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[爆卦]土地買賣過戶流程是什麼？優點缺點精華區懶人包

雖然這篇土地買賣過戶流程鄉民發文沒有被收入到精華區：在土地買賣過戶流程這個話題中，我們另外找到其它相關的精選爆讚文章

在 土地買賣過戶流程產品中有5篇Facebook貼文，粉絲數超過4,786的網紅我在大陸的日子，也在其Facebook貼文中提到， 親愛的大家晚安啊～2020要進入Q4了，大家都還好嗎？ 話說我從一月開始，包含旅館已經住到第八個地方了；在日本的妹妹也邁入第四個駐紮處，今年是搬家年嗎？ 我算過，到大陸開始我已經住過16個房子啦～下面來講講對「大陸住房」的感想，大家對房子有興趣的話，也歡迎參加本周六的分享喔：https://ww...

「土地買賣過戶流程」的推薦目錄
  • 我在大陸的日子

    土地買賣過戶流程 在 我在大陸的日子 Facebook 的最佳貼文

    2020-08-19 21:37:31
    有 85 人按讚

    親愛的大家晚安啊～2020要進入Q4了，大家都還好嗎？

    話說我從一月開始，包含旅館已經住到第八個地方了；在日本的妹妹也邁入第四個駐紮處，今年是搬家年嗎？

    我算過，到大陸開始我已經住過16個房子啦～下面來講講對「大陸住房」的感想，大家對房子有興趣的話，也歡迎參加本周六的分享喔：https://www.facebook.com/events/299742097933445/

    一、為什麼大陸人那麼重視房子？
    二、買房與租房
    三、買房SOP
    四、租房SOP
    五、住處與生活，漂泊與定居

    以下內文！

    －－－－－

    一、為什麼大陸人那麼重視房子？

    1.什麼都跟房子綁在一起
    2.親眼看著身邊的人過好日子
    3.房子就是城市的股票

    1.什麼都跟房子綁在一起
    大陸是一個「資源集中、發展中」的大集體，現在你搶到什麼資源，都能在未來放大N倍。

    而這些資源是什麼呢？教育、養老、職業、買房。
    差不多是一個青壯年已婚人口，最在乎的幾件事了。

    這些資源靠什麼分配呢？戶口。
    你要怎麼把遷戶口呢？暫時性的集體戶口不算，真正落戶口呢...對大部分人來說，先決條件是要有一套在城市裡的房子。

    房子＋戶口＝資源＝生存與命運

    －－－

    2.親眼看著身邊的人過好日子

    至少在北京跟上海，十年前買房跟沒買房完全是兩個命運。

    你可以親眼看到本地人多買一套房，放租、讓孩子成家不用憂愁；
    可以看到外地人來到北京，因為早早拿了戶口、買了房子，真正在這個城市紮根，改變後代的命運；
    還能看到買了多套房的人，買賣收租，一輩子享樂不盡。

    退保障生存與發展，進能過上舒服日子，你看著不想要嗎？

    －－－

    3.房子就是城市的股票

    大陸很多地方都還在發展，杭州、成都、深圳都在五年內成為新興城市。
    而你如果在那裏有套房子、落下戶口，你就在這房子裡紮下了根。

    不用被房東驅趕、生病了可以享受城市醫保、孩子可以在這裡上學高考，你的累積可以一直持續，成為你曾經羨慕的那些人。

    你不再是這個城市的人力，要拿青春去博機會，賭輸了摸摸鼻子回到老家；你是有根在這個城市的人，這個城市有你的位置，總有機會東山再起。

    －－－－－

    二、買房與租房

    買房我只是聽說，但是租房我真的是超級熟！

    我在大陸這九年，租過的房子高達16間；而我長大到現在，換過的地方有39個。

    我隨時隨地都能安營拔寨、風吹落地。
    這技能很不錯，但卻不是好事情，因為不斷地重頭來過，是很大的耗損。

    什麼事情都要有累積，每次遷移你總要耗損一些，人有多少時間可以耗損呢？
    還有就是...心理上來說，多少會受到一些影響。

    我現在慢慢能理解買房的人的心理，除去物質的需要，有時候還是心理的需求。

    而當你進入買房世界的時候，二手房、預售屋、經濟適用房、新房，那又是另一門學問了。

    我覺得，買房就是一個選擇的過程，選擇
    從一個擁擠的地方，接受現實，擠出空位來；
    跟著一群人去開闊新的地方，從荒蕪中一起走向殷實；
    跟隨政府與運氣的安排，在中間帶撐出一片天來.

    －－－

    三、買房SOP

    我身邊的大陸朋友，他們大部分買房呢，都是因為結婚：

    1.雙方談對象，時間到了考慮婚嫁
    2.雙方父母見面多次，最後幾次談買房
    「我家可以出多少，你家可以出多少？我們一起給孩子在上海買個房。」

    3.雙方開始找仲介看房
    一般在小夫妻所在城市買，綜合考慮雙方工作地點＋未來發展＋交通＋房價

    4.通過仲介向賣方出價
    5.經過一連串驗資、貸款等流程，順利過戶
    6.裝修
    7.擺酒
    8.入住
    買在偏遠地區的，可能會交給仲介打理出租幾年，等生孩子在去住

    9.入住

    婚前男方自己準備房子的也有，父母提前給孩子準備房子的也有；我還聽說上海父母一般會給獨生女準備一套房，不管住不住，這就是女兒的底氣。

    我感覺普遍來說，大陸結婚是男方準備婚房、采禮、女方準備裝潢跟車。

    －－－

    四、租房SOP

    哈，這完全是我的守備範圍，我一周內能搬家！

    1.在豆瓣論壇、自如仲介、微信群上先搜過一遍
    2.看房
    3.簽約
    4.打包行李
    5.把原先的房子解約或轉租
    6.叫保潔打掃、業者搬家
    7.入住，規整物品
    8.熟悉環境，繼續生活

