210530蘋果 大直豪宅「背景不純正」身價慘跌上千萬　
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大直豪宅聚落赫見賠售戶，屋主持有近6年，慘賠1490萬。房市專家分析，價跌乃因物件位處娛樂區，依規定不能做住宅使用，「因此遷入戶籍、房屋稅率、無重購退稅通通不適用」，偽豪宅身價自然貶值，提醒民眾買屋，千萬留意土地使用分區。

（施智齡／台北報導）……↓

「豐匯大樓」位於中山區樂群二路，2015年完工，樓高11層共82戶，周遭有萬豪酒店、ATT 4 Recharge商場、CBD台北時代廣場及美麗華百樂園，商業機能充沛。實價登錄顯示，該棟5樓戶今年1月以1億3000萬元成交，建坪154.79坪、地坪24.21坪，扣除車位後，單坪101.5萬；但對照持有人2015年的購入價1億4490萬、單價114萬，相當於賠售了1490萬。

何以豪宅價跌如此深，美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，「豐匯」基地在都市計畫中，屬於為大灣北段商業區中的娛樂區用地，開發用途應作為電動玩具店、舞場除外的「娛樂服務業」，但早期政府管得鬆，讓大灣北段建案默默轉推更高單價的住宅品，形成當前的商業區違規住宅現象，近年查得嚴，進場買的多半出於辦公需求，單總價自然不若豪宅漂亮。

據悉，台北市政府2016年起成立大彎北段違規住宅查處專案小組，針對違規住宅進行裁罰，涉及的戶數高達1678戶；爭議不斷的違規商業宅，在2019年出現曙光，北市府都委會通過「住戶繳每坪5.2萬回饋金，住宅即可就地合法」的方案，但全案仍在內政部都委會審議中。

陳泰源分析，在合法化之前，包含「豐匯」在內的大灣北商業宅，持有人無法遷戶籍進去之外，還面臨3不優惠的稅賦。首先，房屋稅不適用自住房屋稅率1.2％，而是採用非住家非營業用2%、或者營業用稅率3%；其次，地價稅也會隨之調漲5倍；第三則是未來換屋，賣出繳納的土地增值稅，無法享用重購退稅。他說，「雖然生活機能便利、大樓規劃佳，但物件的持有跟交易成本，對買家都會是個考量，因此區域住戶都希望能夠就地合法」。

天時地利不動產總經理張欣民補充說明，商業區用地依規定可一定比例開發作為商業用途，一部分作為住宅。民眾若購置住商混合的物件，有2點要留意，確認建物為合法住宅使用，若是成屋，可先行調閱謄本確認，假使建物違反使用用途，未來可能遭取締，得不償失；其次則是選擇有進行電梯分流的大樓，避免住宅樓層或棟別，出入過於複雜。

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210402蘋果 大直億級豪宅慘賠2千萬 房仲曝「賣不掉真相」
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房市大好，但不是每個屋主都能賺。台北市大直就有豪宅屋主6年多前砸下1億高價買房，去年底以7888萬脫手，慘賠2千萬，房仲表示，該房掛售超過1年，但卡在有一個5坪大、不實用的露臺，加上位於大彎北段，土地使用分區有違規問題，可能是屋主需要用錢想盡快賣掉，乾脆大降價賠售。

（林佩萱／連線報導）

根據台北市地政雲資料，中山區「瓏山林博物館」一期的2樓戶，在去年12月21日有一筆成交資料，總價7888萬元，建坪95.9坪、地坪13.9坪，扣除2個車位面積約600萬，換算單坪94.3萬。

然而前屋主在2014年8月砸了1億元買下該房，扣除2個車位，換算每坪單價近122萬，等於持有6年，賠售2112萬，在房市大好的情況下慘賠，可說相當罕見。

據了解，「瓏山林博物館」一期位於台北市大直，屋齡12年，為知名建商瓏山林企業建造，社區共154戶，根據《樂居網》顯示，土地使用分區為商業區，可規劃商辦、住宅、店面，平均成交單價約106萬，而去年12月底交易的2樓戶，成交單價僅94.3萬，遠低於社區行情。

