何時該買房？該怎麼買？投資最難的事情？

何時該買房？

第一個問題應該要反過來問，何時不該買房？或者何時買房會比較吃虧？

貸款貸不下來的時候不該買房，買房很少有人不用貸款，成數多寡暫且不論，所以若是貸款很難成功，建議您還是先將工作穩定後，再來考慮買房的事情，所以工作不穩定，貸款不易，買房也困難。

再來買房會吃虧，也是因為貸款利率差的關係，這個也是跟工作有關係，譬如業務獎金性質的工作，薪資收入起伏大，所以銀行核貸的條件可能會比較差，再來譬如是創業老闆，貸款條件可能也會比較差，因為銀行認定創業風險高，所以反而受雇人員的貸款條件會比較好，所以受僱醫師的貸款條件超好，反而創業的診所醫師老闆，貸款條件反而打折。

所以若是短期內有工作變動，可以考慮在貸款條件好的時候買房，貸款條件比較好，比較不會吃虧。

同樣的，若是短期內工作有變動，自住房產也是比較麻煩，畢竟買房賣房都是件不容易的事情，要花費不少時間精力，若是有簽約的工作，合約快要結束的時候，避免做出買賣重大決定，應該等工作稍微確定後，再來配合住房的事宜。

該怎麼買？

買房我們只先考慮自住的情況，買房怎麼買？做足功課。

買手機要做多少功課？

自助旅遊訂飯店要做多少功課？

買房金額比買手機多十百千倍，買個手機都可以研究半天，買房認真研究實在不過分，市面上有不少書籍跟房屋有關，千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定，你買手機會讓你爸媽決定嗎？自己用的手機自己選，自己住的房子自己找。

買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房，就會知道自己的喜好，旅遊喜歡住熱鬧的商店街？還是人少風景好的地方？喜歡住民宿？還是喜歡住飯店？需要飯店設施的？還是便宜可過夜的？

買房也不要預備太遠，小倆口剛結婚，短期三五年內也沒有要生小孩，就不用準備小孩房間買太多房，將來等到小孩出生，也沒那麼快可以自己睡一間，周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡，如果預算充足再來考慮其他房間配置，譬如書房、健身室、視聽室，只是現在房價都不便宜，小小一間房成本都要百萬，這些錢改放在0050，獲利拿去繳健身房會員都划算。

買房地點距離工作不要太遠，單程交通時間在一個小時還可以接受，超過太多就有點花時間，所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點，交通方式也要再確認，有時候認為開車騎車很方便，結果停車很麻煩，大眾運輸也要事先確認路線。

遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一，不過我是覺得完全遠距還是滿困難的，人與人的互動是不可缺少的，所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後，學區的考慮也是滿重要的，畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的，小眾教育路線金錢與時間成本高，不是人人負擔得起。

如果你對該地區不熟悉，可以暫時先用租房的，騎驢找馬，等到熟悉該地區，也覺得不錯後，再從附近找房買，比較不會買錯，至於很多人擔心買貴？整體房價上上下下很難預料，譬如最近幾個月疫情嚴重，房價也沒下跌多少，所以要等到整體房價波動比較困難，自己做好功課也不會買的比別人貴就好，買錯比買貴容易。

買房預算也可以用租房租金回推，若是你目前租房條件很滿意，假設租金一個月2萬一年24萬，現在出租報酬率大約是3~5%左右，所以從3%反推回去約八百萬左右，假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子，然後買房還要準備頭期款，償還貸款也盡量本金一起攤還，所以這樣每個月的負擔，還是會比單純租房高，但是也應該還可以負擔，房貸過了五年十年後，也可以考慮轉增貸，這樣之前還款的本金，又會重新回到手上。若是總價差距過大，譬如預算暴增到兩千萬，可能都是不小的負擔，需要再三考慮。

房貸申請銀行也是門功課，重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品，薪轉戶銀行比較知道公司狀況，可能會有員工優惠方案，另外也可能有銀行做促銷活動，可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠，多多比較，比較重點還有一個，就是數字直接對比，最後搜集三家不錯的，再來做最後的徵信確認仔細數字，因為短時間銀行無法過度徵信，會引起懷疑。

與銀行往來要視同正式往來，若是有申辦信用卡，盡量每期都是全額繳清，不要逾期，免年費的信用卡至少要辦一張使用，長期培養信用，申辦房貸銀行也可以辦張信用卡，給往來銀行理專做點業績，銀行是少數合法借貸管道，一定要跟銀行培養好關係，好好經營，至於推銷的其他金融商品，自己認真做點功課，至少跟指數投資做點比較。

若是財務狀況極度保守的朋友，擁有半年到二年的週轉金，仍然有儲蓄（現金、定存、儲蓄險）超過十年租金，工作穩定，沒有其他金融商品、投資組合，而且沒有購買自住房屋，處於租屋狀態，我會積極建議開始考慮買房，期間可以拉長半年至一年，在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代，持有過多的現金，改配置在自住房產，也是一個很穩定可靠的方式。

