【英國房屋法對劏房租管的啟示】

政府委任的劏房租務管制研究工作小組（劏房租管小組）提交劏房租務管制方案，並計劃會在今年立法會任期內完成立法。然而，方案似乎與社會訴求存在巨大落差，「租管」聽起來強硬，實際上是否有心無力? 本文嘗試列出其中主要爭議，並提議借鏡英國房屋法（Housing Act）的立法經驗，對照出政府現時提議的缺陷。

對劏房的環境問題放軟手腳

劏房普遍存在不少居住環境問題。大部分劏房沒有安裝官方的水電錶，因而須向業主付額外水電費﹔結構及安全方面，額外的牆壁和地台有機會對樓面造成超載、地板下不時有複雜的水渠走線、開放式廚房均沒有安裝防火牆、煙霧感應器等的消防安全要求﹔還有舉世知名的衛生極端情況﹕廚廁合一、廁所閣樓、天花板鼠患等不一而足。現有方案期望以「標準租約」（註1），透過業主與租客之間的租約條款，改善水電雜費等問題，預期不會有顯著效果。

針對上述情況，運房局局長陳帆稱現時已有建築物條例監管劏房，所以不需要再「架床疊屋」的說辭推搪。然而，局長口中的現行政策和執法方式根本形同虛設。屋宇署最新的目標巡查及糾正數目（註2），規模分別佔2020年的劏房整體數目的1.6%和0.24%（註3），2014年後推行的劏房小型工程登記方面，2016年劏房工程登記完工證數目只佔劏房增加數目的2%（註4）。劏房租管小組先天性不足，一開始已訂明並不處理劏房最嚴重的生活環境問題，進一步合理化了現況的問題。

英國房屋法的啟示

香港的房屋問題裹足不前，反觀英國房屋法（Housing Law）多年來續步完善。早年因應規管房屋市場的需要，續步發展出獨立於舊有業主與租客條例的法律條文和主體。其中房屋法的倡議者致力建議法庭，在原來做法較陝義和診斷式（clinical）的擁有權（proprietrorial rights）評估基礎之外，視房屋為影響別人生活的重大因素（註5）。其中重要的發展包括﹕1977年確立無家者的房屋權、80年確立置業權（right to buy）的同時確立了議會房屋（council housing）租戶的租住權保障（security of tenure），並且續步發展至涵蓋更多房屋議題面向的法例。

而房屋法最新發展，強調租客作為消費者的身分（tennant as consumer），超越了單純以業主與租客對立思維。房屋作為業主提供的服務或產品。法律背後的精神類似其他行業和商業情況下的法規，以保障消費者為目的，視租務市場為產品進行監管，著眼於房屋的基本質素和安全等方面，將之作為消費者法例的其中一環。

其中最明顯的例子，是2004年推出的房屋法，訂立的房屋健康及安全評分制度（Housing Health and safety rating system）（註14），用以評估房屋單位對健康及安全的潛在風險，並統計了不同隱患對不同人的潛在風險，提出了避免方法，並在標準租約中規訂業主出租的單位，須達到房屋健康及安全評分制度的基本要求。

針對劏房單位質素的評分制度

針對本港劏房居住環境欠佳的問題，若仿傚英國設立一套有法律效力，按劏房單位質素的評分制度，有如監察食物是否健康安全的營養標籤。便可以在劏房的標準租約中，列明業主的義務包括﹕提供達到基本評分的單位。以具體可執行的政策，針對現時劏房的普遍的問題續項評分，供租客參考，並強制達基本要求，例如﹕出租時不可有老鼠跡象。相反，按現時建議單單以標準租約提出，亦難有人重視。

假如落實以成文法針對劏房的基本設備和質素規管，其實並不能簡化成純粹使劏房戶得益，犧牲業主利益的政策。有關政策背後，提供誘因提升私人租住市場的服務質素，取締提供惡劣居住環境的房屋的情況，其實亦有助整體租住市場的專業化。即使對象僅是房屋市場某細版塊，亦能體現政策思維上的進步。

相反，劏房租管委員會經常強調即使建議劏房租管，亦必須平衡業主與租客利益，姿態上想顯得客觀中立，其實未有擺脫業主與租客零和博弈的思維，保護既得利益之餘，亦傾向少做少錯的因循保守做法，實際效果是就劏房問題大致維持現狀甚至惡化，值得思考這結果是否政府所樂見。

