🍐柚子節 出門去　交通、防疫都要注意🍐
　
柚子節連假要到了！一樣要跟大家分享一下交通資訊，不過還是提醒，目前以 ＃防疫 為優先，若有出門，還是要做好個人的衛生管理，勤洗手、戴口罩、保持安全社交距離唷！
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Ingay辦公室也在9/18（六）~9/21（二）來個4天連假，🔌充電一次唷～
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📣9/21中秋當日 ＃臺南市路邊停車全面停止收費一日

📣9/18~9/21 ＃國道收費措施
｜單一費率（即打75折，無每日20公里優惠里程）。
｜國3「新竹系統至燕巢系統」採單一費率再8折。
｜0-5時，全國道暫停收費。
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🚗9/18（六）
▸高承載管制
⓵6-12時，國１內湖至頭份（含高架堤頂、環北及機場系統）及國３木柵至香山等路段之各交流道南向入口。
⓶6-12時，國５南港系統南向入口。
▸匝道封閉
⓵0-24時，封閉國１平鎮系統、埔鹽系統南向入口。
⓶0-12時，封閉國５石碇、坪林南向入口。
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🚗9/19（日）
▸高承載管制｜6-12時，國５南港系統南向入口。
▸匝道封閉
⓵0-24時，封閉國１平鎮系統、埔鹽系統南向入口。
⓶0-12時，封閉國５石碇、坪林南向入口。
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🚗9/20（一）
▸高承載管制｜14-21時，國５蘇澳、羅東、宜蘭及頭城交流道之北向入口。
▸匝道封閉
⓵0-24時，封閉國１埔鹽系統及國３西濱北向入口。
⓶7-19時，封閉國１虎尾北向入口。
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🚗9/21（二）
▸高承載管制｜14-21時，國５蘇澳、羅東、宜蘭及頭城交流道之北向入口。
▸匝道封閉
⓵0-24時，封閉國１埔鹽系統及國３西濱北向入口。
⓶7-19時，封閉國１虎尾北向入口。
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ℹ️更多資訊可以參考ℹ️
🔗交通部高速公路局網頁 https://reurl.cc/52qqD7
📱手機下載「高速公路1968」App
📞手機撥打「1968」客服專線
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❣️再次小提醒
連假出門，除了交通，防疫😷也是要注意唷～
　
＃柚子節連假 ＃交通疏導
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自從疫情呢兩年
都冇得去我鍾意嘅日本旅行 🇯🇵
不過最近去一田超市又可以親身體驗日本清酒之旅 一田百貨 (YATA) - official Page
彷彿感受到喺日本當地嘅氣氛
除咗有得飲之外
仲有好多影相打卡位㗎比我selfie㗎‼️

當然點少得會場嘅2.5 米酒造入口
呢度嘅佈置仿照日本酒造
留意到入口處掛上褐色杉玉
其實就係代表酒已經釀好
係最佳嘅飲用時機
當然我梗係把機會去飲番杯啦

仲有呀仲有呀
一田為咗今次清酒祭而特別設計嘅AI遊戲
係全港獨家首個同類型遊戲並由國際唎酒師監修
我就即刻玩左呢個遊戲
玩法好簡單只需約 2 分鐘就搞掂㗎啦
笞晒所有問題佢就會推薦適合你嘅清酒
玩完遊戲可免費獲得清酒現金優惠券
同埋只需要單一消費滿$150
就可以獲得 3 杯清酒試飲券
🔎 遊戲網頁 :
🌐 https://www.yatasake.hk/

一入到場內已經好熱鬧
呢度有超過20家酒造、逾300款和酒
仲有 Sake x Gelato雪糕同果實酒
我就最鍾意呢一支白桃味果實酒
包裝好特別好得體啊
味道甜甜地都幾易入口

仲有好多優惠獎賞㗎
只需要買酒類產品滿$500或以上
當中包括最少1支清酒
就可以免費換領清酒環保袋乙個

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🔎關於「 #一田 清酒祭 ‧ 和酒味學 」
📆 推廣期 : 8月20日至9月2日
📍一田超市 (沙田)

📆 推廣期 : 8月24日至9月2日
📍一田超市 (觀塘/ 元朗/ 西環/ 北角)

🔹🔸🔹🔸🔹🔸🔹🔸🔹🔸🔹🔸🔹🔸
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由香港貿易發展局主辦的美食博覽、香港國際美酒展(特別展)，香港國際茶展、家電‧家品‧博覽,以及美與健生活博覽,將於8月12日起一連五天在香港會議展覽中心舉行。
今年五個展覽共有 900 家展商參與,提供一站式多元化購物體驗。為了讓大眾能夠即時享用電子消費券,現時 85%的參展商支援至少其中一項電子消費券支付方式。另外,展會期間每日將舉行多買多賞幸運大抽獎。獎品包括五星級酒店住宿套票、餐廳禮券、名貴食材、護膚套裝及健康用品等,只要憑單一收據消費滿港幣 200 元即可參與抽獎一次,消費愈多,抽中機會愈大。
大會特別為五大購物展推出「8月食·住·買」(August Happy Buy)網頁,讓大眾緊貼最新的購物消息及各種快閃優惠,包括港幣1元的鴻星海鮮盛誉、金茶王支裝港式奶茶、猫山王榴槤冰皮月餅等,大家可預先下載電子優惠券,盡享展會上各項精彩優惠。「8月食·住·買」網址:
https://ecoupon.hktdc.com/food/
另外,大會推出「齊心接種·愉悦購物」活動,為向已接種疫苗(一劑或以上均可)的市民送出3萬個免費入場名額,適用於平日上午進場(8月12、13及16日中午12時前),入場人士展示疫苗接種紀錄後便可免費入場,名額有限,先到先得。不少展商亦參與提供已接種疫苗人士優惠,包括提供折扣及禮物等,詳情可瀏覽「8月食·住·買」網頁。
8月展覽會場將不設實體門票銷售,入口亦不設以現金購票的售票處,改為在主要入口設收費站,讓參觀人士以八達通即時付費入場。大會將繼續推出「上午進場票」及「晚間進場票」優惠,以疏導人流。

