齋主這幾年的閱讀樂趣，從藝術和經濟逐漸轉移到了建築和都市發展上，加諸我個人愛上了城市漫遊。只要有在外散步的機會，我便會努力觀察眼前的台北市。在閱讀和漫遊的過程中，我的腦海不斷回憶起兒時的一款遊戲《模擬城市3000》。

《模擬城市3000》是款城市經營遊戲。玩家需要從無到有發展一座城市，除了規劃住宅、工業及商業等區之外，玩家還需要開路、拉電線以及安排供水及汙水處理等瑣事。規劃這些還不打緊，真正困難的是如何在進行都市計畫的同時兼顧財政盈虧，以及民眾支持度。

我想與齋友分享三個過去的遊玩經驗。

1.高密度住宅區及商業區。
既然都說是模擬城市了，我腦中想到的就是高聳入雲的摩天大樓。遊戲中規劃區域時，有低密度、中密度和高密度三種可選擇。當時的我看著高密度住宅區的單價較高，認為我只要將格子拉在地圖上，哪怕是杳無人跡的區域，也會在我人為的驅使下蓋出摩天大樓。但不管我試幾次，最終這些高密度住宅區或商業區，都以失敗告終。

現在想想真的很蠢。我怎麼會認為一片荒煙蔓草的土地，能坐地起價，直接拔地而起一座高樓? 要吸引外來人口來居住，必定是要用價格較親民的「低密度住宅區」開始規劃。長大我才知道所謂造鎮計畫，如果要抬到足夠高的房價，必定要興建吸引外來人口的設施，像是百貨公司、影城或是OUTLET之類的。

2.財政問題
玩遊戲的過程中，我始終擔心於財政赤字。遊戲機制中有提供玩家向銀行貸款，只要在期限到之前償還貸款即可。我那時非常排斥於借貸，認為要維持良好財政，得先避免借貸。

這些年，我才理解城市建設沒有將貸款借到上限，是很蠢的事情。由於許多城市建設的效益並非立即性，多數都需要時間，甚至多項建設彼此是相輔相成，缺一不可。因此將貸款借好借滿，才是正確的遊玩方式，甚至退一步想，就算最後赤字導致遊戲結束又如何? 再來一次就好。即便是在現實中，政府赤字又如何? 最後總能想到各種方式來償還那些貸款的金額。

3.遠見
這是我最深最深的體悟。說來齋友們可能不信，整天取笑環保左膠的齋主我，從小便受到最好的環保教育，並且有著相當好的環保意識。

遊戲中，我在都市規劃的早期，我便清楚工業區對住宅區居住品質的影響，也理解火力等發電方式會導致環境汙染，更是清楚汙水處理對都市的重要。換言之，我每次進入一場新遊戲，我便會看著遊戲地圖，開始在腦中譜寫我的都市規劃藍圖，以後這裡會是住宅區，以後那裏會是工業區，最後哪個角落會是發電廠或垃圾處理場。

為此，我將工業區遠離住宅區，將發電廠遠離市區，並且早早就處理好垃圾處理場等問題。不久，我發現雖然圓滿了我的理想，那些可見的汙染問題沒有發生，但卻得到民眾的抱怨。他們抱怨住宅離工作的工業區距離太遠，通勤時程較長。不只如此，由於我將不同區域的地理距離拉開，導致中間的道路、電線及水管較長，這些基礎建設的維運費用，最後壓垮了我。更別提我曾有次存了較多的錢，建了較無汙染的發電廠。

任何被稱為「遠見」的決策，其實都是虧錢的。當你聽到媒體稱讚某家公司或名人有遠見的時候，就代表那個人其實正在虧錢。遠見並不是不好，而是財政狀況是否足夠支持這樣的遠見。

以上三點，簡單與齋友們分享。

PS.近期蒐集現代台北市的相關問題，有興趣提供問題或想法的齋友，歡迎留言或私訊。

【大直新聞週五報】

1.大直商業區違規住宅，大彎北段商業區違規使用要罰，北市府勝訴，住戶敗訴，20件確定。→https://www.ctwant.com/article/111901

2.大直豪辦「台北時代廣場CBD」從去年10月至今，總計有32筆交易，其中有31筆都集中在12月成交，且購入樓層幾乎都位在高樓層的8、9、10樓，不過仔細觀察，有高達21戶都是第二手交易，而且前一手屋主都賠售出場，每戶賠掉923~3610萬元不等。→https://house.ettoday.net/news/1947242

3.台北大直去年有不少整棟住宅交易的物件，包括一度開價8億求售多年的明水路「明水靜」，去年初，由美麗華黃氏家族以5.35億元買下；另外，年底又有為位於樂群二路巷弄內的全棟豪宅，由法人不貸款以總價5.33億元買下。→https://house.ettoday.net/news/1954590

