依據臺北市社會住宅出租辦法第14條，社會住宅之經營管理者辦理出租時，應通知社會住宅之承租人限期繳交二個月房屋租金總額之保證金及第一個月租金，雙方應簽訂租賃契約，並經公證後通知承租人進住。

事實上，市府在社宅租賃契約中另做硬性規定，承租戶須覓得連帶保證人，且願負連帶賠償責任，才能完成最終租賃合約簽訂程序。若找不到連帶保證人，3年租期，就必須一次繳清未來3年的租金始能入住，以社宅月租10,000元為例，沒有連帶保證人擔保，則應先繳清3年36個月的36萬元租金，否則即喪失承租資格。

經靜宇向市府反映承租戶的心聲，但市府仍堅持連帶保證人制，只是新增另一個選項，那就是3年約可改成一年一約，且免覓連帶保證人，及免預繳全租期租金，但租賃契約公證費用，由原本承租鳥與市府各分擔二分之一的作法，全轉由承租戶自行吸收負擔！

舉例來說，一般社宅公證費約9,000元，3年一約，在承租戶與市府各付4,500元情況下，承租戶再續約3年，6年下來只要支付9,000元公證費；改一年一簽，又全由租戶支付公證費，承租6年，則需花費54,000元公證費，又是平增弱勢者的經濟負荷，絲毫不見對弱勢民眾權益的保護與協助。

無可諱言，目前社宅積欠租金金額達950多萬元，本應追討以確保公產的有效運用；但站在照顧弱勢立場，市府更要有積極作為，全面了解承租戶欠租的原因，針對惡意欠租者應縮短不續約、解約的行政作業流程與時間展現公權力；至於非惡意欠租者，必結合社政單位提供分期繳款，或其他的生活補助。

出租社宅存在的目的就是照顧弱勢民眾居住問題，落實居住正義，然而市府高舉居住正義之旗，本應對財務能力不足者，以及無屋可住者伸出援手，實際上卻是壓榨、欺凌承租社宅的弱勢民眾，對照鄰近的新北市與桃園市社宅皆無此苛刻規定，益顯台北市政府的冷酷、冷血。市府應回歸台北市社會住宅出租辦法，取消承租社宅須覓連帶保證人，及預繳全租期租金的劣規，其次，維持公證費由承租人與市府各分擔二分之一的既有規定，以落實弱勢民眾的居住正義！！


相關報導：

[自由時報]北市社宅連帶保證人制挨批嚴苛！ 都發局：可改1年1約
https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/3508339

[TVBS] 「當我住豪宅？」台北社宅需保證人　找嘸先繳38個月租金
https://news.tvbs.com.tw/life/1497450
https://youtu.be/DCtw1a2zLZc

[聯合新聞網] 須一次繳清78萬租金？ 議員轟：社會宅租約刁難、離民意遠
https://house.udn.com/house/story/5886/5406834

[中國時報] 北市社宅繳清3年租金挨批 都發局：改採一年一約
https://www.chinatimes.com/realtimenews/20210422005527-260405?chdtv

今天工務部門質詢，我提出兩個問題希望市府單位要儘速檢討：
【公園駐衛警人力不足】
去年10月1日統促黨在台北車站前廣場違法搭設舞台，公園處卻毫不知情，等到活動都辦完了才補開罰單，顯示出公園駐衛警巡邏有漏洞。

對於公園內出現的違法事項，需要有實質公權力的駐衛警去舉發、開罰，並移送警察、環保及衛生單位。2015年至今公園處管理的公園數從192座增加到571座，但駐衛警的預算員額只從92名增加到96名，工作量暴增，平均一個人要負責6座公園。

更弔詭的是，2015年到2019年1999接到的公園陳情案件從1,288件倍增3,593件，但開罰件數卻從2243件、3,579件……下降到2006件，反映出取締公園違規的能量不足。可是，現在公園處對於正式的駐衛警遇缺不補，反而花2,850萬外包雇用沒有公權力取締違規的保全來「逛公園」，完全沒解決公園執法人力不夠的問題。

