永續債係雙面刃

恒大(3333)最近發生疑似爆煲事件，主要係因為市場覺得恒大未能於2021年1月前回A成功，到時要向戰投還1,300億，引發資金流斷裂危機。而呢件事其實係同早幾年「永續債」有關，所以襯呢件事同大家講解下永續債。

🔘永續債係內房的「救星」

因為近年融資環境的收緊下，公司債、海外債及銀行貸款等融資管道都受到限制，而永續債的出現，正正成為內房的「救星」。可以睇下圖2019年國內非金融企業永續債發行規模約6600億元，較2014年增長500%。永續債係一種無明確到期日的債劵，而國內最常見的期限係3+N，姐係債券發行人每3年先決定會唔會將債劵延期，如果延期，利率方面會再調整，當補償投資者的潛在風險，所以永續債都可以算係「永遠不用還的債」。不過永續債的利率成本係較高，雖然近年平均成本利率已經下降至6%左右，但比起其他融資方式，永續債的成本利率仲係處於高位。

🔘永續債係有好有壞

係會計準則角度上，永續債係唔當負債(Liabilities)，而係當做權益(Equity)，所以如果計算金融負債比率(Debt to Equity ratio)時(有息負債/權益)，係會隱藏左有息負債同埋美化負債比率，因為唔會增加分子負債，但會增加分母權益。舉個例子，金融負債比率150%，60萬係來自借貸(負債)，40萬係來自股東(權益); 但如果發行永續債10萬，借貸依然係60萬，權益就變成50萬，比率就會變成120%，所以當我地計算內房的有息負債時要注意呢點。

雖然永續債可以令到企業籌到資金之外同時又可以粉飾財報，但其實會影響企業的淨利潤。因為永續債計入權益關係，利息支出係通過利潤進行分配，唔可以好似銀行貸款咁進行利息資本化(將利息支出確認為一項資產(如流動資產中的”開發中的物業”)，最後會令企業交較多的土地增值稅及企業所得稅，對公司的淨利潤產生較大的影響波動。

🔘總結

整體黎講，永續債係一把雙面刃，好處係對內房黎講多一個融資管道獲得資金同美化財報，相比普通股、優先股等融資工具，永續債發行主體無上市要求而且發行流程又方便。比起債券，永續債作為權益工具計算，既可以增加公司權益資本，又唔會稀釋已有股東的權益。但壞處就係稅務風險同影響企業淨利潤。

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191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺

【前言】

無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。

只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？

【案例1】

2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。

殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。

相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html

【案例2】

2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。

檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。

相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240

【履約保證與價金信託的差別】

看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。

究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。

《帳戶有別》

履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。

價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。

《便利性》

履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。

價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。

《撥款效率》

在撥款文件事先準備好的前提下，

履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。

價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。

小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。

《簽約形式》

履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。

價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。

《買賣契約書》

履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。

價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。

《代書代繳稅的方式》

履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。

但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。

價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。

《收取相關費用》

履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。

《服務有別》

履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。

價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。

小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。

【買房，你該這樣做】

無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。

再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。

再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。

不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。

話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。

===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

【法律教室】

依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。

代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。

【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】

買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。

【履約保證增添違約處理簡易流程】

買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？

遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。

【慎選合法代書】

在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。

然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191005.html

比特幣與方塊鏈,就像人類發明的一台腳踏車時"誰敢先騎上去試試?"
In most food-supply chains, “it might take weeks to figure out where it went from source to destination,” and “On a blockchain, it takes just seconds.”

由於比特幣的興起，鎖鏈正在取代世界金融市場，而現在數字分類系統也準備在明年對食品和能源等原材料進行同樣的處理。

BP ，荷蘭銀行（ABN Amro Group NV）和摩科瑞能源集團（Mercuria Energy Group Ltd.）等公司上個月表示，將採用區塊鏈來簡化物理能源交易。 10月份，瑞銀集團和國際商業機器公司（International Business Machines Corp.）共同投資了四家銀行，將該技術應用於全球商品貿易平台。 Natixis SA和Trafigura Group Ltd.今年3月宣布將採用該系統為石油的買賣提供資金。

聖地亞哥基金經理Reality股份有限公司（Reality Shares Inc.）的首席執行官Eric Ervin表示：“我們正在談論業務正在發生的巨大變化”，他創建了一個追踪採用該技術的公司回報的指數。 “一切都自動發生，沒有一堆文書工作，處理和轉移。”

區塊鍊是一個在線分類賬，使用加密記錄交易以確保安全性，同時允許用戶網絡進行驗證。最突出的用途是比特幣，這在2017年成為全球轟動的一年。在過去的一年裡，隨著投資者對比特幣和分類帳系統的運作變得更加舒適，加密貨幣的價格飆升了2000多個百分點，觸及紀錄本月為17,578.45美元。