    如果是不帶家具的房子，又會增加買家具、家飾、家電，辦水電網煤的流程，比較費勁，可能要再增加一周的時間。

    除了租房之外，我還很擅長轉租...擅長租房的人，一般也擅長把房子租給別人，類似「久病成良醫」的概念？

    －－－

    五、住處與生活，漂泊與定居

    每次離開一個地方，我都覺得剝了層皮，主要是情感的耗損。

    那些你熟悉的人再也見不到了，你投注的感情又化為空氣，這點是最難受的。

    你的生活片段，從此消散；
    你看著陽光下的樹蔭感到雀躍、在夜空下的麻辣攤上收拾心情，那些瞬間彷彿不曾存在，你生命中的一部分消失了。

    當然這些久了你也會忘記，而且痛苦會一次比一次輕微。

    我第一次從上海房東家離開時，從上海哭到蘇州，哭得不停抽氣
    後來也不記得哭了，怎樣的事都「哦」一下，好像有什麼東西一起消失了。

    這些年，的確看到了很多東西，完全體會自由的美好；
    過著不同的生活，與不同的人相處，看到很多世界。

    但是量變產生質變，當我斷裂到一個程度之後，開始許願：
    「如果可以，我希望能在一個地方，跟一群人與這個地方慢慢長大，一起變老。」

    你的住處寄託了你的生活、存放了那段時間的記憶；
    而漂泊十年、二十年，你受不了一切都只能在飄渺中追憶，於是想著定居。

    但這時候，恐怕也不是你說了算了...嗯，能被風吹起來的人，可能命中帶傘吧？

    －－－－－

    以上...寫完之後，喘了一口大氣。

    希望有一天人們不被土地所束縛，能更自由地探索這世界上美好的一切，創造新世界。
    想走的時候可以自由自在地探索，想留的時候能被土地所接受。

    就這樣啦～話說週六的分享結束後，有一件事要跟大家說啦～讓我從現在開始醞釀一下>_<

    總之，周六講大陸租房的活動，歡迎來看看喔！
    https://www.facebook.com/events/299742097933445/

  • 賣厝阿明

    土地買賣過戶流程 在 賣厝阿明 Facebook 的最佳解答

    2020-06-12 06:50:00
    有 71 人按讚

    #阿明小教室 #房事辭解 #產權過戶
    Transfer of property rights
    買方：
    終於要過戶了！
    有一種名下真的有房屋的感覺了！！太棒啦～～

    阿明：
    先別急著開心，
    產權房屋時有許多需要特別注意的事情，
    你可千萬不能大意！

    買方：
    不是簽名跑流程而已嗎？
    有什麼需要注意的？

    阿明：
    產權過戶指的是房屋的「所有權」
    和「土地使用權」，除了帶證件跑流程，
    還要特別注意房屋的水電費、瓦斯費、房屋稅、
    地價稅等等都要按天數比例分攤，如果是大樓，
    還要向管委會詢問對方是否有欠繳管理費等相關情事
    ，才不會到時候虧大了！

    買房知識家 https://reurl.cc/K6QkEy
    ========================================

    過戶細節壟滴家：
    一、 買方準備資料
    1.土地及建物買賣所有權移轉契約書正、副本
    2.身份證影本一份
    3.契稅單
    4.過戶尾款（剩餘全部屋款）
    5.代書費
    6.登記規費（土地及房屋現值之千分之一）
    7.印章
    8.戶籍謄本一份
    9.戶口名簿影本一份

    二、 賣方準備資料
    1.增值稅單
    2.土地、建物所有權狀
    3.身份證影本一份
    4.印章

    三、注意事項
    1.雙方依實際交屋日按天數比例分擔計有水、
    電、瓦斯費、房屋稅

    2.可至管委會確認是否仍有欠繳管理費之情事

    3.點交時務必確認房屋有無漏水或瑕疵，
    附贈設備是否與契約簽訂相同，鑰匙是否正確等等

    確認以上細節更能確保您的不動產交易安全呦~

    買房知識家 FB社群 https://reurl.cc/K6QkEy
    ================================
    買房知識家 LINE 社群 https://reurl.cc/2021vn

  • 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生

    土地買賣過戶流程 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文

    2019-10-05 18:09:44
    有 13 人按讚

    191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺

    【前言】

    無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。

    只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？

    【案例1】

    2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。

    殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。

    相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html

    【案例2】

    2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。

    檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。

    相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240

    【履約保證與價金信託的差別】

    看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。

    究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。

    《帳戶有別》

    履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。

    價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。

    《便利性》

    履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。

    價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。

    《撥款效率》

    在撥款文件事先準備好的前提下，

    履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。

    價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。

    小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。

    《簽約形式》

    履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。

    價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。

    《買賣契約書》

    履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。

    價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。

    《代書代繳稅的方式》

    履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。

    但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。

    價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。

    《收取相關費用》

    履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

    價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。

    《服務有別》

    履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。

    價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。

    小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。

    【買房，你該這樣做】

    無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。

    再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。

    再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。

    不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。

    話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。

    ===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

    【法律教室】

    依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。

    代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。

    【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】

    買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。

    【履約保證增添違約處理簡易流程】

    買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？

    遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。

    【慎選合法代書】

    在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。

    然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。

    部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191005.html

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