熟悉大直房市的睿紘開發建設股份有限公司副總卓偉程指出，大直豪宅行情一直很好，「瓏山林博物館」也是不錯的豪宅，而本次成交的2樓戶掛售超過1年，最初開價其實超過1億元，室內有一個5坪大的露臺，較不實用，加上可能是前屋主需要用錢或是掛售太久，乾脆降價賠售。

此外，該屋位於大彎北段，土地使用分區屬於商業區、娛樂區，卻被違規作住宅使用，長年以來，懸而未決。

美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，自從市長柯文哲上台，開始針對違規商業宅進行開罰，讓這些商業宅房屋稅率不能適用自用住宅優惠稅率，也導致賣房無法享有土地增值稅的重購退稅等優惠，也讓大直商業宅節稅效果變差，交易明顯受限，自然會出現賠售的情況。

《蘋果新聞網》致電內政部都委會回應，大直違規住宅若要就地合法化，目前政府有在討論需補繳回饋金，一坪補繳約5.2萬元，但尚在審議階段，尚未有定案。記者試算，以這次交易的2樓戶來說，扣除2個車位共18.6坪，若買下之後可能面臨要繳約400萬回饋金，才能合法。

屋比房屋總監陳傑鳴說，在內政部都委會尚未審議通過前，目前區域住戶的解套方式是設立公司在裡面，適用非住家營業用的房屋稅率，房屋稅額將明顯攀升。而只要沒有設立公司，依然做住宅使用都算違規，還可能面臨台北市政府每次開罰6~20萬的風險，可連續開罰，也造成這些商業區的豪宅形同燙手山芋，自然會讓買方猶豫遲疑，也容易出現較大的議價空間。

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我在信報財經月刊2021年1月的訪問：

2019年末，香港面臨經濟下行、政治風暴雙重夾擊，但世紀疫情尚未出現，環球股市欣欣向榮，當時林一鳴力排眾議，預測2020年本地住宅價格繼續橫行，不會大跌。誰知禍不單行，一場由新冠肺炎引爆的黑天鵝無聲出現，破壞遠超2003年沙士，商家、市民叫苦連天，唯獨港樓依然「企硬」·綜合各大地產行業數據，去年樓市窄幅上落，如同林一鳴所言，果真呈橫行走勢。

林一鳴接受本刊專訪時預料，2021香港經濟將持續低迷，但無損整體樓市格局，「基本上住宅不跌，但租金下跌；更差是二級寫字樓、工廈，最差是一級寫字樓、商鋪。」去年國際公共政策顧問機構Demographia報告顯示，香港樓價已經連續10年成為全球最難負擔，到底還要不吃不喝幾多年，本地人才有望置業？林一鳴坦言，今日香港出現平行時空，社會資源傾向有資產的人，貧富差距愈拉愈遠。若想準確預測香港樓市，先要認清誰是真正「入場者」。

平行時空下的香港

他認為，兩類人「上車」機會大。第一類是富有階層（約佔1/3就職人口），月入至少3萬左右或以上，比如金融、銀行、投資界人士〔圖一〕。去年香港股市，IPO氣氛熱烈，「這班人賺錢隨時比前年更多！」他們不但大多「供完樓」，更有能力買樓給下一代；另一時空下，疫情主要影響零售、酒店、旅遊等行業，以及月入約一至兩萬的「打工仔」，但只會令住宅租金下跌。簡言之，今時今日中低收入的香港人並非真正買家，左右樓價走勢上「no stake」。

第二類是新香港人，亦即居港七年或以上、拿到香港永久性居民身份證的「港漂」·他們既可輪候公屋，買樓也可避開15％從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD)。林一鳴便曾計算，自九七年至今，大約160萬人移民來港，拿到「三粒星」身份近110萬。若根據大數定律，估算每年有八萬人拿到身份證，而當中三成精英絕對有能力買樓。「由於國內物業快速升值，近十年內地人財富暴升，拿幾百萬做首期相當輕鬆。」

面對龐大的置業需求，林一鳴慨嘆本地住宅明顯供不應求，「運房局經常說未來三至四年有9萬多個私人住宅單位供應，由頭到尾都是假的。過去十年，每年平均只有一萬多·」根據最新住宅施工數據，他悲觀推測未來兩至三年，私人住宅供應每年將維持約一萬。「今年《施政報告》好似搵到大量土地，但大多數十年後才有樓落成。」他解釋，「生地」轉「熟地」是一個漫長過程，包括進行基建、交通配套、環評報告等等，「梁振英時代都做好多，今日都未見成效」，因此供不應求的格局，至少5年內難以扭轉。