最後買房跟結婚有點類似，沒有完美的，都是比較級的，可以設定一個目標，譬如看房三個月十二個週末，每週看五個案子，總共看六十個案子，初期先不做決定，等到過了一半，也就是六個週末三十個案子後，有比過去更好的案子出現，就可以下手準備斡旋了。

最後的最後，買房跟結婚差不多，入住後跟婚後，與之前期待還是會有點落差，只要不要相差太多，能夠忍耐的請多包容，左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...，很容易有摩擦，不是只有這個建案有問題，搬家換房子後還是會出現其他問題，人生就是如此xd。

投資最難的事情？

投資最難的事情就是本金

大詩人常常笑說指數投資三大缺點：本金大、時間久、很無聊

其實主動投資也需要本金，大詩人以前做產業分析師的時候，其他同事文組畢業沒幾年，薪水不高也存沒多少錢，所以投資只能買低價股，或者一兩檔股票套牢，就沒有其他錢投資了，講白了任何投資方法，都需要本金繳學費，初期的冤枉路走越多，需要的本金越多。

再來是本金若是不夠，投資很容易想開槓桿，不論是貸款增加本金，或者使用期貨、選擇權，本質上都是開槓桿，開槓桿除了費用增加，利息、手續費都是費用，風險也增加很多，危機出現時很容易被迫清倉出場。

增加本金最常見的方式就是增加薪資收入，可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍，以我之前的工作台積電工程師為例子，怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢？怎麼有辦法套用勞基法的工時呢？每個人都想要錢多事少離家近，問題就是你找不到這種工作，台積電在台灣是排名領先群的工作，對比美國像是在蘋果公司上班，你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎？很多人下班回家也都是在工作，壓力也都是很大的。

很多事情是沒有辦法線性控制的，台積電三倍的薪水、三倍的累，我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎？

今天分享買房的事情，還是自住而已，就要做很多功課，若是要做包租公、投資客，那要做的功課更多，買房不只要跟銀行經營關係，房子買了也要好好經營，不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋，萬事起頭難，買房也需要頭期款，投資更需要本金，天底下沒有白吃的午餐，謝謝大家。

【龔成問答信箱】（Q13901-Q13920）

Q13901：

老師，我是股票班學生，想問你覺得遠東發展好嗎？

覺得管理層策劃幾好，利用經濟週期收購5同國家有潛力地段，避免同大型發展商在香港競爭，而且有停車場作現金流同有潛力作換地，最近再同澳洲賭業龍頭一齊發展賭業。

但係佢從2014年開始不停降低物業重估利率，對比長實和恒基利率偏低，雖然每年佔比收益不算很多，但累計至2018年應該令eps加左5少，還每年公報自己對酒店重估價值，想老師比d意見。

還有想老師比d意見分析地產股時有咩地方要特別注意。

龔成老師：

遠東發展（0035）本質不錯的，各業務的生意不錯，同時都有賺錢能力。

但如果你記得我上堂講過，佢不斷調低估值時所用的折現率，咁樣會令到物業估值增加左。我地明白這點，就會對佢盤數有所調整，咁樣就得。

因此，分析市賬率及賬面值，作用就比較少，反而分析佢真正賺錢的盈利，會比較好，這要扣除每年的物業重估數字先得。

另一個指標就是睇派息，佢現時的股息率不差的，有5%、6%，而企業要有真正的現金流，才可以持續派息，這部分沒有水份的，因此反映佢有真正的賺錢能力。

這股有投資價值，但佢規模不大，投資金額不宜太多。

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Q13902：

老師，我係你學生，點解地產股既pe就算扣左物業估重，點解都好似咁低咁既

龔成老師：

其實分析地產股，唔單單用盈利去計算，即是市盈率只是其中一個衡量點。

因為地產的地，都有一定的價值，因此，市場在估值時，會同時考慮這一點。

另外，地產發展商有一個較獨特的地方，就是佢的貨品來源，並不如零售般穩定。你先想想零售企業，營運模式不難理解，不斷的入貨，賣貨，有盈利，投資者不會將貨品穩定子價格等因素，放在第一位。

但如果是地產發展商，佢的貨品首先要有土地，然後再建成物業，而土地是一種有限的資源，市場會同時考慮，佢現時的土地儲備，可以比佢用幾多年？

如果我地用現金流折現法去估值，過往會假設無限大，但如果本身營運有限，無限大未必合適。

同理，當以市盈率去估值時，佢同其他行業的計算就會有少少唔同，所以，你就算見佢較低市盈率，其實是市場上反映一些營運因素。

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Q13903：

1475 日清食品點睇,好似好有潛力
有冇能力做到維他奶既地位呢?