註1﹕立法會CB（1）504/20-21（06）號文件，「劏房」租務管制研究工作小組的工作進展
註2﹕2020-2021年財政預算案，屋宇署總目收入分析。
註3﹕2020年長遠房屋策略估算劏房數目為99 400個。
註4﹕本土研究社﹕2014-16年 劏房總數與劏房工程「完工證明書」, 2013-2017年劏房工程「展開通知書」和 「完工證明書」： https://goo.gl/oqJqAj
註5﹕Susan Bright (ed.) , Landlord and Tenant Law Past, Present and Future.
註6﹕Office of the Deputy Prime Minister, Housing Health and Safety Rating System: Operating Guidance.

0407紐約時報

*【儘管問題日益嚴重，美國仍對疫苗製造商下了很大賭注】
八年前，聯邦政府投資了一項針對大流行期間疫苗短缺的保險政策，政府付錢給馬里蘭州一家以生產炭疽疫苗而聞名的生物技術公司Emergent BioSolutions，讓它在巴爾的摩成為一家隨時準備就緒的工廠。當冠狀病毒大流行到來時，這家工廠成為嬌生和阿斯特捷利康在美國的主要冠毒疫苗生產地，截至上周，生產了約1.5億劑疫苗。但卻沒有一劑疫苗可以使用，因為監管機構尚未認證該工廠允許向公眾分發疫苗。Emergent表示，在發現疫苗污染事件後，該公司銷毀1500萬劑的嬌生疫苗。急救人員和政府衛生官員長期以來一直標榜他們的合作關係密切，但《紐約時報》對其調查，發現問題嚴重，其中包括經常忽視或轉移失誤的企業文化和政府贊助者，生物醫學高級研究與發展局（Biomedical Advanced Research and Development Authority），與其說是“監督”，不如說是商業合作夥伴。
https://www.nytimes.com/2021/04/06/us/covid-vaccines-emergent-biosolutions.html

*【變種毒株不斷傳播，美國針對變種冠毒研究進展卻停滯不前】
自從12月份開始注射第一劑疫苗以來， 推廣速度加快了，最近達到了每天超過三百萬劑的平均水準。美國的新病例在今年第一季度呈急劇下降的趨勢，從一月中旬到三月底下降了近80％。此期間，各州還撤銷了病毒控制措施，不過，更具傳染性的變種毒株仍在傳播，新病例比3月份的最低點高出近20％。過去幾週，密西根州的病例上升最快。根據Helix的數據，B.1.1.7是在英國首次發現的更易傳播，更致命的冠狀病毒變種，現在可能佔該州所有新病例的約70％。
https://www.nytimes.com/interactive/2021/04/06/us/variants-cases-spread.html

*【Covid-19實時更新】
#大約80％的學校教職員工和兒童保育人員已接種一劑疫苗。
#加州官員宣布，計劃在6月15日解封，前提是有足夠的Covid-19疫苗可供16歲以上的人群使用，並且住院率仍然較低且穩定。
#拜登總統表示，正在加快速度，希望在4月19日前，各州所有成年人都已施打冠狀病毒疫苗。
#德州州長Greg Abbott發布新行政命令，接受國家資助的政府機構，私人企業和機構，不得要求人們出示證明已接種冠狀病毒疫苗的證據。他表示，疫苗接種是私人健康信息，沒有人應透露疫苗接種是從事正常活動的條件。但在療養院和類似的護理設施，則是例外，必須要求提供疫苗接種狀況證明文件。
#歐盟藥品管理局(European Medicines Agency，EMA)疫苗部門負責人Marco Cavaleri刊出的一項專訪中說，阿斯特捷利康的COVID-19疫苗與大腦中非常罕見的血栓之間有關聯；但可能的原因仍然未知。與阿斯特捷利康合作開發疫苗的牛津大學表示，已經暫停一項針對英國兒童和青少年接種臨床試驗，等待英國藥物監管機構的進一步調查報告。
#在過去一年中，為Nike，沃爾瑪和貝納通等公司代工廠的工人因訂單取消而失業，供應商大規模裁員或關閉卻無法領到遣散費。一項調查公布了在9個國家/地區，31家出口服裝工廠，共有37,637名工人因其原因被解僱，沒有得到他們合法應得的全部遣散費，總計3,980萬美元。
#紐西蘭宣佈將與澳洲構建“旅遊泡泡”。該政策預計將於4月19日實施，兩國居民將被允許在無需隔離的情況下自由往返。
#沙烏地阿拉伯表示，將在穆斯林齋月期間，限制進入麥加大清真寺的人數，而這些人必須接受疫苗接種或已經罹患新冠病毒帶有抗體已經康復。
https://www.nytimes.com/live/2021/04/06/world/covid-vaccine-coronavirus-cases?type=styln-live-updates&label=coronavirus%20updates&index=0&action=click&module=Spotlight&pgtype=Homepage

