#職人360座談會 #宇倫會計師給自由接案者的稅務建議

9/24半個小時的時間，感謝宇倫的不藏私分享，用專業的角度、輕快的說明，讓我們了解了自由接案者在稅務安排上的訣竅。

原來，沒有想像中那麼難。
原來，弄明白以後，更讓人安心。

※月營業額平均達到多少需要做稅籍登記？

以賣「產品」而言，月營業額超過８萬以上
以賣「服務」而言，月營業額超過４萬以上
建議設立「工作室」，
以工作室的名義進行收款和開立發票。

每月營收如果未達２０萬，可以免用統一發票
如果您的事業進行順利，
國稅局評估您的營收可能會超過２０萬
也會主動輔導您開立統一發票
邁向更高的層次唷！

※工作室與有限公司的差異

到底要設立工作室？還是設立公司比較適合？

不論是工作室或是公司收款，
都會比以個人名義收款更適合
而兩者的差異在於「責任」

工作室是無限責任，如果您以工作室名義對外合作
與外界有欠款，對方可以聲請法院進行追繳
追繳到您個人的房、車等執行扣押

如果是公司，則是有限責任
如果公司資本額是２０萬，欠款是１００萬
對方只能追繳２０萬，不能追繳到個人財產
會比工作室多一道「安全防火牆」。

※不同的名義報稅可以享有不同的稅額

吳會計師舉例，
如果以講師為例到學校上課，
報的是演講鐘點費而非薪資所得
則可享有１８萬的免稅額度

採用不同的名義申報，繳稅額度大不相同啊！

※設計師更要開發票，保障自己

由於房地合一稅上路，
不動產成本除了含有房屋、土地、室內裝修等範疇
其中的節稅率會高達４５％
對業主來說是一筆不小的費用喔！

有可能會面臨業主原本說不開發票
但後來發現可以節稅
轉而要求設計師開發票的狀況。

因此宇倫建議大家，
報價時就要養成加上稅額的習慣
發票，開，就對了！

※一般查網路帳務會怎麼查呢？

現在的收款方式愈來愈方便
不論是透過網路銀行、linepay、
其他支付模式都可以
那麼網路交易紀錄會如何查網路交易檢舉案呢？

想知道的朋友們，
不要錯過9/25（六）下午14:00~14:30
由宇倫會計師所主辦的研討會

想知道更多稅務相關資訊嗎？
趕快關注　阿閎稅務悄悄話
讓宇倫會計師協助你高枕無憂好好稅！

#房地合一新制懶人包 2021年又過了一半，時光飛逝，竟然來到7月，今天是「房地合一2.0」、「實價登錄2.0」新制上路的第一天。

很多人還是搞不懂「房地合一稅2.0」到底是什麼，幫大家整理一個懶人包，簡而言之，要杜絕投機客短期炒作課重稅，原本2年內課稅獲利35%~45%，新制拉長到5年。

另外之前有很多投資客，成立人頭公司炒房，新制法人比照「個人」課稅標準。

對自住客的我們來說，基本上新制對我們沒有任何影響，但如果要「換屋」怎麼辦？記得要用「重購退稅」喔！

📌「重購退稅」三大要件要符合：
第一：是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。
第二：個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住。
第三：出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。

注意：如果選用重購退稅，5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。

📌【房地合一2.0懶人包】7月1日新制上路
適用對象：個人出售房地而獲利者
預售屋換約也要課徵房地合一稅喔！

Step 1.【先算課稅所得有多少？】
成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得

※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%

Step 2.【再算要繳多少所得稅？】
課稅所得ｘ稅率(10~45%)=所得稅

※非自願因素（如調職、房地產強制執行）交易 、自有土地與建商合建分回後出售、都更危老重建取得房地後第一次移轉：稅率20%

📌【案例說明比較清楚】
Alex購買一間房1000萬，持有1年半轉售，賣了1460萬，另外支付仲介及代書費用約45萬，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬。

請問Alex持有1年半，出售房地產，房地合一稅要繳多少？

1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬
400萬Ｘ45%＝180萬

答案：繳稅180萬

但Alex如果不轉手，若持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售，可享有400萬免稅額，超過部分再以稅率10%計算，Alex這次不用繳稅 #提醒6年並非一生只能一次