所以我要求公園處要增加公園駐衛警的人力，或是給予外包保全實質的公權力，才能更有效地處理公園違規案件。

【社會住宅的幽靈人口】
〈台北市社會住宅出租辦法〉、社宅招租公告與社宅租賃契約有規定，社宅申請人的家庭成員（配偶、直系血親）不能重複申請；承租後須依照申請的一房、二房、三房型，遷入相應的家庭人口。可是，若社宅住戶的家庭成員沒有遷入戶籍，就能再去申請其他社會住宅，影響其他人的權益。

社宅租賃契約關於遷戶籍的規定很混亂，有的說一個月內要遷入戶籍，有的說三個月，有的沒限時間，有的還沒要求應遷入，13個社宅就有5種不同的版本。根據都發局今年5月統計的資料，目前13處社宅共有2,676戶，其中812戶（30%）未遷入戶籍，像是2018年6月開放入住的健康社宅507戶，過了快兩年還有273戶（54%）未遷入。

有住戶不想遷戶籍便提出不設籍聲明書給都發局，但仔細看不遷入的原因，有的說租期短所以不遷，有的說不方便，有的還說不需要，這些完全不是正當的理由。還有人說為了未來子女的就學的學區所以不想遷戶籍，難道都發局不知道學區分發必須要設籍台北市並有居住事實嗎？都發局同意承租戶不遷戶籍，不就變成了假造戶籍入學的共犯嗎？

遷入戶籍的規定不應該形同具文，我要求都發局確實依照〈台北市社會住宅出租辦法〉的規定去要求社宅住戶遷入戶籍。社宅資源有限，分配講求公平，必須防範重複申請的狀況，莫讓這些未遷戶籍的幽靈人口變成社宅管理的問題。

【總質詢特輯－1／3】公宅目標不能下修，也應該放寬弱勢住公宅的年限
　
昨天總質詢完，我在台北市議會的第一個會期算是結束了！這次質詢跟 柯文哲 市長討論三個問題：
　
１）違建處理透明化。
市長承諾下個月開始公布違建查報及處理結果的照片，至於協調議員的名字還要再看情況。
　
２）城市外交戰略明確化。
市長承諾今年將出版《台北市對外關係白皮書》，將台北市對外交往的目標、原則、具體工作等等，明確的寫出來，讓市民能夠更瞭解城市外交的目標及成效。
　
３）公宅目標再確認。
公宅問題分成兩個部分，使用上的問題以及數量上的問題。
　
　
根據《台北市社會住宅出租辦法》，一般人抽到公宅可以租 3+3 年，原住民族及特殊身份保留戶則是 6+6 年，因為考量到現階段公宅數量不足，為了讓大家都能夠住到，所以設定了續租一次的限制（+3、+6 年）
　
原則上我是能夠理解這樣的規定，畢竟跟其他國家比起來，台北市的公宅數量真的是偏低（澳洲4.5％、美國5%、日本6.1％），但是在特殊身份保留戶的部分，我就不能認同。
　
　
這是台北市公宅招租網上寫的，關於特殊身分家戶如何評點的規定所舉的例子：申請人王先生45歲，具中度重器障（重要器官失去功能）身心障礙證明、中低收入戶資格，且離婚獨自育有1名15歲輕度肢障女兒（王小妹）。
　
像這種所謂的特殊身份保障戶，6+6 年後他的謀生能力會變強還是變弱？
　
很明顯是變弱的可能性較高。
　
在這樣的情況下，如果我們一律限制只能續租一次，等於是把他們趕出去自生自滅。
　
　
我向市長建議，針對這種特殊案例，我們應該放寬只能續租一次的限制，改成每次續租時審查承租人的情況，如果應該被特別保障的情況仍然存在，就應該讓他們可以繼續承租，直到情況改善為止。
　
因為有些房東不願意租給弱勢族群，甚至加錢也不願意，導致他們在租屋市場上處處碰壁，社會局長也承認確實有這樣的問題，承諾會跟都發局研究如何解決。
　
　
其實，這些問題的根本解決之道，還是把 56,000 戶公宅都蓋完就能初步解決了，根據衛福部的資料，台北市有 42,000 戶弱勢家庭，如果以 30% 保留戶計算，需要蓋到 140,000 戶公宅才能全數保障。
　
　
我也提醒市長，目前公宅推動上，常常遇到民眾擔心房價下跌或是生活環境變差所以反對，但根據政大學術研究指出，2012年到2015年台北市公營出租住宅對周圍住宅房價具有正向提升效果，漲幅約 6.2% 至 7.1%，因為公宅裡面有托育中心、老人照顧中心、停車場等等公共服務，使周邊社區更便利，讓大家想要住在這附近。
　
這跟一般以為會造成房價下跌的印象很不一樣，所以我希望市府這邊在評估公宅效益時也能針對這個部分做研究，就應該在公宅的公聽會甚至平常就進行政策宣導，說不定未來大家是搶著要公宅蓋在自己家旁邊。
　
因為目前台北市的公宅實際上是一個大型複合式的公共服務提供點，照理來說應該會很受歡迎，但或許是過去公宅給人家的印象很差，所以很多人第一時間會抗拒，如果能從這個觀點去延伸，我相信未來在推動上會順利許多。
　
　
總結來說，公宅是一石多鳥的政策，既能照顧弱勢、解決少子化問題、又能帶動周邊社區發展。
　
但就像柯市長說的：「革命分階段」，目前的階段，就先從盤點市地的EOD（市有建物及用地整合運用導向之都市發展）計畫開始，把剩下的30,000戶蓋完吧！
　
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170530中視 內政部擬社宅出租辦法 防二房東賺價差
影片網址→https://youtu.be/s6yRhhhutjk

