隊-#建案情報】 「昇陽寓見」

新北市的第一個住宅地上權案－板橋區的「昇陽寓見」；昇陽寓見屬於先建後售型的銷售模式，讓消費者可以直接看到建案的規劃。12F 高的建築物，總戶數 131 戶 ...

>>了解此建案情報
https://www.house123.com.tw/construction/info/1854

150518東森財經 地上權夯 內湖出現單價4字頭建案
影片網址→https://youtu.be/ebuvkSAm7yc

1.「派樂地」近期規劃21年地上使用權產品，價格約僅該案正常產品的65折。換算下來有比較划算嗎？

實際換算購買21年使用權的產品，每月支付額包括貸款、地租及房屋稅，約3萬元左右；而周圍新成屋大樓的租賃行情，每月每坪1000~1200元，合計租金每月2萬至2.4萬元左右，相較之下租屋的負擔較輕。

內湖四期一帶，目前生活機能還沒有很成熟，所以現在來看，可能租比買划算；但是未來生活機能成熟後，人潮多了，捷運民生汐止線也興建通車了，未來租金行情勢必上漲(風險1)，另外，一般租房子，續約時也要承擔房東要調漲房租或收回房子的可能(風險2)，所以地上權21年產品，可以當做是跟房東簽長期租約，而且租金保證不調漲，也因為是自己的房子，愛怎麼裝潢就怎麼裝黃，多方因素考量後，也未必一定真的租比買划算。

2.脫手容易嗎？

容易的角度：沒有土地持份，房子又會折舊，房價會逐年遞減，同享一樣的生活機能，卻享受低總價。

不好脫手的角度：因為沒有土地持份，房子又會折舊，所以很多銀行不願意承做貸款，或者貸款金額很少，自備款現金需準備的水位要很高。

以下是新聞報導……↓

記者 陳文婕：在內湖區這棟大樓，每坪開價就要8字頭，但現在隔壁的預售案因為是地上權的關係，每坪只要4字頭，現在更出現了隱藏性產品。

原本設定50年的地上權案，最低22坪，總價1100萬，建商腦筋動得快，趁勢推出更便宜的方案，年限縮短到21年，總價也砍了快一半。

縮短年限賣，合不合法，其實建商收回，再出租或出售，和政府的規定沒有牴觸，千萬有找，入住內湖新大樓，難怪年輕人都心動。

有屋沒有地，類似長期租屋，實際換算，購買21年使用權的產品，每個月包括貸款、地租、房屋稅約3萬元；而周邊新成屋大樓的租屋行情，每月每坪100~1200元，租金每個月約2萬~2.4萬，租屋看似負擔比較輕。

房仲業者 陳泰源 表示：我又不用像一般短租的，可能會遇到惡房東，甚至可能每次要續約的時候，房東漲租金嘛！
但買地上權，貸款最多只能貸五5成，轉手有一定難度。

房仲業者 陳泰源 表示：房子會逐年的折舊，所以它的房價是逐年遞減的。
台灣建商面臨成交量危機，沒想到大陸建商也碰壁。

大陸房地產龍頭，萬通地產集團，在淡水小坪頂的公寓住宅號稱賣了九成，但是現在70多位陸籍買家，半年來沒有一戶通過內政部審查，面臨交屋卡關，一旦最後都退屋，公司也將面臨倒閉。

台灣房市烏雲罩頂，台陸建商各自面臨危機。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/91935277

130609民視 地上權住宅 房價6折 報酬率高
影片網址→http://youtu.be/1dqpOR2qaNw

感謝記者 于凡 的採訪，祝福于凡身體健康早日康復唷！說到這個地上權住宅阿，其實可能還蠻適合我的。因為本人的個性是極端保守型，所以就算我有錢，我也不太敢冒險為了賺房屋差價，而進場短近短出。

我也是比較以中長期、租金投報率角度切入買房的人，像這樣的產品對而言就很適合啦！投報率至少2.7%根本就是小case，如果以周邊房價行情約6折來計算，至少4%以上，穩定，又比把錢放在銀行利息高！

更重要的是，因為沒有土地所有權，也無須負擔地價稅，無論在任何時候出售，即使房屋折舊幅度較一般住宅高，亦無須負擔土地增值稅，只須負擔房屋稅及向地主或建商繳納土地租賃權的費用，大部分仍比地價稅低！

所以，聽完我這樣解釋後，是不是也很心動呢？

錯！！！其實它缺點很多！1.因為沒有所有權，難保住個過程中發生產權糾紛，縱使土地所有權是政府的。2.只有建物所有權，房屋會折舊，因此屋齡越老，越不容易申請房貸，買的時候自備款超高。3.地上權使用滿50年期滿..........然後呢？然後沒有人知道接下來會發生什麼事？只知道最後可能會發生的狀況是，土地增值了！但歸政府所有，房屋僅剩零星殘值，賣不出去沒價值，最後才恍然驚覺50年來出租給房客的「租金高投報」全貼給了「建物貶值」，正負相抵財產歸零。

結論，除非自住需求，否則還是別買吧！喔~不！就算是自住需求，還是別買！

以下是新聞報導......↓

大台北房價居高不下，讓許多無殼鍋牛望屋興嘆，不過地上權住宅，因為沒有土地產權，房價是周邊行情的6到7折，而且租金投報率高於2%，是不少投資客的最愛，但對想要擁有房產的民眾來說，使用期限50年，非常沒有保障。

磚紅色的建築，就在小公園正對面，還擁有保全，以及獨立車道，儘管屋齡17年，在台北市中山區，擁有這樣一戶房產，必定價格不斐，但這裡房價，是周邊的6折價。

原來這是地上權住宅，因為沒有土地產權，所以每坪行情約35到40萬，比周邊60到70萬元，便宜約4成，至於今年脫標的景美財訓所地上權，得標的建設公司，將規劃4棟住宅大樓，和1棟住商混和大樓，預計開坪開價40萬元，和附近的60萬到65萬相比，也相當打了7折。

房仲業者 陳泰源 表示：土地「所有權」還是土地「使用權」，房客不介意這個，這個對房客來講沒有意義，所以相對投報率就很高，因此對於一些比較中長期持有的，以租金投報率角度切入的買方的話，是可以進場的。

對投資客來說，地上權住宅總價低，投報率高成為搶手貨，反觀50年使用年限的限制，對想要置產的民眾來說，卻是得納入考慮因素之一。

新聞網址→http://news.ftv.com.tw/NewsContent.aspx?ntype=class&sno=2013609F01M1#

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/64462861