資料圖片來源/財政部網站

#地產秘密客

【✨健全房地產市場方案 房地合一稅２.０三讀通過✨】

為了遏止房價不當哄抬，落實居住正義 ，政府去年12月提出「 #健全房地產市場方案 」，除了已經上路的第一波方案(包括內政部稽查紅單炒房、修正實價登錄三法，財政部修正「所得基本稅額條例」，金管會督促銀行採差別或審慎授信，央行進行選擇性信用管制等措施)，第二波「房地合一稅2.0」方案，今(9)日上午也在朝野立委高度共識下，經立法院三讀通過，俟總統公布後，將自今(110)年7月1日起施行⚠

　　　　
⭐本次改革六大重點快速看👀
1⃣短期套利者課重稅：延長個人房地短期交易所得課重稅（35%、45%）的持有期間，抑制個人短期炒作不動產。但境內個人持有期間超過5年、非境內個人持有期間超過2年適用稅率不變。
　　
2⃣法人比照個人課稅：營利事業比照個人，按持有期間採差別稅率，分開計稅，抑制營利事業短期炒作不動產，防止個人藉由設立營利事業進行房地短期交易避稅。但境內營利事業持有期間超過5年、境外營利事業持有期間超過2年適用稅率不變。
　　
3⃣擴大房地課稅範圍：將「預售屋交易」及「實質移轉房地的股權交易」納入課稅，抑制預售屋炒作，防杜以股權移轉方式炒作不動產，規避房地交易所得稅負。
　　
4⃣土地漲價總數額設上限：「土地漲價總數額」以公告土地現值所計算的數額為限，防杜高報土地移轉現值來增加可減除的土地漲價總數額，規避房地交易所得稅負。
　　
5⃣以下5種交易不受影響：
♦個人及營利事業非自願因素交易持有期間在5年以下之房地、
♦個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地後，持有期間在5年內之交易。
♦建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。
♦個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。
♦自住房地持有並設籍滿6年之交易，維持稅率10%及免稅額度新臺幣400萬元。
　　
6⃣施行日期：個人及營利事業自110年7月1日起交易105年1月1日以後取得之房地，適用房地合一稅2.0。
　　
🔎更多資訊請參考 中華民國財政部「房地合一2.0 專區」：https://www.mof.gov.tw/houseandland

「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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#土地銀行
⬜️活動期間：108年3月27日起至108年6月2日。(牌照稅3/27-5/2、房屋稅4/26-6/2、綜所稅5/1-6/2)
⬜️活動對象：本行網銀客戶且下載安裝土銀行動銀行APP及土地銀行行動密碼APP(需開通)之信用卡持卡人(限納稅義務人本人，含正附卡)。
⬜️活動內容：3/27-6/2期間以「土銀行動Pay信用卡」成功完成上述稅款掃碼繳納，每實體卡每一稅種送新臺幣100元回饋金。(每一稅種每實體卡限回饋一次，並限以「土銀行動Pay信用卡」繳納，牌照稅、房屋稅、綜所稅各限量前5,000名)
🔺活動網址 https://pse.is/GM6GE

#兆豐銀行
⬜️綜所稅
滿3000享3期0利率/10,000享6期0利率
20萬9期0利率
⬜️使用兆豐Pay登錄送50元刷卡金 （限量5888名）
⬜️繳稅單筆達1萬再加贈100元刷卡金（限量2300名）
🔺活動網址 https://pse.is/GWUAT

#第一銀行
⬜️活動期間：2019.3.27~2019.6.2
⬜️活動內容：以台灣Pay QR CODE掃碼支付使用本行信用卡繳納牌照稅/綜所稅/房屋稅，成功繳納一稅種，可獲50元刷卡金，每稅種每戶限回饋一次，最高可回饋150元，採限量回饋，各稅種限量名額如下表。
牌照稅(2019.3.27~2019.5.2) 1,000名
房屋稅(2019.4.26~2019.6.2) 1,000名
綜所稅(2019.5.1~2019.6.2) 4,000名