4.周興哲將在本週六 (4/17) 下午2點於大直ATT SHOW BOX立方文創，出席《4放你的想像 周興哲粉絲見面會》，這將是Eric近期唯一出席的粉絲活動，只要購買卡迪那四重脆就有機會參加見面會，一親偶像芳澤。→https://tw.news.yahoo.com/周興哲升格電影男一-還大搞音樂藝術-020030907.html

5.藉著清明時節，在"大直天主教公墓" 為家人掃墓的機會，墓地裡隨處走走，懵然看見一位總主教的碑文，上面簡單的寫著"求為人役"四個字，而不是用永為人役、願為人役，相信這些文字，皆不足以表達這位，他想事主的意願。→https://www.peopo.org/news/525465

6.大直橋下碼頭，平日供龍舟選手專用，非訓練期間，就會圍住鐵絲網並上鎖，而岸上周邊設施，責權單位包括體育局就五個以上，民眾如要使用，光是找主管機關，常讓人無所適從，直到經過多次協調溝通，體育局釋出善意。→https://news.cts.com.tw/cts/general/202104/202104062037406.html

7.「腦的美麗境界」特展於台北市立大直圖書館04/08-04/24為期二週開跑了!→https://www.peopo.org/news/525939

8.展現創意的水餃攤商，大直市場的「曾餃子」剝皮辣椒水餃。→https://udn.com/news/story/7323/5378909

9.目前參與特級水餃大賞攤商，包括─大直─曾餃子的「剝皮辣椒」、「豬肉水餃」。→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20210407006784-260405?chdtv

10.海鮮控約吃高檔海鮮！台北大直萬豪酒店推出「探索澳洲」海陸美食節，要用頂級食材挑戰老饕挑剔的嘴。→https://www.walkerland.com.tw/subject/view/295694

11.亞洲最佳甜點主廚出爐 ！台灣首次進榜，美女主廚何順凱打造、大直「態芮」開幕至今一位難求。→https://www.bella.tw/articles/travel&foodies/28570

12.知名五星「台北美福大飯店」攜手蘊泉庄溫泉飯店即日起推出「二泊四食」住宿專案，並享超狂約2.9折優惠，還不用連續入住、遇假日超佛還不加價與爽吃Buffet早餐。→https://udn.com/news/story/7934/5381927

13.犒賞媽媽！5月連9天大方送，大直美福乾式熟成牛排館「買一送一」。→https://travel.ettoday.net/article/1956378.htm

14.台北大直英迪格酒店推出「精明之旅」Smart Travel住房專案，於IHG官網以標準費率預訂專案，並於6月30日（三）前入住，即可免費享有迎賓飲品、自助早餐與「童年回憶」主題mini bar單次。→https://times.hinet.net/news/23286466

15.台北大直英迪格酒店，推出精明之旅住房。→https://money.udn.com/money/story/5635/5376016

16.「豪華海鮮拼盤」痛風全餐海鮮控必吃！富錦樹台菜香檳大直店推出兩款限定新菜＋台味調酒。→https://www.harpersbazaar.com/tw/culture/lifestyle/g35976448/fujin-tree-indigo-hotel/

17.「富錦樹台菜香檳」大直分店開幕！超豪華限定菜色、知名酒吧聯名調酒，連店裝也美到不行。→https://www.elle.com/tw/life/foodie/g35973799/fu-jin-tree/

18.「富錦樹台菜香檳」春大直新分店4/6開幕！限定新菜與聯名調酒獨家上桌。→https://money.udn.com/money/story/10841/5377326

19.台北市大直高中輔導主任吳姿瑩指出，有些家長不願意讓有情緒困擾的孩子就醫，認為「家醜不外揚」，或者家長本身就是孩子壓力源、無法理解孩子的痛苦，抓著學校教師問：「我不知道他為什麼這樣就想死，他要什麼我都給他了」，這些光靠學校很難解決，需要回到家庭教育層面處理。→https://udn.com/news/story/7314/5358730

20.有民眾目擊愛國者飛彈車組中的微波雷達車出營區，被部署在機場鄰近的大直橋下。→https://udn.com/news/story/10930/5388453

2020年12月，中央銀行祭出四大房貸限制措施，包括限制全國公司法人購置住宅貸款、限制全國自然人第三戶以上購置住宅貸款、限制借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款、限制餘屋貸款，以及強調房市政策是打炒房而非打房；首次打房政策導致全台房市交易月減量約一成，包括房市貸款成數下降、房市成交量減少、建物買賣移轉棟數下降，顯示國內房市在政府房市政策的改變下，購屋人的購屋決策已經受到衝擊，並已出現由熱絡進入冷靜階段。2021年3月，中央銀行再度提出繼續打房政策的決議，強化購屋資金來源與限制，採以加重炒房者的稅賦為修正基礎，進一步考量稅制的問題，並以信用管制防制多屋族與公司法人囤房，同時回溯至2016年起取得房地，預售屋也比照辦理，唯同年329檔期的推案量不減反增，顯示房市的不理性現象明顯。由於房地合一2.0版將適用重稅的「短期交易」認定期間拉長，未來持有兩年內就出售房地將重課45%，持有兩年以上、未滿五年出售則課35%，並將預售屋及特定股權交易納入適用，特別是房地合一2.0版的實施對房市的影響甚大，雖業者認為2021年房市持續偏多，唯政府房市政策仍是影響房市變化的重要因素，雖有政策性落差，其後續影響不可忽視。

