京華城已盡化煙雲。

今天行經臺北市八德路昔日京華城所在地時，特地停下腳步拍照，以和我之前於此處拍攝的影像作對照。

左上圖攝於2019年11月30日下午，在市民大道五段（近東寧路口）往北拍攝；這天是京華城的最後營業日，可以看到大樓外牆上的海報寫著「即日起－11/30 Bye Bye SALE 封館出清 全面2折起」。

左中圖攝於2020年2月18日，在吉祥路和八德路口往南拍攝。

左下圖攝於2019年11月28日，在八德路四段的監理所前面往東南方拍攝。

右邊三圖皆攝於2021年7月18日。

2001年11月23日開幕的京華城，已在2019年11月30日吹熄燈號，結束整整其18年的歷史。未來，京華城所在地將開發成為四棟地上18樓、地下7樓（保留京華城既有的地下室連續壁及基樁）的頂級智慧化科技商辦大樓，由李祖原設計。

京華城所在之地原本是唐榮鐵工廠臺北機械廠（設立於1957年，在1973年遷往新竹縣），1987年由威京集團購得，占地2.66公頃（約為8,000坪）。

1990年，都市計畫委員會決議通過，該地由工業區變更為第三種商業區，限制做醫療衛生機構、百貨公司、國際觀光旅館或文化休閒設施等使用，容積率為392％。

京華城之興建於1998年3月8日動土、2000年6月2日上樑、2001年9月完工。

原訂2001年10月22日開幕，卻因同年9月襲台的納莉颱風帶來豪雨造成台北大淹水；9月17日，大量的雨水湧進了京華城的地下室，淹滿地下七層樓的水量多達40萬噸，導致京華城無法如期開幕；在全力搶修下，京華城的開幕日僅僅延後一個月，趕在同年11月23日正式開幕。

京華城坐落在台北市松山區八德路四段138號，北臨八德路四段、東臨東寧街、南臨市民大道，地處台北市的黃金地段，以「商業中之高科技產業」為經營訴求，展開現代新穎之經營風格。因此在開幕時，京華城自認會是一個每年能夠吸引3600萬人潮的國際級都心型觀光休閒購物中心。

京華城耀眼醒目的建築設計構想，源自中國傳說裡的「雙龍抱珠」，其中的大型球體建築之直徑達58公尺、基礎深達85公尺（地下7層），為國內首創最深建築基礎結構。

另外，京華城之建築的最大特色，就是以四根巨柱載重，創下目前世界最大球形商場建築結構體的紀錄。

2017年，一直有容積率爭議的京華城傳出解套消息，釋出了當時的最大型商用不動產標售案；年底，台北市政府都發局提出都市計畫修正版本，同意京華城容積率放寬到560%。

2018年2月底，京華城臨時股東會決議通過處分資產提案，並且授權董事長處理。當時市場咸認，台北市政府通過京華城容積回復560%之後，令京華城的賣相變佳，其不動產市值至少增加百億元。

2018年3月27日《工商時報》報導，佔地面積達4,986坪的京華城求售，並委託戴德梁行首開國際標；據市場估計，京華城不動產價值上看新台幣300至350億元，有機會創下台灣有史以來金額最大的不動產標售紀錄。

台北市政府把通盤檢討松山區都市計畫一事列為2018年度時程，因此市場預期，京華城若能爭取到鬆綁六大用途，將可進一步開發為高級住宅，其開發價值更可上看600億元。

一旦京華城有機會都更重建，未來開發為辦公大樓是最好的一條路，因為近年的住宅市場雖從高峰下來，但辦公和商業不動產市場仍繼續往上走，若以目前台北東區辦公大樓每坪月租上看3,000到3,700元而言，京華城將會引起金融壽險公司的興趣。