*【美國和伊朗同意就重回伊核協議做出努力】
在維也納舉行的間接會談中，美國和伊朗同意建立兩個工作組，同步推進解除制裁和限制濃縮鈾，最終使兩國重新遵守2015年的伊朗核協議。儘管已經達成共識，由於技術上的複雜性和雙方的低信任度，恢復協議仍需時間。
https://www.nytimes.com/2021/04/06/world/europe/iran-nuclear-deal.html

*【參議院研擬如何有助於推動拜登計劃在國會通過】
佛蒙特州獨立黨參議員Bernie Sanders表示，可以利用複雜的預算對帳流程來確保拜登基建計劃幾個關鍵優先事項。預算委員會主席桑德斯說:細節在於魔鬼，我們還不知道細節，這必須進行談判，並更好地理解。這為我們提供了不止一項立法的可能性，這顯然對我們正在嘗試做的事情有利。
https://www.nytimes.com/2021/04/06/us/politics/senate-reconciliation-biden.html

*【”我們註定活不下去”：風暴造成的破壞助長了宏都拉斯的遷徙】
宏都拉斯剛剛開始從去年底的兩次颶風中恢復過來，但由於美國提供的救災物資相對較少，許多人展開遷徙之路。宏都拉斯的孩子們用棍子撬開泥土，試圖挖出部分已經沉沒在地下的房屋。他們的父母無法養活他們，只能在瓦礫中尋找屋頂的殘餘物，然後再把它們賣給廢鐵商。一個七個孩子的母親說，我們在這裡註定活不下去。在此之前，多數早就離開宏都拉斯前往美國，幫派暴力、經濟苦難和販毒分子猖獗，但政府漠視不管，讓民眾不得不離開。
https://www.nytimes.com/2021/04/06/world/americas/migration-honduras-central-america.html

*【曼哈頓亞裔襲擊事件旁觀門衛被解雇】
視頻顯示，當菲律賓裔婦女在曼哈頓一棟公寓樓外的街道上遭受攻擊倒地時，公寓內的門房沒有及時干預，反而關上了大門。儘管後來的調查顯示，在襲擊發生之後，兩名大堂工作人員走出公寓幫助被襲者並叫來一輛警車，但他們仍被公寓管理者解雇。
https://www.nytimes.com/2021/04/06/nyregion/anti-asian-attack-midtown-doormen-fired.html

*【佛洛伊德案庭審第七日:重點轉至Derek Chauvin行為是否違反警方政策】
第一周的審判帶來了旁觀者情緒激動的證詞，週二則更多關注程式合規性。專家證人稱Derek Chauvin“武力使用過度”，他的行為並不符合他所接受的訓練。
https://www.nytimes.com/live/2021/04/06/us/derek-chauvin-trial?_ga=2.161206909.1717067996.1617675198-1305779676.1608620621

*【中國如何推動大規模疫苗接種？從提供免費霜淇淋開始】
在疫情幾乎得到控制的情況下，中國居民沒有接種疫苗的緊迫感，他們也因該行業過去的醜聞持謹慎態度。為使疫苗接種人數在6月底達到5.6億人，中國龐大的地方官僚機構正在快速運轉。從高壓手段，到消費主義誘餌，他們採取了多種威迫利誘的策略，試圖在全球疫苗接種行列中迎頭趕上。
https://www.nytimes.com/2021/04/06/world/asia/china-vaccination-drive.html

*【IMF看好全球經濟復甦形勢】
國際貨幣基金組織表示，由於數億人已接種疫苗，該機構將把2021年的全球經濟增長預期從5.5%上調至6%。去年，全球經濟收縮3.3%。
https://www.nytimes.com/2021/04/06/business/imf-outlook-global-economy.html