龔成老師︰

日清食品（1475）不差的，都算有質素。佢由日清日本（於東京證券交易所上市）分拆上市，主要於香港及中國內地從事生產及銷售麵條、蒸煮食品、冷凍食品、飲料產品及零食。

而維他奶（0345）除了本身已在香港有一定規模，同時間佢係內地市場有不錯發展，過去幾年都有高速增長，所以市場給予很高估值和期望。

日清本身有牌，同樣主力在香港和中國市場，跟維他奶有幾分相似。但係你睇翻過去2年，日清在香港和內地增長唔算特別快，我相信佢發展有的，但不能預期是高速增長類。

發展潛力唔及維他奶，此股只能視為平穩增值類別，不要對佢潛力有太大期望。

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Q13904：

Hi 龔sir, 請問維他奶345現在到合理價嗎？因為我見佢跌咗好多 現在適合入貨嗎？

龔成老師︰

維他奶國際（0345）是很不錯的優質股，這股在兩年前出的《50優質潛力股》，已推這股為優質股，更有「4分」的小數高評分，可見有一定的優質度。

這股前景正面，但這股比當時推介時，已上升了倍幾。雖然最近有明顯回調，但現價依然處於略略貴的水平。

你可以再等佢回落多10%，讓股價重回合理區，你才開始慢慢分注入貨，咁會比較好。

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Q13905：

龔sir 你好
有少少嘢想請教下你
希望可以阻你少少時間

我有7手恆生
扣埋收息均價係166

請問值得長時間hold住收息嗎？
如果再跌，我應該大概咩位可以再入貨？
唔該

龔成老師︰

恆生（0011）有質素，這股在《50穩健收息股》書中，已定義為一隻很不錯的股，有相當的優質度。

這股可以長線投資，但就會以收息為主，而增長力都有，但就不算好強。現價在合理區較上部，如果你目標是收息，長線持有是可以的。

此股回到$150以下，即股息率達5%時，才投資會較理想。如果要到平宜區，股價起碼要多跌20%至25%。

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Q13906：

你好成Sir,又有事請教:

（1） 近期股號1928金沙:

請問近期中美貿易戰及美國法會通過的香港人權法案等!!
是否會影響中國續牌給美資- 金沙呢? 謝謝

（2） 股號659新創建
早前在16元入咗第一注, 請問現在股價10.68元, 可以再加注嗎?

此股本人是想長期收息及穩健增長的!
感謝成Sir!!

龔成老師︰

1） 你提出中美貿易戰及美國法會通過的香港人權法案等因素，對續牌機會的影響，我在課堂上都有講過。因為要較長時間解釋，故好難在這裡三言兩語講到，只能簡單咁講成功機會大。

整體而言，你所講的因素，對金沙影響唔算大，長期投資價值仍在。

2） 新創建集團（0659）有質素的，佢係一間綜合企業，包括7大業務：道路、環境、物流、航空、設施管理、建築及交通、策略性投資。

企業本身已很龐大，增長期望不會太多，過往過價大致穩定，你宜集中在股息多於股價回報。現時股息率已升越5%，已有長線投資價值，開始入第2注無問題。

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Q13907：

老師， 我睇貼你回覆澳門fans 係叫佢哋唔好分咁散因為手續費好多，澳門月供 股票， 同埋金沙我有個顧慮就係 中美貿易戰 我驚中央會搞嗰啲 美資賭場， 會唔會有隱憂， 因為聽聞金沙個老細就係特朗普 嘅大金主。

同埋月供股票如果我急錢用套現 會唔會蝕好多？ 最後感謝你百忙抽空回覆我

龔成老師︰

你提到中美貿易戰因素，相信是想講擔心金沙（1928）能否成功續牌問題，佢的確是美國公司。

賭牌問題，我在課堂上都有講，因為要較長時間解釋，故好難在這裡三言兩語講到，只能簡單咁講，金沙得到賭牌的機會大。

至於澳門人月供股票，這是由於澳門的銀行，月供股票手續費好貴，每隻收，因此每月供太多隻數，手續費成本太高，因此不宜，所以可以集中供盈富（2800），或以隔月的模式去供。

由於月供股票是長期策略，所以最好唔好中途賣出，至於賺蝕數，真的要睇到時市況，只要你月供是優質股，不用太過擔心。

所以，建議你留少少現金，如果有需要就要動用現金，而不希望你賣出股票。

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Q13908：

你好 老師，我本人21歲 讀緊大學 月入大概7 8千到 暫時資金只有萬幾

想開始投資計劃 應該要點開始？

龔成老師︰

你很年輕，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先。做月供股票，每月$4000，額外的資金則儲起。

開始時，你可以簡單月供盈富（2800）$2000，另外再加1隻（每隻$2000）：金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（823）。

潛力股如比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448），則待你有一定知識才加入。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q13909：

你好，想問你對1317有咩睇法？

均價$3.6 有5萬股，蝕好多，現階段止蝕又止唔落

呢隻股仲有冇可能上得返$3？
求指教

龔成老師︰

楓葉教育（1317）本質不錯的，但增長力在近年的國策下，的確弱左，長遠仍是正面的。教育股之前熱炒，然後就因政策等風險而冷卻，慢慢由高位回到正常水平。

由於市場擔心企業之後的增長力，令這股的股價較弱。因為佢過往增長快，但在政策風險下，最影響的不是現時的業績，而是之後的發展，令增長力減慢。

以一間平穩增長的企業來計，現價已是合理價，現時可以理解為合理區中下部。如果你持貨唔多，可以持有，但要回到你買入價，相信需要較長時間。

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Q13910：

本人50歲， 有一層價值六百萬嘅樓， 唔需要供款， 手持大概80萬現金， 每月儲蓄不多， 希望十年後 可以有一千萬資產， 然後移民台灣

本人對股票投資十分有興趣， 想以價值投資的方法 增值財富， 請問有什麼好建議? 謝謝龔成老師

另外， 趁現在 樓價 還在高位， 賣樓套現換其他資產 是否 明智嗎?