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#打房政策 #房地合一2.0
從329檔期推案量變化看房市交投的非理性現象 - 國家政策研究基金會
Read more: https://www.npf.org.tw/2/23829

#樂居 #打房 #房市 #央行

🏠 2021年央行打房到底打到誰？房市會怎麼發展？
北市明倫公宅租金要四萬，申請量卻爆滿！到底是什麼原因呢？

央行祭出的四大打房措施，包括有：
(一) 新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第 1 戶貨款最高貸款成數為 6 成；第 2 戶 (含) 以上貨款，最高貸款成數為 5 成，均無寬限期。
(二) 新增全國自然人第 3 戶 (含) 以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為 6 成，無寬限期。
(三) 新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為 6.5 成，並保留其中 1 成待動工興建後始得撥貸。
(四) 新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為 5 成。

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170131中天 付完訂金759萬 才發現新家竟是商業用地
影片網址→https://youtu.be/a1lrQ5wXdnY

社區住宅大樓林立，其中一棟看上去像是平凡住家，但這裡其實是商業用地。

記者 張若妤、華紹平 採訪報導……↓

位在新北市新店的敦陽大樓，建商合建改建住宅，廣告DM以夢想的家為噱頭，樣品屋也採居家擺設，2014年王姓男子一口氣買下兩戶，並事先付款759萬元，事後才得知是商業用地，不能做一般住宅使用，憤而提告求償，法官事後認定建商詐欺。

記者張若妤：「根據附近居民透露，當地人都知道這裡原本就是商業用地，卻還是有不肖建商賣住宅，現在除了月子中心之外，整棟樓，幾乎沒人住。」

整棟大樓空蕩蕩，一樓沒有管理員，各樓層也是黑鴉鴉一片，跟附近大樓相比確實有落差。

一般來說，商業用地容積率比住宅用地來得高，貸款方面沒有太大優惠，住家單價會高出至少10~20%，購買時一定得看清楚。

房仲業者陳泰源表示：「未來政府一定要取締的話，你有可能還要再繳一筆所謂的回饋基金，才有可能就地合法，另外就是說，因為你不是真正的住宅，所以你的水、電是商業用電、商業用水。」

建商賣房子，打出「夢想的家」當口號，卻是商業用地，違反使用用途，消費者不知情，換來的竟是惡夢一場。

網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/03/170131-759.html

141121非凡 打房效應 車位也跟著價跌量縮
影片網址→http://youtu.be/EAFfMOvXUJw

雖然房市與車位的交易量下滑，但是大直例外，大直雖然房市也急凍，不過車位交易量反而有明顯增加，主要是因為住宅區因國防部搬遷、商業區/娛樂區有美福飯店、宜華飯店、長虹商辦都即將落成營運。

在人口紅利與建設題材加持之下，車位交易量反而比房子出色許多，不過車位通常是「死豬價」，雖然平面車位不用傷腦筋保養，但賺不到增值，只能單靠租金投報，當然也有奢侈稅的問題，而且還不能貸款。

以下是新聞報導……↓

車輛不斷進出停車場，停車場車位也幾乎全滿，在地狹人稠的台北市停車位一位難求，再加上買車位產權獨立，總價又低，因此吸引不少小資投資人目光，但是受到房市低迷影響，車位投資也跟著吹冷風。

原來根據實價揭露資料，台北市獨立車位交易量，今年比去年同期減少10.1%，而且平均總價也下降13.7%，特別是萬華和大同區，量跌更超過五成！

房仲業者 陳泰源 表示：車位其實喔，我們都會用台語講叫「死豬價」，都會覺得主要是以收租金投報率為主，你要去期待說我買車位要增值，那是很困難的。

仲介直言，停車位增值有難度，再加上不到三坪的車位，也沒有辦法申請貸款，就連大安區的鍍金車位，去年平均價格達到329.9萬，今年成交價格已經滑落到257.5萬元。

住商 徐佳馨：停車位的話貸款成數都會比較少，甚至於不貸，那另外來說如果你購買停車位，大樓管委會如果不讓你進入，那你可能會變成是一個相對比較大的風險。

曾經車位也是不動產熱門投資選項之一，沒想到在打房政策一波波，住宅交易量大幅衰退，連帶讓車位買賣熱度跟著急凍。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/82117294