市場人士預期，由於京華城已連年虧損，若能順利處分獲利出場，對於多年來都沒享受到轉投資京華城貢獻獲利的11家大小股東來說，將是一大加分的退場機制。

京華城基地面積為4986.71坪，堪稱史上底價最高的標售案，首次標售底價高達380億元，2018年12月開標，卻因無人投標，以流標收場。

2019年2月，京華城標售案捲土重來，不過更改了標售規則，採「未知底價」的方式投標，即事先不公布業主出價，而是由業主在開標前一周，將標售底價以信封密封後交予戴德梁行保管，直到正式開標時，先開啟信封公布標售底價後，再開啟投資人已投遞之投標封。

2019年3月29日，京華城標售案第二度開標，但因「未有有效標單」投標，再度以流標收場。

2019年6月27日，京華城進行第三次標售，底價載於標單不揭露，但因無有效表單而三度流標。

2019年9月25日，京華城第四度標售，底價打9折落在342億；最後由威京集團旗下的中石化透過鼎越開發以372億1萬元標下。中石化表示，主要看好台北市A辦供不應求，未來將打造四棟頂級商辦，目前傾向出售，但也不排除出租。

2019年9月25日晚間，京華城副總經理阮信囊證實，京華城將於11月30日正式熄燈，結束18年的營運；約有120位員工依勞基法進行資遣，百貨公司裡的200多家專櫃會通知廠商結束營業相關事項，至於禮券部分，電子禮券等同現金，會退還給消費者，而商品券則有使用期限，將擬訂後續退還事宜，盡快對外公告。

2019年11月30日是京華城的最後營業日，京華城的創辦人沈慶京近日受訪時表示，京華城是他「理想的幻滅」，經營18年來，若連折舊算進去，總共賠掉130億元，光是現金就賠超過60億元。

沈慶京不諱言指出，京華城失敗的最主要原因是商場環境設計欠佳，包括垂直電梯數量不夠、樓層的透明度和穿透性不足，以及停車場空間規劃欠佳造成尋車不易。但即使發現了缺點，想要改善，卻因為必須付出極高的代價而只能打消念頭，結果導致連年虧損，於是，後續的增資全都是為了繳納利息給銀行。

未來，京華城所在地將開發成為四棟地上18樓、地下7樓（保留京華城既有的地下室連續壁及基樁）的頂級智慧化科技商辦大樓，由李祖原設計，於2020年拆除京華城後申請建照動工，並預計在2023年完工，屆時可望成為台北新地標，且讓我們拭目以待。

2019.11.30 京華城最後營業日之旅：
https://www.facebook.com/ZhangZheSheng/videos/711421482700973/

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影片網址→https://youtu.be/-3AvD3h6eEQ

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售價—15800萬；單價—51萬/坪（含車位）
格局—12房/9廳/12衛
建物登記—310.03坪
主建物—129.75坪
附屬建物—15.4坪（陽台/平台14.98坪+花台0.42坪）
地下室/防空避難室—43.68坪
公設—121.2坪/39％
土地登記—104.97坪

邊間—是；採光—4面
單層戶數—1戶；共用電梯—1部
類型—別墅；出售樓層—整棟，B2~4F+屋凸

【停車位】
升降平面（也許能規劃成坡平），
B2X7個（2個子母車位+3個一般車位），
整個B2停車場其他空間，可規劃儲藏空間。

【特色說明】
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前停後院、空中露台花園、B1陽光屋
依山傍水，鳥語花香，蟲鳴鳥叫，離塵不離城
延年益壽，好屋誠售，超低單價，出價就談，買到賺到

【社區資料】
土地使用分區—住2
電梯—有；警衛管理—無
發照日期—85年06月15日
建物外觀朝向—東；路寬—8米
各層高度—B2~3F為3米，4樓為2.88米
層棟戶數—地上4樓/地下2層，1棟，4戶
設計人—張昭然建築師；營造廠—裕昌營造
構造—RC，鋼筋混凝土；外飾建材—方塊磚

【生活機能】
市場—吳興市場
公園—糶米古道
地標—象山/四獸山
學區—吳興國小、信義國中
公車—瑞雲街口站（到站即到家）
--
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1.若要看屋，請至少提前1天預約。
2.服務專線→0986-289-679；Line ID→chentaiyuan1223
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4.房仲服務報酬之計收，合計不得超過成交價金的6%或1.5個月租金。

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