龔成老師︰

每人都有自住需要，而且你隔離離開香港時間尚有10年，現在賣樓將自已處於沽空樓市狀態唔係咁理想。

如果你想要資金作投資，反而建議你透過加按，用物業套現一筆錢去投資。但你就要明白，這會增加左你的負債，你要考慮你的風險承受能力，同埋不能加按太多。

同時，加按得來的資金，不能進取，只能穩健。

你套現出來的錢和原有80萬現金，可以投放在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（823）、深高速（0548）。

恆指過往年均回報率約10%，假設你套現120萬，加上你原先80萬儲蓄，10年大約可以增值至520萬。扣除當中利息和本金，假設你物業樓價無甚變動，你淨資產估計都可以有逾800萬。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q13911：

你好，我是今年剛畢業從事銀行業，亦希望學習你一樣靠投資致富

現時月入18k
户口儲蓄有40k
扣除家用及消費可以儲10k

現時月供1113,823,2800,66各1k
另儲6000現金希望等有機會時投資進入股票市場

想請問月供組合是否適當？
另外希望5年內儲100萬是否可能以及具體做法是怎樣？
希望能解答一下，謝謝

龔成老師︰

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

以你年紀計，應以增值為主，所以你現在的組合合適。以你現時每月投入$10000，用過去恆指10%計，5年後約有73萬。

如果你想達至100萬，你可以加入一些增長力強的股票，如潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）。當然風險會相對增加，你要明白這點。

另一個方法就是加大儲蓄，你可以減少開支或待人工慢慢增加後，去加大每月供款。

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Q13912：

你好龔成老師，想問如果我借$180,000，分5年60個月還，每月連本加利還$3,324，算唔算都幾低息？

如果我想將呢筆錢放落好穩陣嘅收息股，如6823香港電訊，賺股息同貸款利息差額，係唔係都諗得過？

如果唔想賺息蝕價，可以咩價位入？仲有冇其他超級派息穩定又比較少賺息蝕價風險嘅股票推介？

我都年輕，仲有冇除左一次過將成筆錢放晒落收息股之外嘅策略去運用呢筆貸款？感謝!

因為我係每隻月還唔係五年後一次過還，即係只要我每個月還得起三千幾就得，唔需要五年後賣股還債，咁我係唔係應該買平穩增值股而唔係收息股呢？請指教

龔成老師︰

這個貸款唔算高息，你可以考慮透過這筆貸款去創造息差收入。如果要買香港電訊（6823），股息有5.5%-6%會較穏陣。其他較穏陣收息股，你可以選港燈（2638）、工行（1398）、匯豐（0005）、置富（0778）、陽光（0435）。

但你實行此計劃時，要留意第一必需有息差優勢、第二會因股價升跌，有出現「賺息蝕價」的情況。

但現時恆指PE約11倍，大致收息股在「不處於平宜區」的價位，較難確保不會「賺息蝕價」。因此在買入以上收息股時，最好分幾注。

在你不用賣股還本和會長線持股之大前題下，買平穩增值股定收息股應視乎翻你年紀。若你年青或中年，買平穏增值股較好，長線增長較好。若你已近退休之年，還是買收息股會較穏當。

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Q13913：

我好欣賞老師的成功。想問2186，6869現在在合理區，還是在平宜區？

龔成老師︰

先多謝你的欣賞!

綠葉製藥（2186）正面的，佢主要銷售腫瘤科、心血管系統以及消化與代謝三個領域的新藥品，基本上都係有市場的，加上佢過往的生意增長唔錯，市場仍發展中，所以長遠不差。

當然，你要預佢業務中短期會有波動，現價合理。

長飛光纖光纜（6869）有質素的，因為全球光纖光纜市場，仍會保持向上，智能手機、互聯網、大數據等科技，成為了行業的推動力。

長飛光纖之前受惠三家國有電訊營運商發展網絡基礎，所以生意不錯，但這亦令這公司出現風險。之前中移動的中標結果，佢排名唔算前，這反映市場競爭有所加劇，佢的賺錢能力有可能略有減弱。