#香港貿易發展局 #HKTDC #美食博覽 #香港國際美酒展 #香港國際茶展 #家電家品博覽 #美與健生活博覽 #香港會議展覽中心 #HKCEC #8月食住買 #AugustHappyBuy #電子消費券 HKTDC 香港貿發局 奇華餅家 Kee Wah Bakery HAFIE Nicole's Kitchen Hong Kong RankingDak.hk 壽桃 Sau Tao Gui Tea 貴茶 靚湯 Souper Cookieism HK Anson Lo Anson Lohonting Fansclub 盧瀚霆後援會

錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，
大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:
買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 唔識? 當然，香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前，我哋會集資8000萬港幣， 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半，我佔一半，共同進退，合共一億六千萬買有潛質嘅舖，其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多，可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。

上兩集同你講咗收購計數基本知識，同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤，兩個number 發展。

馬頭圍道101及99號，地盤面積合共1795呎。我哋計過，重建最好就係起幢14層高嘅大廈，合共41.4米高，總樓面10,225呎。法例規定， 如果你層樓係高過36米，但少過43米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍， 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面，住宅就最多39%， 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展，由於大廈高咗，地積比率亦都多咗，但覆蓋率就少咗。

再計多次，地盤面積依家係1795呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back，剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下1045呎，分成兩間舖，即係每間舖實用面積有523呎。

樓上就有13層，site coverage 係39%，一梯兩伙，減去220呎公用空間，實用saleable area 就係每個單位230呎，啱啱大過納米樓220呎的定義，好彩。

假設棟樓大啲，可以賣貴啲，假設新樓樓上每呎實用賣$22000，地舖每呎賣$55000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬，多咗2.26倍。

減去發展成本，一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%，就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ，平啲，每呎$800。
(4) 再減建築費，住宅每呎3500，地舖每呎2800，即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬，多咗2.17倍。

再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬，就係剩返1.22億。

再減發展商預期嘅15%利潤，即係1587萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000，呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價，即係地價除以可建樓面總面積，就係$10,347。

之前講過，馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬，99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大，咁相下位置/人流，就當99號嘅 EUV 都係6,134萬，兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。

但對發展商來講，呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話，無人會賣畀佢，因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇，呢個都係無重建價值。 又係啦，除非嗰個係是市區重建局來收購，咁蝕本都要做。

即使發展商收足八成， 去土地審裁處申請強拍， 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價，都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說，發展商強拍後佢都會蝕本啦， 因此，按數字睇，發展商係唔會收購呢兩個number嘅。

因此，如果你唸住博收購，貴一貴3500萬原價都搶住買啦，咁你就要睇睇呢條片啦。

買錯舖，係唔係想跳樓呢。唔好跳住，聽埋我講最後一個方案，就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖，4個number一齊發展，條數又點計呢? 下集最後一集再你講。

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付款後，請留你的地址給我們，我們會馬上郵寄給你。或你可到我們盛滙辦公室領取。 中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室。電話 2830 1111。我會親筆簽名給你。多謝!

#香港史上最詳盡的博收購舖樓影片，#博收購如何計數，#買舖博收購

【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

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(1) PayMe at 9745 3555
或
(2) 永隆銀行戶口
020-644-0000-3123
(Bridgeway Development Company Limited)

付款後，請留你的地址給我們，我們會馬上郵寄給你。或你可到我們盛滙辦公室領取。 中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室。電話 2830 1111。我會親筆簽名給你。多謝!

#買舖博重建如何計數，#香港史上最詳盡的舖樓收購影影，#收購舖

「維倩議員，為什麼我們都找不到之前違規的托嬰中心資訊？」

「啊，原來有喔！可是好難找喔😱😱😱」


今天在議會維倩質詢社會局、教育局，我們市府説一動做一動，先前揭露惡質托嬰中心事件之後，社會局以「新聞稿的方式公告違規名單」，在維倩的要求之下，社會局才緊急在「訊息公告」專區內公布這樣違規的資料，可是這樣就足夠了嗎？


美國加州社福網內，不像市政府以局處分開兩個網頁（新北育兒網、新北幼教資源網），他們網站採單一入口的方式可以在同一個網站內查詢到全年齡的孩子相關幼教資訊，同時，又可以在網站內看到機構的訪視日期、評鑑報告、有糾紛的通報及處理狀況等等。他們就不用自己下載違規名冊再去比對自己要念的學校設置否曾有違規事項。以目前市政府的資訊內容設計方式，難道要家長們在大海撈針？


今天，維倩質詢的內容，這些資訊多半都已經是公開的，希望市府能多從家長的角度去思考，真正達到便民、友善的育兒環境，而非只是東拼西湊，應付了事！


維倩要求市府改善如下：

📌單一入口網站查詢，讓家長不用東奔西走，分多個網站找尋需要的內容

📌資訊整合完整，把目前分散的資訊整合在網站內

📌違規資訊完整公開，也看得到曾經違規的內容、裁罰金額等等

📌網站即時更新，不要等到三個月再更新一次



#婦幼律師張維倩
#婦幼權益律師守護