父母想將房地產過戶到孩子名下，如何合法節贈與稅？PART 1

小明的媽媽想把價值2000萬的房產贈與給他，擔心要負擔高額的贈與稅，遲遲不敢過戶。

其實不用擔心，用『附負擔的贈與』，可以減少贈與稅的支出！

因為不動產的贈與計算『贈與總額』，是用公告現值來計算，如果小明的媽媽房產公告現值為1000萬元，贈與總額就是1000萬元。

但如果這不動產有銀行設定抵押權在上面，仍有銀行房貸800萬元沒有清償，而這房貸未來給小明自己去繳納的狀況下，就可以把贈與總額1000萬元扣掉房貸800萬元的負擔（因為實際上小明還要繳房貸，所以可以把房貸的『負擔』扣掉），以及土地增值稅、契稅等，最後得出贈與淨額不到200萬元。

如果媽媽今年還沒有任何贈與，就可以利用一年220萬元的免稅額度，也就是說媽媽將市價2000萬元的房產（公告價1000萬元），上面有800萬元的房貸，以『附負擔贈與』的方式贈與小明，是不用繳交贈與稅的。

律師還是要提醒，省了贈與稅，但是未來如果在短期出售房屋，會課更高的房地合一稅，傳承規劃時要特別注意。

此外，國稅局在審查這類附有負擔贈與的案件時，會看受贈人（小明）是不是有能力負擔銀行貸款？如果沒有能力，也不一定可以扣除銀行房貸數額的。

在一些豪宅的過戶，由於銀行房貸上億（或數千萬元），如果用附負擔贈與的方式過戶給小孩，節省掉贈與稅，但千萬不要在短時間內把房貸還清，因為，就房貸的清償，是免除小孩債務，等同於贈與，也會被核課贈與稅。

所以，該孩子負擔的貸款就讓他們負擔，也可讓孩子有責任感。

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＃最好還是用遺囑，不一定要先贈與過戶
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【不動產的移轉需要繳納的稅捐有哪些?】

🏠努力、拚搏一生才取得的不動產，到了晚年終究無法帶走，但是你想好怎麼處理了嗎?有些人會選擇立下 #遺囑 來交代死後財產由誰 #繼承 ，如何繼承，而有些人則會選擇在生前就把自己名下的不動產直接贈與或買賣出去，這些方式在稅捐上的差別是什麼呢?

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李先生因最近想換屋，但口袋不深，擔心賣屋繳了龐大的土地增值稅後，賣屋的錢不夠買新屋，詢問稅捐處是否有節稅妙方？

高雄市稅捐稽徵處表示，民眾不想因被課徵土地增值稅降低重購土地的能力，換屋族可善用「重購退稅」減少負擔，只要滿足下列條件可申請退還賣屋繳納的土地增值稅。

1.原出售及新購土地所有權人為同一人。
2.新購土地地價超過原出售土地地價扣除土增稅後仍有餘額者。
3.先賣後買或先買後賣自用住宅用地，都要在2年內完成。
4.新購都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝。
5.土地於出售前1年內未曾供營業或出租使用。
6.出售及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦竣戶籍登記。
7.如為先購後售，必須在新購土地時原持有之舊屋係供自用住宅用地使用之土地，才可適用。

另外，核准重購退稅後，新購土地有5年的列管期，除了所有權不能移轉外，還須持續有本人、配偶或直系親屬其中1人設立戶籍，同時也不能出租或營業使用，不然會被追繳原退還的土地增值稅款。
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