整體上，佢仍有質素，但增長與賺錢能力就有可能略略減，投資價值仍在，但這刻只是合理區較低位置，未到平宜，如投資，只能分注，不要大手。

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Q13914：

龔成老師，關於金沙中國（1928）有野想請教，我見佢派息比率超過100%，證明管理層可能覺得公司已經冇太大既發展可以做。

另外一個原因可能係管理層想降低股東權益以提升ROE，但我睇你本書（50優質潛力股），你就評價金沙既企業潛力仍有4分，請問你係基於乜野原因評定佢既潛力有4分？

另外，如果想買黎長遠收息，美中政治風險會唔會令佢續唔倒個賭牌而唔合適？
Thank you

龔成老師︰

金沙（1928）無論博彩業營運經驗，高穩定性，領先同業的資產規模及行業領導。加上澳門賭牌只有6個，外來競爭者不能參與，這都是金沙的優勢。

你所講的2個解釋，的確有機會係導致一間企業派息率大於100%，但金沙派息大於100%並非因為這2個原因。

2015年（澳門賭業面不景氣年份），金沙在大環境欠佳之下，依然保持派每股$1.99的全年股息（當年派息率為142%），這是由於金沙經營現金流強勁，加上集團對自己的未來有信心，才維持這樣高息率的政策。

另外，由於在會計上，有折舊等的因素，因此你單單睇盈利去分析，是不足夠的，因為佢現金流好強，每年都有足夠的現金流去派息，就算派完息後有資金作出投資。

此股可以視為平穏增值 + 收息之選，長遠持有無問題。
至於賭牌問題，我在課堂上都有講，因為要較長時間解釋，故好難在這裡三言兩語講到，只能簡單咁講成功機會都幾大。

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Q13915：

如果有50萬係手應如何投資?
我有keep住返工 只想儲到錢供樓買車
謝謝

龔成老師：

要睇你的年齡及風險承受能力，決定資產如何配置。

如果是年輕人，則可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、粵海（0270）、領展（0823）、港交所（0388）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。盈富佔比較多。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，你可以動用$20萬去分注資上述的股，同時，可以利用每月剩下的資金去做月供股票。

餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q13916：

Hello, 龔sir, 本人32歲,澳門人,有2個小朋友,與丈夫每月收入約5萬, 隨供樓、家用、雜費等日常開支,每月只能儲蓄1萬左右

我由今年8月份學習投資是從看你fb page及YouTube 片開始,所以都有聽你教導每月供股,現組合如下：

每月供股5000（2800）剩餘5000存現金, 手上有貨（2800）1手@27.5、（66）2手@43.4 、（1177）1手@10.72、（2388）2手@25.3。 （1211）1手@ 37.7。
請問我這個組合有問題嗎？買入價是否處合理水平定偏貴呢？還有需要加入其他優質股令組合更平衡嗎？謝謝回覆

龔成老師︰

以你年紀計，應以平穏增值股和潛力股為主，所以現時組合持股無問題，買入價也合理。

月供方面，除了盈富（2800）外，你可以加入一些潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448），去加強增長力。月供分配可以轉成$3000盈富和$2000潛力股一隻。

而儲的$5000，就等大市大跌，才大手買入平穏增值股和潛力股，並長線持有，這安排會對你較好。

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Q13917：

I am 53 and plan to retire at 60. My husband has plan to retire earlier this year. We got the following assets on hand now:

1. Cash = $6 milllion
2. MPF = 1.5m
3. Stocks with divdiend at 5% on average = $1.3m

4. Properties = 1 at $8m and 1 at $7m both still got mortgage （$4.5m and $2m）

5. My husband's pension = $5m

I can save $30k every month and would like to ask if you can share with me your valuable advice on the best allocation and investment of my assets for retirement.
Thanks so much

龔成老師︰

簡單黎講，我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

你本人計劃於7年後退休，雖然尚有時間增值，但我地係資產增值上就要保守些。你現時每月儲的3萬元可以作月供股票，一半放在平穏增長股，另一半放在收息股上。到退休之齡，再慢慢將整個組合轉成100%收息股，為自已創造穏定現金流。

平穏增值股︰盈富（2800）、港鐵（0066）、金沙（1928）、煤氣（0003）、恆基（0012）、中銀香港（2388）、長建（1038）、粵海（0270）、港交所（388）、深高速（0548）
收息股︰港燈（2638）、香港電訊（6823）、工行（1398）、匯豐（0005）、置富（0778）、陽光（0435）

另外，你正在收息的$1.3M股票，只要是優質收息股，就可以一直持有。由於接近退休，MPF也要開始慢慢轉為保守型，以減低股價波動對你退休資產的影響。

至於你2個物業，除了自住那一間不用變動，另一間應放租以減少開支。

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Q13918：

龔sir, 你好。想請教你意見，你覺得蒙牛2319 現在的價位可入？最近的利好消息，你的評價點呢？多謝

龔成老師︰

蒙牛乳業（2319）中國領先的乳製品生產商之一，產品，包括液體奶如UHT奶（又稱常溫奶，可置於室溫，若不開封保質期可達半年之久）、乳飲料及酸奶，以及冰淇淋、奶粉及其他乳製品（如奶酪等）。