自住樓有需求 跟金融人走

身處香港經濟起飛時期，不少港人靠買「磚頭」滾存資產，成為今天的「收成期」群組。作為投資多年的佼佼者，林一鳴認為未來港樓難跌，但近年投資價值偏低，更透露約2016年開始減少投資地產，寧願找更高回報的投資工具。

「不單是看本地，也要評估全球環境，現在已經沒有一個地方比香港樓更貴。」他預計未來港樓保持橫行，投資者卻面對兩大不利因素。首先是樓市「辣招」推出後，近乎冰封二手樓市場，買賣方陷入兩難，中斷換樓階梯。初期政府推出雙倍印花稅（DSD）時，林一鳴仍有投資買物業，直至非首置物業稅率劃一調高至15%，「沒什麼方法可避開15%印花稅了」。其次是租金回報率「清一色」下跌，近年最高也不足3厘〔圖二〕，「炒樓都係想升，如果沒有升幅，買內銀股更好啦！雖然股價不變，起碼收六厘息。」去年金管局推出通脹掛鉤債券（iBond)，單計保證息率就有2壓。

至於有自住需求者，林一鳴同樣由「真買家」角度出發，認為兩個地區發展較佳，樓價有機會跑贏大市。他分析，未來金融界人士仍然是置業主力，他們除了講求接近商業區，同時希望配備會所、有較寧靜的居住環境。縱觀香港地圖，大圍及將軍澳是不二之選。

「最重要見到基建記套提升。」以大圍為例，港鐵沙中線落成後，官方頂計前往金鐘僅用17分鐘，大幅縮短交通時間，他頂計會吸引到一班到港島區工作的金融人。同一道理，「未來十年愈來愈多人去東九龍、觀塘上班，不少是銀行中上層，有很大住屋需求」，當藍田隧道建成後，將軍澳居民不但能快速到達觀塘區，而且該區呎價比較低，具有較大吸引力。

一國兩制若不保 明日大嶼有何用

「上車難」向來是香港深層次矛盾之一，2018年《施政報告》正式提出「明日大嶼」願景，耗資近6000億填海造地，引起坊間激烈批評，包括費用過高、破壞環境、有其他新增土地方法，云云爭議中，林一鳴更關注「明日大嶼」落成時，香港地位的改變。

最近發展局局長黃偉綸表示，如果計劃研究順利，並得到社會支持，將於2027年開始填海，2034年才會有房屋建成入伙，意味就算「難得」沒有工程延誤，最快都要等候13年。林一鳴認為，「明日大嶼」遠水不能救近火，「如果立即填好，當然有幫助，但現在要等10幾年之後。」

2047大關逼近

林一鳴推測，特區選擇推動「明日大嶼」，實際想進一步將香港融入大灣區，成為區內西面較發達城市的中心，吸引大陸人流、促進經濟活動，但成功關鍵在於，香港是否仍然擁有「一國兩制」的獨特優勢。然而，自前年開始，他便強調中港關係已步入「第三階段」（第一階段是需要香港人，第二是只需要香港這地方，第三是人和地都不再需要），香港一旦淪為中國一個普通城市，如何支撐高昂的建築成本？

更關鍵是，等到「明日大嶼」建成，距離2047大關又拉近一步。他幾乎肯定香港將失去「一國兩制」，屆時兩地邊境消失、接駁交通激增，甚至再沒有香港身份證，「從整個大灣區版圖來看，你用咁多錢起明日大嶼，同樣的土地成本貴過珠海、中山幾倍，到時為何不直接上去？」他表示，香港綠色地帶面積甚廣，無奈港英時代規定不能建屋，若要從郊野公園邊陲及明日大嶼之中選擇，前者明顯較佳。

國際企業「去中環化」

「有時用WhatsApp溝通，打電話都好少。」過去一年，林一鳴從未親身見過私人銀行的客戶經理，更笑說：「他在那裹上班，其實與我無關。」過往這些跨國大行盤踞港島區的核心地段，既方便中環人，也是身份象徵，「如果以前在觀塘開銀行，大家都會覺得cheap咗少少。」

