【法律一分鐘】以房養老

作者：林宛樞

相較於薪資所得水準，台灣的房價著實高昂，然而為了擁有「自己的家」，還是有許多人咬牙苦撐也要買房。只是，與此同時或許也有不少人擔心，在還完數十年的房貸以後，剩下的儲蓄和退休金夠不夠拿來照顧已然年邁的自己呢？

內政部於2009年起開始研議的「不動產逆向抵押制度」，亦即一般所稱的「以房養老」貸款，在2013年起由內政部與土地銀行合作辦理，但由於其所提供者屬於申貸門檻較高的公益型貸款，開辦以來少有人問津。直到2015年年底，合作金庫銀行與臺北市政府接連開辦商業型的「以房養老」貸款，申貸條件降低許多，也才使得此類貸款再度引起注意。

所謂的「以房養老」貸款的特別之處，當屬其「逆向抵押」的設計。此類貸款制度在英美等國已經開辦近三十年，主要係以擁有已繳清貸款之自有房屋、或房貸餘額已少於可貸額度之長者為對象，貸款人則可在核貸以後定期領取現金，產生類似老人年金的效果。

我國於2013年起推出的以房養老貸款制度也採類似的設計，對於申請者有65歲以上、無繼承人、不動產價值不超過低收入戶資格（依2015年資料，全台最高的台北市標準為876萬元、最低的金門及連江縣則為375萬元）等限制，條件相當嚴格，但2015年底開始的商業型以房養老房貸專案則只要年滿65歲、擁有不動產者皆可申請，條件大為放寬，民眾反應不壞。

對於正邁入超高齡化社會的台灣而言，如何規畫老後生活對我們每個人而言都是重要的課題。以房養老貸款可以提供長者新的生活費來源，但也對國人以房傳家、希望讓子女繼承房產的觀念有所挑戰，雖然這項新制度能夠走得多遠還有待觀察，但至少讓長者多了一項選擇。

政府的公益型以房養老門檻太高，銀行推的商業型以房養老，變成有屋卻怕沒現金的老人另一希望。

合作金庫銀行高層透露國內第一起商業型「以房養老」個案，一位高齡94歲老先生，拿大安區房子抵押，申辦10年期的以房養老貸款，每月可領9萬元養老金。

目前的申辦條件是，只要年滿65歲，名下有房產者，依地段評估，不限戶數都可以辦理，最高貸款成數可達七成。某銀行程副總說，「一定會有三分之二的金額，是可以讓他可以自由支配使用的。」以台北市一戶2000萬的房子來說，最高就可貸到1400萬元(在房貸已經繳清的情況下)。

不過還是有不少疑問，包括房屋價值評定方式，以及如果老人活不到貸款年限，要如何處理剩餘貸款資金，還有若子女無力償還長輩貸款，是否流入法拍等等。

其實，看到不少身邊的狀況，不管是賣房換錢，或是抵房換錢，除了老人家還是會想把房子傳承給子女之外，比較大的反對聲浪，也是來自於子女......。「台北市的房子如果流到銀行手上，我們領死薪水的一輩子也買不回來。」