最近，集團收購澳洲有機嬰幼兒配方奶粉公司Bellamy’s Australia Limited（澳證交：BAL）。Bellamy’s Australia有出口產品至中國、香港，新加坡、新西蘭等地。有機高質嬰兒奶粉一直都深受市場歡迎，增長力也較一般奶粉高。

企業近年都有與國內及外國同業有不同的合作發展，今次集團收購Bellamy’s Australia可以進一步豐富自身高端產業鏈，是一個利好因素。

蒙牛本身品牌不差，加上佢盈利增加理想，這都支持這企業一直估值較高。不過以價格而言，這股現價已到偏貴水平，最多只可月供。

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Q13919：

老師 想請問下 1398 同 136 現價屬合理嗎？

因本人家景清貧 想儲多少少錢先能參加你的班學習 學習

龔成老師︰

工行（1398）是收息股類別，現時股息率約5%，現價合理，有長線投資價值。

恒騰網絡（0136）比較麻煩，因為暫時的業務賺錢能力仍弱，不確定性大，現時唔建議你投資此股。

參與投資課程，當然是一個令自己進步的好方法。除此之外，多閱讀理財類別的工具書，以及多接觸財經新聞，年報。

這些方法都免費，你可以先用這些方法去學習，唔好因無未有足夠錢，就令自已學習停步，加油希望有天在股票班見到你！

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Q13920：

想問，如果想知12恒地真實市盈，應該點拆條數同點計先岩?

龔成老師︰

因於地產股在損益表中有一項叫"物業估值"，這個並非實質收入，故在計算盈利時應該要扣除。

我地用翻恆地（0012）做例子，2018全年純利311億，而當中包括104億物業估收入。當我地去計PE時所用的純利，應該用311-104=207億。

假設現時股價 $30︰
未扣"物業估值"之PE = 311/30 = 10.37倍
已扣"物業估值"之真實PE = 207/30 = 6.9倍

這故事講得真好~~(嚼多力多滋中)

話說，昨天還家住中壢的西班牙，今天就改口說若馬杜洛不盡快宣布大選的話，偶們西班牙就要支持逼宮王Guaidó惹.....（有人發現＂盡快＂是個意境幽遠的好單字嗎？）

依舊廢柴的大嬸只想說：嘖，宮鬥我愛看，但＂公＂鬥視覺效果不佳，扣分！（還好劇本寫得比宮鬥好可以加點分回來）

這一刻，終於到來了，委內瑞拉的變天，川普馬上火速承認新政府的合法性，舊政府總統馬杜洛（Nicolas Maduro）火速宣告與美國斷交，而白宮隨即發聲明，表示大使館正常開門營業，由於這個斷交沒有合法性，所以恕難從辦。

　　今天就來隨興聊一聊，這看似誇張的肥皂劇，就真實發生在南美洲，看起來雖然似乎跟台灣人毫無關係，但一切其實跟台灣人的前途大有關係，因為這正是中共要面對金融泡沫的起始點，老規矩當故事看看就好。

（難怪習大在１月２１日警告全國，要防範嚴重的金融動盪ＸＤ）
　
➡️　你不刮窮鬼的錢，你要刮誰的？

　　從２０１６年起，委內瑞拉這個南美洲擁有石油資源的富裕國家，陷入了嚴重的動盪，而這一切始作俑者，正是獨裁政府的前任查維茲總統，跟現任欽定接班人馬杜洛，另外當然還有中共包裝漂亮的一帶一路債務陷阱，這完美的製造了，官商勾結下錯綜複雜的龐大油水與利益。

　　故事要回到２００７年，十二年前北京當局看上了同樣反美的獨裁者查維茲（HugoChavez），以及他的繼任者馬杜洛，由於北京有著龐大的資金（跟世界銀行借出來的）與石油需求，因此老共就找上了他，一進門就扯開喉嚨喊著：「錢！老子有的是錢能買你！說！你要開多少價碼啊？」，一副就是暴發戶思維，打算直接塞錢，這讓有點格調的查維茲皺起了眉頭，給輕輕回絕了，他說：「我是總統，我不是土匪。總統賺錢講究的是巧立名目、名正言順。懂嗎？晚宴過後，咱們再聊。」

　　哎呀！提這一個醒兒，正好切中老共心底的算盤，於是，晚宴過後在美酒美女一旁幫襯下，便開始端上了後來才稱呼為一帶一路的計畫，兩邊拉了椅子坐著討論，看怎麼用「貸款換石油」的模式，一起商量如何掠奪委內瑞拉，這擁有肥美天然資源的國家。

（據說最近界銀行總裁金土庸，任期還有３年多，卻突然宣布自2月1日起辭職，就是怕被查任內不當借款給中共這件事。）

➡️　誰是窮人？誰窮，誰就是窮人！

　　由於是獨裁政權，老百姓死活從不在他們的計畫中，第一批借款金額四十億美元，很快地就被雙邊政府，拿來充實個人荷包，吃喝玩樂給花光了，於是欠債的很快就跑到北京哭窮，不過無妨，在委國老百姓眼中，查維茲是總統，在中共的眼中，你就是個跪著要飯的，跪著其實也是為了掙錢嘛！為了生意嘛！不寒碜。