台北市圓山捷運站附近的社會住宅，租金較周邊價格打了85折，民眾抽籤搶破頭，內政部擬定社會住宅出租辦法，從年齡、戶籍、居住需求、家庭年所得跟不動產設下門檻，不是想租就能租。

記者 郭岱軒、李維庭 採訪報導……↓

房仲業者 陳泰源 表示：「沒有實價登錄的房東，他們正常的出租行情有可能會被拉低。」

社會住宅對周邊房市可能有間接影響，草案明訂租金價格不能超過市場行情，最長可以租6年，社會弱勢者得延長1倍，但也怕有心人鑽漏洞。

房仲業者 陳泰源 表示：「有一些投資客，他可能找尋了很多符合資格的人頭，確實有這樣的一個擔心存在，那要去想辦法(防堵)。」

內政部設下防線，就怕房客當二房東賺價差，必要時內政部可訪視住宅，核對承租人身分，不得拒絕，要兌現蔡政府居住支票，要讓真正有需求的人擁有溫暖的家。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/05/170530.html

150418TVBS 聯開宅變中繼國宅 台北橋住戶罵市府欺騙
影片網址→https://youtu.be/oOoB01WXTVc

台北市政府出租的捷運聯開宅開放申請不到一個禮拜，已經受理將近1400件申請書，最搶手的「套房」，中籤率只有2成3；但「兩房型」的月租金從兩萬三起跳，價格高於周遭行情，造成供過於求，台北橋聯開宅兩房型物件申請人數比出租戶數還少，供過於求，讓北市府乾脆選定成「中繼國宅」暫時安置住戶，台北橋聯開宅住戶痛批市府不誠實，玩兩面手法！

記者 侯慶莉、楊育昇 採訪報導……↓

台北市政府員工：「要控制時間喔，5到7分鐘。」

台北橋捷運聯開宅再現看屋潮，帶隊的還是台北市政府。看房民眾vs.記者：「他這邊主要都是兩房的。這個價錢你覺得跟市場行情比較？目前是還可以接受。」

沒把租金當成最重要考量，原來租金北市政府買單，儘管捷運聯開宅開放看房日已過，但北市大龍國宅被認定是海砂屋危樓，5月15日就要拆除，鎖定台北橋聯開宅要安置國宅住戶。

台北橋聯開宅住戶：「(北市府)他們也承諾了，4月21日如果(出租社會宅)沒有滿，他們會先暫緩做招租的動作，今天擺明了他們就是玩另一套動作，就是兩面手法。」

氣急敗壞，台北橋住戶萬萬沒想到，社區除了進住「社會宅」，又要加碼變成「中繼國宅」！原來台北橋聯開宅提供兩房型供社會宅出租，「中籤率100%」，供過於求問題就出在月租金！

民眾：「我要負擔兩個小孩學費，可能就沒有辦法(承租)，年紀太輕所以租不起這樣的(聯開宅)。」

房租一個月要兩萬多，幾乎等於揹房貸，兩房型租金高於周邊市場行情的，還有小碧潭站的「美河市」聯開宅，兩房型月租從1萬9到2萬4千9，9成中籤率，倒是一樣是兩房型，內湖港墘站聯開宅月租金逼近3萬卻超搶手，中籤率只有7%。