*【新世界專欄：當愛國主義成為賣點，中國品牌從“抵制潮”中看到機會】
中國正在經歷一場消費品牌革命。中國的年輕一代更加民族主義，積極尋找與自信的中國人身份相符的品牌。創業者們爭先恐後地打造能夠引起共鳴的品牌和產品。
https://cn.nytimes.com/china/20210406/china-xinjiang-local-brands/

*【中國在爭議水域部署大量船隻，加強對南海控制】
繼建造和加固人工島嶼之後，中國開始在爭議水域部署大量船隻，加強存在感並有效反抗他國驅逐。隨著中國信心增強，美國及東南亞國家在南海面臨更多考驗。
https://cn.nytimes.com/china/20210406/swarms-ships-south-china-sea/

*【觀點：英美真的在遵守和維護國際法嗎？】
拜登政府的外交政策強調“法治”，試圖利用國際法規則體系約束中國的南海主張。但作為華盛頓的盟友，英國的所作所為正在破壞這一努力。
https://cn.nytimes.com/opinion/20210402/uk-mauritius-china-us/

*【澳洲政壇女性喊出Me Too】
自一名前立法機構工作人員指控一名高級別同事在國防部長辦公室性侵她後，六周以來，已有數千名女性站出來分享她們的故事，一些人把議會描繪成一個充滿睾丸激素的地堡。各黨派的女性都表示，她們在努力工作時被猥褻、侮辱、忽視和打斷，而只要她們對這種行為提出質疑，就會面臨一連串的攻擊。
https://www.nytimes.com/2021/04/05/world/australia/parliament-women-rape-metoo.html

*【納瓦尼私人醫生稱其健康狀況堪憂，隨後被逮捕】
俄羅斯反對派領袖納瓦尼已被監禁數月，據信近期出現背部疼痛和雙腿麻木的症狀。納瓦尼私人醫生向記者表示，監獄裡的粗糙醫療對他的健康構成致命威脅，隨後這位元醫生和數名記者均被逮捕。
https://www.nytimes.com/2021/04/06/world/europe/russia-navalny-health.html

*【約旦試圖平息王室不和，但王子盟友仍被拘留】
該國王室稱哈姆扎王子已向其同父異母的哥哥、國王阿卜杜拉二世宣誓效忠，但禁止新聞媒體和社交媒體用戶討論這一罕見的公開衝突。此前約旦政府稱，哈姆扎王子參與了一場破壞王國穩定的陰謀。
https://www.nytimes.com/2021/04/06/world/middleeast/jordan-prince-hamzah-allies.html

*【星巴克宣佈將在2025年前在韓國停止使用一次性杯子】
根據該政策，顧客將為一種可重複使用的飲料杯支付押金，在非接觸式售貨亭退還杯子時，押金將被退還。這一計畫將於今年夏天開始在部分店鋪實行。
https://www.nytimes.com/2021/04/06/business/starbucks-disposable-cups-south-korea.html

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一、年滿二十歲，具有行為能力之原住民身分者(但單親獨立撫育未成年之原住民子女者，不在此限)，並設籍本市四個月以上，且租賃房屋在本市行政區域內。

二、未接受政府安置於國宅或安置住所、平價住宅租屋者，且未借住公有住宅或宿舍者；家庭成員有自有住宅者，但自有住宅地距離租屋地三十公里以上者。

三、合法租屋者(以租賃契約認定)，但租賃本市各國宅、社會住宅及合宜住宅者除外。

四、家庭人口數需三人以上(申請人、配偶、同一戶籍之直系血親及認列綜合所得稅扶養親屬免稅額之納稅義務人)，但單親家庭、低收入戶、身心障礙者及五十五歲以上獨居老人不受人口數限制。申請人父母均已死亡，戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙者或沒有謀生能力之兄弟姊妹者(其兄弟姊妹應為單身)。

五、家庭總收入按全家人口每月平均分配，每人每月未超過本市當年度最低生活費標準1.5倍以內者(如109年最低生活費用為新臺幣15,281元，1.5倍即22,922元)。