　　當初的貸款條件是，查維茲政府每天對中國輸出十萬桶石油，期限三年，很多時候對人家好，講破嘴他們也沒在信道，美國當然知道老共在自家後院幹什麼好事，兩家反美臭味相投，別急！就讓子彈飛一會兒！
　　
　　結果三年過去了，委國人民除了背負龐大的債務外，經濟上並沒有任何突破與發展，期限很快就過了，又開始拖欠利息打算賴債，並不斷向北京需索新的借款，他們的方式很簡單，反正只要沒錢就去抱北京的大腿，抱那隻江湖豪情俠膽柔腸之大腿，中共基於反美立場，一定會相挺。

　　而老共也知道一件事，要想侵蝕美國後院不能急，酒要一口一口地喝，路要一步一步地走，步子邁大了，容易扯著蛋！看準了委內瑞拉，地下有著源源不絕的石油冒出，因此北京就要委國加大石油出口來抵債，就這樣原油從每日十萬桶，開始上升到２０１４年時，每天必須向中國輸出六十四萬桶原油，其中有三十幾萬桶是用來抵前債，故事看到這，大家一定會想，中國人真行，江湖本無路，有了腿就有了路，美國人太笨了，這樣賺錢的方式就在自家後院，老美居然沒想到？簡直蠢到家了！

➡️　大哥你是了解我的，我做事從不留活口

　　中國人自古有句名言：當官就是為了掙錢，中共這方式果然有效，藉由總統行政開門方便，逐步的控制了委國上下，當美元成綑像山那樣被送入府邸中，誰還會想到國內要經濟轉型呢？於是盡情的揮霍，很快地就坐吃山空，在２０１５年９月馬杜洛總統，又跑去北京跟習大大哭窮，硬摳了筆五十億美元的新借款，承諾即日起每天運往中國的原油增加到七十萬桶。

　　但美國人難道是傻子嗎？他們可是賊賊的笑，等著背後捕兩刀呢！從２０１４年起，美國就刻意鼓勵頁岩油產量大增，讓全球原油供應在２０１４年出現過剩問題。而沙烏地阿拉伯與俄羅斯更在２０１５年繼續增產，大家看看２０１５年油價走勢就知道了，上半年還在震盪上升，下半年開始加大力道下跌，原油期貨價格均較２０１４年跌掉了４７％！跌掉了近一半！
（不過你放心，老共不只做這單賠錢生意ＸＤ）

　　也就是說多年來，中國已經借給委內瑞拉超過五百億（美元）沒還，看清楚喔！反美的委國也不笨，他借的可是美元，人家才不借中國草紙，就是說中共是真金白銀的送了美金出去，每天收到的原油是七十萬桶，而且是貶值一半的七十萬桶，而且此刻中國內部正面臨經濟開始下滑，需求放緩，原油需求逐步下降的窘境。

➡️　馬老爺果然又高又硬，這人可真夠操蛋的

　　而當馬杜羅跑去北京抱大腿時，其實國內正面臨嚴重的通貨膨脹，經濟嚴重陷入困境，貨幣「強勢玻利瓦爾」變得比衛生紙還不如，一卷在台灣公廁隨便能看到的衛生紙，價格是兩百六十萬的玻利瓦爾，你能想像你扛一袋鈔票去買一捆衛生紙嗎？

　　在此提醒大家一下，最前面有提到中共是２００７年前把手伸入了委內瑞拉，而隨著老共伸手進去後，委內瑞拉的貨幣跟人民的命運一樣悲慘，因為嚴重的通貨膨脹，２００８年委國政府把原有的貨幣「玻利瓦」，以１千玻利瓦比1，兌換成新的貨幣「強勢玻利瓦」，＃就是說如果你財產有１千萬瞬間變一萬。

　　還不夠慘呢！隨著老共的一帶一路繼續發展，中共的國企藉著放款之便，全面掌控了委內瑞拉國家戰略資產，譬如電信、汽車、家電，以及石油開採，特權橫行嚴重破壞市場經濟，更進一步的破壞了委國的民生，因此在２０１８的去年，總統又宣布要再換一次貨幣，這次舊幣「強勢玻利瓦」兌換新幣「主權玻利瓦」，兌換比例為十萬比１，也就是說　＃如果你的財產有一千萬瞬間變成１百元，一切都證明了在中共的思維底下，誰跟他合作都不重要，錢不重要，你也不重要，但跟我借錢，借到沒有你，對我很重要。

（委國那匹馬搞死了自家經濟，台灣那匹馬當初還說要加入一帶一路的亞投行，大家有沒有心底打哆嗦呢？ＸＤ #先窮台才能收台是不變的真理）

　　可是，馬杜洛也不是省油的燈，人家說債多不愁，就是這個委國總統的寫照，中共為了不讓馬杜洛垮台，只能被掐著脖子，陪著玩不能下莊，用自己國內的美金，拼命支持內瑞拉已經瀕臨崩潰的經濟，這段期間陸續增援了幾十億至幾百億美元的支助，但又通通進了私人的口袋，而由於老百姓生活痛苦不勘，馬杜洛政府遭到民眾的唾棄，而且只要一朝委內瑞拉的政權變天，中國龐大的借款將打水漂，當初靠利益輸送換來的開發特權，也將岌岌可危。