房仲業者陳泰源：「好像很搶手，可是實際上發現說，其實(港墘站聯開宅)只有兩戶釋出，兩萬(房租)你在附近，公寓爬樓梯的你可以租到三房。」

其實聯開宅搶手的都是「套房」，龍山寺、台北橋、小碧潭等四處，聯開宅261戶出租，中籤率23%，北市府拋公共住宅，要讓更多人住得起好房子，卻因為租金高於市場行情，再一次引發討論。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/576177

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/89756543

150304東森 柯文哲出手打房 要蓋5萬戶只租不賣國宅
影片網址→http://youtu.be/jxpy2qwzuWk

感謝記者 朱凱翔 黃逸民 的採訪↓

因為只租不售的社會住宅，出租對象的門檻本來就有設定是相對弱勢的年輕人，另外，以套房為例，一般起跳都是1萬元，社會住宅最便宜6800元，等於每個月只是多存了約3000元，將來要買房子的時候，自備款還是籌不足。

不論是國外，或者是台灣目前有部分的聯開宅當社會宅出租，很明顯並不會因此影響周邊房價，反而人口密度增加，帶動附近的生活機能更加成熟。但是對於住在同一棟、同一社區的，自己花錢買的鄰居/住戶，影響就會很大唷！

舉例：內湖的聯開宅《移動光城》，目前行情單價一度喊破百萬元了，如果同社區部分要拿來做社會住宅，鄰居們肯定會覺得居住品質受到影響而要抗議。

以下是新聞報導……↓

記者 朱凱翔：大龍峒出租國宅是台北市第一處在郝龍斌時代就開放市民以市價的7~8折來抽籤承租的公營出租國宅，而如今台北市長柯文哲打算以8年的時間將這樣的住宅形式擴大到2.5萬戶甚至到5萬戶，藉此打房。

柯文哲：居住人權是人的基本權利，還沒有辦法做到說讓年輕人在台北市買得起房子，最起碼要住得起，本來就是要蓋到5萬戶只租不賣的公共住宅，政策上是這個目標，要朝這個方向前進。

外科醫師市長，要切除高房價腫瘤，第一刀就是大量提供相對低價的公營出租國宅，政策邏輯，一是就算買不起，至少便宜租得起，進而如果大多數人都有房住，需求減少，房價就可能下降，但這多年沉痾，真能如此輕易治癒嗎？

張金鶚：因為這樣房價就會跌嗎？不是嘛！炒做的還是炒作，還是賺錢嘛！房價還是漲起來，租房子跟買房子是兩個不同的次市場。

曾經擔任台北市副市長 張金鶚 看待高房價顯然不如 柯文哲 樂觀，而他的論點也不難理解，簡單說就是整個房地產市場，租賃與買賣根本是兩個不同的次市場，即使5萬戶出租國宅都建好了，一來供給量並不算多，二來是增加租賃的供給，並不能滿足買賣的需求，再白話點，也就是，就算再台北市能夠便宜租房，但想買還是買不起啊！

張金鶚：年輕人你要靠出租住宅，讓房價降下來，只有這個政策是沒用的嘛！不是嗎？隨便講，我連金融政策都更有用可以讓房價降下來。

房仲業者 陳泰源 表示：電梯的套房租金，起跳都是萬元以上，那這個最便宜6800元，等於是說，換算下來每個月最多便宜3000元，那我每個月存3000元，怎麼可能存得到我要買房子的自備款？

第一線房仲的觀點就更加貼近民眾的視角，就以大龍峒出租國宅為例，一房型月租金10500元是市價的8折，換言之，承租戶每個月可以省下大約2600元，一年省下大約3.2萬元，但十年也不過省32萬元，雖然能夠減輕生活壓力，但要在台北市買房，光是動輒數百萬元的自備款，只怕仍是杯水車薪。

李太太就住在大龍峒出租國宅，與女兒、女婿、外孫歡聚一個屋簷下，即便在許多人眼中，他們是中籤的幸運兒，但許多滿意與不滿意實在不足為外人道。

無論如何，高房價都是公權力無可迴避得民怨，柯文哲願意面對處理值得肯定，只是複雜問題，往往也不會有簡單答案。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/86986091