雖然比特幣市場依賴區塊鏈來傳遞和存儲每個令牌的價值，但透明的跟踪技術對於越來越需要存儲和交換海量數據的企業來說具有“更大的潛力”，彭博新能源財經在9月份表示。 12報告。

農民已經看到了可能性。烏克蘭政府10月份表示，將使用區塊鏈技術來管理作物的土地登記，因為目前的系統很容易受到導致所有權糾紛的欺詐。在撒哈拉以南非洲，一家化肥公司和一家交易所的老闆正在利用這項技術發展農產品平台。

對於全球食品行業來說，這項技術是一個很大的賣點，可以在產品召回期間識別假冒成分並追踪污染源。美國密歇根州立大學估計，全球食品行業欺詐成本高達每年400億美元。 IBM在八月份表示，它正在與包括沃爾瑪百貨公司，雀巢公司，泰森食品公司，聯合利華公司和麥考密克公司在內的一些公司合作，確定他們可以整合區塊鏈的方式。

IBM的研究主管Arvind Krishna在12月5日表示，在大多數食品供應鏈中，“從源頭到目的地可能需要數週的時間”，有些情況下可能不知道來源。科技大會在猶他州帕克城。 “在區塊鏈上，只需要幾秒鐘。”

中國第二大電子商務平台京東，沃爾瑪，IBM和清華大學週四表示，將共同創建一個基於區塊鏈的系統，以收集關於原產地，安全性和食物的真實性。

IBM區塊鏈副總裁Brigid McDermott在接受電話採訪時表示：“區塊鏈的使用意味著”有機會將基本的底層基礎架構轉變為與消費者和企業對企業發生的每一筆交易“。

消費者的信心
戴比爾斯正在投資一個追踪鑽石來源的區塊鏈平台，以提高對戰區寶石銷售所造成的損害的信心。

戴比爾斯（De Beers）首席執行官布魯斯•克里弗（Bruce Cleaver）表示：“消費者現在比以往任何時候都更希望了解更多關於他們奢侈品的信息，他們所走過的路線，真實性，以及他們是否具有對國際商品的影響力。在公司網站的博客文章中。

區塊鏈也正在成為航運公司的關鍵工具。 3月份，美國商業資訊（MMI）馬士基航空公司（MMI）公佈了一份與IBM的分類帳系統，該系統將幫助管理和跟踪數千萬個集裝箱的運輸。每年在全球各地運輸約16萬億美元的原材料，更好的跟踪提供了大幅"記錄成本"之降低。全球貿易便利化聯盟（Global Alliance for Trade Facilitation）表示，目前僅僅在文件方面的支出就佔全球貿易的7％。

潛在的風險
儘管如此，區塊鏈系統的廣泛採用可能需要一段時間，因為邁向新系統的過渡期將具破壞性，需要一些投資。還有人擔心把所有這些數據放在網上的潛在風險。 7月份，區塊鏈技術創業公司CoinDash表示，其網站遭到黑客入侵，700萬美元被投資者盜竊，試圖參與該公司最初的投資。 Tether Ltd.在十一月份在其網站上透露，一個“惡意”攻擊者刷了三千一百萬美元的代幣，並將它們發送到一個未經授權的比特幣地址。 商品交易商Zaner Group LLC芝加哥高級副總裁彼得•托馬斯（Peter Thomas）說：“很多事情都可能出錯。 “在我有信心之前，我們將不得不檢視它具體的成效。”

有些人不再等待。
紐約全球能源與商品部門負責人Natixis的Arnaud Stevens表示，Blockchain“在當前流程"紙張和勞動密集型"的行業中帶來了一些急需的創新。 。

歐洲公用事業公司Enel SpA和RWE AG加入了一個項目，以測試批發電力和天然氣市場的區塊鏈交易。 TenneT控股公司正在研究如何管理電網，以應對日益增長的"可再生能源"需求。 Vemanti Group Inc. 12月12日表示，將投資於一家新加坡公司，開發基於區塊鏈的平台能源交易。

委內瑞拉的提案
委內瑞拉總統本月甚至還提出了一個建議：由於經濟制裁和經濟長期衰退，本國貨幣正趨向"自由落體"，創造了以石油，天然氣，黃金和鑽石為儲備的數字化石油貨幣。本週，一個集團宣布計劃使用區塊鏈來創建OilCoin，美國政府管制的數字貨幣將受到原油支持。

消費者也可以從更廣泛的技術應用中受益。在泰國，電力生產商BCPG Pcl上個月表示，計劃使用區塊鏈讓客戶通過太陽能屋頂生產能源，從事互聯網能源交易。

荷蘭合作銀行烏得勒支分析師Harry Smit說：“提高效率和創造價值主張的潛力是巨大的。 “一旦你建立了區塊鏈並且開始使用他，你將會看到飛快的變化，因為這樣由"方塊鏈"轉換成"更省錢的價值鏈"就會改變你的選擇。(本文譯著自G-Capt.)