時移世易，林一鳴發現大眾對於公司選址，相對上沒有以前重視，於是部分公司搬至觀塘等二線地區，藉此節省成本，「反正現在都用Zoom，為何需要支付高昂租金？」近年愈來愈多國際公司「去中環化」，例如貝克麥堅時律師事務所、會計師事務所安永(EY)等，「最頂級的企業都搬走」。

仲量聯行展望2021時提及，自年初至今，中環甲級寫字褸租金累計下跌逾兩成，跌輻不但是各區之冠，更是2015年以來的新低，相比之下九龍東跌幅最少；整體寫字樓空置率升至8.8%，是2004年以來最高。仲量聯行商業部主管鮑雅歷預訓，今年主要商業區的甲級寫了樓租金將繼續下跌5%至10%。

值得注意的是，政府統計報告顯示，去年境外公司駐港數目亦首次下跌。林一鳴認為，由於本地經濟持續低迷，加上香港逐漸變成中國一個普通城市，失去獨立關稅區等負面因素，甲級寫宇樓及商舖價格較難維持一線城市最貴水平，是眾多投資物業中「最傷」，不建議趁低買人博反彈；勉強可以考慮的是二線、三線寫字樓，但要留意當區供應是否過多。

150821TVBS 大直商業區違規豪宅 擬繳回饋金 就地合法
影片網址→https://youtu.be/lBmGK0i7_0I

1.大直商業區違規住宅，因為屋齡相對較住宅區房子新，所以一直以來並沒有因為是「商業區/違規」而房價有比較低/便宜。

2.現在房市景氣不好，假設未來真的透過繳納回饋金的方式就地合法化，這個「利多題材」至少對於大直商業區住宅而言，有一定的抗跌保值效果。

記者 徐國衡 謝曜州 報導……↓

台北市大直美麗華商圈旁，有一整區豪宅都是蓋在商業區，比一般住宅區容積率高，但卻享有較低的房屋稅，引發住宅不正義的爭議！

台北市政府決定，先調高稅率3倍，另外要以繳交回饋金的方式，讓違規豪宅就地合法，當地房仲評估，合法後房價至少漲2成，有住戶願意繳交漲價部分的一成當回饋金，但也有住戶認為，沒有買賣的話，就不該收回饋金。

這裡是大直商業區，小豪宅林立，這棟外觀看起來普通的建案，據傳前5566團員孫協志跟王少偉都有在這購屋，裡頭坪數小只有20坪，位在有爭議的商業區，每坪只喊到90萬，總價1800萬，目前以自用住宅課稅，一年9千元，但台北市政府決定，要改課商業區稅率，直接漲3倍。

大直商業區住戶vs.記者：「我覺得跳得太快也會有點困難，變3.6%可以接受嗎？好像是這樣，沒辦法規定就這樣。」

大直商圈旁這一塊豪宅區，其實都是商業區，容積率高，課的卻是自用住宅稅率，北市府除了要提高稅率，還決定要住戶繳交一筆回饋金，就地合法。

大直商業區住戶：「回饋金多少你覺得合理？這個很難講。」

房仲陳泰源：「在現在房市景氣不好的情況之下，解禁就地合法繳回饋金的方式，多少對商業區的住宅來講，有保值抗跌的效果。」

但關鍵問題是，回饋金到底要繳多少？這棟據了解是前陸委會副主委張顯耀的家，每戶70坪，每坪約100萬元，總價7千萬！根據房仲評估，如果就地合法後至少漲2成，總價會多出1400百萬，有住戶支持抽成當回饋金。

大直商業區住戶vs.記者：「假如房價多1千萬你希望回饋金繳多少？10%吧，10%所以大概100萬，是可以接受？可以。」

還有這一棟，據傳是大哥大主持人張菲的也有購屋，總價接近5千萬元，就地合法後也可望增值900萬元，但有住戶建議，應該是房屋買賣才該繳回饋金。市府說回饋金多少以及收的方式，目前都還沒定案，但當初以商業區相對較低房價，當大直豪宅區的鄰居，如今要就地合法，恐怕就得付出代價。

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