🍀《申請人應檢附文件》
一、必備文件：
(1)申請表1份。
(2)切結書1份。
(3)房屋租賃契約書正本。(由公所影印影本1份並蓋與正本相符章及申請人私章後歸還正本)。
(4)全戶最新綜合所得稅各類所得資料清單。(除低收入戶及中低收入戶證明者)及全戶之財產歸屬資料清單各1份。
(5)租賃住宅房屋建物登記謄本或房屋稅籍證明書或水(或電)費收據或經本局派員實地訪視之一。
(6)領據及申請人郵局或金融機構之活期存款帳戶封面影本。
(7)申請日前一個月之全戶戶籍謄本。

二、其他證明文件：
(1)區公所核發之低收入戶及中低收入戶證明正本。
(2)身心障礙證明正反面影本。
(3)年滿16至25歲仍在學者，需檢附學生證正反面影本並蓋有當學期註冊章或在學證明。
(4)臺灣地區工作之非本國籍配偶或大陸地區配偶，需檢附在臺工作證明。
(4)其他：失蹤報案單、在監服刑證明書等。

有一件很好笑的事，早一年已聽過這計劃，但我當時不相信會實行，但竟然實行了，可見有些人是如此地離地。這就是富貴長者屋開始招租。這房屋付的是終身的租金，如果你死得早，是你的不幸，如果你一百六十歲才死，那就是他們不幸。這是一種對賭。這為何是很離地。因為這包括終身租住費用。它的賣點是設有智能手帳、活動感應儀器等，若單位內的長者8小時活動，，感應器會通知控制中心，會有人救個長者。為何8小時，因為幾小時無活動可能只是睡著，那變成不停騷擾睡覺。但是如果是跌倒、暈倒8小時，那應該已死了一段時間了。

那裏也有復康中心、日間護理中心、中西醫藥診所及健身中心等，但全部需另行收費。這是很離譜的。為何要額外收費？買屋的會所也有這些設施。中西醫藥診所，因為只有500個長者，醫生休不知何時才會來，結果要看醫生時﹐那醫生未必在那裏，又是要自己出外看醫生。日間護理中心也有同樣的問題。

這種屋最離譜的問題。我們用個例子來講。最小的單位351呎，60歲的租住費用約381萬元，買IBOND也有2厘利息，一年利息有7萬多。這個計劃的一個很大問題，是不分男女。男女的壽命是不同的。男人的預計壽命約為81歲，女人預計歲數是88歲，相差7歲。那應該是長命一點的人才會買，於是可能全部都是女人去住。男人早死，是會蝕底的。當平均歲84，那可以住廿年左右，那每年租住費用大約一萬三千元左右，再加上利息損失五千元。租住成本二萬元，再加上八百元服務費，再加每呎4.1管理費。三百多呎的屋，要二萬多元。那是貴過六百多呎的太古城。如果你去沙田第一城租，那只不過是一萬二千元左右，再請一個工人，哪一個服務會好一點呢？

第二點，85歲，平均壽命來計算的話，那基本上是死了，所以那筆錢幾乎是他們「袋了」。女人可能還有三年壽命，那將會是五萬元租金。那要非常不會計算的人才會去住的。現在能住到351呎長者富貴屋單位的人，已經可以買到沙田第一城，而且管理費又要低一些，住到死時，房屋又有機會升值，可以交給子女。香港人當然會買樓。最大單位作例子，如果十年供，要一千九百多萬，如果買一些一千二百多呎的舊樓，價錢也差不多。同一原理，買樓住完之後，也有間樓，但租這單位就不會有樓。而且住這單位，還很麻煩，申請家傭或家人同住，成為特准租戶，要有醫療證明文件。一旦違反租約，房協有權終止租約。這樣的規定，不如你去住吧。有沒有想住這種單位，有五百多戶，在這麼多條件下，能租出一百戶，我也說他們叻。這完全離地，香港人一定寧願買一間細小一點的屋子。有一千六百萬，買太古城不過是八百多萬，還有八百萬可以慢慢用，誰人會用一千六百多萬住一間不知住到多少時間的屋。如果平均住二十多年，那一個月平均要四萬多元租金。這間屋在市場最多值三萬元租金而已。這計劃完全是一廂情願，租住還要那麼多限制，又沒有額外設施。
而住老人院，用三四萬元一個月，那已經是很貴的了。那是給幾乎不能行動，要intensive care才會要這種收費。如果那些老人院，住一年也只是四十多萬，住十年也是四百萬。那自己有獨立房，又有人照顧。誰人會租住這種長者富貴屋呢？要鄔滿海住吧。你會不會拿一千六百多萬，住一個這樣的屋？


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