➡️　何止是愚蠢？簡直就是愚蠢！

　　委國的變天，正是老共噩夢的開始，很多人看到委內瑞拉跟美國斷交，還會以為是川普搞砸了嗎？這劇本哪是打老美的屁股？ 這明明是打老共的臉！我怎麼覺著才剛剛開始啊！

隨著委內瑞拉反對派領袖、國民議會主席瓜伊多（Juan Guaido）出來大喊：「我要做的有三件事：公平，公平，還是他媽的公平！」，幾十萬抗議示威群眾歡呼大喊，他甚至加碼於23日，自行宣誓就任為臨時總統，立刻獲美國總統川普、美洲國家聯盟（OAS）秘書長、歐盟理事會主席圖斯克（Donald Tusk）等人承認，世界各國包含加拿大、巴西、阿根廷、哥倫比亞、智利、宏都拉斯、巴拉圭、秘鲁、哥斯大黎加、瓜地馬拉，甚至一票原本都一起反美的南美國家，都紛紛承認了新政府的成立，這一個大局勢轉變也太明顯了，所有出鞘的劍，通通指向馬杜洛政府背後的習大政權阿！一貸一戮是有多搞得天怒人怨？

　　我要是習大，肯定會覺得，這風雨欲來的暴風雨態勢也太突然，打雷天站在雨裏頭，好像有點兒不講究！而且這一個瞬間轉變，也是同時給中共高層內部，所有想奪龍椅的大軍頭們點了明燈，哎呀！只要舉兵政變，美國登高一呼帶頭承認了，世界各大國也會跟進，那麼習大的龍椅，還坐得穩嗎？

➡️　他要是體面，你就讓他體面；他要是不體面，你就幫他體面。

　　而回到美中貿易戰談判，其實明眼人都看得出來，老美要的就是中共做政治改革，世界各國已經包容了四十年，看老共像巨嬰一樣在世界上胡鬧瞎搞，現在他們只想問，你改不改變？現在改變，至少下台還能體面。

　　而關於台灣，我們台灣人最該思考的是，當美國開始帶頭通過法案，直接表態支持台灣加入ＷＨＯ（世界衛生組織），因為習大威脅要武力侵略台灣，不只是美國立刻跳出來反對，連代表歐洲２８各成員國的歐盟，都出來表態反對中共武力威嚇，並支持台灣加入世衛，對中共態度轉趨強硬。

　　加上最近日本跟俄羅斯要為領土爭議商討締結和約，並對台灣暗示與招手，要咱們趕快一起加入CPTPP（全面與進步跨太平洋夥伴關係協定）的貿易協定內，英軍說要來南海設基地，印度甚至說要輔助台灣發展核武，這在軍事、經濟、科技上，對中共防堵態勢其實已然成形。

　　世界的暗示很明顯，我們很快要面臨並思考一個問題了，你是要繼續叫（中）華民（國），繼續在國際上跟代表Ｃｈｉｎａ的中共揪扯不清，還是要順應世界與國內都認同的模式，就用　台灣（Ｔａｉｗａｎ）去跟世界交流呢？

➡️　這裡有顆珍藏版地雷，世上只有兩颗，Made in USA

　　這顆地雷，隨著中共經濟滑落，內部動亂的產生，一定會影響我們未來五十年的發展，道理很簡單，當你也叫ｃｈｉｎａ時，中共因為鎮壓人民，中國因為後續的內亂或飢荒，隨便就能產生了２００萬難民，他們跨海要求無償進入台灣居住安頓，請問中華民國政府，你收不收呢？你不收的理由是什麼呢？請問中華民國的人民，你歡不歡迎呢？你不歡迎的理由是什麼？

　　而歷史早就給了答案，當年另一顆地雷，就在台灣炸過一次，還炸得驚天地泣鬼神，不是嗎？在１９４９年，台灣就收容了兩百萬的中國軍民，但下場好嗎？從改叫中華民國後，物資缺乏經濟空前衰退，通貨膨脹到被用４萬元換１元的手法，把原本尚有積蓄的台灣人，家產全部搶劫一空，全民均富成了均貧，社會紛爭也隨之而來。

　　不就幸好後面數億美援的幫助與十大建設，加上督促黨國政府走民主道路，才碰巧否極泰來，而即使走了７０年，在面對國家認同的分歧上，現在依然很多時候無法化解，就知道這個問題，絕對是未來思考的重要課題了。

　　有空好好想想，給大家暗示一下，今年是台灣關係法４０周年，大家可以猜猜看美國會打出什麼好牌？今天就暫時聊到這邊吧！咱們下次見😁😁