⬜️活動期間：2019.3.27~2019.6.2
⬜️活動內容：(1) 綁定送：2019.4.30前以iOS版「台灣行動支付APP」新下載JCB信用卡(須該實體卡過去從未綁定)，送100元刷卡金(限量前10,000名)。此活動與「台灣行動支付APP JCB櫻花季首發雙重禮」之「新卡禮」活動合併計算，每實體卡限回饋乙次。(2) 繳稅送：活動期間以「台灣行動支付APP」成功完成牌照稅、房屋稅、綜所稅稅款繳納，並限以「綁定之JCB信用卡」繳納，每實體卡每一稅種送50元刷卡金。(每一稅種每實體卡限回饋一次，各限量前20,000名)。
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150514TVBS 自住客也遭殃 獲利逾400萬課10%
影片網址→https://youtu.be/v2cwH88pP_w

記者：黃宇潔、周育鋒

財政部的房地合一稅制公布後引發大爭論，就是因為內容限制自用住宅獲利超過400萬，就得課10%稅負，比起日本有810萬的門檻限制，甚至法國規定一戶自用住宅免稅的規定而言，台灣相對相對台嚴苛，房仲說這就像把自住客全面都成了投資客，尤其持有期間的土增稅、房屋稅等不能扣抵，如果稅制真的過關上路，對自住客來說賣屋壓力也成了課稅壓力。......↓房仲業務員陳泰源：「過去這5年來平均的漲幅1年就有1成的漲幅。」

20年老大樓地點好，所以漲幅驚人，但套上財政部房地合一稅制版本，未來如果要賣屋，連自住客都得多繳稅。

房仲業務員陳泰源：「如果以過去5年這樣正常的漲幅(估算)，持有1年就已經賺了將近400萬了，好像連自住客都是投資客一樣，變相的就是誤傷了，你連一般的自住客、長期持有的你(政府)全部都打到了。」

因為舊版本規劃交易總金額在4000萬以下就不課稅，現在改成以獲利400萬當基準，超過的都要課10%，以這間中古屋來說，就算是自住沒有出租，持有超過6年，照樣得掏出10%稅負。

房產專家田大權：「賦稅署是用一個2千萬的房子為例，每年漲3%，也就是60萬，連續持有6年，是不是360萬，算一個整數400萬這樣子算出來的，這一個計算的方式，它是以房價持續上漲為前提，但是財政部認為房價不會上漲了，這時候可能出現一個邏輯上的問題，就是說如果房價不會上漲，房地合一實價課稅又是所得稅的話，那收得到稅嗎？」

稅制結果與立法初衷不只出現大矛盾，更大爭議是太過嚴苛，因為在法國出售住宅，可以享有1戶免稅優惠，至於在德國，持有3年以上的自用住宅也不用繳稅，日本自用住宅的免稅額是訂在台幣810萬。

房產專家田大權：「400萬這種絕對數字一出來之後，其實它已經無所謂高低的問題，反而市場會找到另外一個空隙，也許會炒作中低總價或是低總價，因為我們看到其實像現在南部或者其他非大台北地區之外，從800萬漲到1200萬的房子非常非常多，如果1千萬賣到1500萬，獲利是5成耶，5千萬的房子賣了5500萬，獲利只有1成，獲利率完全天差地別，但是稅制是一樣，這到底哪裏有問題。」

不同的獲利率卻課同樣的稅，讓專家看了都納悶，再加上對自住客而言，好不容易攢錢買了房，想不到在財政部眼中也是炒房投資客。

房仲業董事長王應傑：「現在房子賣了要繳土增稅，一定要繳土地增值稅，還有持有年限裡面，繳的房屋稅和地價稅，甚至你銀行貸款利息都應該列入你的成本扣除，這樣再來課，譬如說10%，那我會覺得說很合理，我所有的成本政府(如果)不承認，你要怎麼說什麼是房地合一制。」

雖然財政部版本還得經過立院三讀通過，但課稅的不確定性肯定讓房市交易更慘淡。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/580096

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/91615827